皆さんこんばんは。
水戸大家です。

今日は珍しく携帯からの更新です。

なぜなら、私の住んでいるマンション(自己所有)に落雷した模様です…

現在の状況は共用部分である通路や玄関ホールの電気が消えています。

このマンションに越してきて早2年、始めての状況です。

ちなみに、我が家のテレビはサハラ砂漠の砂嵐が常時写っており、状況次第で地デジのテレビ買う事も検討しています。(最後までアナログで抵抗しようとしていたのに、これで地デジ移行は不服です)

あと、このブログを見てもわかるようにパソコンが接続不可です…

今日はこれくらいしか書けませんが(ブログランキングのリンクも張れません…)ブログランキングクリックお願いします←パソコンだとこの辺かな〜

皆さんこんばんは。

今日からリーマンの仕事スタートな水戸大家です。

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そういえば、自動販売機を我が物件に設置して早4ヵ月。

売り上げが徐々に上がってきました。

売り上げ額はオブラートに包んでおきますが、バックマージンが月額6000円くらいまで上がりました。

振り込み手数料が引かれますので5千5百円くらいが振り込まれます。

電気代が少し上がって3千円なので、純利益2千円5百円/月額ですね。

ま〜入ってこないよりはマシなレベルでしょうか^^;

さて、今日は不動産の本を読みました。

斉藤孝雄さんの不動産屋が儲かる本当の理由―暇な不動産屋でも儲かっているのはなぜか! です。

ちなみにこの人は前にこのブログで紹介したこれ も書いてます。

すご〜くオススメってわけではないですが、不動産業者を目指す人&不動産業者はどんな事をしているか不明な人にはオススメな本です。
(特に不動産屋で働き始めた、働きたい人は必見)

この本の、タイトルにある不動産屋が儲かっている本当の理由はこの本には1ページか2ページしか書かれていません…

では、何が書いてあるのかというと、

・開業について
・不動産屋の仕事の仕方(方法)
・不動産屋の業務の話

なんかですね^^;

この本も内容とタイトルが大きく違う変な本です…

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皆さんこんばんは。

オリンピックの女子マラソンはかなり残念な水戸大家です。
(2大会連続金でしたから、そりゃ〜期待してましたよね〜野口みずきが棄権した時点ですでに黄色信号でしたが)

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それはそうと、これなんだかわかります?↓
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加藤家のカレーだそうです。(極楽の)

お台場冒険王のおみやげでもらいましたが、加藤さんの本物の嫁が作った物らしく、「あまり美味しいないけど、なにが美味しくないのか?指摘してほしい」だそうです…

不味いカレーをおみやげでもらった私って…

今日は、昨日書いた○○が気になるというコメントをいただきましたので、それについて書かせてもらいます。

まず、昨日話した駅(人口減少地区)は常磐線の主要駅の1つです。

過去を振りかえると、茨城では水戸と同規模くらいの発展を遂げてきた都市ですが、ここにきて急激に人口減少に転じています。

なぜこんな事が起きたかというと、つくばエクスプレス開通があり、この都市から、つくば市へ人口大移動が起こりました。

徐々にですが、この都市の人口はつくば市に移っていったのです。

この都市の企業も撤退が相次ぎ、つくば市の企業の進出が活発に行われました。

結果として、この都市の人と企業はつくばに移り、昔から城下町として栄えてきたこの都市は人がつくばに吸収されてしまいました。

○○は人が移ったというところでしょうか。

ちなみにこの都市の売り物件はかなり高利回りでどんどん出てきてます。

買う方はよほど注意して買っていただきたいですね。
(ここまで書くとどこかわかる人、多数だと思います。)

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皆さんこんばんは。

荒川静香は上手い引退の仕方をしたな〜と改めて思う水戸大家です。
(夏のオリンピックにもゲストで来てる…)

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そういえば、昨日行った茨城の人口減少地域。(地域名は非公開ですが、ここの物件を買ってはいけません。つなみに昨日答えてくれた市の近く)

茨城を代表する都市ですが、かなりの勢いで人口が減少しています。

正確に言うと旧都市部なので、それなりに人が住める物件が今まで供給されてきました。

それなのに、最近は○○が理由で人口減少傾向が顕著化しています。

ここの物件を買ってしまうと、将来的に最悪なシナリオが出来上がり、物件は旧都市部なのでそれなりに有り、人口減少はますます加速するでしょう。

なかなか、ある意味レアな地域です。

ちなみにそこの地域で中古本10円セールをしていたので、7冊購入。
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70円でどれだけ私は知識というレバレッジをかけられるか?楽しみですね^^

さて、今日あたりから、不動産屋さんも営業開始のところが出てくるのでしょうか?

