水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「資産規模10億円は今でも目指せますか?」

です。


私はメルマガなどで、

やり方さえ間違わなければ、

資産規模10億は不動産投資で狙える!

と言っています。


では、今の状況でも資産規模10億は

目指せるのでしょうか?


私は学生時代に野球をやっていましたが、

野球をやっていたよかったな!

と最近になって思うようになりました。


というのも、小中高と

ずっと野球をやっていましたが、

学生時代の野球部ほど、

今までの人生で運動をしたことが

ありません。


高校の時が1番キツかったのですが、

だいたい、平日は午後4時から

8時くらいまで練習をして、

そこからグラウンド整備をしてから

30分くらい自転車に乗って

家に帰っていました。


なので、家に着くのは、

9時半とか10時なのですが、

グラウンド整備や自転車に

乗っている時間も動いているわけで、

まあ、5時間とか6時間が

動きっぱなしでした。


そして、練習自体が、

私が通っていた高校は弱小だったのですが、

監督が甲子園に行っていて、

甲子園の星という

高校球児のアイドル雑誌的なものがあり、

その表紙を飾ってしまうくらいの

実力がある人だったので、

物凄く厳しかったのです。


まあ、今でもその時の練習内容を

他の人に話すと、

「それ凄いね!」

と言われるくらいなのですが、

当時はそれが普通だったわけです。


でも、今はYouTubeもあるので、

他の学校の特に強豪校の

練習内容などもYouTubeで見れますが、

やはり全国の強豪校は、

私たち以上に練習していますね、

当たり前ですが。


でも、まあ、一般の高校生から見ると

野球部の練習は地獄の練習なので、

その当時が人生で1番

運動をしていたと思います。


土日は練習試合が組まれていたのですが、

それも弱小校だったので、

人数が少なく、常時試合に出なければならず、

休む時がなかったのです。


たしか、今、思い返すと、

だいたい、1食、2合ほどの

ご飯を食べていましたが、

連休になって毎日試合をしていると

どんどん体重が減っていった感じです。


ゴールデンウィークとか終わると、

体重が5キロとか減っていました。笑


そんな感じの野球部に

入ったいたわけですが、

これが今に役立っていますね。


とにかく筋肉が付いているので、

それだけで代謝も良いですし、

持久力も付いているので、

人よりも疲れにくいと思います。


また、最近もボクササイズをしていて、

やり過ぎてけがまでしたのですが、

これでバリバリ体力が上がってきています。


まあ、そんなこんなで

人一倍、体力が付いているわけですが、

これが何に役立つのか?というと、

人はどれだけの時間を深く長く

集中できるか?で人生が変わります。


不動産投資でも、物件を探したり、

本を読んで情報を

収集したりするでしょうが、

その時間をどれだけ集中できるか?は

非常に重要なんですね。


ビジネスを興すのもそうですし、

サラリーマンとして仕事をするのも

やはり、どれだけ集中できるか?です。


そして、集中力と体力は

非常に密接な関係を持っていて、

体力がないとすぐに疲れてしまって

結局は集中力が続かないわけです。


だからこそ、人よりも良い人生を

少しでも送りたいのであれば、

体力を付けるということは

非常に大事なわけですね。


ということで、私は小中高と

ずっと野球をやっていたので、

これは非常によかったことです。


当時は何度も辞めたいと

思って過ごしていましたが、

我慢して続けたのがよかったです。


それは人生は、より長くより深く

集中した人が良い人生を過ごせるわけで、

集中するには体力が必要だからです。


そして、「集中力がないな…」

と思っている人は、

とにかく簡単な運動から

始めた方がいいです。


そうやって運動をした分だけ、

自分自身が健康になり、

そして、集中力が付いて、

人生自体もよくなるからですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「成功することは歩くことと同じ」

です。


成功することは、実は

歩くことに似ています。


それはなぜなのか?


