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最近、私宛に超有名人からのメールが来てます。


2日続けて、アマゾンで執筆された本が一桁の順位にランクインされるような人からメールがありました。


なんだか、素敵な感じがします^^


そうそう、その有名人さんの一人から、昨日の記事についてメールいただきました。


ホテルの場合、今は出す金融機関が無くなってきていて、かなり下がってきているそうです。


あと、大きな出費としては、備品を入れたり、水周りの消耗が激しいらしく、その維持管理費等にもお金が出ていくそうです。


やはり、ホテル経営は難しいのでしょうね〜


それでも、特に難しい融資案件だからこそ、買えるプレイヤーは限定されるわけですし、かなり激安で買える事もあると思います。


昨日の記事では、新築マンションのダンピングはもうないのかも…と書きましたが、
物件が大きくなればなるほど、今の融資が厳しい時代には大幅な値引きが可能になると思います。


売主さんだって、目の前の買主に逃げられたら、もう買い手が現れないかもかも…という心理状態になってもおかしくないですよね。


ですから、こういう時代の融資というのは、かなり武器になるはずです。


それなりの額の融資を引くには、それなりの資産背景が無いと厳しいのかもしれませんが、そんな事を考えました。


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この前、家族で茨城の海に行ってきました^^


写っている人は、全く関係のない人です↓

1



波のアップ↓

untitled



茨城、ものすごく海が近いです。


ちなみに、私の実家があるところは、海まで車で15分でした。


海が近いとあまり行きません。。。


なぜなんでしょうね〜


東京に2年くらい住んでいた事がありますが、その時の方が海に行きたくてしょうがなかったです。


人間は無いと欲しくなる生き物なのでしょう。


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■表に出ている物件ですが、おもしろい物件を発見しました↓

http://www.kenbiya.com/realestate/193237b06

利回り40%のラブホです。


でも、これって表面利回りですよね〜


ラブホって人件費や高熱費がかなりかかりそうです^^;


それでも、約3憶の投資で、1億2千万(満室時)の売り上げが上がるビジネスが買えると思うと、効率の良い投資なのかもしれません。


現金が10億くらいあれば、3億くらいはこういう投資に回してもいいのかもしれませんね。


もっと指値して買うでしょうが…





■さて、首都圏の新築マンションのニュースです↓

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/other/253042/

以下引用

〜〜〜〜〜〜〜〜

マンション販売に復調の兆し 価格下げが購買意欲を刺激
配信元:
2009/05/13 00:17更新
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記事本文 景気悪化で低迷していたマンション販売に復調の兆しが見え始めた。
住宅ローン減税の拡大に加え、価格の値下げが購買意欲を刺激している。今年度商戦を占うゴールデンウイーク期間を挟んだ2週間(4月25日〜5月10日)は、購入申し込み数がともに前年同期よりも大幅に増えた。

〜〜〜〜〜〜〜〜

エンドユーザーの新築購入のお話ですが、住宅ローン減税と、値下げの効用で復調の兆しがあるそうです。


金融危機後にバタバタと開発屋さんが潰れましたが、今は値下げができる体力ある業者さんが残り、ギリギリの業者さんが潰れた感があるので、分譲マンションの大幅なダンピング価格での販売は一巡したような気がします。


という事は、金融危機前の価格に戻るには時間がかかるにしても、これで底打ちになるかもしれません。


超激安のダンピング価格で買った人はラッキーだったのかもしれませんね。


それでも、【 相場は相場に聞け 】と言われるように、先の事はわかりませんが…



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ゼロゼロ物件のニュース続報です。


以下ニュース引用


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<ゼロゼロ物件>家賃保証会社に一定の規制 国交省方針
5月12日11時36分配信 毎日新聞

 敷金・礼金なしで入居できる「ゼロゼロ物件」を巡り、強引に居室を明け渡しさせられた入居者が、賃貸住宅の入居者の滞納家賃を一時的に立て替える家賃保証会社を相手取り提訴する事例が相次いでいることから、国土交通省は家賃保証会社に一定の規制を設ける方針を固めた。12日の国交相の諮問機関「社会資本整備審議会」で明らかにした。強引な「追い出し行為」を抑え込む基準作りを進める。

