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そうそう、畑さんからご指摘があったように、今日は私の誕生日です。

本日、28歳になりました。

思えば、1年前より物件も増えて、家賃収入もアップしました。

ブログも1年前は書いていませんでした。

この1年間は中身の濃い1年だったと思います。

それと、不動産屋T氏から
「日曜の報道2001に出ていたすごい人のお話」
がでました。

私、実は早起きしてみましたよ〜

そうそう、皆さんご存知の鈴木さんです。

ブログでも何回か著書を紹介しましたが、今出ているのはこの3冊です。
専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法
専業主婦の私が1億円社長、ダンナが専務!―カリスマ大家さんが明かす「新・夫婦起業」のススメ
ボロ物件をお宝に変える不動産投資術 カリスマ大家・鈴木ゆり子が実践する

私は全部読んでますよ〜

この人のすごい所は、地方のボロ物件ばかり狙って高利回りを実現させている所なんですね。

ボロを競売で落として、そのまま占有者に住んでもらう作戦。

素敵です。

地方の大家の理想像ですね。

ちなみに3冊目の
ボロ物件をお宝に変える不動産投資術 カリスマ大家・鈴木ゆり子が実践する
は、新しいノウハウは無かったですね^^;

短期間に何冊も本を出しすぎて、ノウハウを出し尽くした感もあります。

しかし、この人のノウハウは本で読んだだけでは実践できない気もしますね。

私が向かうべき領域の人だと思っています。

やり方は違うかもしれませんが…

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お昼のニュースより

◆◆◆◆◆◆◆◆◆

<宝くじ>年末ジャンボ発売 30年記念特別賞7千本も

毎日新聞 [11/25 11:14]
1等と前後賞で3億円が当たる「年末ジャンボ宝くじ」が25日、全国で一斉に発売された。1等2億円が70本、2等1億円が140本。今年は高額賞金が当たる「ジャンボ宝くじ」の発売30年目を記念し、特別賞「ジャンボ30年感謝賞」(100万円)も7000本用意された。

◆◆◆◆◆◆◆◆◆

年末ジャンボが発売のようです。

私、3年前くらいまでは宝くじをよく買っていました(毎回10枚)が、全然当たらないので最近は買ってません。

ちなみに最高当選額は3千円です。

とりあえず、10枚くらい買って、年末にワクワクするのも良いかもしれません。

宝くじの1億当たったらって妄想している時間が物凄く好きだったりします。

最近は、不動産を見て
「この値段で買えたら良いな〜」
なんて妄想に変わってますが…

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そうそう、また物件見てきました。

一度、夜に行って
__ISO-2022-JP_B_GyRCMmhBfBsoQi0wMTA5LmpwZw____


2回目は昼間に
__ISO-2022-JP_B_GyRCMmhBfBsoQi0wMTExLmpwZw____


ん?アパート名が出ているけど…突っ込まないで下さい。 笑

このアパートのスペックを

1R、23戸
水戸駅徒歩4分(資料にて)
満室想定利回り25%くらい(資料では23%)
現況23戸中2戸入居
敷地内駐車場有り(戸数分有るかは不明)

って感じです。

水戸駅徒歩圏内、高利回りですが…

私はこの物件は買いません。

例え利回り30%でも

なぜかと言うと、車社会の茨城で物件から車で一般道への接続が重要になります。

駅?

使う人はターゲットになるでしょうが、車重視なんです。

なぜなら車を使う人の比率が極端に高い県民ですから… 笑

この物件からは車で公道に出るのに、細い道→一通→右折禁止という道順を辿る事になります^^;

もしくは、細い道から変な公道へ…

東京の人が水戸の物件を買っても失敗しそうな感があるのは、駅からの距離を重視して、こういう公道への接続を見ないからなんですね。

茨城の物件はそういう所を見ないといけません。

利回り重視で物件を買うととんでもない事になりますってお話です。

なかなか難しいでしょう、地方投資は(^^♪

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そういえば、水戸のバス事業の50%以上のシェアをもつ「茨城交通」が民事再生法を申請してます。

