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14位になったのは初なので(今まで私が確認した最高順位は15位)記念に写真を撮りました。
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相変わらず画像が悪いですが、NSXさんと☆輝さんに挟まれての14位とは我ながら素晴らしいと思ってしまいました。 笑

しかも今日はRIG777の日!

皆さん盛り上がってください。

私は自宅でブログ書きます。 笑

え〜と今日は不動産投資のオススメ本です。

今日は山田里志さんの実録 サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営 です。

私の中で山田さん、藤山さん、沢さんの3人は不動産投資ブーム初期の頃に儲か
りそうな本を書いた人だと思っています。

その伝説の3人の1人である山田さんの本ですが、この本は山田さんが物件を取得していく経緯が書かれています。
(この本、初版はかなり前に発売されましたが、未だに水戸の本屋には新品の本が置いてあります。たぶんまだ売れ続けているから本屋も置いているのでしょう。)

素晴らしい投資家の山田さんも、最初の頃はあまり利回り的には素晴らしい物件に巡り会っていません。

しかし、2件、3件と取得する度に物件の買う物件のレベルが上がっていく様子が書いてあります。

また、物件を買う度にローンの支払い額、家賃収入額等が各物件ごとに書かれていて、物件ごとの詳細なキャッシュフローもわかります。
(不動産投資の本でこんなにキャッシュフローを細かく書いている人は当時珍しかったです。他の人はせいぜい利回り○%と表記するくらい)

そして、この人の素晴らしい所は物件を探す熱意と物件を買うまでのスピードです。

また、融資に対する姿勢や考え方も素晴らしく「ああ!なるほど!」と思わず唸ってしまいます。
(この辺の内容は肝の部分なので本を買って下さい。)

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さて今日は午前中、3件の物件を見てきました。

1件目は自宅から車で15分くらいにあるマンション。

半分空きの物件で埋めるまで辛そうです。

この物件も不動産屋T氏の会社の仲介物件なので現地から、不動産屋T氏へ電話を発信し事情を聞きました。

売却理由は任意売却で、債券額が大きく、ちょっと指値は厳しそうです。

他に買い付けも入っているらしく、「状況が変わったら連絡下さい」とひとこと言っておきました。

こういう物件は空いている状態でも、問題なくキャッシュフローが回らないと買えません。

そのあと、一件目の物件の近くのアパートを見学。

この物件は地図と物件概要のみで販売図面も出来ていない最新情報です。

ワクワクして現地入りしましたが、周辺の道路が狭すぎるのと、半分空き部屋、入っている部屋は周辺よりなぜか家賃が高い(怪しい)のを理由に厳しそうだと感じました。

これは別の業者さんの紹介でしたが、これも現地から紹介受けた業者さんに電話で厳しそうだと報告しました。
(売り出し価格の3分の1なら買っても良いとは言っておきましたが…)

そして、3件目の物件へ。

場所は伏せますが、私のエリア内です。

この物件も地図、間取り図、各部屋の家賃、物件概要と全て別紙で送られてきた物で最新情報です。

入居率、建物の管理状態、立地とも申し分ない物で、周辺へ聞き込みをしましたが問題なさそうな感じです。

強いていえば利回りが低いのが問題です。
(コレが一番重要か…)

良く物件を観察すると1階に住人が上半身裸で洗濯物を干していました。
(男性ですよ)

その人を良く見ると肩の所に変な模様が…

タトゥーか彫り物ですね〜(*_*;

その事を現地から業者さんに連絡しました。

あと、売却理由も聞いていないので聞かねば!
(ほぼ満室なのに売りにでているのは納得できません)

この辺を総合的に判断して指値入れてみたいです。

この物件を良い値段で買えればキャッシュフローでリーマン引退も叶姉妹ですね。

ちなみに、ぶっちゃけると今現在のキャッシュフローはリーマンの給料と同じです。

返済がなければ給料は余裕で超えています。

リーマンの年収を家賃のキャッシュフローが超えたらブログタイトルを

水戸市の大家リーマンにしなければ…



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皆さんこんばんは。

先ほど、茨城で大きな地震があり少しビビッている水戸大家です。


さて、最近、新たな計画を考えております。

それは、満室アパートの手摺と通路の塗装です。

私の所有アパートには、週一ペースで掃除等に通っています。

昨日は採石を駐車場に入れました。色が濃い部分が新しい採石↓
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その時、通路の手摺等に錆や塗装の剥がれがあるのに気付きました。

