今年から新たに始めた事ですが、

日本全国の各地方に行って、

セミナーを行っています。


この地方セミナーですが、

当社の営業スタッフが全国各地に行き、

セミナーを行わせて頂いています。


そして、こんな感じで全国に行っていますが、

特に不動産のセミナーが無いエリアというものが、

実は日本各地に点在しています。


もうすでに、大阪、福岡、名古屋、広島、松山、

船橋、横浜と結構、色々な場所で

すでにセミナーをやらせてもらっています。


そして、今後も神戸や京都、

岡山、熊本、長崎、新潟、札幌、青森、仙台と

他にも全国各地でセミナーを

行っていく予定です。


そして、現地の人から言われるのが、

「こんな地方でセミナーをやっている会社が無い」

という事なのです。


実は不動産投資のセミナーというのは、

東京での開催が圧倒的に多くて、

それに次いで大阪が多いくらいで、

他のエリアでセミナーをしている会社は

実に少ないのです。


それは人がそもそも集まらないからで

東京でのセミナーは

一定数の人が集まるので

東京開催が多いのです。


ただし、当社の場合は

全国にメルマガ読者さんがいる訳ですし、

私がこのようにメルマガで

情報発信しているので、

そんな情報を知りたい…

という人が日本全国にいる訳ですね。


だからこそ、東京よりも人口の少ないエリアで

セミナーを開いても、

「話を聞いてみたい!」

という人が集まってきている訳です。


そして、各地方に私もスタッフも

かなり行っていて、

そして、全国各地の融資の情報も

かなり知っている訳で、

そんな意味でも全国セミナーをやって

ちゃんと各地方の情報を

こちら側も提供できるので、

「東京だけの話…」

という訳では無い訳です。


それは昨年まで行っていた

私の各地方に行っての面談で

色々な情報を集めてきた訳で、

それをもっと地方の人たちに

セミナーを通じて

フィードバックして行きたいです。


そうやって地方の人に情報を与えて、

もっと全国各地で不動産の成功者を出し、

そして、日本全国に多くのお金持ちを

作っていくのが私と当社の目標な訳です。


という事で、今年から全国各地に行っての

セミナーを行っています。


そして、それは各地方の人に

もっともっと物件を買ってもらい、

そして、もっともっとお金持ちに

なってもらう事が、

目的だったりする訳ですね。


当社の企業理念には投資家が儲かれば

当社も儲かるという考え方があります。


良い物件を買ってもらって

お客さんも儲かれば、

もっと当社も儲かる訳です。


だからこそ、不動産投資のセミナーの無い、

地方の方こそ知識を得てもらい、

失敗しない、お金の残る不動産投資を

してもらいたい訳ですね。


ちなみに、直近の当社のセミナーは

こんな感じなので、

地方の方はもちろん、

東京での開催もタイミング合えば、

ぜひ参加してみてください。


東京(六本木開催)
3月22日(水)19時〜 https://goo.gl/qRjd9N
※残り2名
3月23日(木)19時〜 https://goo.gl/9WhEjA
※残り4名
3月24日(金)19時〜 https://goo.gl/n0KEVD
※残り6名

福岡(博多開催)
3月12日(日)19時〜 https://goo.gl/CPJ3qD
※残り1名(キャンセル出ました)

兵庫(神戸開催)
3月18日(土)15時〜 https://goo.gl/osAKda
※残り5名
3月18日(土)17時〜 https://goo.gl/L4HS0O
※残り5名

京都(京都開催)
3月19日(日)13時〜 https://goo.gl/F9eUv4
※残り2名
3月19日(日)15時〜 https://goo.gl/gdCjWj
※残り6名
3月19日(日)19時〜 https://goo.gl/lL4HVb
※残り3名


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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「どのような情報源を見ておくと不動産投資は有利か?」

です。


どんな情報源を見ていくと

不動産投資は有利なのでしょうか?


いくつか見ておくと

有利な媒体があります。


私は臆病者の方が成功しやすく、

臆病でない人は成功しにくいと

そう思います。


というのも、臆病者は、

今の状態がいつまでも続くとは

絶対に思っていません。


今の状態がいくら良くても、

その状態はいつまでも

長くは続かないものなのです。


では、長く繁栄している企業がありますが、

あれはどうしてなのでしょうか?