たしか、2週間くらい前の話です。

路線バス等も、ほとんどが茨城交通なんです。

私の記憶が正しければ、関取の雅山が茨城交通の御曹司だった気が…
(間違ってたらごめんなさい。)

ま〜雅山の話は、どうでも良いのですが、民事再生法でどこの企業も支援に名乗りを挙げないと、1年でたしか清算になるんですよね。

つまりそうなると、水戸は路線バスがなくなります。

冗談ではなく、本当の話です^^;

なぜ、そんなに独占的なシェアを誇るバス会社が、そんな事態に陥ったのか?

バブル期に、不動産事業やリゾート事業に相次いで進出し、失敗したという話です。

赤字続きの事業は、どんどん安値で売り払ったみたいなんですが、本業の方も最近はバス利用者が少なくなり売り上げが落ち込んできたそうです。

茨城交通では、「将来的にバス利用者が減るだろう」と予測して、他の事業に乗り出したみたいなんですが、なかなか上手く行かなかったのですね。

これがなくなると、ますます車社会化が進みますね^^;

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さて昨日の続き。

素晴らしい物件を発見した次の日、朝から衝撃的なブログを書いたことにより、メールやコメントで「どんな物件?」的な内容をたくさんもらいました。

せくすいさんからはお電話で「どんな物件?」と問い合わせがあり、今まで記事に書いてきた内容のお話をしました。

「たしかにそりゃすげ〜」的なご意見を頂きました。

そして、私は日曜だったこともあり、自分のアパートの掃除をしていると、昨日のすごい物件の情報元の不動産屋さんから連絡がありました。

内容は…

















その物件に昨日の夕方、買い付けが入ったとの事…

思わず私は

吐きそうにナル…

って気分でした…^^;


そうそう、この時点で交渉権は2番手になってしまったのです^^;

で、そのあとは、その買い付けが壊れるのを待っていたのですが、順調に進んでいるそうです^^;

私の作戦としては、買い付けを後回しにして融資付けてから値交渉しようと余裕をかましていたのが災いしました。

だって、こんな物件、買う人って限られますよね^^;

こんな所で、甘さが出てしまいました…

それとも更に融資付けして優位に立って、値交渉をしようという欲が出たからかも…

ま〜反省はこれくらいにして、物件2はこれにて玉砕しました。



ちなみに、この玉砕した週の半ばに、同じ不動産屋さんから

「この物件を27%で指してください」

って案件がきました。
(また新しい案件です。)

満室で27%の利回りの物件で、例え空いてもバリバリに客付け出きる好立地な物件です。

しかし、不動産屋さんが言う指値をしたところ、売主側が態度を翻し

「そんな値段では売れない」

って話になってしまいました…

これが物件3の玉砕話です…

※これ以上の詳細は物件3に関しては秘密(^^♪

以上、検討物件が3つ流れたお話完結でした。


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先ほど、だらーさんとお電話で色々と話してました。

タダ友なので、得した気分ですわー


それでは、昨日の続き。

私、やっと現地視察です。

ここで見るポイントは、なぜ半分空室になっているのか?という点です。

現地に着くと原因は一目瞭然でした。

管理の状態が悪いのです。

また、不動産屋さんからの聞き取りで、売り主が積極的に客付けに動いている様にも思えませんでした。

現地を見て改めて
「これは再生出来る物件」
と判断しました

それから、買い付けこそ出さなかったものの、不動産屋さんに連絡して良い物件であることを告げました。

そのあとは、興奮覚めやらず、ブログに
「人生一番の物件資料」
と書き入れ、星輝さんと1時間くらい電話で話してました。

しかし、次の日、事態は急展開します…

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頭文字Gさんのコメントより
「ローンで買ってキャッシュが残る」

って、お話があったので、少し書きたいと思います。

まず、その辺は購入前に、できれば物件を見に行く前に詰めておくのがベストです。

また、いくらで買うといくらキャッシュが残るのか?

