今日は星輝さんとお食事してきます。


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今日は星輝さんとお食事してきますので、手短に^^
(これも予約投稿だったりします)


よくニートになる人で


「自分に合う仕事がわからない」

とか

「何がやりたいのかわからない」


って言う人がいます。


大学生も就職する前とかに、こんな事言っている人がいるような気がします。


で、こんな事を言っている人で何もしない人って結局はニートかフリーターになってしまったり…という事が往々にしてあると思います。


ならば、色々と動いてみる事って大事だと思うんです。


何が合うとか、合わないとか考えても先に進まないですよね。


ならば、とりあえず動いてみる、それでその後は、色々経験してから考えたらいいんじゃないでしょうか?


最近、読んだ本で西原恵理子さんの

この世でいちばん大事な「カネ」の話 (よりみちパン!セ)

という本にそんな事が書いてあって、思わず共感したので書いてみました。


ちなみに、漫画家の人が書いた人生録みたいな本です。


どうやって儲けるって本ばかり読んでいる人には、良い気分転換になると思いますよ^^





それでは、お食事に行ってきます^^


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日本優勝しましたね^^


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今まで、WBCの日本対韓国戦を見ていました。


いや〜感動です。


ちなみに、私と同じ年の代表選手ですが


松坂大輔、杉内俊哉、村田修一、藤川球児


なかなか、大物です。 笑


直接、日本が勝ったからどうだ?と言われると何もないのですが、気分的に良いです。


特に景気が悪いニュースが続いているだけに、こういうニュースは良いと思います。











そういえば、地元の不動産屋さんからおもしろいお話を伺いました。


今日、電話で話をしていたのですが、


「水戸大家さんの募集図面をパクっている業者がいます」


だそうです… 笑


私の賃貸募集図面は、完全オリジナルで作っています。


それをそっくりそのまま、ある業者さんがパクっているそうです。


完全なコピーです。 笑


狭い業界なんで、そんなあからさまに変な事はしない方が良いと思うんですけどね〜


しかし、プロのプライドとかないんでしょうか?


これはどう対処すれば良いと思います?


良い案があれば、ご指摘ください。


それよりも、証拠のコピー募集図面を抑えるべきかな…?


ま〜、一つ言える事は、「募集は小手先の技術では無い」って事ですけどね^^


本当にガンガン客付けしたいなら、そんな図面のコピーとかで出来るものではないんですよ。


その辺が分からなければ、どんなに図面をコピーしてマネした所で関係ないと思います。


それでも証拠抑えて抗議すべきかな〜?


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緊急集合しました。


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今日は、星輝さんと会う予定がなかったのですが、緊急に集合しました。


とある方面から、すごい立地のすごい物件が出現しました。


しかも、桁が一桁違うのです…


ウン十億、もしくは百億くらいの物件(私の推定)がたったの数億…


速効で現地調査です。


それで、たまたま今週は水戸にいる星輝さんにも声をかけてみました。


色々と意見を聞いてみましたが、明らかに安い、激安物件です。


金融機関に電話しましたが、みんなビックリしていました…
(恵比寿のIさんにも星輝さん経由でお電話しました)


ここまでは良かったのですが、その後、星輝さんと食事し、帰宅して、じっくり物件資料に目を通すと…


共有持分…


の文字が…


一棟売りだと思っていたのが、持分売り(区分みたいな売買形式)でした…


そりゃそうですよね〜


普通の感覚でも、数十億はする物件ですもん^^;


1棟ではなく、持分売りですから…そりゃ安いですよ。


ハハハ…


それと、先日書いた買い付けもダメらしいです。


今日の良いニュースは、日本、アメリカに勝利だけですかね〜^^;


明日からまた頑張ります…


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またまた案件が入ってきました^^


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なぜか週末になると案件が舞い込んできます。


今週末も何件か資料が届きました。


もちろん何件かは実際に現地に行ってます。


買い付けも1件入れました。


ここにきて、買えそうな物件も出てきそうですね^^


あとはどうなるか?


