不動産投資でもビジネスでも、

今の世の中は、その辺に答えがあって、

それを確実に学んで実行する事で、

成功に早く確実に近づく事が出来ます。


というのも、今、私は、

会社の売り上げ規模を

100億円以上にすべく、

毎日、活動しています。


それはイメージでは大体出来ています。


100億円規模というと、

今の10倍にしなければいけないのですが、

その10倍にすることも

頭の中では出来ている訳です。


なぜ、頭の中でイメージが

出来ているのか?というと、

1つの成功事例があったとすると、

それを拡大させていければ、

自然に会社の売り上げや規模は

大きくなって行くからです。


それと同じように不動産投資も

拡大させる事が出来ます。


例えば、ちゃんとした方法で

1億円の物件を最初に購入したとします。


その”ちゃんとした”という意味は、

融資付けであったり、

キャッシュフローが

しっかり出る事であったり、

そういう部分がちゃんとしていると

1つ物件を買っても、

2つ物件を買っても、

まだまだ増やして行けるのです。


1億円の物件を融資をしっかりと付けて

買えたとしたら、

年間の予想させるキャッシュフローは

約200万円くらいでしょう。


そして、あとは同じように、

2つ3つと拡大させて行くと、

200万円ずつ年間の

キャッシュフローが増えて行く訳です。


100億とか買うと、

年間キャッシュフローは

2億円になる訳で、

そこまで目指している人もいる訳です。


私の会社拡大の考え方も同じような物で、

例えば、1人の営業が売り上げで

1億円売り上げてくれるのであれば、

それを100人作っていけば良い事で、

不動産投資の大規模展開と

会社の規模拡大は

非常に似ている訳ですね。


ただし、その最初の第一歩は

まず、1つの物件を買ったり、

1人の営業をしっかりと育てていく事なのです。


あとは、それを繰り返していけば、

自然と嫌でも資産100億になったり、

年商100億になったりする訳ですね。


という事で、私は今、

年商10億くらいの会社を経営していますが、

年商100億を目指して日々活動しています。


また、この年商100億は

頭の中のイメージでは、

もうすでに出来上がっていますが、

その理由は不動産投資の

規模拡大と非常によく似ているからです。


1つ目の物件をしっかりと

買えた人であれば、

その延長線上に資産100億、

キャッシュフロー2億がある訳で、

そういった大規模に増やした人を

大勢見ているからですね。


なので、当社の場合は、

1億売り上げる営業を

100人作れれば、

それで100億という考え方で

動いている訳です。


ちなみに、不動産投資の場合は、

融資とキャッシュフローが出る事が

100億目指せるかどうかを

決めてしまうので、

そこをしっかりと知ってから

投資は始めた方が良いですね。


そんな知識が無くて不安だ…

という人は、当社のセミナーに

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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「成功の9ステップを聞こう」

です。


成功の9ステップというCDがあるのですが、

そのCDは必ず聞くべきです。


安く内容を知りたければ、

本も売っています。


では、なぜ聞くべきなのか?

私は自分のところのスタッフに対して、

ああした方が良いとか、

こうした方が良いとか、

色々と改善するポイントを話すことがあります。


それは、主にどんな事なのか?というと、

考え方であったりとか、

日々の過ごし方であったりとかです。


例えば、知識が少ないと思ったスタッフには、

「本をもっと読んだ方が良い」

とか、そういうことを言う訳です。


まあ、このメルマガでも

同じようなことを書いていますが、

そういうことを言っている訳です。


そこで私も最近、

自分自身のことを見つめ直してみましたが、

本を読んでいる時間が少ないな…

と思う訳です。


他の人にアドバイスする事は、

自分にも置き換えられる訳で、

私自身も反省をしたりします。


まあ、一応、本は読んでいますが、

それでも以前よりは、

かなり読書量は減っている訳で、

これは最近で1番の反省です。


では、最適な読書する時間は

どのくらいが良いのでしょうか?