この辺をどう対処するかですが、自分で手摺を塗ろうと計画しております。
(一応、錆止めの塗料を塗って応急措置はしてあります)

たぶん業者に任せると20万〜30万くらいかかってしまいますが、自分でやればペンキ代2〜3万と脚立2〜3万で高くみても6万あれば可能だと思います。

あと、先日、階段の踏み板の部分を塗りましたが、2階の通路の床部分も同じようにしようと思います。
(これはペンキ代1万くらいでできます。)

前回の施行写真  施行前↓
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施工後↓
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これを夏〜秋にかけてゆっくり施工しようかと考えております。
(この辺は所有物件が全部満室なのでゆっくりやります)

その合間に売り物件を見に行ければ良いかなと思っております。

冬まではこんなスタイルで物件の管理と物件探しで行こうと思います。

手元に物件資料が3つあるので明日見てこようかな〜
(一つは任売です)


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皆さんこんばんは。

水戸大家です。

いやー今日は暑かったですね〜

今年一番の暑さではなかったんじゃないですか?

暑くなってくると、やっと夏になったのかなと思いますね。

さて今日も不動産以外のオススメ本いきます。

今日の本はイマイと申します。です。

この本は、連日、日本各地に送りつけられる架空請求の手紙に対して、架空請求を追及するイマイさんが電話をし、架空請求の業者(正確には詐欺師)とのやりとりを書いた本です。
(やりとりの会話が90%くらい占めています。)

この本自体が日本テレビで放送した物を元にしており、2chでも放送当時、祭りになったようです。

架空請求も色々あり、色々な国々を経由して仕掛けてくる超巨大組織から「今回が始めてなんです」なんて言ってしまう(笑)若者まで多種多様です。

この追及者のイマイさんがかなりのやり手(しつこい)で最後はいつも業者側が「もう電話してくんなよ!頼むよイマイさん」くらいまで言わせてしまいます。
(確かに読んでいると業者の気持ちも分かる気がしてきます。)

あと、読んでいると架空請求の業者の共通点なんかも見えてきます。

架空請求や詐欺で儲けている人はアイディアはすごい見習う所はあると思いますが、法を踏み外し、他人様に迷惑をかけてしまっている点はいけません。

こういった本を読んで自分が引っ掛からない様にすると共に、アイディアを出すヒントになるかもしれないなと思っています。


不動産以外の本の方が皆さん反応が良いのはなぜ?

一応、不動産カテゴリーのブログなのに 笑

特にブラック系が一番反応良いですね


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皆さんこんばんは。

水戸大家です。

今日の会社帰りに警官が盾(名前知らない…)持っていっぱい居たのを発見しましたが、サミットがあるからでしょうか?

北海道でサミットやるのに水戸でも警戒しているのでしょうかね?



そういえば、前に出版に関する本を読んだと思って探したら、裏出版の本でした。 笑

その本とは裏のハローワークです。

この本は一般的な職業とは一風変わった職業を紹介している本です。
(合法、非合法どちらもあります)

ざっと書いてある職業を挙げると、

マグロ漁船乗組員、治験、出版ブローカー、原発作業員、鍵師、新聞拡張員、新興宗教団体信者、示談屋、産廃処理業者、運び屋、総会屋、裏風俗、麻雀裏プロ、裏ビデオ販売、詐欺師、夜逃げ屋、マリファナ栽培、偽造クリエイター、ヤミ金、臓器ブローカー
以上です。