神のみぞ知るってところでしょうか。


ま〜でも、月に2本くらいは良い条件の案件はあるんですよね。


その2本も、最終的に買える物件は年に1本か2本。


そんなもんではないかな〜と思っています。


買える率が高過ぎるのもかえって怖いですよね。


買えるって事は、皆さんその値段で買ってないわけですから…


もしくは、世間の人に分からないで買うか、どちらかしかないわけです。









さて、ブログの方ですが6万アクセスを記録しました。


ブログを始めて、15ヶ月くらいかかりました。


最近は地道にアクセス数も増えていますが、最初の頃は1日0アクセスが何日も続いてました^^;


我ながらよくやってきた(過去形)と思います。


これからも、北関東のローカル都市ですが、地道に


あせらず
あわてず
あきらめず


の投資を綴っていければいいですね^^


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麻生さんがまた失言だそうです。


どうも、水戸大家です。


麻生さんがまた失言だそうです。


株の個人投資家へ向けた発言だそうですが。


以下、ニュース引用


----------------------------------------

麻生首相、「株屋は信用されていない」=証券業界は困惑
3月21日16時30分配信 時事通信


 「やっぱり株屋は信用されていない」−。麻生太郎首相は21日、株価対策などをテーマとした有識者会合で、個人の株投資を促す必要性を訴えた松井道夫・松井証券社長の提言にこう応じた。企業経営者の経験をアピールする首相だが、株投資には冷ややかな姿勢を見せた格好。出席者からは「好ましいことではない」(安東俊夫・日本証券業協会会長)と困惑する声も出ており、不適切発言として新たな波紋を呼びそうだ。
 政府は個人マネーを株式市場に呼び込むため、「貯蓄から投資へ」とのスローガンを掲げている。この日のやりとりの中で、首相は「株をやっていると、地方だと何となく怪しい(と思われる)。私は地方出身だが間違いなくそうだ」とも発言した。 

----------------------------------------

日本政府としても、個人投資家を増やそうとしているのに、首相本人が否定しては…^^;


でも、株の情報ってどれくらい信用できるんでしょうね〜?


余程、内部事情に精通している情報元(インサイダーの可能性もあるが…^^;)であれば、確実に勝てそうですが、巷の噂レベルの情報ではなかなか儲けるどころか、騙されて終わり…


なんて展開も考えられます。


不動産にも言える事だと思います^^





さて、今日は照明について考えてみました。


水戸にドンキホーテの2号店がオープンしたので、照明の調査してきました。


どんな調査かというと、オシャレな照明と普通の照明の価格差の調査です。


それで調査結果ですが


普通の照明↓

77


5980円



アジアン風味な照明↓

untitled66


9980円


差額4千円。


部屋にコンセプトや、照度の都合にもよりますが、2部屋でも8千円の差額です。


これであれば、多少おしゃれな照明も、その部屋の売りとして考えてもいいかもしれませんね。


他にも色々な照明がありましたが、和室なら和紙を使った照明など、部屋のコンセプトとマッチさせた照明の取り入れは良いのかなって思います。


あとは予算との調整ですかね^^


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若者に中古住宅が人気のようです。



どうも、水戸大家です。


若者に中古住宅が人気だというニュース記事を見つけました。


さくら事務所の長嶋修さんのコメントが載ってます。


以下、記事引用


---------------------------------------


若い世代に「中古」住宅好評 “健康診断”の依頼増加
3月20日17時58分配信 産経新聞



拡大写真

新築でなく中古を選んだ理由(写真:産経新聞)

 若い世代を中心に、中古住宅への関心が高まっている。新築より価格が安いのが魅力で、探し方次第では質のいいお得な物件に巡り合えることへの期待がある。ただ、劣化状況や修繕費などに不安を抱く人は少なくない。より良い住まいを手に入れるため、建物調査の専門家に中古物件の“健康診断”を依頼するケースも増えている。(安田幸弘)

