今日は不動産と関係ないですが、歯医者にいきました。

大人になっても歯医者ってダメなんですよ。

泣きたくなりました。

というか変な汗かきました…(^^;

あとこれ買いました。↓
借金ナシではじめる激安アパート経営 不動産投資でつとめ人を卒業する方法(CD付)

そんでもって今日の朝刊見てびっくりしたんですが、消費税率9.5〜18%にして、年金制度を維持しようって案を政府は作ってるそうですね。

そんな事したら消費が急激に冷え込んで経済がダメになってしまうと思うのですが…

なんとか意地になって年金制度を維持しようとしていますが、お金の事がわからない政府にお金を預けても増やせるはずがないと思います。
(今は完全に自転車操業ですけど…)

年金制度は維持ではなく、縮小させた方が個人的に良いのかなと思います。
(その時は今まで払った分を返してほしいですけど)

政府が資金の運用に失敗した穴埋めは国民に回ってきますからね。
(現に年金資金を株式運用で失敗して5兆円の損失、大規模リゾート施設「グリーンピア」は経営破綻で全て放棄しています。しかも職員の使い込みなど…)

しかも、消費税上げるって事は、逆累進課税ですから、高所得者にやさしく低所得者に厳しくなります。

ますます、低所得者が子供をつくれなくなって出生率が下がるような気がします。

なんか書いていて暗くなったのでこの辺で…

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今日はアパートの入居を決めていただいた業者さんと、戸建の入居がもう1歩だった業者さんにお礼に伺いました。

持参したのは午後のストレート茶(仮名)1箱(安売り950円)です。

大変喜ばれたのと、私の顔を少しでも覚えてもらって次もお願いしますの意味を込めての投資です。

さて、今日はNHKの週間子供ニュースの池上彰さんが書いた

経済のこと よくわからないまま社会人になってしまった人へ―ひとめでわかる図解入りを読みました。


そこで銀行について色々と書いてあり、知らない事が多数でした。(奥が深いです)

特にペイオフについての記事はびっくりしたのですが、実はペイオフって1970年代に始まっていたんですね。

その後、バブル崩壊に伴う銀行倒産がありその時に「実は1000万までしか保証されない」って事が公になり、「それでは大変だ」ということで一時凍結されたそうです。

それで最近になってペイオフが復活した際に「ペイオフ開始」ではなく、「ペイオフ解禁」と表示されたみたいです。

あと1000万までの保証とありますが、正確にはそれ以上返って来ることもあるみたいです。

例えば、2000万預けておくと、2000万を1000万が2つと考えるそうです。

そして、銀行が倒産しても預金者のお金の8割くらいは倒産した銀行の資産を処分して還元できるそうです。

そうすると、800万が2つできます。

その800万のうちの1つが1000万まで保証になるそうです。

つまり2000万のうち、1800万までは返ってくるみたいです。
(目から鱗でした)

他にも基本的な事(保険や年金)ですが、今さら人に聞けない話が色々書いてありました。

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水戸市内の私の戸建近くに150万円で30屬らいの売り区分を見つけました。

「お〜なかなかいいんでない」と思い不動産屋さんに電話を発信しました。


「情報誌に載っている150万の区分てまだありますか?」

不動産屋さん
「まだありますよ」


「これって相場よりだいぶ安いですけど、ボロいですよね?」

不動産屋さん
「はい。かなりキテますね


「やっぱりそうですよね。内覧した人でリフォームの見積りとった人います?」

不動産屋さん
「全部やり変えて300万くらいで出てますね。」
(私、この時点でかなりテンションダウン)


「上下水の配管は生きてますか。」

不動産屋さん
「生きてますが赤水が多少出ます」
(ますます私のテンションダウン)


「主にどの辺のリフォームが必要なんですか?」

不動産屋さん
「風呂がヤバいですね」
(私、この時点で買う気ほぼ0)