それは、長く続いている企業は

常に変化している訳です。


最初は何か違う事業をしていたけれども、

今は全く全然違うものを

作っている企業というのは

実はかなり多かったりします。


それは今は一部上場をしていて、

誰もが知っている企業であっても

同じような事が言える訳です。


例えば、HONDAという会社がありますが、

創業者の本田宗一郎は、

最初は車の修理工場をやっていた訳です。


それが、その後バイクを作り、

やがて車まで作って、

今のHONDAを作り上げた訳です。


このようになった背景には、

自動車の修理工場ではダメで、

バイクを作らなければ

絶対にダメだ…という

本田宗一郎さんの考えや

本田宗一郎さんの危機感があったのだと

そう思う訳です。


まあ、話が大きくなりましたが、

これは大企業に勤めていて、

今は順風満帆と思っている人もそうです。


例えば、やはり最近だと

東芝が色々と報道されていますし、

ちょっと前まではSHARPがそうでしたが、

日本を代表するような大企業でも

これは変化についていけない事も

あり得る訳です。


そして、1番危機感を持って頂きたいのが、

そのような会社に勤めている人で、

会社が大変になる前の会社が良い状態の時に、

不動産投資も含めて何か他の収入源を

作っておくべきですね。


特に不動産投資の場合、

会社が傾きかけると

いくら大きな企業に勤めていても

融資が出なくなるケースもあるので

ご注意ください。


自分は良い会社に勤めているから…

と思って油断していると、

最終的には会社も大変な事になり、

不動産投資も出来なくなったりしますので、

そこは臆病者になって

早め早めに新しい収入源を確保しておくと

会社に頼らずに生きていける訳です。


ちなみに、世の中には

そのように不動産投資だけで

生活している人も多数な訳で、

その話を聞いて、

あとは本人がやるかやらないか?

という選択を考えるだけですね。



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私は会社の事業とか、

これからどうしたいとか、

そういう事を話すときは、

めっちゃくちゃ楽しく語る事ができます。


というのも、私が仕事の事を考える時、

1番大事にしている事は、

結果が出るか?どうかを

重要視して考えます。


夢を語る経営者とかいると思いますが、

たしかに将来的な夢は語る事は

少しはありますが、

基本的には直近の話を私はする事が多いです。


また、そんな話をする時は、

夢物語を語るのではなく、

絶対に会社の利益が上がったり、

絶対にお客さんの役立つ事だったり

そんな話をする訳です。


そして、そんなこれからの話をする事が

私は好きで、あまり過去の話をする事は

しなかったりします。


というのも、今、これからが大事で、

「これからこうやると成功する!」

という事を考えるのが好きな訳です。


思い起こせば、私が不動産投資で

成功してやろうと思って

行動していたサラリーマン時代は、

物件情報を見ては、

融資を考えたり、

需要を考えたりと

資料を取り寄せては色々と

未来の事を考えていました。


実際に利益がどれくらい出るのか?

という事を、いつもいつも考えていたのです。


それは直近の未来の話で、

実際に結果として

どれくらい利益がどれくらい出るのか?

という近い未来の結果を

常に考えていた訳です。


これは非常に大事なことで

近い未来にしっかりと

お金が入ってくるという

ビジョンを持つ事が大事です。


将来的に年収1億になりたいとか、

将来的に物件を10億買いたいとか、

そういう将来の夢を持つ事は大事です。


ですが、直近で目の前の物件を買ったら、

どれくらいの利益が見込めて、

どれくらいのお金が残るのか?を

いつも考えて、それを楽しく

人に語るという行動を楽しめると

事業はどんどん成功していくのだと

そう思う訳です。


いつか年収1億になりたいとか、

いつか物件を10億買いたいとか、

そういう最終的な目標を持つ事は大事です。


ですが、それは直近の目の前の、

お金が入ってくる仕組みを作れれば、

その延長線上に大きな成功がある訳で、

その直近の利益が出る話を

熱っぽく楽しく語れるかどうかは、

ビジネスでも投資でも

成功したいのであれば

大切な事だと思う訳です。


という事で、私の大好きな事は、

直近の利益が出そうな仕事の話です。


これは昔からしていた事で、

投資家の時は、とにかく

「この物件を買ったらこうなる!」

という妄想をしては、

友達の投資家仲間に話していた訳です。


そして、それは非常に大事なことで、

その小さな成功の積み重ねの先には、

大きな成功が待っているからですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「個人で融資が引ける限界とは」

です。


融資は個人で引くケースと、

法人で引くケースがあります。


では、個人で融資を引くケースで

限界はどのくらいなのでしょうか?


不動産を銀行が評価する方法の1つで、

積算評価という物があります。


積算評価とは、土地は相続税の対象になる

相続税路線価という物が、

日本のほとんどの道路に決められていて、

その道路に面している土地は、

その金額×土地面積で計算します。


また、建物はRCなら平米いくらと

決まっていて、

その金額×平米数ー経過年数分の

減価した金額で計算します。


ちなみに不動産投資家の中には、

その積算評価が高い物件を

持っていたので買い増しが出来た!