  [フォト] 中古住宅で雨漏りがないか調べる「ホームインスペクター」

 ≪客観的立場でチェック≫

 東京都武蔵野市に妻と2人で住む男性会社員(33)は、子供を持つことを考えて間取りの広い中古物件を探している。「中古にそれほど抵抗はない。マンションの場合は管理組合がしっかりしていれば古くても安心して住み続けられると思う」

 昨年11月には、同市内の築34年の中古マンションを見に行った。築年数が古いため、個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所」(東京都中央区)に住宅診断を依頼。修繕状況や壁の造りなどをチェックしてもらった。「客観的な立場で物件を見てもらえたので助かりました」

 コンサルティング会社に建物調査を依頼すると、料金は内容にもよるが、中古の一戸建てなら約5万〜約20万円が目安。中古の調査依頼は増えているといい、さくら事務所では一昨年から昨年にかけ3倍近く増え、逆に新築への依頼は半分以下に減った。長嶋修社長は「新築住宅、中でも都心の新築マンションの価格が上がり過ぎた。一方で質のいい中古住宅が出回るようになり、『新しいものが一番いい』という風潮が薄れてきた」と話す。

 リクルート住宅総研主任研究員の島原万丈さんは「若い世代は古着を着こなすなど、古いものに対する趣向を持つ人が少なくない。『中古を買って自分で好きなように直したほうがお得』と考える堅実さもある」とみている。

 ≪外回りや構造に関心を≫

 実際に中古住宅を選ぶ際、何に気をつければいいのか。さくら事務所の長嶋社長は「部屋だけでなく、外回りも意識して見る」ことを勧める。

 マンションの場合、外観とともに廊下、階段なども見て、ひび割れがないか、整理整頓が行き届いているかなどを確認する。「マンションは共同住宅。みんなで財産を管理しているので、愛着みたいなものが形になって表れる」ためだ。戸建ても同様に、「庭の植栽や玄関が乱雑だったり、深いひび割れがあったりするのは、虫歯を放置しているようなもの」という。

 ただ、見た目が悪いだけで選択肢から外すのは早計だ。木材が腐っていないなど構造上の問題がなければ、「お買い得」の可能性がある。

 業者が改修済みの物件は希望者が多いうえに割高だが、「ノーメークで見た目がぼろぼろだと競争率は高くない。構造がしっかりしている物件を見つけて、内外装を自分できれいにすれば割安。『お宝物件』に生まれ変わる」と長嶋さんはアドバイスしている。

 ■欧米に比べ低い中古の割合

 国内の住宅市場は、昭和41年施行の住宅建設計画法にのっとって、「量の供給に重点を置いてきた」(国土交通省住宅政策課)。そのため、新築が次々に建てられて、世帯数に対して住宅数が過剰気味となり、その揺り戻しから今度は「今ある住まいを大切にしていこう」という流れが出てきている。住宅総取引数に占める中古の割合は欧米に比べ極めて低く、平成15年が約13%。国は、この割合を27年に23%に上げることを目標にしている。


---------------------------------------

ボロボロは競争が少ないとか、お宝がその中から出てくるという記事は、まさに投資家の考え方ですね^^


エンドさんもこんな考え方をされると、投資家が買う物件が無くなってしまいます^^;


それでも、築年数や、新築に私たちの年代はこだわらない人が多いのは事実で、これからは賃貸も中古市場がリードしていく事は間違いないと思います。







さて、私の不動産投資の方のお話。


今日は朝から情報が数件集まってきました。


それでも、午前中はWBCが始まる直前(午前10時)まで爆睡し、それからは日本の試合終了まで観戦してました。


それで動き始めたのが午後の2時頃。
(サラリーマンの仕事は3連休です^^)