「なぜ売りに出てますか?
売り主はどんな方です?」

不動産屋さん
「普通の方が売り主です。
ここに移住していて引っ越すので売るそうです。」


「そうなんですか〜
最後にお値段はご相談できます?」

不動産屋さん
「可能だと思いますよ。」

上記の会話と周辺家賃相場、毎月の管理費等から考慮して総額150万(リフォーム込み)で買えればまあまあな物件です。

物件価格の指値20万でリフォーム130万くらい(300万の見積もり上がっているので無理かもしれません…)でできれば○でしょうか。

それでもツラいですかね…(売買の諸費用もありますから…)

投資って総投資金額でなんぼ回るかが重要で表面でなんぼ回ってもおもしろくないんですよね

実質20%(満室にできるレベルの部屋を作って)回れば私は合格だと思いますが…
(以上が今日のぴめ吉さんのコメントへの答えです。)

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今一番の楽しみが毎週土曜に放送している「ルーキーズ」を見る事です。

私も元高校球児でとても共感できます。

そしてなぜかこっちより

こっちの方がクリック数多いですね。(上位だからでしょうかね?)
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さてさて、今日はサラリーマンの仕事が休みでしたが、早起きしてちょっと戸建の塗装をしました。(錆びている部分を塗らないと今後広がってしまいます…)
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その後、3軒ほど不動産屋さんに戸建募集の営業をかけました。

まだまだ決まるまでは募集強化に取り組まなければいけません。
(出来る事は徹底的にやります。嫁さんに敵に回すと怖いと言われました…)

その時、不動産屋さんと情報交換できるのがとても有意義です。

今日も色々と噂話を仕入れておきました。

&物件情報も(利回り10%とかススメラレマシタがとても買えません…)

噂話等を仕入れておくことでその後の指値の材料にしたり、リスク回避に繋げたりと活用方法を考えるとワクワクしますね。

今日2軒目に行ったところは社長が有名な不動産屋さん。(星輝さんならわかりますかね?)

社長さんと話せたら良いな〜と思って訪問しましたが、取り込み中でした。

残念です。

また明日も色々動きたいですね。(日曜は家族サービスしなとといけませんかね…)

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今日は入居が決まっている部屋のリフォームが完了したので状況を確認しに行きました。↓(畳からフローリングへ大工さん施工です。)
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実は、この部屋を決めていただいた不動産屋さんに私はかなり気に入られてます。

この不動産屋さんは老舗で地元では、かなり力のある業者さんです。

もちろん、力がある業者さんだと私は知っていましたので、物件の決済が終わった翌日には自作図面を持って訪問していました。

訪問すると社長さん自ら応対してくれました。

私はまず、今回の物件の募集依頼を事務的に説明しました。

すると社長さんは図面を作って訪問した事に感動した様子で、利回りや他の物件の事を聞いてきました。

まずこのアパートが利回り22%、他に利回り48%の戸建がある事、不動産に対する思いや考え方を告げると社長さんは社員全員を集めて私の物件を最優先で決めるように指示しました。
(いきなりの事にかなりびっくりしました。)

その社長さん曰く
「最初は素人だと思っていましたが、数字に対する考え方がとても素晴らしい。
今後生き残るタイプの大家さんですね。
もう地主大家の判子押すだけって考え方は終わっているんですよ。
(色々な意味で)汗をかく大家さんを応援したいのです。」

との事。

私もこの社長さんの考え方にかなり共感を覚えました。

今後ともこの会社とは良好な関係を築きたいと思います。

不動産を通じての出会いって改めて素晴らしいものだなと感じました

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為替が105円までいきましたね。

サブプライムで90円台まで円高が進行すると読んでいましたが、底はやはり100円なのでしょう。

次回、100円くらいで少しドル買いしようかと考えてます。
(今、手数料が安い口座解約しているので、まず口座作りからですね)

さて、今日は大家として特に何もない1日でした。

一応、アパートが満室になったので(入居決定)募集をお願いしていた各不動産屋さんへ募集止め連絡しました。

そして、楽しみにしていた加藤さんの新刊買いに行ったのですが、TUTAY○に入ってないとの事。

ネットで予約しておけばよかったです。
(後悔…)