私は相変わらずだらだらしたお盆休み後半を迎えております。

朝は早くから起きるも、ご飯をたっぷり食べて、昼間は昨日の遊び疲れから爆睡…
(たぶん工務店さんの書き込みがあった時は寝てました。黒鳥に会えて良かったです。)

夜は夕方くらいからビールを浴びるように飲んでいます^^;

仕事が始まったら大丈夫かな〜…なんて^^;

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最近の中井君(SMAPの)の髪型が気になっている水戸大家です。

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しかし、お盆なんで不動産ネタが無いです。

業者さんが休みなのでなんともネタができません。

ネットワークと情報が命の世界ですからね…

私の方は…

田舎に行って花火を見てました。
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あと、大きな大仏。(これで場所がわかる人は通ですね。)
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息子とゴーカートに乗ったり、スワンボートに乗ったりと普通の日を過ごしました。

そういえば、昼間寄った回転寿司屋さん。

全国展開するチェーン店ですが、この前、ここの社長がカンブリア宮殿に出ていたので立ち寄ってみました。

テレビでその社長が「鮮度に徹底的にこだわる」と言っていたので、かなり期待していました。

寿司を食べると、味が…私には口に合いませんでした。

肝心の鮮度は不明ですが、入店してからしばらくすると…

汗をかいていました…

室温が明らかに高いのです…

寿司が運ばれて来るレーン付近も特に冷却されている訳ではなく、室内と同じ温度です…

カンブリア宮殿に社長が出たからといっても、1チェーン店まで完璧ではないんですね、この店はもう行かないと思いましたが^^;

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皆さんこんばんは。

オリンピックを見ながらうたた寝をしてしまった水戸大家です。
(ブログアップがかなり遅れました。)

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昨日の客付けのヒントは?と書いたところ、客付けのヒントよりも黒鳥についてのコメントを多数いただきました^^;

という訳で、ヒントは無しです。

というのはウソです。 笑

まず、ヒント1ですが、これは物件を買う前の人へのヒントです。

それはお客さんが入りそうな物件を買う事です。

大家さん向けマニュアル本には、「こんなに条件悪い物件もこれだけやれば満室です。」という表現が多いですが、これは半分ウソだと思います。

確かに頑張れば入居率の改善は出来ますが、疲れますし大変です。

不動産を扱うのに、一番大事なのは仕入れなのです。

良い物件を買いましょう

これが一番の空室対策です。

それが第1のヒントです。
(わかっている人には当たり前の事ですが…)

そして、第2のヒントですが、もう物件持っているけど空室が…って人へのヒントです。

不動産の場合、仕入れで失敗してしまうとかなり致命的です。

それでも挽回する策としては、プロに学びましょう。

大家さん向けマニュアル本を片っ端から読むのも良いでしょうが、本を読んで下さい。で終わるとつまらないと思うので、もう少しすごいところから学びます。

それはどこか?というと、住宅展示場です。

住宅展示場でどうやってお客さんを迎え入れているかを、大家さんご自分の足で見に行って参考にして下さい。

彼らは真剣にウン千万の家を毎日売ろうと努力しています。

そのノウハウは少し足を運べば手に入ります。

予算もあるでしょうから、全てマネするのは無理でしょうが、アイディアで展示場仕様の物件にしましょう。

住宅を売るプロから接客術を盗む

これが第2のヒントです。

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皆さんこんばんは。

大型連休により腑抜けのようになっている水戸大家です。

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今日はエビスを飲んでいますので、とりあえず画像を(連休中ですからね)↓
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そして、毎月のキャッシュフローより自転車を購入(嫁、子供用)↓
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そして、自転車で千波湖(水戸の湖)へ家族で行き、メタボ解消のサイクリング。

黒鳥や白鳥に会ったりします。↓
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この自転車は、売り物件見学用とすれば経費経常可能姉妹ですかね?

