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法人物件が２月、３月は下がりやすい記事
→ http://goo.gl/648Wz
その記事を書いた時に読者さんから
同じような質問を多数頂いたのですが、その質問が
「法人の売り物件という事をどうやって調べるんですか？」
との事。
たしかに売りに出ている物件は、
どれが法人の売り物件なのか？は不明です。
でも、同じ地域を丹念に調べていくと、
過去に見た物件で売れ残っている物で、
法人物件があるはずです。
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自主管理、セルフリフォームという言葉が
不動産投資の業界に流行ったことがあります。
自主管理とは、建物の管理や、入金の管理、
入居者の管理を不動産投資家が自分で行う事です。
セルフリフォームとは、リフォームを業者に極力任せず、
不動産投資家が自分でリフォームを行う事です。
それで、この２つは実はお金と時間を奪う行為です。
というのも、時給に直して考えると、
この２つは、あまり割が良くない行為なのです。
例えば、セルフリフォームは具体的に何をするか？というと、
ペンキを塗ったり、クロスを張ったりします。
この２つの行為を時給換算すると、
職人さんに頼んでも１５００円くらいが相場かと思います。
そう考えると、物凄く時給効率が悪いのです。
というのも、不動産投資家で一番時給効率が高い作業は、
「物件を探す作業」
になります。
例えば、年間で１つしか物件を買えなかったとしても、
それが相場よりも１００万円安く買えたなら、
年収１００万円と同じです。
これが額が大きくなればなるほど、
時給が上がります。
つまり、１０００万円安く買えれば、
年収１０００万円と同じ意味なのです。
しかも物件を探す…行為は、
１日のチャック時間が長くても３０分、
新着で地域を限定すれば１０分くらいで済みます。
１日１時間使ったとしても３６５時間、
それでトータル１０００万円分安く買えれば、
時給は２万円を超えます。
また、管理も入居者から水漏れなどの苦情が出た時に、
本業を持っているサラリーマンであれば、
対応がきついです。
そんなに忙しい仕事をしていなければいいのですが、
そういう意味もあって、管理会社に任せた方が良かったりします。
ちなみに今は、セルフリフォームと自主管理…と言うものは、
一時期流行ったにせよ、ほぼやらなくなっている人が多いです。
時給効率が悪いという事と、
平日、会社で仕事をして、
週末もペンキ塗り…というのは、
ほんとうに苦痛になってしまうからです。
たしかに利益率は上がりますが、
本当に大事な事でお金に直結することを
不動産投資家はした方が良いと思います。
勉強のため…という事で、
最初の物件でやる事は良いのかもしれませんが、
かなり大変だとわかるのは、長い時間を失ってからだと思う訳です。
投資家と経営者の理想の形は、
極力自分が動かない…という姿だと思います。
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