という記事を本などで

書いている人が多いので、

この積算評価を重要視する投資家が

多かったりします。


では、本当に積算評価が出ていれば、

物件は高く銀行で評価されるのでしょうか?


まず、積算評価は絶対的な

物件を見る目線でなく、

実は積算評価を全く見ないという

金融機関も存在します。


このような金融機関は、

収益還元評価という

また別の評価方法で物件を見るので、

積算評価を見ない訳です。


では、積算評価を重要視する金融機関では、

とにかく積算評価が高い物件を持っていると、

どんどん買い増しができるのでしょうか?


もしくは、次の融資に有利なのでしょうか?


最近、当社で面白い事例があったので、

今日の記事を書いたのですが、

その面白い事例を紹介します。


それは、とある積算評価が高い物件で、

その積算評価の高い物件を

積算評価を重視する銀行へ

持ち込んだのです。


この物件と投資家さんの現住所で、

積算評価で見てくれる銀行は

いくつかあったので、

その積算評価で評価してくれる

複数の銀行へ融資の打診をしたのです。


そして、評価通り、融資が降りた

銀行もあったのですが、

全く評価が出なかった銀行もあったのです。


そして、評価が出なかった銀行の理由は、

「道路付けが悪いから…」

という理由で、審査の土台にも

乗らなかった訳です。


このように、積算評価が良かったので、

その物件を買うと

物件の評価がどの銀行にも良くて、

次に確実につながる…

という訳ではありません。


なぜなら、収益還元評価で見てくる銀行は、

そもそも積算評価を見てきませんし、

積算評価で見てくる銀行も、

道路付けであったり、

その他のことも見てくる銀行は

もっとあると思う訳です。


だからこそ、

「積算評価が高ければ絶対に大丈夫」

「積算評価が高ければ絶対に良い物件」

という訳ではなく、

あくまでも積算評価は1つの指標…

という程度の話ですね。


また、積算評価が割れている物件は、

確かに積算評価で評価してくる銀行から見ると

後々、融資に不利に働くこともあり、

それはしっかりと対策を

投資初期の頃から考えていかないと

そのうち融資はストップする訳です。


ということで、積算評価が高いと

次に繋がる物件…

という記事を本などで見かけますが、

それは実は他の条件も満たした上で

積算評価が高い物件だった訳で、

積算評価が絶対…という訳ではないですね。


ただ、積算評価も1つ指標なので、

どうやってそこを注意して、

どうやって次を買い進めていくか?を

よく考えないと次はないですね。


まあ、その辺の対策を知りたい人は、

当社のセミナーに来て頂けると

よくわかると思います。



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テリー伊藤のマル金ライダー8、

49回目の放送は京都大学出身で

元松下電器というエリートコースから起業した黒田敦史さんです。


水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「お金持ちはどんな職業についているのか?」

です。


お金持ちになりたいと思っている人は

多いと思いますが、

そもそもお金持ちはどんな職業に

就いているのでしょうか?


お金持ちになりたければ、

お金持ちと同じ職業になるしかありません。


先日、とある経営者の方と話をしていたら、

「不動産投資ってもうかるの?」

という話になりました。


まあ、その人は車屋さんをやっていたので、

車の売買の方が利益率はいいよ!