この本は実際に著者が上に挙げた裏稼業の人達に取材し、各裏稼業の人達の声を元に取材の経緯等を交えながら裏稼業を紹介しています。

出版に関しては「出版ブローカー」の所に書いてありました。

この出版ブローカーをしている人、元出版社の経営をしていた人で不景気の為にブローカーに転身した様です。

出版社と出版ブローカーの違いですが、出版社は基本的に社内で著者にこんな本を書いてもらおうと企画し、社内のお金で本を出版し著者に売り上げに応じて印税が入ります。

これが企画本と言います。

それに対して出版ブローカーは著者にお金を出させて出版させるので、誰でも出版できます。

しかし、本が売れないと在庫分も著者がお金を払っているので、リスクを背負い込みます。

普通の感覚の人はこんな自費出版で本を出す人はいませんが、買い手が決まっている著者が世の中にはいるようです。

詳しい内容は本書で…




え〜と不動産関係の本を集めた書店を作りました。

最初はオススメ本だけ置こうと思いましたが、私の個人的な意見での商品選択はよくないと思い、色々と置きたいと思います。

著者別に本を分けてありますので、良かったら見てください。(まだ作成途中です。)

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皆さんこんばんは。

今の時間に既にお酒でデキアガッテイル水戸大家です。
(いつもはこんなに早く飲まないですよ。今日はたまたまです。)

さて、路線価が発表された様です。

名古屋、大阪、東京の3大都市は上がってはいるものの、伸び率が鈍化しています。

どこが一番上がったかというと、仙台だそうです。

ニュースでは、ファンドの買い漁りの影響と言っていました。

この現象って皆さん見たことありませんか?


バブルの終焉の頃に似てると感じたのは私だけでしょうか。

確かバブルの終焉の頃も3大都市の値上がり伸び率が鈍化し、仙台や北海道の地方が上がったと思います。
(この辺は本で読んだだけで、実際に体験はしていませんが…)

これからどうなるのでしょう。

ファンドが買いあさっているロッドの物件は値崩れすること必死と見ていますが…

さてさて、茨城の路線価についてですが、軒並み下がっています。

水戸が一番高く、1孱械緩なので1坪100万ちょいでしょう。
(公示地は北口の丸井付近。たぶん、売りに出ません…)

唯一上がっている所は、土浦(正確にはつくば市、公示地を土浦駅前からつくば駅前に変更)で1孱横緩くらいでした。

ここはつくばエクスプレスの影響でまだまだ上がりそうな気がします。

実際に売りに出れば水戸よりも高値になりそうな予感がします。

しかし、つくばも分譲マンションの乱立で売れ残りが出ていると聞きます。
(つくば駅徒歩10分圏は即完売ですが、ちょっと離れると目も当てられません。)

しかも、投資向けのアパート、マンションの中古は少なく(最近出来た街ですから)売りに出ているのは供給過剰地域の物しかありません。
(利回りもたいして良くないです。都心並みです。)

景気が良い所での投資は売り手有利なので、新規参入は難しいな〜と思っています。

こんな所で利回り良いのが出れば即買いでしょう。

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試しに作ってみました。オススメ本特集

皆さんこんばんは。

私のブログのコメントが2ch風味になってちょっと嬉しい水戸大家です。

またガソリンの値段が上がっちゃいました。

レギュラー180円

他にもサラダ油、ソーセージ、野菜ジュース、電気、ガス等、生活に直結する物が概ね値上がりの様です。

しかも企業も原料高の影響を受けて純利益の減少に…

これって、給料が変わらない(もしくは下がる)のに生活費が増えるって事ですよね。

こうなると景気が一気に悪化する気がします。

現にガソリンの6月の消費量は前年比1割減らしいです。

他の物も値上がりしているので、他の物の買い控えが出てきて消費が冷え込み、企業の利益が減ると…

ヤバいですね〜

さてさて、今日はヤバい話をしたくてブログを書いたのではなくて、違う話を書こうと思っていました。

実はブログを始めて約半年が経ちました
(正確には2007年12月23日開始なので半年と7日です。)

この半年間、1日だけ更新をサボりましたが、他の日は毎日更新しました。

なかなか、ブログを書くという事に慣れなくて更新するのも大変でしたが、なんとかここまでやってきました。

しかし、ブログをやってみて、色々とコメントをもらい気付かされる部分も多く、私的には大変勉強になっております。

たぶん、一人で不動産投資をしているよりも成長が速いのだと思います。

ブログを通した素晴らしい方々との出会いも大変貴重な体験でした。

そして、このブログ内での呼び掛けで今まで茨城版図面舞踏会(仮称)を2回開催しました。
(3回目も企画しています)
最初は「呼び掛けても一人も集まらないかも?」って所からスタートしていますので、この企画もまあまあ成功と言えるのではないでしょうか。

