今日もまだ風邪が直っていない体で、エアコン設置の立ち会いとリフォームの続きを行いました。

かなり風邪のため頭クラクラしていたので、あまりたいした作業ができませんでした。

まず、襖張り替えを全て完了させました。↓
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そして、エアコン設置の立ち会いをしたので、エアコンが設置されました。↓
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ウォシュレットの設置も挑戦してみました。(今回初体験です。)

まず既存のトイレの便座部分を外します。↓
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次にウォシュレット便座を装着します。↓
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そして配管等を繋げれば完成です。

と思ったのですが、外から中に入れる配管が錆びていて水が出ません…

知り合いの設備屋さんに後日見てもらいます。

また出費が〜(><)

ま〜しょうがないです。

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今日は夕方くらいから募集図面作成に取り掛かっていました。

最初はオール手書きにしようと考えていましたが、作ってみてかなりイケてなかったので(笑)パソコンで作成しました。(写真撮りましたが公表できません 笑)

まず、手書きでだいたいの構成を考えていましたので、間取りを作っていくことが大事かなと思い、間取り作成ソフトをダウンロードしました。

今回使ったのは、「設計クラブ」というソフトで、かなりイイ感じな間取りができました。

今回作成した間取り↓
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私、元ハウスメーカーの営業をしていたので、間取り作成とかものすごく好きなんです。
そんなこともあって小一時間、このソフトをいじっていたらいつの間にか時間が経っていました。

ちなみにチラシつくりも好きで(ハウスメーカー時代はよく作りました)今回の図面作成で昔の感覚が戻ってきた感じがします。

途中までですがこんな感じになっています。↓
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またできたらアップできる範囲でアップしますね。

今夜はもう少しやって仕上げますのでこの辺で…

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現在、リフォームもだいたい終わり、内覧者向けの仕掛けと募集図面作成にとりかかりました。

あと、別件の話のネタも今、仕込み中で良い結果でも悪い結果でもブログ内で報告していきます。

とりあえず、内覧者向けの仕掛けの手始めとして、芳香剤を置きました。↓
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私、けっこう匂いフェチでお香とか自宅で焚いてたりします。
そんなことから、まずはさわやかな香りを漂わせる作戦が一番だろうと思い、リフォームも終わっていませんが置いてみました。
ちなみに業者さんにカラーインターホンの設置をしてもらいました。↓
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あとは入居者プレゼントボックスですが、こんな感じ↓
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で作りました。
これは居室用で内容はカップ麺、歯ブラシ、歯みがき粉、モンダミンモドキ、洗濯洗剤、歯磨き用コップ、缶ジュースです。(カップ麺は賞味期限あるので注意が必要ですね)

別にお風呂用も用意しています。(今日は写真ないので後日アップします)

あとは、毎日、リフォーム前と後に少しですが拭き掃除をやっています。↓
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そして、募集図面作成ですが、私は今回色々と今までにためてきたアイディアをドンドン出そうかなと思っています。

詳しくは後日書きます。

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今回はリフォームのオススメ本です。

私のよく見るNHKテレビ番組「住まい自分流」(毎週録画してます)が出している本で
DIYの素材と道具図鑑DIYの素材と道具図鑑

です。

この本はタイトル通り素材や道具別に扱い方や扱い方の注意点、オススメ素材等がのっている本です。

例えば、注意点として油性のペンキ(ペンキも水性、油性、アクリル性と3種類あります。)はアクリルラッカーのペンキの上に重ね塗りできないとか、コンクリートやプラスチックの下地だと下塗り剤を塗る必要があるということが書いてあります。

パラパラ見ているだけでも色々と知らなかった事を吸収でき、自分でやってみようかなという気にさせてくれる素晴らしい本です。

ただ、上級者向けの部分もかなりあり、DIY初心者にはとてもできないと思われる事も書いてあります。(そんな部分は見ているだけで楽しいですが)

また、本の後半に門用語集は必見で、現場で職人さん達が使う意味不明な用語も少し理解できるようになると思います。
(現場で職人さんと会話した人はわかると思います)

本は買わなくともこの番組は毎週見るとためになると思います

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昨日は風邪で寝込んでしまい、たいしたブログが書けませんでした。
(いつもたいしたブログ書いているわけではありませんが…笑)