 主に連帯保証人が不要な物件に関与する家賃保証会社は、借り主が保護される借地借家法に基づかない契約形態を取るケースが多いという。部屋への立ち入りを認める特約を結ばせたり、消費者契約法の上限利率(延滞家賃に対し年14.6%)を超える違約金を請求する業者もある。ごく短期間の滞納で厳しい取り立てをしたり、無断で鍵を交換するなどして強引に居室の明け渡しを迫る「追い出し行為」も横行し、国交省によると、国民生活センターへの相談が06年度89件から08年度428件と急増している。

 同省は、部屋への無断立ち入りや鍵の交換は「住居侵入罪や民法上の不法行為にあたる可能性がある」と判断。財務内容や契約件数などを考慮し、許可制▽登録制▽ガイドライン策定−−のいずれかの方法で適正な家賃保証会社かどうかを選別できるようにする。

 また、不動産管理会社や貸主が追い出し行為を行う場合もあることから、家賃保証会社だけを対象とすることには限界も予想されるため、新法を検討しながら今夏をめどに具体的な規制策をまとめる。【石原聖】


-----------------------------

一部の家賃保証会社の暴挙により、保証会社に規制が入りそうです。


また、管理会社や貸主にも規制が入るかもしれません。


とりあえず、新法の検討…と書いてありますので、保証料のアップや、その他諸々の弊害が出てきそうです^^;


今後もこのニュースは速報が入り次第、追いかけていきたいと思います。


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今日は、ブログに

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■福島サラリーマン大家 2009年05月11日 19:05
突然すいません。

茨城県北部で融資に期待できる金融機関はどこでしょうか?

-------------------------

という、ご質問があったので回答させていただきます。


回答から申し上げますと、


【 自分で回るしかない 】


という事です。


融資というものは、金融機関でも支店や担当者で大きく結果が異なります。


例えば、【 A銀行は前々から出すよ 】


というお話を聞いていて、実際A銀行に融資相談に行って断られた案件が


融資姿勢が厳しいと言われているB銀行であっさり通ってしまったり…


という事があります。


それから、4月の茨城銀行と関東つくば銀行の合併話など、金融機関の環境は刻々と変化しています。


ましてや、100年に1度の経済危機で地元の金融機関も体制がずいぶんと変わっています。


ですから、一概にどこが良いというお話は言えません。


一番良い方法は、案件があるのであれば、自分で片っ端から金融機関を当たってみて、担当者とお話をしてみる事です。


そして、色々な担当者のお話を聞いて、自分の血肉にしてください。


無料で色々と知識が吸収できます。


てっとり早く、私から噂を聞いても、それは今後の成長にはつながりません。


そして、自分の肌でどの金融機関が良いのか?


どの担当者が良いのか?


を判断してください。


それから、一つ融資を受けやすくする方法は


【 力のある人の紹介を受ける 】


事です。


融資に関して、それ以外の裏ワザはあまり無いように思います。
(細かいテクニックはありますが…)


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ニュースから、長いのでリンク先だけ張りつけます。


引用先

長い文章なので、サラッと読んでみてください^^

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農業を始めて3年目、2002年のことだった。訪ねてきた人から、ふいにこう言われた。
「まだ働き盛りですよね」
 胸に刺さった。
 松木一浩さん(47)は00年、東京・恵比寿の三ツ星レストラン「タイユヴァン・ロブション」(現ジョエル・ロブション)の総給仕長の座を捨て、富士山麓の静岡県芝川町で農業を始めた。
 借地でつくった野菜のセット(野菜7〜9種入り、2310円)をネット販売し、初めは週に1セットだったのが徐々に売れ始めた。一般的な作物のほかにフランス料理の食材となるズッキーニ、ロメーヌ、トレヴィス、ポロネギなどの西洋野菜も栽培し、珍しさもあって、都内のレストランが買ってくれるようになった。都会暮らしと人間関係に疲れて、世捨て人みたいだったのに、また忙しくなり始めた。
「このまま自給自足の延長でいいのか」
 冒頭の一言で「ギアチェンジ」した。有機野菜の魅力や食べ方を伝えるレシピ本を出し、07年に、「ビオファームまつき」を株式会社にし、富士宮市内の店舗街で、イートインもできる有機野菜の惣菜店を構えた。週末、店先には東京や神奈川のナンバーを付けた車が列をつくる。
 ネット販売していた野菜セットは、旬の野菜に合うレシピを添えたら、週に150セット売れるヒット商品になった。
 点在する農地を次々に借り受け、いまや20カ所計30ヘクタールに達した。