私は1日1時間は読書する時間を

取った方が良いと考えます。


これをやると、1週間で7時間取れて、

7時間あると読書が遅い人でも、

1冊の本は読み終わる訳です。


そして、年間で52週ある訳ですが、

2週間休んだとしても、

50冊の本を読むことが出来ます。


つまり、50冊の読書量を

1年のノルマにすれば、

1日1時間の読書をすることに

なる訳ですね。


ちなみに、私がなぜこんなに

読書にこだわるのか?というと、

読書をすれば、ありえない経験と知識を

得ることができるからです。


例えば、世界の大富豪が何を考えて

日々、過ごしているのか?とか、

どんな生活をしているのか?とか、

そういう事までわかってしまいます。


これは、一般の人であれば、

絶対に手に入れられない知識と情報ですが、

そういう人が書いている本を読めば、

そういう事までわかってしまうのです。


もちろん、不動産投資の本を読めば、

不動産投資の知識を得られるでしょう。


そして、全ての成功も失敗も

人間の脳が導き出した結果であり、

脳みそを鍛えない限り、

成功はあり得ないからです。


だからこそ、成功するには

知識と経験を手に入れるしかなく、

それには読書が1番なんですね。


なので、もう今年も4月になりましたが、

これからは、毎週1冊のペースで

本を読んでいくのが

私の目標にしていきます。


これはとてもおすすめなので、

このメルマガの読者さんも

ぜひやってみてください。


ちゃんと実行していけば、

人生が大きく変わりますね。



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当社の今までの仲介実績ですが、

3月終了時点で、

累計1000億を超えました。


今は、だいたい、月に30億くらい

不動産を仲介しているので、

3ヶ月で100億くらいの不動産の

仲介実績を伸ばしている感じです。


多く仲介しているから

良いとか悪いとかではないのですが、

本当に良かったと思えるのは、

これだけの数の仲介をしてきても

未だに借り入れを返せなくなった…

というデフォルト実績がゼロなのです。


もちろん、物件によっては

予想よりも収益が悪かったという

物件も存在するでしょう。


しかし、最悪の展開である

借り入れを返せなくなって、

物件を任意売却や競売にかけられた…

というケースはゼロだったりします。


不動産投資をする人が

1番恐れていることは何か?というと、

借り入れを起こしても、

返せなくなってしまったら…

と考えることです。


しかし、実はそのリスクは

ちゃんと収支計算をしている案件であれば、

かなり低い事がわかります。


何かの資料で見た事がありますが、

確か、不動産投資の貸し倒れ率は、

3%くらいだった気がします。


この3%の貸し倒れ率も、

利回りが低すぎる物件を買ってしまったり、

収支がそもそも合わないものを買ってしまったり、

また、不動産自体は好調だけれども、

他の要因で借り入れが返せなくなった…

というパターンを含むものです。


他の要因で返せなくなった…

とは、どんな事なのか?というと、

例えば、経営者が不動産投資をしていると、

本業が傾いてしまって、

不動産投資からの家賃収入を

本業の借り入れの返済に回してしまう…

という事です。


これはとある銀行が

その事が原因で、

法人への融資を中止したほどです。


ですので、そういう様々な

失敗しそうな案件も含んで、

全体の3%が貸し倒れになる訳で、

普通に学んで普通に投資をしていけば、

もっと返済不可能になる確率は

低くなる訳です。


まあ、それは3%だけが

失敗なのか?というと、

それは違うのですが、

少なくとも不動産投資をして、

返済不可能になり、

自己破産してしまったりするケースは、

3%以下というのが

事実だったりします。


だからこそ、当社では

しっかりと勉強してもらって、

しっかりと物件も見極めてもらって、

さらにその後の管理運営も学んでもらい、

投資をしてもらうことを

オススメしているので、

失敗確率が低くなるのは

当然な訳です。


そう考えると、1000億の不動産を動かしても、

最悪の返済不可能がゼロ…

ということは当然のことな訳ですね。


もっと、この数字は多くしていって、

2000億、3000億、1兆円と

伸ばしていきたいですね。


ということで、当社の不動産仲介の

累積実績として、

1000億の不動産を3月末で

仲介させて頂きました。


そして、1000億の不動産を仲介しても

未だに返済不可能になっている人が

ゼロというのが真実で、

これからもこれは伸ばしていきたいですね。




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4月からの不動産への

銀行融資は厳しくなるだろう…

と多くの人が予想していますが、

この流れが続くのか?というと、

今はまだわかりません。


というのも、銀行は4月から

色々な面で変わっていく…

ということです。


例えば、今、銀行の合併が多いですが、

これはなぜ合併していると考えますか?


それは単体で営業して行きたいが、

単体でいると利益が減る可能性が高いので、

合併して体力を蓄えておきたい…

という考え方で合併をしている訳です。


しかし、銀行業界を見渡してみると

面白いことに、

不動産に融資を出している銀行は

合併しているところが少ないのです。


もちろん、合併するということは

色々な理由があって合併しますし、

吸収されるとか、吸収するとか

合併と一言で言っても、

対等な立場の合併だけではありません。


しかし、合併しているところを

よく見渡してみると、

不動産に融資を出している銀行が少なく、

合併していない銀行は、

不動産に積極的な銀行が多い訳です。


こう考えてみると、

不動産への融資をしているところは

儲かっている銀行が多いのでは?