しかも、昨日はブログを始めて実は100回目だったのですね。

100回目のブログがあれかよみたいな心境です。

今日は襖の改造の仕方です。

和室→洋室に変える場合、壁、床を変えただけだと建具(戸)がそのままでちぐはぐな部屋になります。

しかし、建具を買うとかなりのお金がかかります。

そこで既存の襖に洋室仕様のクロスを貼るだけで違和感のない部屋に仕上がります

今回、私、クロス張りは初体験なのでかなり苦戦しました。

まず、最初に既存の襖の取っ手をバールで取ります。↓
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そして、私が今回買ってきたのは生のりがクロスにはじめから付いていて、重ね貼りできる物を買いました。(15mで約9000円です)↓
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そして貼っていきます。
撫でハケで空気を抜きます。↓
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カットする部分をしっかり押さえて、カッターで切ります。↓
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取っ手(100円ショップ仕様)を付けます。↓
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完成です。(右は空気が入ったので張替えが必要ですね)↓
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こちらは施工前↓
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ちょっと失敗もあって何枚か張り直しも考えています。

生まれて初めてクロスを貼ったので勘弁して下さい。 笑

たぶん両面4枚、片面4枚で本当は9000円のところ、貼り直しも考えて倍の18000円といったところでしょうか。

なかなか難しいです。

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今日は昼間から風邪気味で、夕方から悪化しました。

リフォーム経過をのせようと思ってましたが、熱があるのでとても書けません。

すみませんがまた明日です。

土地取り引きの登録免許税軽減措置継続みたいですね

ガソリンよりこちらの方が気になってましたが、一安心です。

さて2月の住宅着工件数が8ヵ月連続減とニュースで言っていましたが、売買物件のだぶつき&建築確認がなかなか通らなくなった事が大きいのでしょうか。

大家的視点から見ると、供給が減るので着工件数減は喜ばしい事ですが、経済全体から見ると大変な事です。

なぜなら住宅が売れないとまず住宅を売る業者さんと不動産屋さんが儲かりません。

家を建てる大工さんも設備屋さんも内装屋さんも電気工事ガス工事屋さんも儲かりません。

家を作ったら外構工事も当然しますので外構屋さんも打撃を受けます。

住宅を買った人は中のインテリアを整えるでしょうから、カーテン、家具、家電等の販売業者さんも売り上げ減です。

そして、家を買った人は気持ちが大きくなるのか、車を買う人が多いと思います。

そんなこんなで色々な人の収入減につながります。

こんな時は収入減の職種を狙って株の空売りを仕掛けてもおもしろいかもしれませんね。

今はドルも安いですし為替もおもしろいかもしれません。

なかなか景気下向きはチャンスがある気がします。
(今回はスタグフレーションなんでしょうね。明日から色々値上げラッシュみたいですから)

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床張り完了しました。

そして、すのこを風呂に敷こうと思い購入しました。

そのすのこにゴムの足を付けて直接水につかないようにしました。(直接水に付くと腐りやすくなります)
改造前↓
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改造後↓
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あと、MANBOさんが言っていた洋風襖を作成しました

作り方は後日アップします。(今日は写真撮るの忘れました。)

そして、入居者へのプレゼントボックスを作ろうと思い、中身を100均で購入しました。

1000円くらい買ったのでかなりボリュームあります。

これも後日アップします。

内覧者には飴を無料で舐めてもらおうと思い、これも購入しました。

少しは滞在時間が長くなるかなという作戦です。

ちょっと今日は疲れたのでこれくらいで…

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昨日の夜と今日の朝に賃貸募集図面と詳細を書いた紙を業者さんにFAXで一斉送信しました。

あえて金曜日の夜と土曜日の朝に資料を送ったのは土日のお客さんのかき入れ時前に、色々な業者から送られるであろうFAXの一番上になるようにしました

営業マンにたくさんのFAXの中から少しでも気にしてもらって、土日に来たお客さんにすすめてもらえればすぐに決まってしまうかなという発想からの作戦です。(この作戦は「浦田さん
赤井さん
の本で紹介されています。)