情報元に電話で色々と物件の状況確認をしていました。


それで興味深かったのが、バブル期に建てられた物件の債務整理案件。


詳しくは書けませんが、謄本のコピー等を見ていると


借入金利 > 物件の利回り


となっています…


いくら長期返済で借入していたとしても、逆さや現象が起きている状態での借り入れになっているんですね〜^^;


もちろん何年も前に返済が始まっているはずなのに、残債が大きくて築古なのに利回りが悪い状態でしか売値が付けられないそうです…


この場合、当然、債権放棄してもらわないと買い手も付かないでしょう^^;


簡単に言うと、


「だまされた」


って事ですね〜^^;


他にも案件が入ってきてましたが、これも残債が大きくて古いのに抵当権が外れないパターンでした^^;


なぜか、バブル期の詐欺まがい?案件がこちらの方では今になって噴き出してきています…


それから、地元金融機関の資本注入も新聞記事に出ていました。


環境は少しずつ悪化しています…


それでも、おもしろそうな案件も少し出てきそうな感じはあります。


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藤原紀香と陣内智則の離婚報道があったそうです。



どうも、水戸大家です。


ビックリですね〜


藤原紀香と陣内智則の なんて…


以下、スポーツニッポン引用

-------------------------------------------------

紀香&陣内わずか2年で“格差婚”別居状態
  女優の藤原紀香(37)とお笑い芸人の陣内智則(35)が離婚に向けた話し合いをしていることが18日、分かった。2人はすでに別居している。紀香と陣内は、2007年4月に兵庫県加古川市役所に婚姻届を提出。トップ女優と芸人の結婚は、当初から「格差婚」と言われていた。紀香は先月24日、都内で行われたイベントに出席し「人生これからもいろいろなことがあると思います」などと意味深な発言をしていた。(スポーツニッポン)

-------------------------------------------------


「いつかは離婚か?」とか、「仲良さそうな結婚式を見たらそれはない」とか、結婚当初から色々と動向が注目される夫婦でしたが、やはり離婚ですか…


うちの嫁曰く


「藤原紀香は女性からの好感度が下がったね」


だそうです。


ま〜選択権はこの夫婦の場合、藤原紀香にありそうなのでしょうがないのかもしれませんね^^;


やっぱりというか、ビックリしました。








今日は、「何のために儲けのテクニックを学ぶか」について考えてみました。


今、巷では「○○のマニュアル」や「○○のノウハウ」、「○○の成功法則」という類のテクニックに走った本が溢れています。


それで私の場合、相変わらず本を大量に読みふけっているわけですが、そんなテクニックの本ばかりで商売の本質とは何だろうと考えました。


たしかに仕事をスムーズにに進めたり、結果を出すためにはテクニックは大事です。


しかし、世に出回るテクニック重視の本の中には、たしかにその本の通りにやれば儲かるけれど、誰も喜ばないような本がある気がしたんです。


誰も喜ばないとは?ですが、「儲かれば良い」というタイプのビジネススタイルです。


そんな本が売れていても、買う人がいるから売れるわけなんですけど、そんなビジネススタイルって商売としてはどうなんでしょう?


たしかに、一見のお客さんには爆発的に売って売って売りまくれば、儲かるわけなんですけど、長い息のある商売として見ると、とても短命なビジネススタイルなのではないでしょうか?


そうではなくて、売り手にも買い手にもお互いにメリットがある、そんなビジネススタイルが、当たり前の事かもしれませんが大事なんだと思います。


目の前のテクニックも、最終的にはお客さんに還元できるからそのテクニックを使ったり、学んだりするのであって、儲けるためだけに、自分の私利私欲のためだけにテクニックを使ったり、学んだりしなくてはいけないんだと思います。


最終的に儲けが出て、経営者のところにお金が集まってきても、そのキャッシュフローを使ってより安定した基盤を築けば、その事業にかかわっている多くの人、最終的に還元できるのではないかと思うのです。


