今までは融資が付きやすく、

自己資金が少なくても出来るとか、

フルローンで出来る、

オーバーローンで出来るとか、

そういった案件もゼロではなかった訳です。


しかし、これからの不動産投資は

お金を持っているにが当たり前で、

物件評価が伸びてこないと、

お金を出していかないと

物件を買えない可能性も多くなってきてます。


そう、今までは自己資金が限られても

融資を使って物件を買えた事例も

ありましたが、

これからはある程度のまとまった

資金が必要になってくるのです。


フルローン、オーバーローンという言葉は

今後はどんどん無くなっていくでしょうし、

お金を全く持っていない人は、

どんどん不動産投資が出来なくなります。


でも、今であれば、

まだ自己資金が限られていても

融資が付く物件や金融機関も

ゼロではありません。


ただ、案件がかなり限られてきていて、

数は本当に少ないです。


ですので、自己資金が限られている人ほど、

融資が付く案件であれば、

必ず検討してみることをおすすめします。


特に、そういう案件であっても、

最近は銀行評価が伸びなかったりで、

利回りが良いものが出回ってきています。


本来、不動産投資は潤沢な自己資金があり、

年収も高い人だけが出来るというものでした。


ここ数年が緩い銀行があったので、

かなり多くの人が出来ていた訳ですが、

今後はどんどんお金持ちだけものに

なっていくのかもしれません。


ですので、自分の今の属性で

不動産投資が出来るのであれば、

色々と選ばずに始めてみることを

おすすめします。


金利が高いとか、

物件の場所が悪いとか、

選んでいると、

どんどん銀行が閉まってしまって、

不動産投資が出来なくなる…

という可能性が高くなります。


なんでも良いから融資が付いたら

買うというのとも違いますが、

銀行が評価をして、

属性がそんなに良くなくても

自己資金が少なめで出来る案件が

今後はどんどん減っていくからですね。


いや、でも私が思っている以上に

凄いスピードで銀行融資が

キツくなっているわけで、

これは富裕層だけが出来るのが

不動産投資ということに

なりつつありますね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は　

「融資関係なくアドバイス下さい」　　

です。


融資関係なくアドバイスください！

と言われました。


私の回答とは？

今、不動産業界では、

融資が締められた事により、

弊害が起きているようです。


というのも、有料メルマガの読者さんから、

一通のメッセージを頂きました。


〜メッセージここから〜

問い合わせではないのですが
メルマガのネタになればと思い
連絡させて頂きました。
以前から有料メルマガの飲み会に
数回参加させて頂き、
前回は花粉症の目薬を提供させて頂いた○○です。
自分たちの世界では
昔から不動産業者に狙われることが多く、
病院からも入職時に
「ほぼ詐欺だから気をつけろ」
と指示を受けていますが自分も含め、
何回も仕事中に「税金対策の不動産買いませんか？」
と電話がかかってきていました。
ひどい時は目の前の患者が死にそうで
全力で心臓マッサージをしている時にも
電話が掛かっていました。
ここ数年は病院の事務レベルで
断っていたのですが、最近は

※エグい電話の手口が書いてありましたが、
　悪い業者が真似をするといけないので
　自主規制します。

と電話してくる業者が急増していて
病院しても大きな問題となっています。
一度電話をつなげば研修といっても
社会人1年目のﾍﾟｰﾍﾟｰと百戦錬磨の業者だと
中々電話を切らせてもらえず大変みたいです。
幸いまだ被害報告はでていませんが
僕ら上司の知らないところで
ひどい物件を買わされている研修医も
いるかもしれません。
ここ1，2ヶ月ですごい増えているので
これも全て「かぼちゃの馬車」
のせいでなりふり構わない業者が
増えていると実感したので連絡させて頂きました。
来週の有料メルマガの飲み会にも
参加予定なのでよろしくお願いします。

