今も昔も多くの人が不動産投資を

したがっています。

では、なぜ多くの人が不動産投資を

したがっているのでしょうか?


その答えは、実際にお金を手にしている人がいるからです。


昨日のメルマガでは、

不動産投資はしっかりやると、

そのキャッシュフローで

住宅ローンが返済出来てしまうばかりか、

さらに利益を残すことも出来る…

という話をしました。


しかし、もっとやっている人は、

2億程度ではなく、

10億とか20億とか買い進めているのです。


10億規模で買い進めている人で、

年キャッシュフローが2000万円ほど

見込めるので、

月に残るのは167万円ほどです。


昨日の話に戻りますが、

5000万円の住宅ローンを組んだとして、

金利0,7%、期間30年で月の返済は

13万ちょっとです。


つまり、10億規模まで物件を買い進めてから

5000万円くらいの家を買ったとすると、

住宅ローンをキャッシュフローから払っても、

毎月150万くらいは残ってしまうのです。


これが20億まで買い進めると、

その倍のキャッシュフローが出るので、

月に333万円ほどのキャッシュフローが

出てくるので、

仮に13万円ちょっとの住宅ローンを払っても、

毎月300万円以上のキャッシュフローが残ります。


当社のお客さんの中には、

2年で63億買った投資家さんもいる訳で、

そのような人になると、

月のキャッシュフローは1000万円を超えてしまいます。


もちろん、これは保証された家賃収入ではなく、

しっかりと入居が見込めて、

回る物件を買う事が大前提ですし、

物件の利回りと融資金利の差である、

イールドギャップが取れていて、

ちゃんとキャッシュフローが出ることが

大前提になってきます。


ですが、それさえクリアした物件と融資のセットを

1つ1つ揃えていくと、

こういう事も物理的に可能ですし、

すでにやっている人も何人も出てきています。


月に、1000万円の手残りが、

不動産投資から得られたら、

人生の選択肢が無数に広がっていきます。


もちろん、物件を買うという事は、

その分、借り入れも増えて行く訳ですが、

しっかりと1つ1つが回っていれば、

こうやって収入を無限に近く

増やす事も可能なのです。


また、そうやって50億以上とか

物件を買っている人が、

もう買うのを止めているのか?というと、

そんな事はありません。


まだまだ貪欲に物件を買い進めている人が多いですし、

その規模まで買っていくと、

パフォーマンスの悪い物件も当然あるので、

買い進めながら、パフォーマンスの悪い物件を

売却していき、資産の入れ替えをしている訳です。


こういう事例を私は目の当たりにしているので、

「不動産投資は本当におもしろいな!」

と思える訳ですね。


ただし、こうやって、10億以上買い進めるには、

最初から狙って買い進める必要があります。


そんな話は当社のセミナーに来ると

聞く事が出来るので、

「私は10億以上まで買い進めたい!」

と思う人は、ぜひ当社のセミナーに

来てみてください。


私は、多くの人が不動産投資に参入したがるのは、

やはり、そうやって先に進んでいる人が、

本当にお金を手にしているからだと

そう思うのです。


例えば、外資系企業に就職した人と

話をした時に、

「なんでこの会社に就職したのですか?」

という質問をすることが多いのですが、

「お給料がよく、実際に稼いでいる人がいるから…」

という答えが返ってくる事が多いですね。


当社の営業も年収1億クラスが数人いますが、

やはり、当社に入社してくる営業志望の人も

同じような考えで入ってきますね。


そして、世の中の仕組み上、

稼いでいる人がいる分野で頑張ると

お金を手にする事が出来ますが、

稼いでいる人がいない分野で頑張っても

全く稼げないで終わりますね。


例えば、そうやって外資系企業や

当社の営業職や不動産投資家であれば、

年収1億を達成してる人がいますが、

コンビニのアルバイトで年収1億を

達成している人がいない訳で、

いくら頑張ってコンビニのアルバイトをしても、

絶対に年収1億にはなれない訳ですね。


だからこそ、自分の目標に合わせて

頑張る分野を決める必要があり、

それを決めたら、

人一倍、その分野で頑張れば、

年収1億も夢ではないからこそ、

今の世の中はおもしろいのです。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「小規模な投資は何が危険なのか?」

です。


小規模な投資は実はリスクがあります。


その小規模投資のリスクとは?