今、六本木もそうですが、

都内ではホテル建築が

ラッシュを迎えています。


ホテルは、外国人のインバウンドで

相当な稼働率を誇っているますし、

部屋が足りないくらいなので、

今は建てれば埋まる状態に

なっている感じがします。


その証拠に、政府は民泊を

条件付きで認めていますし、

旅館業法を取って、

合法的に1泊から部屋を貸し出している

個人や法人も出てきています。


では、ホテル業そのものは、

どれくらい儲かるのでしょうか?


ここからはあくまで予想の話なので、

実際の収支とは違うかもしれませんが、

ちょっと都内のホテルの収支を

シミュレーションしてみようと思います。


では、六本木でも結構、

新築のホテルは建っているので

仮に六本木でホテルを建てたとします。


部屋数が100戸で、平日の料金が1万円、

金土の料金が1万5千円で、

稼働率は95%とします。


すると、1ヶ月の宿泊料金は、

平日22日、金土が8日だとすると、

平日の宿泊料合計が2090万円、

金土の宿泊料合計が1140万円になり、

2つを足すと3230万円です。


また、年間で3億8760万円になります。


ホテルの価格が50億だとすると、

50億を期間30年、金利1%で

資金調達出来たとします。


これで月額の返済が約1600万円で、

年間約1億9000万円が返済額になります。


約3億9000万円入ってきて、

1億9000万円が返済ですので、

その差額は2億円になります。


ただ、他にも人件費や光熱費、

補修費なども考えると、

これも月額1000万円は掛かるでしょうから、

その費用が1億2000万円とすると、

実質的な手残りは1億前後…

という感じではないでしょうか。


まあ、これはあくまで50億の金額で

100部屋が作れるというのが前提ですし、

95%の稼働率をキープできればです。


そして、よく考えてもらいたいのが、

今はオリンピックに向けて、

外国人旅行客が増えているわけです。


だからこそ、高稼働率かもしれませんし、

この金額でも部屋が埋まるわけです。


ですので、今の状態であれば

仮定の話が多いわけですが、

この数字で大きく変わらないのではないか?と

私は思いますね。


そして、オリンピックが終わり、

外国人観光客が減った時に、

もし部屋あまりの状態になってしまうと、

このお話は全てくつがえってしまいますね。


その昔、ツカサのウィークリーマンション

という物がありました。


テレビCMをバンバン流して、

当時は画期的な1週間から

短期間で部屋が借りられる…

というシステムが売りでした。


この1週間単位で部屋を貸すことは、

実はツカサのウィークリマンションが

日本初だったりするのです。


そして、バブルの頃にどんどん物件を増やし、

バブル終焉と共に借金地獄へ…


まあ、多分、ツカサのウィークリーマンションは

収支など関係なしに、

不動産価格が上がるので、

バンバン物件を買ってしまった…

という典型的なキャピタル狙いの

投資だったのでしょう。


ツカサの川又社長は、

ピーク時の総資産が3000億円で、

自宅は23億円の家に住んでいたそうです。


ツカサのウィークリーマンション社長の話

→ https://goo.gl/H3A2zN


そして、今はそのような

高額な借り入れをして、

都内のホテルがバンバン建っているわけですが、

外国人インバウンドが理由で、

今は収支が回っているのであれば、

外国人が来なくなったら、

そのホテルは果たして回るのか?