■「7割はサービス業」

 農林水産省の「農業経営統計調査」によれば、水田農家の9割が農業所得100万円未満。農家は農業で儲けていない。全国新規就農相談センターの調べでは、就農1〜2年目で生計が成り立つのは約2割にすぎない。しかし、松木さんは農業で儲けた。違いは何か。
「私の意識としては、農業3割、7割はサービス業です」
 そう言えるのは、レストランに17年間勤めた経験からかもしれない。
 そんな松木さんに07年、一大チャンスが舞い込んだ。
 10年以上も遊休農地だった畑近くの1000坪の土地が競売に出たのだ。即座に450万円で買い、この土地を、有機農業の「ファーミング・エンターテインメント」の拠点に生まれ変わらせようと考えた。いわば、「農業遊園地」だ。

■月20人の若者が殺到

 しかし、施設を建てるには建設資金がかかる。山間地だから造成費も安くない。融資先を探そうと、農家仲間に聞くと、「農協系の金融機関は審査に1年ぐらいかかる」と言われた。地元の静岡銀行に「遊園地計画」を説明したら、7000万円の融資話が決まった。450万円で手に入れた土地が、7000万円の価値に変わった。
 融資が決まった話を証券会社に勤める友人に話したら、
「ほんと? 石橋をたたいても渡らない手堅さで、地元からは『シブ銀』と言われる静銀が?」
 と驚かれた。
 静岡銀行の担当者は言う。
「ネット宅配や惣菜店の実績に加えて、一流の飲食店で培ったサービスマンとしての松木さんのホスピタリティーが掛け合わされば、ビジネスとして成り立つ。儲かる農業だと判断した」
 昨年度の売り上げは4600万円。新事業が加わり、今年度は1億円を見込む。
「細切れで傾斜地が多い中山間地でもちゃんとビジネスになることを証明して、若い人が後に続くような農業モデルに変えていきたい」
 1000坪の土地は開墾され、更地になった。秋には、フランスの美しい田舎に点在する農村レストラン「オーベルジュ」風の建屋が完成する。
 従来の農業にはサービス精神が欠けていたのかもしれない。金融マンから転じた田中進さん(37)は、儲かる農業は人材と「集約化」だと感じていた。
 田中さんが経営する株式会社「サラダボウル」(山梨県中央市)の従業員は、平均年齢25・7歳。農水省の08年の統計では農業従事者の平均年齢は65・2歳だから、別世界だ。
 年間100人を超える若者が、田中さんのもとに集まる。大学の新卒者、カメラマン、アパレル経営者、製薬会社勤務など、ほとんどが農業の未経験者だ。今年3月以降は、例年の2倍近い月20人が田中さんのもとにやってきた。「仕事がなくなった」と言う人もいる。

------------------------------

このニュースで注目すべきは、競売で450万で買った山間部の土地に7000万の融資を付けたお話。


静岡銀行からの融資だそうですが、その背景には、


「ネット宅配や惣菜店の実績に加えて、一流の飲食店で培ったサービスマンとしての松木さんのホスピタリティーが掛け合わされば、ビジネスとして成り立つ。儲かる農業だと判断した」


という、銀行員の声にもあるとおり、


物 × 人物 


という図式が成り立っているんですね。


つまり、銀行側から見ると、実績というものがものすごく評価対象になるという事です。


「あなたなら、この物件を買えばビジネスとして成り立つ。儲かる不動産賃貸業だと判断した」


と銀行に言われるような、経営が出来る事が理想なのかもしれません。


そうすると、他の人が融資が引けない物件も融資が付く事も充分考えられます。


記事の松木さんは450万の土地に7000万の有しを付けたのですから…


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前にも告知しましたが、5月23日の土曜日に【第6回水戸大家の会】を開催します。


参加者の方には、メールでご案内を送っていますが、届いていない方がいらっしゃったらメールでその旨をお伝えください。


ちなみに、水戸大家の会ですが、不動産投資家さんや、不動産業者さんが集まっての飲み会です。


今まで【茨城版図面舞踏会(仮称)】として5回ほど開催してきました。


地元の投資家さんを中心に今のところ15、6人が出席予定です。


毎回、水戸にて行っていますが、色々な方が出席されて、色々なお話が聞けるのでとても貴重な時間になっています。


特に茨城の不動産市況がなんとなくわかるように、水戸をはじめ、県北、県西、県南と茨城各地から投資家さんが集まるようになってきました。


今回も茨城の各地からのご出席を予想されますので、大変楽しみであります。


また、このブログやこの会を通して知り合った方が【物件を買った】というお話を聞けるのも楽しみの一つになってきました。


少しずつですが、こういった会で実際にお会いして、皆で物件を増やしていけたら良いですよね^^


ちなみに、今日は東京で恵比寿のI さんと星輝さん主催のRIGも飲み会を行っている様です。


不動産投資は孤独なもので、特に地方にいると、頻繁に交流会も行われませんので、こういった会に参加して情報の交換やモチベーションアップに役立ててみてもいいのかなと思います。