不動産投資の力をちゃんと理解して

使いこなしている人は、

家を無料で貰えた上に、

月々、手残りを残してしまうことも

出来てしまいます。


例えば、家を買ってから投資をするか、

投資物件を先に買った方が良いのか?

という質問を受けることがありますが、

これは絶対に投資物件を先に買った方が

不動産投資をやる上では有利です。


基本的な考え方ですが、

銀行から人が借り入れが出来る

上限額の目安は年収の10倍から20倍ほどです。


これは金融機関の、その時々の姿勢や、

すでに買っている物件の評価、

また、これから買う物件の評価など

色々な要素が加わるので、

一概に○○倍と言い切れません。


ですが、大体の金融機関は、

年収の10倍から20倍くらい借りると

次の融資は借りられなくなります。


これが基本的な融資の考え方なのですが、

仮に年収500万円の人であれば,

3000万円の住宅ローンを組んでしまうと、

1億円借りられたとして、

残りは7000万円ですが、

年収500万円の人が借りられる上限は、

せいぜい5000万円なので、

残り枠が2000万円くらいになってしまいます。


2000万円で融資が付く物件は

ほぼ無いので、

年収500万円の人が3000万円の

住宅ローンを組んでしまうと

ちょっと収益物件自体を買うことが

非常に厳しくなります。


ちなみに、年収の10倍から20倍を

普通は借りられると解説しました。


では、なぜ年収500万円の人は、

1億円ではなく、5000万円までしか

借り入れが出来ないのか?というと、

投資用の融資が付く下限の年収が

500万円くらいで、

年収1000万円くらいの人であれば,

年収の20倍以上の可能性があるけれども、

年収500万円の人であれば、

頑張っても5000万円くらいが融資の付く

目安になるからです。


そうすると、年収500万円の人が

3000万円の住宅ローンを抱えてから

不動産投資をしようと考えることは、

不可能に近い訳です。


これが年収1000万円の人であれば、

3000万円くらいの住宅ローンであれば、

10倍と考えても、残り枠が7000万円ありますし、

2億まで貸すと言う金融機関があれば、

残り1億7000万円借りられるので、

まだまだ不動産投資が出来ます。


ただし、住宅を買ってから不動産投資が出来るから

と言って、高額な住宅ローンを組んでしまうと、

いくら年収1000万円あるからと言っても、

年収500万円の人と同じように

不動産投資が出来なくなってしまう訳です。


また、年収1000万円の人であっても、

3000万円でも借り入れが無い方が、

その分の借り入れが出来る訳で、

そう考えると家は買わないで、

投資物件を増やした後で、

家を買った方が良い訳ですね。


仮に2億円分の投資物件を買い、

キャッシュフローが物件価格の2%出たとしたら、

年間400万円のキャッシュフローが出る訳です。


ちなみに、5000万円の住宅ローンを、

年利0,7%の35年ローンで組むと、

月々の返済は13万5千円くらいで、

物件からの月々のキャッシュフローが

先ほどの4億の物件を買うと、

33万円くらいなので、

物件からのキャッシュフローで住宅ローンを返して、

20万円が手元に残る計算な訳です。


こういうことが出来るのは、

まず始めに不動産投資を始めるか、

年収が高い人であれば、

そんなに大きな住宅ローンを組まないことが

条件になってくる訳で、

だからこそ、住宅購入も含めて、

ローンは計画的に組んでいくべきですね。


上手く出来ると、

家を無料で貰えた上に、

月々の手残りまで残ってしまうのが

不動産投資のおもしろいところです。




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融資が厳しくなると思われた4月が

もうすでに来ましたが、

果たして本当に融資は厳しくなったのでしょうか?


この答えを言うと、

確かにちょっと前よりは

融資は厳しくなっているが、

3月より大幅に融資が厳しくなっているのか?