というお返事をしておきました。


そのあとは、例え話をしたのですが、

例えば、車の売買であれば、

100万円で買った車を

120万円で販売して20万円の

利ざやをとる訳です。


利回りにすると20%で、

これを年間で5回転もすると、

元々は100万円だった資金が、

5×20で100万儲かるので、

1年後には倍の200万円に

なっている訳です。


年間の利回りで言うと倍になっているので、

100%の利回りという事になり、

このような仕入れて売るビジネスの方が

断然に利益率は良いのです。


しかし、不動産投資の利点は

実はそこではありません。


この車屋さんが利益を得れるのは、

とにかく元手資金がいくらあるかで

決まってきますし、

そもそも、100万円の売買を

5回繰り返したら…

という条件が付きます。


仮に手元資金が1億円あって、

上手く、その1億分の売買を5回したら、

1年後には2億円になります。


これが4回だと1億8000万円で、

3回だと1億6000万円、

2回だと1億4000万円、

1回しか売買出来ないと1億2000万円です。


これが1億円の元手資金があれば、

ここまでの金額になりますが、

元手が5000万円だと、

利益も半分、さらに元手が少ないと

もっと利益も減るのです。


つまり、売買するビジネスは

資本×売買回数×利益率になるので、

この1つでも弱いと

全然収益が上がりません。


不動産投資が売買を繰り返す

ビジネスと違うのが、

1回買うとしばらく保有するところです。


そして安定した家賃収入が

収益の柱になるので、

そこまで大きく家賃が下がったり、

空室が増えたりは考えられない訳です。


今年、1000万円入っていた家賃が

500万円しか入らない…

ということは余程の事がないと

考えられません。


また、借り入れをして

資本を増大させられるので、

このように何かビジネスでお金を

回している人でも資本を

借り入れによって増やせるのです。


つまり会社経営者で

手元資金を売買などの

より利益率の良いビジネスに投資して

銀行からの借り入れで

収益を出せるのが

不動産投資の最大の魅力です。


もちろん、銀行への支払いがありますし、

利回りも100%とかは行きませんが、

堅い家賃収入で年利で7〜10%は

見込めるわけです。


この場合、銀行借り入れと

ランニングコストを返済して

手元に残る最終収益は、

物件価格の2%ほどです。


そうなると、手元資金を温存して、

家賃収入で収益を出せれば、

これはビジネスで高収益を出している

そんな経営者から見ると、

「自分のビジネスと不動産投資はどっちが良い?」

という考え方ではなく、

全く別個独立したビジネスになる訳です。


それはビジネスでは手元資金で

高収益を達せしつつ、

不動産投資はなるべく借り入れで行い、

そちらはそちらで堅く収益を出していく…

という事ですね。


ちょっと、その話をした経営者の方には、

ここまで話をする時間がなかったので、

説明しきれませんでしたが、

何かビジネスをしてる人であれば、

そちらの方が有益性は高いと思います。


ですが、不動産投資の良いところは、

銀行借り入れがしやすく、

そして、銀行借り入れをしても

安定した家賃収入で堅く収益を

出していけるのが魅力な訳です。


なので、他のビジネスと

不動産投資は比べるものではなく、

別個独立したビジネスと

考えた方が良いですね。



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今日の動画は 

「焦って買わない方がいいのか?」

です。


物件を焦って買わない方が良い…

という人もいます。


では、今のこの時代、

焦って買わない方が

本当に良いのでしょうか?


当社は今、色々な部署で

求人を募集していますが、

今回は今までに無い分野の

求人を募集していきます。


それはどんな仕事なのか?というと、

管理の実働部隊です。


というのも、今、当社の管理業務は、

現地の色々な業者と提携して

上手く連携を取りながら行なっています。


例えば、現地立会に関しても、

清掃業者に頼んだり、

現地の不動産業者に頼んだりしている訳です。


このような感じの管理を2年間行なって、

今では管理戸数も1500戸を超えたのですが、

こうやって管理戸数が増えると、

全国で管理物件を増やしていますが、

ある程度まとまっているエリアも

出てきています。


例えば、千葉、神奈川、愛知の名古屋など、

この辺は当社で管理物件が

非常に多くなっているエリアになる訳です。


その中で、管理の実行部隊を組織し、

そして稼働させていこうと

そう思っている訳です。


ちなみに、なぜそう思ったのか?ですが、

これは退去立会いが良い例で、

繁忙期になってしまうと

退去立会いをお任せしたくても

業者が忙しすぎると引き受けてくれません。


これは困ってしまうので、

当社で少しずつ、

このような現地での動きが出来るような、

そんなスタッフが必要になってきた訳です。


また、建物外部の定期清掃や

鍵のシリンダー交換など、

誰でも比較的簡単に出来る業務も

まとまって増えてきたので、

これも自社で完結していこうと

そう考えている訳です。


このような簡単な業務をしてもらって、

基本的に出社はあまりしなくて、

現地に直行直帰で動いてもらうような

そんな仕事をしてもらうスタッフを

募集しようと思います。


募集するエリアは、

現場に近いところに住んでいる人が良いので、

千葉と神奈川に住んでいる人を

最初は募集していきます。


そして、次の段階としては

室内清掃を覚えてもらって、

室内清掃も自社で完結できるようにします。


そして、最終的にはクロス貼りや

大工工事なども出来るような

そんな集団が出来ることが理想ですね。


そこから派生して、

清掃会社やリフォーム会社、

建築会社を独立して作れたら

これは最高です。


その最初の試みとして、

建物外部の定期清掃や、

シリンダー交換など

誰でも出来る作業が出来て、

基本は車移動なので、

運転が苦にならない真面目な人がいたら、

どんどん採用したいので、

下記より「管理実働業務のスタッフ募集」

と書いてご応募ください。

→ http://mitoooya.jp/q.html


こうやって管理の業務をすることで、

不動産管理の事が分けるわけで、

将来の不動産投資に役立つかもしれないですね。


という事で、ここ2年で管理物件を増やして

どんどん増えてきてますし、

今も増え続けています。


こんな風に管理物件が増えてきたので、

新しい試みとして、

管理の実働部隊を募集してみた訳ですね。



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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


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2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

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ススメ―『 夫婦円満 』
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10人のサクセスウーマンが
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の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

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に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

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豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
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2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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