しかし、土曜日の今の時間でも私の携帯はなりませんでした。

明日に期待です。

そして、来週もこの作戦は継続しますが、改善点もあります。

募集図面が物件の販売図面に手を加えただけの物でショボいのです。

来週にFAXする図面はオール手書きにしてアナログな味を出し、かつ物件の写真も張り付けて送ろうと思います。

こういう資料作成は住宅営業時代に散々作ってきたので色々とアイデアが出ます。

例えばオール手書きの図面はなかなか無いですし、それだけで他の物件と営業マンから見て差別化が図れると思います。

営業マンが紹介したいと思わないとなかなかお客さんは集まらないですから、まずは営業マンに売り込みをかけていきます。

そして、リフォームが終わればフルカラーの資料を作成し平日の不動産屋さんを訪問して営業をかけます。

なぜ平日かというと土日、休日は相手も忙しいでしょうからゆっくり時間がとれる時に訪問し、じっくり物件の売り込みをしていきます。
(もちろん物件の設備向上、清掃、リフォームを予算内でできる限りします。)

さてここまでやってどれくらいで客付けできるか楽しみです。

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自動販売機を設置しようかと思い、数社検討した結果、I藤園にする事に決定しました。

1本の売り上げに対するバックマージンが高いのと、電気を引く費用等の最初にかかるお金を全て負担してくれるみたいなので決めました。

他の会社は初期費用折半がほとんどでした。

不動産投資の本を読んでいると月々の電気代も負担してくれるメーカーもあるみたいですが、そこまでの提案はなかったです。

設置する場所等によっても条件が変わるのでしょうかね?

今日は地味なリフォームを慣行しました。

テレビ配線をかなり旧型のこれ↓から
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これ↓に施工しました。
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施工費は600円でした

業者さんに頼むと5000円くらいとると思います。

話は変わりますが、今、リフォーム入ってもらっている大工さんは九州出身なのですが、「九州の大家さんもペンキ塗ったりしているよ」という話を聞きました。

やはり、どの地域の大家さんも頑張っているのですね〜

そういう話を聞くと頑張らねばと思います

あと毎日現場に通って大工さんや職人さんと顔を合わせていると気に入ってもらえて、頼んでもいないような仕事まで(もちろん無料で)やってもらったりしてもらってます。

私が毎日ペンキ塗ったり、床張ったりしている姿を見て「頑張ってるね。」と声をかけられたりもします。

やはり、こういうコミュニケーションはものすごい大事だと感じています。

次回、物件を買う前にはこの大工さんに物件の欠陥を見てもらおうと思います。

信頼できる腕の良い大工と知り合えたことは今後の不動産投資に大いに役立ちそうです。

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不動産投資オススメ本です。

「金持ち大家さん」だけが知っている空室が満室に変わる究極の方法です。

この本は賃貸の客付けに関してだけに焦点を当てて書いてあります

著者の浦田健さんは大家さんのコンサルタントをしている人で全国に会員が400人いると書いてあります。(今はもっと増えているかもしれません)

他にも本を書いたり、有名な投資家との対談CD等を出したりしています。

この本、ノウハウはもの凄いのですが、やる気がありかつ時間がある大家さんでないと全てやるには無理だと思います。

しかし、客付けだけに焦点を絞った本は今までに無く、ノウハウ自体もものすご
い内容の濃いものです。
(他の有名投資家の本でもこのノウハウを参考に書いている方が何人かいます。)

この本は賃貸の客付けの本ですが、どことなく最近の営業の仕方に似ている様な気がします。
(参考文献にも神田昌典さんの本があったりしてます)


例えば、内覧から契約までの流れで集客やクロージング等を現地に大家さん本人がいなくても勝手にしてしまうアイテム等を作っています。

また、募集図面も多くの内覧者を集められるつくり方が書いてあります。

集客やクロージングの回数が上がれば成約数は上がりますから当然の結果ですよね

ノウハウ自体は本を読んでみて下さい。
(ちょっと泥臭い方法も書いてありますが、即効性があると思います)。

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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&amp;儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

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週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

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朝日新聞
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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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12人の極意を盗め!
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ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

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家主と地主 Vol.31
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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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