というと、それほどでも無い…です。


まあ、これはある程度の予感は

2月とか3月の時点であったのですが、

やはり4月に実際になってみないと

わかりませんでした。


そして、4月も3月と変わらずに

融資は厳しくなったけれども

そんなに急激には厳しくならず…

という感じなのです。


しかし、そこまで融資は全体的に

ゆるゆるな訳でもありません。


まあ、仮に10件の融資を相談したとして

5件とかは否決になりますし、

残りの5件も全てが条件の良い融資になるとも

限りません。


当社としては、やはり利益の出る物件と

融資のセットで投資家さんには物件を購入してもらって、

儲けてもらいたい訳です。


それを考えていくと10件で5件の否決をくらい、

利益の出る案件が3件しかないのであれば、

100件の融資相談をして、

50件の融資が通り、

条件の購入に至る案件が30件二なる訳です。


300の取り引きをしてもらいたければ、

1000件の融資の打診をしていけば、

自ずと300件の良い案件は出てきます。


そして、当社のお客さんは物件が欲しい人が

非常に多く、待ってもらっているのが現状です。


だからこそ、10件でダメであれば、

100件、1000件と、

融資の相談量を増やしていき、

1つでも多くの良い条件で買える物件と

融資のセットを増やしていくしか無い訳ですね。


そうやって行動量を増やしていく会社の仕組みも

かなり今は出来上がりつつあります。


それは人を物理的に増やしている訳で、

まあ、当社に相談している人で

積極的に物件を買いたい人であれば

その辺はおわかり頂けるのかな?と思いますね。


ということで、4月に入って

もっと融資が厳しくなるのでは?と

予想していた人もいるかもしれません。


しかし、3月とそれほど変わらないのが実情で

融資が出ている案件はゼロでは無いですし、

融資が付く金融機関は存在します。


もちろん、否決になる案件もありますが、

当社の場合は人を今まで以上に増やして、

融資の打診数を増やしている訳です。


そして、一定数の否決を貰いつつ、

一定数の好条件での物件と融資のセットを

増やしている訳で、

キャッシュフローが出る案件が欲しい人で、

まだ当社に相談したことが無い人は

セミナーに参加してみることをおすすめします。

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拝借と活用を意識すると、

人生は上手く行き始めます。


というのも、人は自分で何かを生む出すよりも

今、自分が結果を出したい分野で、

成功している人の真似をした方が早く

結果を出せる可能性が高いからです。


例えば、わかりやすく言うと、

ダイエットはそれに当てはまります。


今、太っている人が

本気で痩せようと思ったら、

毎日、飲んでいるコーラを

ダイエットコーラに変えたくらいでは

全く痩せません。


ちょっとした散歩を1週間に

1回とかしても痩せないでしょう。


毎日、決められたカロリー制限をして、

毎日、決められた以上の運動をしないと

痩せることは無理なのです。


それはなぜか?というと、

人が痩せるメカニズムは、

摂取するカロリー量と、

消費するカロリー量の足し算と引き算だからです。


じゃあ、具体的にどういう行動を

取っていけば痩せるのか?というと、

ダイエットの本を買って読んで運動や

食事に気を使って生活したり、

ジムに通ってトレーナーの指示に従って

トレーニングしたり、食事制限をしたりすると

人は痩せていきます。


それを全て管理してくれるのが、

ライザップが行っている事業で、

お金は高いですが、

ライザップに行くと食事とトレーニングの

両面を全て管理してくれるので、

痩せていく訳です。


不動産投資もこれと同じような

単純な考え方で成り立っています。


これから不動産投資を始めようと思い立って、

1番、成功確率が低いのが、

とりあえず、ポータルサイトで物件を探し、

何の知識もないままに購入を

検討してしまうことです。


その購入基準も、何も知識がないので、

家から近いとかそういう感じで

物件を買ってしまいます。


もう少し成功確率を上げられるのが、

ダイエットと同じように本を読むことです。


今は本当に多くの不動産投資の本が

本屋さんには溢れるくらいあり、

それを読んで知識武装してから

物件を探すだけで、

何の知識もないままに物件を買うよりも

格段に成功出来る確率が上がります。


そして、当社はそれよりも

もっと成功確率を上げようと思っていて、

目指しているのがライザップのように、

どうやれば成功出来るのか?を

指導しながら成功させていく…

というところを目指している訳です。


こんな感じでどんな分野であっても、

自己流でやるよりも、

何か成功している事例なり、

ノウハウなりを学んでから取り組んだ方が

最速で成功出来ます。


そして、その根本にある考え方が、

成功事例を拝借して、

その事例がそのまま当てはまらないこともあるので、

自分で考えて活用をしていく…

ということなのです。


だからこそ、自分が何かの分野で成功したいなら

絶対に本を読むべきですし、

もっと早く成功したいなら、

成功に導いてくれる人に

直接聞いたり、指導を仰いだりすることが

非常に大事になってくる訳です。


そして、私の立ち位置としては、

不動産業者である訳ですが、

どちらかというとそんな知恵を出して

教えている教育者の側面が強いのかな?