というのは面白い見方なのかもしれません。


ということで、今、都内を始め、

色々なところでホテルの建築ラッシュです。


これは外国人旅行客が急増し、

ホテルが不足しているからなのですが、

これからどうなっていくのか?は

注目していくことなのかもしれません。


今のように外国人旅行客が

途切れなければ、

大丈夫なのでしょうが、

それが少なくなると怖いですね。



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そういえば、私の新刊、

「お金持ちの経営者や医師は既にやっている
  “資産10億円" をつくる不動産投資」

ですが、すでに全国各地の書店や

アマゾンなどでは販売が開始されています。


新刊のアマゾンリンク

→ http://amzn.to/2rBF1GE


ただし、今回もキャンペーン予定しているので、

まだ、買うのは控えて欲しいです。


今回のキャンペーンは次の火曜日からを

予定していて、

また、メルマガで告知をしていきます。


ちなみに今までのアマゾンでの

総合最高順位は2位だったので、

今回は、本気でアマゾン総合1位を取りたいです。


私はメルマガで何かをお願いすることは

ほとんどありませんが、

今回はメルマガ読者さんには本当の本当に

この本を総合1位にして欲しいので、

今回はキャンペーン中にこの本を

買って頂きたいです。


そして、今回の新刊が出たことにより、

私の書籍の累計冊数が、

6万5千になりました。


ちなみに、今回の新刊が出たので、

Facebookやブログなどの

カバー写真も変更しています。


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こんな感じで色々と新刊が出たことにより、

色々と準備をしてきたことを

公開し始めました。


また、今回の本は、

経営者、医者、士業、個人事業主など

独立している人たちが、

いかに不動産投資を成功させてくのか?