あと、ブログをしていると不動産関係の相談なんかも持ちかけられます。

この辺のお話も私で答えられる範囲でお答えしています。
(ちなみに私へのメールはbb8888bb2000@yahoo.co.jpまで)

こういった事もとても新鮮で良い体験でした。

とりあえず半年続いたので、次は1年目指して頑張ります。
(最初はこんなに続くとは思ってませんでした。自分でもびっくりです。)

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皆さんこんばんは。

今日も歯医者に行った水戸大家です。

歯医者に行くたびに自分がMになっていく気がします。

ヤバいのでしょうか…

さて先日、車を走らせていると小さな中華料理店の前で信号に捕まり停車しました。

なんか怪しそうな店構えのその店はずっと潰れずに水戸で商売をしています。

しかも、信号待ちをしている僅かな間にお客さんが入っていくではありませんか!

この中華料理店に興味を持った私は車に一緒に乗っていた私の嫁さんに情報収集してみました。

私「あんな店でよく潰れないでやってるね。美味しいのかな?」

嫁「あ〜あの店ね。あそこは中国人が一人でやっていて、始めたばかりの時は言葉も通じなかったんだよ。」

私「へぇーそんなんでよくお客さん捕まえてられるね。」

嫁「それがね、始まったばかりの頃は飛び込みで団地とかマンションを回ってたりしたんだって。
そこで1万円分の食事券を5千円で売ったりしてたみたいだよ。
味に自信があるから必ずリピーターが出来るって信じてやってたんだろうね。
その飛び込みの営業でも身振り手振りのカタコトな日本語だったみたいだけど…」

(なぜこの中華料理屋に嫁さんが詳しかったかというと、嫁さんの姉の所にこの中国人が営業に来ていたそうです。もちろん食事券を買って後日食べに行ったそうです。)

いやいや〜この話を聞いて、私がこの中華料理経営者ならここまで出来たかなと考えてしまいました。

いくら飲食店の利幅が大きいとはいえ、1万円の食事券を半額の5千円で売って顧客を掴み、固定客にして事業を安定させるとは…

しかも言葉の通じない異国の地で…

はたして自分が言葉の通じない中国に行ってここまでできるのかな…

少し考えてしまった1日でした。

※実際に中国では高度経済成長が始まっていて、若い日本人が次の中国の主役になろうと頑張っているようです。

参考文献:邱永漢 こんな人いませんか


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皆さんこんばんは。

今日は朝から腹の調子が良くない水戸大家です…

さて、今日は不動産投資のオススメ本です。

今日の本は絶対に「儲かる大家さん」になる実践バイブルです。

この本は「大家さん学びの会」というコミュニティの人達が書いた本です。

主な著者は水澤健一さん、コテツさん、なかじまみえこさん、西山雄一さんといった有名人です。
(他にも後半で有名な方々が対談等をされています。あと名前は出てきてませんが、茨城在住のオーナーとはあの人では…)

この本の中で、特に私がおもしろいなと思ったのが空室対策を書いた西山雄一さんの部分です。

この人のすごい所は駅徒歩25分の空室だらけのアパートを短期間で満室にした実績がある人です。考え方としては、「掃除と挨拶の徹底で満室に…」と書いてあったので、セブンイレブンの創始者である鈴木さんの様なスタイルだと思います。
(この人も元飲食店店長と書いてありました)

それで今回の話の内容は、

そんな西山さんの指導を受けても満室にならない大家さんがいるそうなのですが、その満室にならない大家さんに共通する事とは…みたいな内容でした。
(もちろん本文には満室にならない共通点と対策が書いてあります。)

ただ、私の感じた事は供給過剰でどうしようもない所は色々やってもなかなか難しい様な気もします…

物件を買う段階でやはり熟考して買わないと…

なんて考えちゃいます。

より簡単により短期間で満室にできる物件を仕入れる事が最大の空室対策かな、なんて思っちゃいますね。
(この本の内容を否定はしていませんが、めんどくさい事をしなくても満室になる事が一番かなと)