と最近は思っていますね。


ということで、何かの分野で成功したければ、

拝借して活用するということを

意識して行動していきましょう。



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最近の私の中で1番大きな出来事が、

花粉症の薬を服用してみた事です。


このメルマガを読んでいる人も、

「ああ、自分は花粉症かもなー」

と思っていても、

その中でも花粉症の薬を服用する人は

実は少なかったりします。


私も、薄々、自分が

「花粉症っぽいな…」

とずっと思っていました。


この季節になると、

いつも調子が悪く、

特に鼻やのどがいつも調子が

悪かったのです。


そんな状態だったので、

今年は初めて花粉症の薬を飲んでみました。


まあ、結果は思った通りで

抜群に調子が良くなりました。


これは実はお金を稼いだり、

投資をしたりという面にも当てはまります。


例えば、不動産投資の本を読んでみても、

「いつか不動産投資してみたいな!」

と思っている人も多いと思います。


その中でも実際に不動産投資をする人もいますが、

たぶん、私の予想では半分以下の人が

何もしないと思います。


これは花粉症の薬を飲んでみてわかったのですが、

自分が少しの事で今よりも

もっと良くなるかもしれない…

という行動はたくさんある訳です。


花粉症の薬くらいなら

ちょっと体調が良くなるくらいなので、

劇的に人生が変わる訳ではありません。


でも、不動産投資であれば、

人生を劇的に変えて、

もしかするとその先には、

家賃収入だけで生活出来てしまう…

という事も可能性としてあるのです。


だからこそ、花粉症の人であれば

ぜひ、花粉症の薬を飲んでもらいたいですし、

今、不動産投資をしていない人であれば、

ぜひ、不動産投資をして欲しい訳ですね。


という事で、最近の私の1番の出来事は

花粉症の薬を飲んだ事です。


そして、それはちょっとした事でしたが、

やれば結果が出る可能性が高い事でした。


しかし、不動産投資はもっと可能性がある事で、

本気で人生を変えられる可能性があるので、

人生を本気で変えたいのであれば、

「いつかは…」ではなく、

今すぐに取り組んで欲しいですね。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「良い物件情報を集める方法」

です。


良い物件を集める方法を

お伝えします。


この方法を実行すれば、

確実に良い物件情報が集まってきます。


私はビジネス書を読むのが好きですが、

その中でも今日は、

日本一売れたビジネス書、

「7つの習慣」について書いてみます。


7つの習慣は、フランクリンコビー博士が

成功には法則がある…

という事を研究して、

そしてその成功する7つの習慣をまとめた本です。


その中でも、この本の1番大切な事は、

第一の習慣である、

「主体的である」

という事です。


私はだいぶ前に、この本を読んだのですが、

初めて読んだときは、

この「主体的である」

という事の大事さがわかりませんでした。


なぜわからなかったのか?というと、

意味がわからなかったからです。笑


そして、最近、この「主体的である」

という事の意味が理解できて、

「ああ、これは非常に大事な事なんだ!」

と思ったので、

今日はその事を書こうと思ったのです。


まず、そもそも主体的である…

という事はどんな事なのでしょうか?


それは、仮に今、自分の勤めている

会社にいると仮定します。


自分が勤めている会社で

自分が主体的な行動すると、

どうなるのでしょう?


例えば、他の人が仕事をサボっていて、

仕事が遅れているとすると、

自分の仕事を一生懸命やって早く終わらせ、

そして、遅れている人の仕事まで

手伝っていく訳です。


これは非常に大変な事ですし、

めんどくさい事です。


こういう事をやっていくことが、

「主体的である」

ということなのです。


他の人がどうこうは関係なく、

自分が主体になって、

成功に向かって行動をする習慣が

主体的である…

ということなのです。


不動産投資で成功するにはどうでしょうか?


自分が主体的に動いて、

勉強をし、物件を探したり、

業者とコンタクトを取って、

物件情報をもらったりしていきます。


そして、1つ1つを真剣に考えて

本気で自分が物件を買うという

主体性を持って物件を考えていくのです。


これが主体的でない人はどうでしょうか?