〜ここまで〜


この方は、有料メルマガの飲み会に

よく参加されている方で、

メッセージの内容にもあるように、

お医者さんをされています。


そして、かぼちゃの馬車騒動で、

融資が引き締められた事により、

業者が悪質化してきていて、

このような事態になってきています。


今年に入って変わった流れとして

急激な融資の締め付けで、

今まで一棟をやっていた業者が、

ワンルームに業態を変えて

ワンルームを強引に売っているそうなのです。


元々、ワンルームをやっていた業者が

一棟に業態を変えて

儲けていたという事例も

この業界は多かったりして、

一棟が融資が厳しくなったので、

ワンルームに走っている…

という感じですね。


そして、このような業者は

とにかく利益優先なわけで、

強引にでも売っていこう…

という業者が多く、

こうやって悪質化してきているわけです。


私の考えでは、確かに融資の引き締めで

物件が動かなくなり、

売り上げも落ちましたが、

コストカットをこういう時はして、

お客さんと信頼関係を築いていければ、

少ない売り上げでも利益は出せると

そう思っています。


まあ、前のように派手に

色々なことをしていく…

ということは難しいのかもしれませんが、

それでもお客さんに利益が出る物件を売り、

当社も利益を出していくことが

こんな時だからこそ大事だと思うのです。


流れとして売り上げが落ちることは

仕方のないことなのですが、

その分をお客さんに転換してはダメで、

より一層の努力をして

投資家さんも当社も、

もっと利益が出るようにしてく…

という考え方が大事だと思うのです。


だからこそ、今は私がやるべきことをして、

あとは、どれだけお客さんの方を

向いて仕事をしてくかですね。


ちなみに、投資家さん自身も、

前のようには融資が付かないですし、

自己資金を極力使わない投資…

というのは出来にくくなっているわけで、

今は多少の手出しはしていくしか

物件は買えなくなってきてますね。


業者も投資家も今は物件が

動かなくなってきていますが、

強いマインドを持って、

自分がやれることを淡々とやっていく…

ということが求められる時期だと思いますね。


そしてそれは強引な営業ではなく、

しっかりと利益の残るものを売って、

信頼関係を築いていくことが

大事なのかな？と思う訳です。


そんなことを考えさせられる

今日の読者さんからのメッセージでした。



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昨日、仲良くさせて頂いている

不動産業者の方と会食してきましたが、

今の融資が引き締まった状況について

色々と情報交換をしてきました。


その中でも興味深いのが、

融資の引き締めに対して、

物件の利回りがいまいち良くなっていない…

ということでした。


融資が引き締まったことによって、

買える人が限られてきていて、

また、評価が出る物件が少なくなっていて、

売買件数が減っています。


これは融資が引き締められたので…

と単純に考えるだけなく、

物件価格が融資の引き締めと

合っていない…ということなのです。


確かに物件価格が下がっているのは

事実ですが、

もう少し下がらないと

今の融資引き締めの状況と

物件価格が合ってきてないわけです。


融資が厳しくなっているのに、

物件価格がまだ高いかな…

という状況ですね。


ただ、物件価格が徐々に下がってきていますし、

この先も下がる傾向は続くと思うので、

それが合致した時には、

銀行もそんな利回りの高い物件には

評価を出すでしょうから、

そうなるとかなり良い条件で物件も買えて、

融資も伸びてくるかもですね。


まあ、もっと物件価格が落ちてくるのは、

いつになるのか？はわかりませんが、

徐々に物件価格が下がっていることは

事実です。


また、たまにかなり割安な物件も

ちょこちょこと出てきているので、

これから先はもっと利回りが高い投資が

出来る可能性がありますね。



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今、不動産投資で融資を引くのに

大事になってきているのが、

自己資金の存在です。


とにかく融資を満額で

付けられるような評価が出る物件があっても

自己資金が少ないと融資が降りなくなって

きています。


物件によっては評価が伸びなくて、

ある程度の自己資金を入れることも

少なく無くなっています。


昔に戻った…という表現が

正しいのかは不明ですが、

不動産投資のハードルはどんどん上がっています。


ここで大事になってくるのが

自己資金を持っている人であれば、

融資が有利になります。


自己資金をある程度出せる人であれば、

もっと有利になってきます。


反対に自己資金が少ない人は、

融資が付く物件が前よりもさらに

限られてくるので、

買える条件にマッチする物件と融資が

出てきたのであれば、

積極的に購入を考えるべきです。


まあ、今後は自己資金が少なくて

不動産投資をしていく…

ということは限りなく可能性がゼロに

近づいていく可能性もあるからです。


そして、自己資金が豊富にある人は

物件価格が下がってきているこれからが

条件の良い不動産投資が出来る状況なので、

これは普通に物件の買い場が来た！

という感じですね。


それで自己資金が少なく、

今、そのような人は

かなり案件は限られますが、

一応、融資が付いて買える物件も

出てくることもあります。


そのような案件を逃してしまうと、