税務署に聞いてみよう。

たぶん、いけると思いますが…

さてさて、ヒロシさんのブログにあるように、昨日の夜にヒロシ嫁さんより電話あり。

私の客付けを伝授しました。

たぶん、私のしている賃貸の客付けは、どの大家さんマニュアル本にも書かれていない方法で、過酷な労働力を費やしますが、効果はテキメンです。

なぜなら、仲介業者の立場になって大家として行動するからです。
(結局は仲介する業者の立場にならないとお客さんは決まりません。お客さんを決めるのは仲介業者ですから…)

しかも、元住宅営業の経験からウン千万の家を売る気持ちで、月々数万円の賃貸の客付けをするのですから結果はおのずとついてきますよ。

なかなか、客付けが出来ないとお嘆きの大家さん。

ヒントを出しますので↓

ブログランキングのランクアップしておいてください。


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皆さんこんばんは。

今日は気分転換に髪をアッシュにしてみた水戸大家です。
(自分で染めたのでとても写真のアップはできません。マダラです…)

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今日は朝一、ヒロシさんのコメントを見て物件の写真を撮りに水戸市某所へ。

息子と一緒に朝一のドライブです。
(朝一といっても、会社が休みなんで10時くらいですけど…)

その後、ヒロシさんに電話をするも連絡とれず…

しばらくして、ヒロシさんの19万円の戸建てがあるK市内にいると、ヒロシさんより着信あり。

会話の内容は秘密ですが、ま〜とにかく地元の物件は私、片っ端からかなり早く見てますよ。

その辺の業者より詳しく早いです。

しかも、全ての物件に対して安くなるかどうか?、売る理由は何か?等業者へのヒアリングは徹底してます。
(あのお化け物件の競売落札価格も実は知ってます)

そういえば、先日の物件調査の際、競売物件も1つ見てました。

この物件は、立地良しな戸建てです。

そして、基準価格が安く200万くらいでした。
(実際、落札される価格はもっと上でしょうけど…)

試しに行ってみましたが、これはダメでした。

なぜかというと、こんな感じの資料でしたが、↓
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実際に現地に行くと、こんな感じでした↓
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つまり、文筆されていても、現地で見ると1つの土地なんですね。

隣地との間に壁があれば良いのですが、何もないんです…

この物件も、もめる可能性大なのであきらめます。
(というか対人間でもめる可能性があるものより、ペンキ塗って解決できる物件の方が私には楽なので…)

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皆さんこんばんは。

いつの間にかランキング急降下中の水戸大家です。

今日はランキング何位でしょう? ランキング急降下中…


いつの間にか2位…↓
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まず、今日のお話を1つ。

不動産取得税が納付通知が来ていたので県税事務所に軽減措置ができるかを伺いに行きました。

賃貸用不動産でも、出来ると記載されていたので期待していましたが、賃貸用不動産は新築に限るようです^^;

つまり、私の購入した不動産(貸家2棟築46年)はダメって事です。

なるほど…

今まで、軽減措置を2回受けましたが、2回とも自分ですむための物だったので受けられたんですね。

う〜ん。残念。
(たろうさんのブログに軽減措置受けられるかもってコメントしましたが、ダメみたいですよ〜変なアドバイスでごめんなさい。)

それでは、昨日の続きです。

3人でファミレスでしゃべった後で物件を見てまわりました。

とりあえず、物件は写真で
(自主規制写真が1枚)
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上の2つはなかなか優良物件で、そのうち売れると思われます。

あと2つ見ましたが、この2つはちょっと…

1つは画像がないので掲載不可ですが、一言で言うと錆びてました…

もう1つは、

お化けが出そうな物件
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↑こんなのでした…(壁の塗装剥げまくり…あと変な壁の部分が…)

地下があり、星輝さんと私で降りてみました。↓
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変な匂いがしてました^^;

通路の壁とかこんなになってます↓
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あと、至るところにクラック入ってました…

なかなかマニアな物件でしょ^^;

ねーやん。さんも引きまくりでした…

こういう物件は私も初めてですね〜

その後は、私の満室利回り22%アパートを見学し、カレー屋さんでカレーを食べました。

私のアパートにねーやん。さんから半値の指値が入りましたが、ヒロシさんのようにその場で即お断りさせていただきました。
(その指値が通れば利回り44%ですよ〜)