主体的でない投資家は、

「とりあえず良い物件ないですか?」

と業者に声を掛けます。


その物件を検討するのに、

何が大事なのか?とかを理解せず、

「なんとなく良い物件ないかな〜」

という感じで物件探しをするのです。


物件が空室になってもそうです。


物件が空室になって主体性がある人は、

管理会社とコミュニケーションを取り、

管理会社を上手く動かして

物件を埋めていきます。


知識不足と感じたのなら、

主体性を持って空室対策を学び、

管理会社に動き方を提案したり、

または自ら行動して

物件を埋めていくのです。


私は、なぜ「主体的である」の

意味がわからなかったのか?というと、

自分が主体的に行動して、

物件を買ったり、

物件の空室を埋めたりするのは

当然だと思っていたからです。


また、「勉強しています…」

と言い続けている人も一緒で、

所詮は物件を買うのは他人事で、

今、自分が物件を主体的に買っていく…

という考え方が欠落して本を読んだり

しているからで、

だから、ずーーーーっと

勉強をしていて物件を買えない人が

多い訳です。


このように、世の中には他人任せだったり

他人事で、

「良い物件ないかな〜」

と言い続けている人がいる訳ですね。


だからこそ、この「主体的である」

という法則は当たり前のことなのですが、

非常に大事で、

いかに自分が主体的になって

物事を進められるか?が

非常に大事な訳です。




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今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「大胆な行動=富の理由」

です。


大胆な行動をすると

富に繋がります。


その理由とは?


お金が欲しいとか、

高級マンションや

立派な一戸建てに住みたいとか、

高級車に乗りたいとか、

綺麗な彼女や奥さんが欲しいとか、

こういう願望を、ほとんどの人が

持っているかと思います。


しかし、ほぼ全てのことは、

私は結局は感情を手に入れることで

今のこの時をハッピーだと思えれば、

それだけでも変わっていくと思います。


お金が欲しいと私も過去に

切に思っていた時期がありました。


過去の私は本当にお金を貯めたかったのですが、

年収が低すぎたので、

そんなに多くのお金を持っていなかった訳です。


そんな時、私はどうしていたのか?というと、

少ない貯金の通帳に0をどんどん

書き入れていきました。


こうすると、100万円しか貯金がなくても、

1億円に通帳上ではする事ができます。


もちろん、そんな事をしても

実際にお金を手に入れる事では

ないのですが、

自分の通帳に1億円が入っている

イメージを作れる訳です。


そして、今、こうしている間にも、

自分自身がお金がなくても、

いくらでも楽しくする事も出来ますし、

いくらでも落ち込む事も出来ます。


もちろん、実際に1億円持っている方が

めちゃくちゃハッピーになれますが、

それは100万円しかなくとも

楽しくすることは可能なのです。


そして、私のように、

100万円しかなくても、

それを1億円として0を書き入れて、

1億円持っていると自己暗示する事も

出来る訳です。


そうやって、結局人間は、

1億円が欲しいのが目的なのですが、

100万円しか持ってなくても、

1億円を持っている気分にする事は

いつでも出来る訳です。


そういう感情を手に入れたいために、

1億円が欲しい訳ですね。


車も試乗しに行けば、

持っている気分を味わえますし、

家も内見に行けば、

住んでいる気分をイメージ出来ます。


まあ、さすがに女性は試しに…

という事は出来ませんが、

多くのことが手に入れるイメージと

その感情を今すぐに手に入れることが

出来てしまう訳です。


そして、そのイメージや感情を手に入れると、

そこを目標に毎日行動しようと思い、

それをいつの日か達成するぞ!

という気持ちが大きくなる訳です。


まあ、私は通帳に0を書き入れることしか

お金が無いときにやらなかったのですが、

車の試乗に行ったり、

家の内見に行ったりという事は、

今のこの状態を手に入れた自分から言うと

やっておけば良かった…

と反省してる感じですね。


という事で、人は欲望が多い生き物で、

その欲望を叶えたいと

多くの人が思っていて、

達成出来ない人が圧倒的に多いです。


そして、その近道は、

まず、お金持ちになった時の

感情とイメージを持ち、

そして、ハッピーな気持ちを体験します。


それをした後に、

実際にお金持ちに向かって

日々、行動をとる事で、

夢が実現していく訳ですね。




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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「初心者は大量行動が大事な理由」

です。


どんなことを始めるにせよ、

初心者であれば大量行動が

非常に大事です。


その理由とは?







ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
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に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
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不況に強い「不動産経営」
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に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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2010年 08月号 [ 雑誌 ]

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月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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