今後はとにかく自己資金を数千万円

貯めなければ不動産投資が

そもそも出来なくなる可能性も高いですね。


昨年から融資が徐々に引き締められて、

かぼちゃの馬車騒動で、

一気に引き締まった融資環境ですが、

まだ自己資金が少なくても

出来る人と案件は、

かなり限られますがあることはあります。


そのような案件は、

自己資金が少ない人はとにかくトライしないと

永久に物件を買えない時代が

出てくるのかもしれません。


こういう状況がこんなに早く

やってくるとは予想してなかったですが、

まあでも、今のこの状況では、

投資家は買える案件はとにかく買っておく、

という考え方は非常に大事なのかもしれませんね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

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今日の動画は　

「普通の人が物件を買うためには？」　　

です。


普通の人が物件を買うには

どのようなことをすれば良いでしょうか？

今日は外部のファシリテーターを入れて、

会議をしてみました。


ファシリテーターとは会議のプロで、

会社の抱えている問題解決のために

今日は来てもらいました。


今、融資が引き締められて

物件が動かなくなっているわけで、

そうなると当社の売り上げも落ちて、

色々と問題も発生して来ます。


そんな中で、私が会議進行をしても

私の意見が強く出てしまうので、

外部からプロに来てもらって

会議をしたわけです。


ちなみに、会議で意見を

言ってくださいと言っても、

ほとんどの人が意見を出しません。


ファシリテーターの凄いところは、

意見を出させる技術が凄いので、

色々と考えていること、

溜まっていることが

どんどん出てくるわけです。


そして、その意見を見ていて思ったのが、

当社のスタッフは厳しい状況だけれども、

みんな前向きに頑張っていこうと

そうしている人が多いわけです。


気持ちは死んでないわけで、

それが１番、私の中では

よかったですし、

私も勇気付けられました。


昨日も、昔からの友人に電話で、

今の現状などを話していましたが、

メルマガ読者さんが予想しているよりも

物件が動いていません。


それに伴って、売り上げも

落ちているわけですが、

それでもスタッフの気持ちが

まだまだ前向きなわけです。


だから、ちゃんとした対応をしていけば、

復活していくでしょうね。


まあ、今は起業して

トップクラスに大変な時期だったりしますが、

それでもこういう時があるからこそ

起業は楽しいですね。



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今日は新しい動画を撮ったので

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今日の動画は　

「自己資金が少ない人は急いだほうがいいです」　　

です。


自己資金が少ない人は

融資が全く出なくなる可能性があるので、

急いだ方がいいです。


これからは自己資金が少ない人は

投資が出来なくなりますね。

今、色々なところで情報収集していますが、

今回のかぼちゃの馬車騒動での

融資ブレーキは予想以上のものがあります。


というのも、西麻布や銀座など

東京の飲み屋街から

人が減っている…という話を聞きます。


このほとんどが不動産業者なのですが、

飲み歩く不動産業者が一気に減ったそうです。


さらに大規模な大家塾の話も聞きましたが、

かなり人数がいる大家塾でも

成約件数が激減しているそうです。


このような話を聞いていると、

やはり不動産は動きが激減していて、

買える人が少なくなっていますね。


ただ、今日のメルマガの物件情報にも

載せている物件のように、

築年数が新しいにも関わらず、

そこそこの利回りで出てきている物件が

かなり増えてきています。


平成１９年築の旭川市のS造の物件が

利回り１１%ということなので、

ちょっと前であれば１０%を切ってもでも

成約していたかもしれません。


築のもっと古いものでも

利回り１０%ちょっとで出てくるような

そんな感じなのです。


しかし今は利回り１１%でも売れる

確証がなくなっているわけです。


利回りに関していうと、

１%は確実に上がっていますし、

物件によっては２〜３%は上がっています。


それでも成約数が減っていると

思われる感じで、

とにかく不動産が動いていない印象が

ありますね。


まさに急ブレーキなのですが、

だからこそ利回りは上がっているわけで、

本当は買い時なのに

買える人が激減で買えていない…

という感じになっているわけです。


ちなみに、今でも買える人は

私の面談に来たりします。


ただ、それも今日は買える可能性がありますが、

もっと融資が締まると、

今、買える人でも買えなくなる可能性があるので、

とにかく買える土俵に上がっている人は、

物件を早く買うことが大事ですね。


どんどん融資が厳しくなり、

買えない…となったら

不動産投資をしたくてもできない…

という事態がやっているからですね。


そして、年収が普通の人や

自己資金が少ない人は

どんどん出来なくなって来ているので、

ご注意ください。


物件は割安になっているわけで、

その恩恵を受けたいのであれば、

買える人は早く買う！ということが

何よりも大事になってきました。




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