どれくらいの金利で、どれくらいの期間融資が引ける物件なのか?

その辺も物件を見に行く前にある程度わかる事です。

その辺を詰められると、ムダに物件を見に行く事もなくなります。

また、家賃収入に対してどれくらいの返済額にするのか?
(返済比率って言います)

を、私の場合、40%までに抑えるようにしています。

これは、空室リスクや運営する経費を考慮しています。

でも、フルローンやオーバーローンを繰り返して物件を増やすなら、カツカツの返済計画になる物件を買うと増やせないですよ。

サラリーマンをしていて、ある程度社会的信用があると、ローンが引けちゃう人もいますが、カツカツな返済計画で物件を買う事はオススメ出来ません。

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それでは、昨日の続き。

私は出発前に、素晴らしい情報を手に入れました。

なんと、2棟売りなんですが、1棟の空室は全部屋がリフォーム済みだそうです。

なんでも、売り主が3000万〜4000万をかけたそうなんです。

と言うことは、またおおざっぱな計算を

現在113室中、約50室入居中。

113部屋を2棟に分けると、1棟は50室、1棟は63室。

例えば、50室の小さい方がリフォームされていたら、25室入居中だとすると、残りの25室はすぐに募集開始出来るのです^^
(63室の方ならさらに○、ちなみに細かい所までこの時点で見てません)

そう考えると、現況50室入居中ですが、リフォームしないで70室くらいまでは埋められそうです。

70室まで埋まれば、ひと月のキャッシュフローは200万。

このキャッシュフローを使えば、他の空室も埋められそうだと思いませんか?

経費や税金を考えて、バランス良くお金の管理と建物の管理、客付けを行えば再生できると思いました。

そんな感じで、物件へ^^


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米のビッグ3がヤバいってニュースが、連日報道されています。

もし破綻すると300万人もの失業者が出るらしいですが、そうなると日本にも影響が大きいと思います。

銀行の貸し渋り、貸し剥がしが出てくる可能性がありますから…

こんな時こそ、現金の力が大きいんです。

あと融資を引いてくる力でしょうか。

つまり、資金力。

今までよりも不動産を買うのが難しくなった時こそ、ルールが変わった時こそ、勝てる方法を見つけられる気がします。

他の人が出来ない事をする事が、不動産で勝つ秘訣だと思います。

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さて、昨日の続きです。

資料を見て現地に急行したのですが、その前に数字だけは確認しておきました。

築20年RCなので、残存は27年あります。

借り入れ総額は、ざっくりと物件2億5千万、諸費用3千万(余裕を持って少し多め)とします。

金利は現況での高い所に合わせて、4.5%くらいでみます。

すると、毎月の返済額が149万円。

それで現況(半分空室の状態)で毎月の家賃収入が250万円。

経費、税金等を考慮しないと、半分空室の状態で1月のキャッシュフローが約100万円出ます。

満室にすると、ひと月400万を超えるキャッシュフローが出ます。

8割入居でもひと月のキャッシュフローが300万を超える物件なんです。

そして、出発前にもう一つ素晴らしい情報が…

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今回は不動産投資以外のオススメ本です。

今回は
池上彰の「世界がわかる!」―国際ニュースななめ読み
です。

この本はNHKの子供ニュースでお馴染みの池上さんの本です。

内容はタイトルにある通り「世界がどうなっている」かが、書かれています。

例えば、日本と中国、韓国、北朝鮮の関係。

お隣の国と、今、日本はどういう関係にあるかわかりますか?

それから、とても恐ろしい国、ロシア…

ブログで書けないような事態がロシアでは起きています。

それから、アメリカと反米包囲網、イスラム金融の話、ダライ・ラマと中国の関係等々…

毎日、テレビのニュースを見ているだけでは知らない事が沢山書かれています。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&amp;儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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