ちなみにこの本でも本を読む事を再三勧めていました。

情報が不動産は一番ですからね。

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皆さんこんばんは。

水戸大家です。


さて、昨日の茨城弁の解答ですが

・赤ナス
→トマト

・いじゃげる
→頭にくる

・おつけ
→味噌汁

・ぎっちょ
→左利き

・きびしょ
→急須

・とっぽい
→(ヤンキーっぽくて)カッコいい
でした。

他にも国道6号を「ロッコク」と言ったり、ダサい人やオタクっぽい人を「もやっぽい」と言ったりするのがメジャーな茨城弁です。

さてさて、ここ最近はよく物件情報を見ていますが、なかなかピンとくる物件がありません。

資料請求の電話で終了がほとんどです。
(いっぱい買いたい物件が出てきたら危険ですけど…)

気長に物件待ちの状態です。
(手持ち資金もあまり無いのでちょうど良いのですが)

しばらく満室経営維持でいきたいと思います。

情報収入で、最近は今まで除外していたカテゴリーの物件もよく見ています。

特に競売で借地であったり、店舗等のテナントを見るようになりました。

もう少し現金が貯まるとちょっとマニアなテナント物件もおもしろいかもしれません。

色々と競売の小額物件で妄想したりしてます。
(落札価格もしっかりチェックして落札後に必ずどう処理されているか!を気になる物件はチェックしてます。)

そういえば、競売で去年、私が入札した物件。

簡単なスペックは水戸駅徒歩5分の2DK戸建で、たしか建物40屐土地面積50屐

基準価格が200万くらいで、私が入れた価格が190万円。

たぶん誰も入れないだろうと思ったら500万くらいで落札…

なぜ誰も入れないと思ったかというと、建物が傾いている&隣地との境界があいまいの2点が問題点でした。

しかし、蓋を開けてみると19件入札で基準価格の倍以上の値がつくという結果が…

問題ありの物件でも土地値で500万以上しそうなので納得ですね。

今は上物取り壊して賃貸駐車場として3台の車が停められていました。

利回り車3台(1台1万)で3万×12ヶ月÷500万=7.2%

将来は転売目的なんでしょうね〜
(というか今すぐ転売した方がいい気がしますが、稀少価値ありそうですし…)

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・赤ナス
・いじゃげる
・おつけ
・ぎっちょ
・きびしょ
・とっぽい


はいはい、水戸大家です。

上に挙げたのは茨城弁です。

また、変な本読んだんだろうと思われそうですが、また変な本を読みました。

いばらぎじゃなくていばらき―超人気WEBサイト「茨城王」を読むです。

この本、なぜか茨城の本屋さんにかなり置いてあります。 笑

ちなみに上の茨城弁の意味わかる方います?

わかる方はコメントいただけると嬉しいです。
(解答は明日のブログに書きます。)

ちなみにこの本を読むと茨城の県民性っていうのがわかる気がします。

ちなみに大雑把に茨城人の特性を書くと
・ヤンキー率が高い
・目上の人に敬語が使えない
・車は一人一台保有
・マックスコーヒーが売っている
・標準語を使ってもイントネーションが変

ところで私は物件を探す時に駅を基点に探しません。

なぜならこの本にも書いてありますが、茨城の人は電車に乗りません。

というか、電車で目的地に着かない(電車網が東京の様に張り巡らされていない)ですし、そもそも電車があっても1時間に1本とかしか無いです。

それよりも、アメリカ並みの車社会である茨城ではアパートの部屋を借りると駐車場無料が当たり前なんです。

つまり駅近よりも国道が近く、駐車場が確保されていた物件の方が客付けできたりするんですね。
(この辺は地元民の土地勘も合わせて考えますが…)

都会に住んでいる人には盲点だと思います。

その証拠に私の買った物件も駅が激遠なのにあっという間に満室ですから…

ただし、田舎で投資をして満室にするにはその土地を良く理解することが大事だと思います。

ですからこんな本があれば読んでおくのも良いと思います。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

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金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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