大家さんは、大切な入居者さんがいます。


そんな入居者さんに還元できるようにテクニックを学びたいものです。


最近のテクニック中心の本ばかりの読書から、少し考えてみました。


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不動産屋さんから電話ありました。


どうも、水戸大家です。


先日、物件情報を出してくれた不動産屋さんから電話ありました。


その物件ですが、数千万円の価格で、私の希望価格と1千万円以上の価格差があります。


それで不動産屋さんのお話では


「200万引きなら交渉可能で、400万引きで買い付けが入っています。」


との事…


これは、「私に買い上がって下さい」って合図でしょうか…^^;


でも、200万引いて、やっと希望価格と1千万円くらいの価格差ですよ^^;


とても買えません…


というか、400万引きの買い付け入れた方との買い上がり交渉した方が良いのではないですかね?


そんな事を言ってくるのは、買い付けがダミーの可能性大です…


正直、そういう作戦に出る業者さんは好きになれませんね〜


でも、こっちは数字でしか判断しないので、姑息な手を使ってこようが関係ないんですけどね… 笑


色んな業者さんがいて、色んなやり取りができるので毎日楽しいですね^^


皆さんも変な業者にやられないようにしましょう(^^♪


他にライバルが出てきても、慌てずに判断できれば問題ないです。


簡単な事ですが、感情に走った投資は失敗します









それからメルマガでもご紹介しましたが


不動産投資本やビジネス書などの本の感想をお待ちしてます。


水戸大家書店で、私が本の感想などを書いていますが、色々な人のお勧めの本や感想などが共有できれば面白いかなと思った次第です。


本を買う人や、買った後に色々な意見を共有できれば新しい「気づき」があるのではないかと思います。


感想は随時アップしていきますので、一言だけでもかまいません。


バンバン送ってください。


本の感想はこちらまで
(ジャンル、著者問いません。著者自体の感想も待ってます。)


bb8888bb2000あっとyahoo.co.jp









ちなみに、今日で600回目のブログです(^^♪


アクセス数も、もう少しで6万アクセスも達成できそうです。


次は700回更新目指して頑張ります^^


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戸建てを探してみました。


どうも水戸大家です。


加藤ひろゆきさんの新刊、激安不動産を入手シテ 豊かに暮らす方法 ローンを組まずにお宝物件を見つけるを読み終えました。


無性に、戸建てに「鬼のような指値」(商標登録を先にすると私の物になる? 笑)を入れたくなり、戸建てをネットで探してみました。


最近は、アパートかマンションの1棟ものを中心に探していたので、戸建てを探すのって久しぶりで、新鮮でしたね^^


なかには、物件を見に行こうかなと思える物もあったりして、実際に現地まで行くかもしれません。


また、ボロで激安物件購入か…^^;


いや、激安はほしいですが、ボロはイラナイですね…


以前、過酷なリフォームをして懲りました^^;










さて、激安不動産を入手シテ 豊かに暮らす方法 ローンを組まずにお宝物件を見つけるの読み終えた感想です。


本編の内容は、昨日も書いたとおり「楽しい」です。


愉快な不動産投資家の日常が綴られてます。 笑


それと、指値は改めて大事ですね。


「鬼のような指値」(商標登録を先にすると私の物になる? 笑)をまた入れようかと思わされる本でした。


やっぱり、不動産は安く買わないと意味ないですよね。


それから、今日の私のように戸建てがちょっと欲しくなります。 笑


また、ヒロシさんも執筆していますが、後半に掲載されている手記が良かったです。


私が特に印象に残ったのは、黄金ガールさんとゴッドマザーです。


この二人の手記は一読しておくことをお勧めします。




あっ!