ということがテーマになっています。


今までサラリーマン向けの本は

非常に多く出版されていますが、

しっかりと本業で頑張っている

経営者の方が、

実は不動産投資には向いています。


それは、私が多くの人とお会いして、

そして、実際に私と会った経営者などが

不動産をどんどん買い進んでいるという

実績があって、この本を書いています。


だから、今まで

「サラリーマン向けの本は意味ないな…」

と思っている人たちの

参考になる本を作ったわけですね。


ただし、何度も言うように、

今はまだ買わないでください。


火曜日から本格的に、

キャンペーンをやりますので、

火曜日になったら、

ぜひ買って欲しいわけです。


ということで、

私の7冊目の本がついに販売開始されています。


全国の書店やアマゾンではすでに

買える状態になっていますが、

メルマガ読者さんは火曜日まで

買うのは待って欲しいです。


そして、今回は本気で

アマゾン総合1位を取りたいので、

これも私の挑戦ですね。



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私は毎日のように、

不動産の相談を受けておりますが、

その中でも新築ワンルームマンションの

セミナーしか行った事が無い人も

たまにですが来たりします。


私は新築ワンルームの投資は、

赤字になるだけなので、

お金を残す投資をしたければ

やらない方が良いと言い続けてきました。


そんな新築ワンルームマンション投資の

セミナーしか行った事が無い人が

私の面談や当社のセミナーに来ると

どういう反応をするのか?というと、

「そんなにお金が残る投資が出来るんですか?」

と言う人が多いです。


本来、不動産投資は黒字になって、

お金が残る投資をするべきです。


そういやって、お金が残る投資をして、

決算書が黒字になる事で、

銀行から経営者として評価され、

追加融資を引き出す可能性が出来ます。


しかし、新築ワンルームマンションへの投資は、

家賃から銀行の借り入れを返済すると、

ほとんど手元にお金が残らないか、

案件によっては赤字になります。


この赤字になるということをアピールして、

赤字になった分の税金が戻りますよ…

というのが新築ワンルーム業者の

販売トークです。


しかし、これは注意が必要で、

そもそも赤字になる事業になるので、

銀行からの評価はガタ落ちしますし、

借り入れをしてゴミを買っているようだと

判断してくる銀行もあるわけです。


まあ、これは個人の信用を最大限に

消費して融資を引いているので、

銀行はお金を貸してくれるわけです。


そして、その結果として

銀行からの評価がガタ落ちするので、

資産規模も拡大出来ないですし、

1つ1つの案件が手元にお金が残らないので,

カツカツの状態で綱渡りをするか、

将来的に家賃が下落すると、

手持ち資金を返済に回しているという人も

かなり多いです。


では、なぜ新築ワンルームマンションは、

手元にお金が残らないのか?というと、

単純に利回りが低いのです。


また、融資を引いた場合の指標の1つである、

イールドギャップも取れません。


新築ワンルームマンションの平均的な利回りは

4%から5%ですが、

新築の一棟ものアパートだと7%から8%は

確保出来る物が多いです。


借り入れ条件で同じであれば、

利回りが倍になるということは、

その利回りが高い分だけ手残りとして残ります。


これが新築ワンルームマンションと

一棟ものの投資の差になるわけです。


まあ、私はこの話は、

今までメルマガで散々書いてきましたが、

まだまだ、新築ワンルームマンションへの投資を

本気で考えている人が世の中にいるわけで、

注意喚起のことも含めて、

なぜ新築ワンルームマンションへの投資はだめなのか?を

書いてみました。



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水戸大家こと峯島です。


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今日の動画は 

「住宅ローンが上昇しているようです」

です。


住宅ローンの金利が上昇しているようです。


投資用のローンとは性質が異なりますが、

今後の動向には注意した方が良いです。

これからの不動産価格は

どうなると思われますか?

という質問はいつも頂きます。


私はメルマガで、

不動産価格の予想は完璧に出来る人はいない…

という事を散々書いています。


その理由は、不動産価格は株価と同じように

生き物なので、

予想が完璧に出来る人はいないからです。


これが予想出来れば、

誰でも億万長者になってしまいます。


というのも、良い例が、

バブル経済の崩壊や、

リーマンショック時の不動産価格の下落です。


リーマンショックの時はバブル崩壊まで

大きく不動産価格は下げませんでしたが、

あの時に、不動産価格が下がるという事を

予想した人は少ないでしょう。


リーマンショックという出来事があってから、

「不動産価格は下がるかもな…」

と予想した人はいるかもしれませんが、

リーマンショックが起こる前は

誰もが不動産価格が下がるという事を

予想していなかったと思うわけです。


また、バブル経済が上り調子の時には、

「土地は必ず上がるもの」

という土地神話があったので、

今のようにキャッシュフローが出る物件は

ほとんどなかったのにも関わらず、

みんながこぞって物件を買いあさっていたわけです。


そんな状態だったので、

不動産価格が実体を超えた高値になったのですが、

この時に、不動産価格が下がると

予想した人はほとんどいなかったので、

多くの人が高値づかみをしたわけです。


ちなみにバブル崩壊は、

政府が総量規制をしたので、

不動産価格が急落しています。


こうやって過去の事例を見てみると、

何か大きな出来事があれば、

不動産価格は下がっています。


それは主に、融資が急激に絞られた時に、

買える人がいなくなるので、

不動産価格は下がるわけです。


なので、そのような

融資が絞られるような出来事があれば、

「不動産価格は下がるかもな?」

と予想出来ますが、

その出来事がなければ予想するのが

非常に難しいのが不動産価格なわけです。


ただ、バブルの頃のように、

物凄く実体をかけ離れて不動産価格が

上がる事は今は考えづらいわけですが、

それは今、物件を買っている人は、

キャッシュフローが出る物件を狙っているわけで、

これ以上高くなると、

キャッシュフローが出る物件は

もう買えない可能性が出るからですね。


そして、今のような融資が

比較的付きやすい時期に

融資を使って物件を買っておくのが戦略上は良いです。


今、そうして実績を積み上げたなら、

いざ、融資が絞られたときに、

その実績が認められて、

他の人が融資が付かなくても、

自分は融資が受けられる状態を作っておくと、

今の不動産価格が下落した時に、

自分は買える状態を作っておくべきなのです。


そうする事によって、

不動産価格が下落しても買える人になれれば、

融資が付いて、なおかつ物件価格が安いという

1番不動産投資で美味しいところを持っていけますね。


なので、今、実績を作っていない人は

物件価格が下がった時には

物件が買えない人になるので

ご注意ください。


ということで、不動産価格の動向を

完璧に予測出来る人はいないです。


こうなるかもしれないな…

という程度の予想は出来るかもですが、

バブル崩壊やリーマンショックを見ればわかる通り、

融資の動向を予測するのが出来ないと

不動産価格の予想も出来ないからですね。


ただ、融資を使って不動産投資をする場合、

単に価格だけを考えて投資をしていると、

融資が絞られたら投資自体ができなくなるので、

ご注意ください。





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「私が日本有数のマンションに引っ越した理由」

です。


私は今年に入って、

日本でも有数のマンションに引っ越しましたが、

それには理由があります。


その理由とは?