カレー屋さんでの会話は半分が○○○の会話でした。

ガス屋さんも大変ですね。

そのあと、トミーさんが指している戸建てを見学し解散。

私としては、みんなで物件調査がおもしろかったです。

またやりたいですね。

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今、現在、大型連休中の水戸大家です。

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えっと、昨日の続き書きます。

というか、話は前後して、星輝さんと落ち合った後、星輝さんのお友達の物件を見に行きました。

場所は水戸の中心地。

規模も大きく、店舗も入っている大型物件で、億以上の価格で利回りも高い物でした。

購入時はほとんど空いていたそうですが、今はほぼ満室。

私、この物件を見て、この規模の物件をほぼ空きの状態で買う心境が凄いなと思いました。

だって、億以上の借り入れだと、毎月の支払いもそれなりでしょうし、空室が埋まらなければ…と思うと

逆に考えると、そういう物件こそ、指値が通りやすいでしょうし、競争相手がいないのも事実です。

なるほどな〜とは思いますが、もう少し自己のキャッシュフローを安定させないとこれはできないですね。

安定したキャッシュフローがあってこそのほぼ空き億物件の指値買いだと思います。

手持ちの現金がカツカツだと客付けもできませんよ、現実問題。
(リフォームもしないといけませんし〜、あと小技も利かせられない…)

その後、昨日書いた不動産屋さんの前を通り、いつものファミレスへ…

その後、ねーやん。さんと合流しました。

ここで2〜3時間過ごしました。

3人で話した内容は、星輝さんのブログを引用します。

1.水戸大家さんのお手製の物件資料
2.水戸人の返済の感覚
3.テナントは地下はOKだが、上に上がるのは厳しい
4.女性が物件を選ぶ視点。日当たりと安全性が大切
5.水戸市内の危険地帯情報。○町は地元民には有名な危険地帯
6.水戸市内では○○○は室内で起こる
7.星輝仕事より電話あり。翌日の健吉さんのカレーの会に出られなくなる可能性大に(涙

あと付け足して、星輝さんに株の話を聞かせてい言われたので少ししましたが、興味がなかった模様ですね^^;

あとはファミレスの順番待ちで…

私のブログではこの話は書けません…

明日、また書きます。
(なかなかまとまりません…)

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今日も腰痛で苦しんでいる水戸大家です。

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昨日、水戸で行われた 水戸で星輝さんを囲みカレーを食べよう会 について少し書きます。

当日は(8月8日)、中国ではオリンピック、東京では賃貸フェアが行われ、各地で熱気溢れる中、我々、水戸大家周辺の人間は星輝さんを囲ってカレーを食べようという、規模の小さい、地味な事(オリンピックと賃貸フェアに比べて)を前々から計画していました。

前々から計画していたので、予定では

私のリーマン仕事終了→売り物件を見てカレー屋さんへ

という流れでしたが、私の腰がどういう訳か前日からおかしいです。

鋭い痛みに襲われております。

仕方がないので会社を休み、朝一番でマッサージ店へ

体全体を一時間揉んでもらい、気分的に少し良くなった感があったので(実際はあまり変わらない…)車の運転くらい大丈夫だろうと思い、星輝さんへ連絡。

時間できたので、とりあえず落ち合いましょうと…

いつもの場所で落ち合い、いつものファミレスへ

ファミレスへ向かう途中に星輝さんから

「今、通った所の不動産屋さん、名前変わりました?」

って質問が

その辺は不動産屋さん密集地帯で、どの不動産屋さんか検討がつきませんでした。

あとから正確な場所がわかったのですが、私が3年くらい前に

「物件ないですか?」

と飛び込みで訪問しおじいちゃんばかりの不動産屋さんでした。

場所がわかってからは、星輝さんと

「おじいちゃん、年だったから死んじゃったのかな?」

なんて話をしましたが、

私も記憶を手繰り寄せてみると、そのおじいちゃんが

「○○県(星輝さんが住んでいる県)から来ている人がいっぱい買っているんだよね」

って話を聞かされた事を思い出しました。

結論として、二人で前から同じ小さな不動産屋さんに出入りしていたようです。

世間は狭いですね…

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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