ちなみに、まだ水戸大家の会は申込OKです。


参加希望の方は bb8888bb2000あっとyahoo.co.jp まで


【 第6回水戸大家の会参加希望 】と書いてメールをください。



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経営者の考え方でおもしろい記事を発見しましたのでご紹介します。


以下、ニュース引用


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「性善説」経営 vs 「性悪説」経営。あなたの会社は?
プレジデント5月10日(日) 11時30分配信 / 経済 - 経済総合
写真を拡大する

性悪説の「X理論」と性善説の「Y理論」
■ダグラス・M・マグレガー【X理論 Y理論】

 不況で業績が悪化すると統制的な手法で組織を締めつけ、業績を上げようと試みる経営者が多くなる。一時的には業績が上がるかもしれない。ただ、長い目でみると多くの場合、従業員の士気を低下させ、組織を疲弊させるだけの結果に終わる。
 この問題を考えるうえで参考になるのがマグレガーの「X理論・Y理論」である。

 X理論とは、単純に言うと性悪説である。人間は生来怠け者でできるだけ仕事をしたくないと思っている。従って大抵の人間は統制や命令、あるいは処罰で脅されなければ企業目標の達成に十分な力を出さない。また、普通の人間は命令されるほうが好きで、責任を回避したがり、安全を望むという考えである。
 これに対しY理論は性善説である。人間は生来仕事が嫌いということはなく、条件次第で仕事は満足感の源にも懲罰にもなる。従って統制や命令、処罰だけが企業目標の達成に力を発揮する手段ではなく、やりがいのある仕事を与えれば人は自ら働く。また、普通の人間は条件次第で責任を引き受けるばかりか、自ら責任を取ろうとするという考えである。

 このようにX理論・Y理論は学者の理論ではなく、実務家の人間観を分類したものだ。マグレガーは、Y理論で経営を行っている経営者のほうが高い成果をあげていると主張している。
 確かにそれはそうだろう。信じて任せたほうが人は力を発揮する。時々悪いことをする者もいるが、それは一部である。
 ところがY理論を採用しない人たちもいる。株主や投資家だ。経営者や従業員は放っておくと何をしでかすかわからないから内部統制を導入し、しっかり監視しなければいけないという考え方はX理論に通じている。
 だが、会社のすべてなど監視しきれるものではない。内部統制は企業の足かせになっているのが現状だ。

 また、経営者が短期的な成果を追いかけると、X理論的な方向へ行きがちになる。厳しいノルマを課し、裁量は与えず、目標を達成できなかったらペナルティで追い立てる。しかし、そんなやり方をしたら会社がおかしくなってしまう。
 先日、四半期決算を始めてから日本の会社はおかしくなったという趣旨の記事がブルームバーグ・ニュースに掲載されていた。ファイナンス情報の媒体でさえそういう主張をするのである。短期的な数字にとらわれてはいけない。

 一方、長期的な成果を求めれば、自ずとY理論による経営になる。典型的なケースが2002年に日本経営品質賞を受賞したネッツトヨタ南国であろう。
 自動車は日本を代表する産業であるにもかかわらず、その販売店の就職人気は非常に低い。自動車販売に付きものの訪問営業や厳しい販売ノルマが敬遠されているのである。
 そんな業界の中でネッツトヨタ南国は皆が嫌がる訪問営業や販売ノルマを廃止する一方、既存顧客へのフォロー活動に注力した。お買い上げいただいたお客様を訪問し、車を清掃したりメンテナンスを行ったりするのである。これならお客様に喜ばれ、社員はやりがいを持って仕事に取り組める。その結果、同社は今年1月、一月として過去最高の販売台数を更新した。

 ただし、そんなネッツトヨタ南国の経営も最初からうまくいったわけではない。Y理論のアプローチだと成果が出るまでに時間がかかるからだ。
 だが見方を変えると、時間をかければ会社を良くできるということでもある。業績が低迷すると短期的な数字を求めX理論に走りたくなるが、そこを辛抱するのが真の経営者である。
 Y理論に基づいた経営を行えば、社員のミスも出てくるだろうし、すぐV字回復ということにはならない。だが、それを承知で10年先、20年先には必ず良くなるという長期的視野で取り組むことが大切だ。
 そうすれば社員も「ここは良い会社」と感じて懸命に働いてくれるだろう。