人生とは、私は長い長い

暇つぶしの時間だと思います。


その間にどんな風になりたいのか?とか、

どんなことをしたいとかは、

その人次第で、

どんなことでも望んで行動すれば、

基本的にはどうとでもなります。


私の知り合いには、

不動産投資でサラリーマンを辞めた

という人も多いですし、

起業をしてサラリーマンを辞めた

という人も多いです。


基本的に自由な時間を

過ごしている人が多いわけですが、

私もかつては毎日が日曜日の

生活を送っていたこともありました。


どういう生活か?というと、

朝は10時くらいに起きて、

近所のスポーツジムに行き、

夕方くらいまでトレーニングをして

そのあと、自社ビルの事務所に行って、

2、3時間くらい仕事をして帰る…

という生活です。


あとは、たまに旅行に行ったりと

まあ、自由気ままな感じでした。


これを1年間くらいしたことが

あったのですが、

1年くらいで飽きたわけです。


そんな毎日が日曜日の生活を送っていると

面白くなくなってしまって、

もっと世の中の人に役立つことや、

もっと大きなことに挑戦しようと

その時は思って、

その生活をやめたわけです。


それで、その時に思い立ったのが、

世の中に使い勝手の良い投資に詳しい

不動産会社が無いので、

それを作ろうと思ったわけです。


まあ、それが今の会社なのですが、

今でも働かないで

暮らしていこうと思えば、

たぶん、2、3年あれば

そういう生活を送れると思います。


まあでも、適度に働き、

適度に休んで、

適度に学ぶながら

大きなことに挑戦できれば、

私はそれで良いと思っています。


そして、それは失敗も成功も含めて、

人生は長い長い暇つぶしの時間なんですね。


その人生が「今は辛いな〜」

と思っている人がいれば、

それは、今はもっと学んで、

もっと行動することで

どんどん良くなります。


それは起業なのか、

不動産投資なのかは

その人にもよるでしょうが、

どちらもサラリーマンを辞められる

可能性のあるものなわけです。


そして、不動産投資でリタイヤする場合は、

起業は自分で仕事をしなくてはいけないか、

人に任せるのであれば、

人を教育して管理していくことが重要なのですが、

不動産投資の場合は、

管理会社などにアウトソーシングすることで、

自分は何もやらないことも出来るわけです。


ですので、時間とお金の

どちらも手に入れたいのなら、

やはり不動産投資が良いですね。


ちなみに起業するにも、

不動産投資を1度してから、

収入の柱を作った上で、

起業していくのが、

リスクも少ない起業の仕方です。


ですが、不動産投資で成功してしまうと、

お金が何もしないで入ってしまうので、

起業に大事なハングリー精神が無くなって

しまう人が多いので、

それはそれで問題だったりしますね。


ということで、基本、人生は、

長い長い暇つぶしの時間です。


そして、それは学んで行動すれば、

ほとんどの人が、

望んだ通りの人生になれるわけで、

よりよく人生を過ごしたいのであれば、

学んで行動を意識してみてください。


この2つをやらなければ、

一生、人生は変わらないからです。


ずっと今の不満足な生活を送るのか、

理想的な人生を送るのかは、

全て自分次第ですね。



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今日の動画は 

「年収一億円の作り方」

です。


年収1億円になりたいと思う人は

結構、多いと思います。


では、年収1億円になるには、

どうすれば良いでしょうか?







ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


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2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

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ススメ―『 夫婦円満 』
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の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

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に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

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豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
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2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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