と思ってしまう訳ですね。


ちなみに、金利4%以上だと、

金利と元金の支払い額を

計算してみたいのですが、

30年間の融資を受けた場合、

10年ちょっとで融資額を回収し、

その後は全て利益になっていきます。


また、不動産への融資は、

不動産を担保にとっていくので、

もし支払いが遅れた場合、

不動産を処分して融資した資金を

回収できる訳ですし、

貸し倒れ率も他の事業よりも少ないので、

多分、3年とか5年で回収不可能になっても

不動産への融資は案件によっては

黒字になってしまうかも…

と考えてしまう訳ですね。


また、4月からは規制緩和される…

ということなのですが、

スマートフォンなどで決済出来る、

フィンテックという分野の

規制が銀行ではされるようなのです。


フィンテックではないのですが、

クラウドファンディングという、

お金を投資家から直接集める方法も、

これからは規制が緩くなってきそうなので、

もしかすると、これからは、

銀行がリスクを取るような融資だけでなく、

クラウドファンディングのような

そんな融資商品も増えていくのかも

しれないですね。


そうなってくると、

今はまだ築の古い木造などは

融資を引くことは難しいですが、

投資家から見て魅力的な

利回りを確保しているのもまた、

融資が引けないという理由から

築の古い木造な訳です。


ですから、そういった投資物件に融資をする

クラウドファンディングの融資商品が

出てくると面白いのかもしれません。


ということで、4月、

つまり明日から銀行融資が

一層、厳しくなる可能性があります。


その一方で、不動産への融資は

堅い融資案件で、

銀行からすると儲けの源泉だったりします。


また、4月から銀行の動きとして、

フィンテックの規制緩和があるそうですが、

後々はクラウドファンディングなどの

直接、投資家から資金を集める方法も

規制緩和されていくかもなので、

そうなってくると銀行が融資が厳しくなっても

お金を集めて投資が活性化することも

今後は考えられますね。


なので、色々な意味で

これからの銀行の動向には注目した方が

良いですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮ったので

そのご案内です。


今日の動画は 

「なぜお金持ちは歩くスピードが速いのか?」

です。


お金持ちは実は歩くスピードが

早い人が多いです。


それはなぜなのか?


そういえば、最近、

社長が車を運転しない理由を

聞いたのですが、

これが納得のいく理由だったので、

私の運転手兼秘書を募集しようと思います。


これはどんな理由なのか?というと、

仮に社長が運転をしていて、

誰か人をはねてしまったとします。


もちろん、その後、

しっかりと事後の対応をしたとしても、

刑事罰を課される可能性は

ゼロではありません。


仮に大きな会社の社長が

逮捕されてしまうと、

それは会社にとって大きな損失に

繋がる可能性があるのです。


この話を聞いた時に、

「ああ、なるほどな!」

と私も思った訳です。


私が車を運転するのは、

休日のゴルフくらいなのですが、

そのゴルフの時に、

もし万が一事故を起こしてしまって、

仮に逮捕されるような事態になると

これは大変なことです。


また、普段の都内などの移動は

100%タクシーなのですが、

タクシーも感じの良い人なら良いですし、

運転が荒くない人なら良いのですが、

どちらか片方でも欠けていると

やはり微妙な訳です。


なので、自分の車でなおかつ

運転手がいれば、

この問題は全て解決すると

そう思ったんですね。


ちなみに、労働条件などは、

私が活動する時にスケジュールを

合わせてもらって、

地方に行っている時などや、

旅行に行っている時などは、

お休みな感じです。


そして、私が東京の港区在住なので、

港区に基本住んでもらって

いつでも私が言った時は、

車を出してもらえることが

条件になってきます。


また、運転手だけでなく、

色々な私の雑用的なことも

全てこなしてくれる人、

つまり秘書業務もやってもらいます。


ちなみに今回の募集は、

男性が良いです。


女性だと運転が上手い人が多くないので、

運転技術が長けているような

男性が良い訳ですね。


ということで、私の運転手兼秘書を

今回は募集してみます。


あ、あと年齢ですが、

40代とか50代の人は絶対嫌なので、

出来れば20代の人希望で、

まあ、ギリギリ30代という感じでしょうか。


最低でも私より年下を希望するので、

私の近くで色々なことを

学んでみたいという人は

適任だと思います。


応募してみたい人は、

下記より「運転手兼秘書募集の件」

と書いて申し込みください。

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今日は新しい動画を撮ったので

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今日の動画は 

「なぜ徳川幕府は滅びたのか?」

です。


過去に徳川幕府は長く繁栄しましたが、

最終的には滅びました。


それには訳があります。


最近の不動産価格を見ていると

昨年の10月、11月から

年末に掛けて下落しているのですが、

年明けから、また上昇しています。


これはポータルサイトから

送られてくる資料にあるのですが、

1月2月と不動産価格は

上昇しているのです。


ということは、私の持論になりますが、

不動産価格が上がっているということは、

融資が付きやすくなっている…

ということに、イコールになります。


これはなぜか?というと、

不動産を買いたい人は、

数こそ変わるかもしれませんが、

融資が付けば買いたい!