---------------------------------

数字に追われる営業職は、特に短期的な視点で見てしまいがちです。


でも長期的な目で見る事の大切さって感じますよね。


この前、私が読んでいた書籍、チェンジ・リーダーの条件―みずから変化をつくりだせ! (はじめて読むドラッカー (マネジメント編))でも、ドラッカーが同じような事を言っていました。


例えば、業績が悪くなった会社がやりがちな、なんでも管理するために日報等の事務仕事を増やしてしまうという事です。


なんでも、上が管理しようという考え方から、報告する書類を増やして管理強化するという考え方です。


その結果、その書類作成時間に現場の人間が時間を取られて、現場の業務に集中できずに業績が悪化してしまうというお話です。


私が思うに、経営者に求められることは、長期的な視野に立ち、常に顧客の方を向いた経営を現場主導で行う事が大切なのかな〜って思います。


それで、経営者の仕事って人(情報含む)とお金の2つを用意してあげる事なのかな…と


そんな事をこの記事とドラッカーの本から感じました。


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ブログのアクセス数が70,000アクセスを達成しました。


約1年と4か月と少しでの達成です。


ブログを始めて、約500日くらいだと思いますが、70,000÷500で


1日の平均アクセス数は140人くらいですね。


現状の平均的なアクセス数は、200〜250くらいのアクセス数になっています。


それとブログの方ですが、水戸の大きな不動産業者さんの「香稜住販」さんと相互リンクしてます。

相互リンクしている香綾さんのページ


水戸の大手の業者さんと相互リンクしてもらえるのは嬉しいですね(^^♪


少しは知名度も上がってきましたでしょうか(^^ゞ


それから、メルマガの方ですが、読者さん500人を超えました。


ブログと違う点は、裏物件情報を流しています。


この情報は、主に表に出ていない物件や、表に出ていてももっと値段が下がる情報を流しています。


ですから、超希少な情報が無料で得られるメルマガなんですね。


ちなみに、今までの掲載情報の例を


■2億後半、ファミリータイプ、RC2棟売り、利回り23パーセント

■築2年、ファミリータイプ、区分、600万円台


等々、かなり質の良い情報を提供できてきたかと思います。
(上記の物件は完売済みです)


今後も、質の良い裏価格&裏物件情報をメルマガではお届けしていきます。


ちなみに業者さんで、良い情報をお持ちの方は、ドンドン私にメールください。


ただし、情報に関して読者さんから裏物でないとご指摘いただいた場合は、掲載を取りやめます。


読者さんも、ドンドン裏物でない情報が出ている場合は密告してください。


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昨日は、アパートに除草剤の散布と採石の搬入(と言っても土嚢袋3つ)、掃除をしてきました。


除草剤の散布作業 ↓





採石を敷いた所 ↓





この袋に入れて採石を運びました ↓





最近は、アパートの塗装も途中でストップしていますが、来週末にまたやろうと思ってます。


あと、しっかりと掃除して、久しぶりに丸1日作業する予定です。



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安い競売物件発見しました。


水戸地裁の事件番号 平成20年(ケ)第879号 です。
(閲覧開始日 平成21年4月24日 )

BITで探してみてください。


物件概要が2DK×10部屋で買受可能価額が


なんと!3,160,800円です。


1部屋4万円で貸すと、【 利回り151% 】です。


なにかあると思いますよね〜


ハイ、これは超難しい物件だと思います。


まず、写真を見ていただけるとわかりますが、周りは畑しかないです。


この辺の土地勘が、私はありますが、人口少ないです^^;


ものすごく…


そして、物件内部の写真からですが、大量に虫が死んでます…


たぶん、畑や森が周りにあるのでそこからドンドン入ってきています。


これからも、虫との戦いでしょう… 笑


それから、客付けですが、まともな不動産会社が無いので、自主管理&仲介もかなり苦労しそうです。


人が凄く少ないので、良い業者さんをゲットしないと難しいです。


が、はたしているのかな〜って思っちゃいます。


この辺は駅も人がいない所です^^;


どこに業者さんがあるのか、不明なんです…^^;


そんなマニアな激安物件特集でした…


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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
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Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

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SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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