あとはリフォームしている大工さんとちょっと電話で話したくらいかな。

だから今日は何もない1日です。

たまにはこんな1日も良いですね。

何もしない日でも物件からの家賃が入ってきますし、借金も物件が返してくれてます。

そんな事考えていると、とても不思議ですね。

自分が何もしなくてもお金が増えるのですから…

それもこれも、素敵な物件を少し買えたからですね。

もっともっといっぱい素敵な物件を増やしたいですね。

さて、物件情報と競売資料でも見ますか。

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中国、四川での地震、悲惨ですね。

茨城でも最近、大きい地震があったので他人事とは思えません。

そういえば、水戸の千波湖での白鳥大量虐殺ですが、犯人が捕まったようです。

中学生が犯人らしいですけど、中学生という理由で補導だけで済んでしまうそうです。

もう少し厳しい処置をしても良いと思うのですが…
(殺された白鳥の事を思うと胸が痛みます)


さて、満室間近と思い浮かれながら仕事(サラリーマンの)をしている私に不動産屋さんから一本の電話です。

不動産屋さん
「あの〜戸建の入居希望者の進行状況なんですが…」


「はいはい、どうなってます?」

不動産屋さん
「それが入居希望者の保証会社に提出する書類がもらえないのです」

(今回の入居希望者は外国人で日本人の連帯保証人がいるにはいるのですが、ご高齢の為、保証会社を付ける事を入居条件にしてあります)


「提出書類とは何ですか?」

不動産屋さん
「外国人登録書です。この前お会いした時はあると言っていたのですが、話が二転三転しまして、結局無いみたいです。」


「断りましょうか?」

不動産屋さん
「その方が良いと思います。」

以上の会話から断りました

外国人の方の入居は全然問題ないのですが、話が二転三転した事、簡単に手に入る書類の提出もできない事の二点から考え、いい加減な人物と感じたからです。

入居していただく事は大歓迎ですが、最低限のルールを守る方の入居が一番です。
(家賃に指値も入っていましたし…)

また入居者募集ですが、無理に変な人を入れないで良かったと思ってます。

さて、また満室目指してがんばります。

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私、朝から若干ご機嫌ナナメです。

というのも、利回り22%アパの管理会社のHPを昨晩見たのですが、賃貸検索に私のアパートが載っていません。

一番客付けを頑張ってもらわなければならない会社のHPに載っていないなんて言語道断です。

この前までは載っていたので、何かのミスで消してしまったのかなと思い朝一電話をしてみました。


「○○アパートの水戸大家です。
私のアパートの情報がHPで公開されていませんが何かのミスで消してしまったのですか?」

管理会社の人
「ええ〜!
そんな事はないと思いよ。
調べますので少しお待ち下さい。」




















管理会社の人
「わかりました。
ミスではなく、申し込みが入ったようです。」


「ええ〜!
(かなり笑顔)
そうだったのですか。
私の勘違いですね。」

私もぶちキレ寸前状態から満面の笑みに変わりました。
(貴重な体験です。)

それにしても申し込み入ったら一言、言ってくれればいいのに…

ま〜でもこれが決まれば(戸建も交渉中)所有物件は全て満室になります。

「満室」イイ響きです。

戸建は決済から約3ヵ月(リフォーム期間1ヵ月半)アパートはなんと2週間で満室です。
(まだ交渉中なので決定ではありませんが入居者の属性に問題なければ入ってもらいます)

満室になると毎週の様にかかってくる案内の電話がなくなるのがちょっと寂しいです。

あとアパートはもう少しDIYをしようかと思ってましたが、これもできなくなりました。

色々と楽しみが減りました。

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そして、今回の融資についてですが、この信用金庫と今回、仲介していただいた不動産屋さんはかなり取引がある(噂だとメインバンク)ので、私から直接ではなく、不動産屋さんから融資打診をしてもらいました。
(この方が有利と見ての考えです。)