という人は圧倒的に多いです。


そして、そんな融資が付けば…

という人たちは、

融資が付かなければ買えないので、

融資が厳しくなると、

そのような人たちは不動産を

物理的に買えないのです。


ということは、昨年の10月から

12月に掛けては、

融資が厳しくなり、

年明けの1月からは

融資が緩くなっている…

ということになります。


では、融資は本当に

緩くなっているのでしょうか?


私は昨年の末くらいから見ていると

確かに全体的には融資は

厳しくなっていると感じます。


今年に入ってからも、

そんなに緩くなっているとは

思わない訳です。


しかし、一部の金融機関では、

融資が緩くなっていて、

その緩くなっている一部の金融機関で

物件の売買が活発化している…

というのが事実のようなのです。


そして、4月からは融資が厳しくなる…

ということをメルマガに書いて来ましたが、

私の予想では、銀行によって

だいぶ温度差が出て来て、

結局、融資が出る銀行と

融資が出ない銀行が

ハッキリする気がします。


そして、融資が出る銀行を

知っている業者と

融資が出る銀行を知っている投資家さんが

物件を買えて行くのに対して、

何も情報がない業者と投資家さんは

なかなか物件が買えなくなって行く…

という事になっていきそうです。


だからこそ、今、当社としては

銀行の開拓をどんどん進めていて、

4月からの銀行の動向に

もうすでに備えている感じですね。


そんな当社で開拓している

銀行の情報を知りたい人は、

当社のセミナーに来て頂けると

情報提供は出来るかと思います。


やはり、対面で会わないと

なかなか情報は出せないので、

そんな融資の情報が欲しい人は、

セミナーに参加してみてください。



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私が最近、お金を投資して

1番良かったなと思う事が、

自宅のハウスクリーニングです。


私の家は、一人暮らしをしていますが、

120平米くらいあるので、

広すぎて掃除が大変過ぎます。


今の自宅に引っ越してくる前は

90平米くらいのマンションに住んでいましたが、

その時からハウスクリーニングを取り入れて、

週に最低1回はプロの方に

掃除をしてもらうようになりました。


そして、引っ越した今でも

ハウスクリーニングは良い投資だと思ったので、

継続してやってもらっています。


前の自宅で月に3万5千円くらいで

今の自宅で月に5万円くらい

払っていますが、

非常に良い投資先だと

私は思っている訳です。


例えば、私が本気を出して

掃除をしたとしても、

プロが4時間の掃除で綺麗に出来る

クオリティにするまでに、

私の場合は、5時間か6時間掛かるでしょう。


また、掃除をしない…

という選択肢もある訳ですが、

人は環境が悪いところにいると

毎日の生活のクオリティが下がる訳で、

絶対に部屋を綺麗にするということは

しなくてはいけないことだからです。


例えば、部屋を綺麗にしていることによって、

毎日の仕事のクオリティが良くなれば、

それで売り上げが年間で1億違って来たら、

毎月5万円、年間60万円で、

1億変わってくる訳で、

これは非常に投資先と考えると、

効率が良い投資な訳です。


これは他のことにも言えることで、

例えば、ヨレヨレの服を着ていると、

人からの信用は格段に落ちます。


ですので、ちゃんと服を着て

毎日過ごしているのなら、

それだけで信頼性が上がり、

これも仕事に直結します。


仮に、ヨレヨレの服を着て、

年間1億の売り上げが変わってきたなら、

毎月、服に10万円掛けて、

年間で120万円の服代だとしても、

全然、投資効率が良い訳です。


まあ、掃除も服も、

本当にそれぞれが1億円の売り上げに

直結するのか?というと、

これは結果がどう変わるのか?

わかりませんが、

どちらも私的には良い投資だと

そう思っている訳ですね。


ちなみに、不動産投資はそこまで

投資効率が良いものではありません。


1億円の利回り10%の物件を買っても、

年間でのリターンは1000万円です。


しかし、それでも掃除や服と違うのは、

確実に1000万円のリターンが

入ってくる…ということですね。



掃除や服の場合は、

「1億円ほど売り上げが変わるかも?」

ですが、

不動産投資の場合は、

確実に1000万円の収入がアップする訳で、

そこが大きな違いだったりする訳ですね。


ですので、確実に収入を上げたい場合は、

不動産投資をしていく事が近道で、

収入が確保されて、

もっとクリエイティブなことをして行きたい人は、

掃除や服に投資をしていくと

効率が良いと思う訳ですね。


まあ、人には段階があるので、

自分の焦点がどこにあるか?で

自分がどこに投資すると

価値を感じるか?は変わってきますね。




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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
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10人のサクセスウーマンが
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の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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