もちろん、ヒロシ夫妻も良かったですよ^^




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激安不動産を入手シテ 豊かに暮らす方法 ローンを組まずにお宝物件を見つけるを、半分読みました。






どうも、水戸大家です。


加藤ひろゆきさんの新刊、激安不動産を入手シテ 豊かに暮らす方法 ローンを組まずにお宝物件を見つけるを半分まで読みました。


読んで気づきましたが、昨日書いた区分の固定費の割合のお話と同じような事が冒頭に書かれてました^^;


皆さん、見ている所は一緒ですよね。


それと、激安不動産を入手シテ 豊かに暮らす方法 ローンを組まずにお宝物件を見つけるを半分読んだ感想ですが、「楽しい本」ですね^^


ラブ○のお話は笑えました。











ちょっと、不動さんとは関係の無い(厳密にはある)お話。


先日、新しいノートパソコンを購入しました。


ヤマ○電気で、5万円。


でも、イーモバイルというサービス(携帯のパケ放題のようなもの)に加入すると、4万円引きになるとか!


つまり、5万円のパソコンが1万円で買えました。


しかも、このイーモバイル、差し込むだけでどこでもインターネットに接続できるようです。


これさえあれば、どこでも物件検索できます。


今まで携帯では見れなかったサイトが、外出先でも見れるんです^^


あと、図面も外出先でD−FAXで取り寄せて見る事も出来ます。


気になるイーモバイルの料金ですが、月額3千円〜7千円くらいです。
(携帯のパケ放題のように、一定料金までいくとそれ以上は課金されないようです。)


ちょっと、物で時間を補おうかな〜と思います。


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50万円で入札可能な区分が出ています。


どうも、水戸大家です。


競売で50万円から入札に傘下できる区分が出ています。
(正確には50万1円からです。)


物件はBIT  http://bit.sikkou.jp/


水戸地裁、事件番号 平成20年(ケ)第712号


です。


この物件に関しては、買受可能価格が311,200円となっています。


しかし、債権者が50万円以下なら買い取るという旨の添付書類を付けており、最低でも50万1円での落札が可能な物件です。

立地は水戸駅から徒歩圏内、やや狭いという事もありますが家賃次第では客付けもできそうです。


でも、私なら入札しません。


なぜかというと、この物件、管理費と固定資産税を考えると月-1万円の維持費がかかります。


相場家賃は2万円〜2万5千円くらい。


つまり、入居者がいてやっと月1万円〜1万5千円のプラスのキャッシュフローが生まれます。


ですから、仮に60万円で落札できたとして


満室時年収(低めに見て)月1万円×12=12万円


本体60万円+諸費用10万円+リフォームやクリーニング10万円=80万円


12万÷80万=利回り15%


満室を継続して15%の利回りです^^;


これで少し空室が出ると、月マイナス1万円づつマイナスのキャッシュフローが発生します…


しかも、入れ替え時にリフォームやクリーニングも発生するでしょう。


つまり、全然おいしくないんです。


ちなみに、区分で入手しても良いと思えるのは、もう少し高い家賃が取れる物(4万円台)なら大いにアリだと思います。


なぜなら、固定費に対しての利幅が確保されるからです。


家賃4万円なら月の利益は3万円(実質年収36万円)、家賃2万円なら月の利益は1万円(実質年収12万円)です。


大きな違いですね。


実質36万円の年間利益が確保できれば、360万円で入手して利回り10%です。


実質利回り20%にするには、180万円。


180万円での売り区分でこれだけの家賃が確保できる物件は競売でも出ないです。
(もちろん水戸でさえ…)


ちなみに健美屋で出ているこの建物の別の区分が160万でした。
(これが現在、水戸で出ている区分の最安値)


ですから区分は難しいのです。
(なかなか利幅がとれませんので…)


建物の状態にもよりますが、区分はこんな感じだと思います。


キャピタルを狙う場合は話が違ってきますが、インカム狙いだとこんな感じです…


ちなみに共同住宅(アパート、マンション)は話が違ってきます。


管理費や修繕費が自分である程度コントロールできますから^^



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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
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2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

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週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
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に登場しました。
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あと5年で会社を辞めて
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―家賃0円で高級マンションに
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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

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