そして、このあとは
本申し込み→金消→売買契約→決済という流れで進みました。

今回は仮審査はなく、いきなり本申し込みでした。
(プロパー扱いのローンだからだそうです。)

プロパーだと保証協会が入らないので保証料とられなかったのが嬉しいです。

あと火災保険も質権設定がなく、年払いにできたのも大きいです。

とにかく初期費用が少なかったです。

たぶん現金決済とあまり変わらない金額でした。

あと、信用金庫の担当者さんが

今回の融資基準は水戸大家さんの個人的属性は見ません。うちが見るのは物件の収益力です。」

と審査前に言っていました。

星輝さんの融資の引き方等を伺って私も最近融資に関しての考え方が変わってきましたが、物件自体が良い物ならば融資の承認がおりる可能性大だと思います。

私の今回の物件も銀行の評価額1500万でしたので、オーバーローンでもっと借り入れも可能だったと思います。

そんなに借りても意味がないので借りなかったですけど…

苦労した点は担当の方が本部に審査の電話をしたところ、電話だけでアパートローンの融資商品を断られたそうです。
(投資資金の貸し渋りです)

結果的に担保評価からの融資商品があり、そちらの方で融資の承認がおりました。(金利が1%以上、上がりました…)

融資初心者の私が色々と書きましたが、星輝さんをはじめ、緒先輩方に今後はローンの引き方は聞いていこうと思います。


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今日はついに風呂が離れにある戸建に申し込みがありました。

しかし、3万5千円の家賃に指値3万をしてきているので少し考えて対処しようかと思います。
(これで貸すと利回り45%です。)


さて、だらーさんのご要望(?)により融資について少し書きます。
(こちらは初心者なのであまり期待しないでください。)

私の融資戦略は2年前にさかのぼります。

地元の不動産屋さんから初心者に優しいと言われた信用金庫に飛び込みで訪問です。

持参したおみやげは当時所有していた区分2戸の登記簿謄本と現金で100万ほどです。
(確定申告があれば尚良いと思いますが、当時はまだありませんでした。)

まず、融資担当の方に面談し、今まで現金で区分を2戸買った事、これから不動産を増やしていく予定がある事、不動産に対する考え方等を告げました。

また、これから私自身はどう行動すれば融資を引き出しやすいか?等アドバイスをもらいました。

最後に100万円を定期で積みました。

それからは1年に2回くらいのペースで邪魔にならない程度に顔を見せていました。
(物件を買った時等は必ず報告していました)

ちょっと長くなりそうなので分けます。

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昨日で22%アパートの話が終わりましたが、書いている最中に色々な事がありました。

ブログにも書きましたが、22%アパートで入居が1部屋決まりました。

これで現況の表面利回りが18.4%です。

月々のローン返済が10万円で月/家賃収入が20万円なので手もとに10万円残る計算です。(満室だと月/家賃収入24万円)

自己資金を70万円しか入れてないのでまあまあ満足した投資だと思っていますしています。

客付けの営業も精力的に回り物件のあるひたちなか市の主な業者さんは片っ端から回りました。

もちろん、自作図面も作成済み(決済日には出来てました。)で、何件か案内もしてもらってます。

気になるのは水戸市の風呂が離れている戸建。

こちらは案内してもらってますが、なかなか決まらず…

次の手として考えているのが、自力&有料のポスティングでもしようかと思案中です。
(GWまでにやろうと思ってましたが、決済などもありできませんでした…)

今後の展開も思案中で、とりあえず満室運営を目指しながら自己資金を貯めます。
(今はけっこう自己資金が薄いです 苦笑)

お金が貯まったら、またまた高利回り物件の購入でしょうかね。(あまり物件が出ない様子だと繰り上げ返済もありかと)

今年中にあと一つ買えるか、目星がつけられて交渉段階までいければ良しとしましょう。

今日はあまりおもしろい事書けませんが…

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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