昨日は物件調査しました。

某市某所の競売物件の調査です。

物件の周辺を少し歩いたあと、いつもの様に「探偵名刺」を使い周辺の聞き込みをしました。

以下、私と隣家の人の会話

私「こんにちは。お隣の家が売りに出ているみたいなんですが…」

奥さん「ええー!!(声が裏返っている)ここ(庭先)ではなんなんでお上がりください。」

警戒しつつも家の玄関へ、すると旦那さん登場

私「お隣が売りに出ているみたいなんですが…」

旦那さん「玄関(の戸)をお閉め下さい。」
(なんかあるなと思いつつ会話再開)

旦那さん「あの家は…(家族構成等を一通り話す)…で、今は長男が一人で住んでいます。その長男がかなりの変人であまり家に居ないようなんですよ。そして、たまに隣地の空き地に物を並べたり奇怪な行動をとっています。あまり関わらない方が良いですよ。(本当は全部茨城弁)」

私「…貴重なお話しありがとうございました(私も相手に合わせて茨城弁)」

ちなみに下が大雑把な位置関係図(私作手書き)




この物件も三点セットには一言も居住者が『変人』とは書いてなかったです。

引き渡し命令さえ取れればなんとかなるとは思いますが、面倒な感じがしますし、物を並べている隣地が駐車場になっているのですがその土地も居住者の親族だとか(つまり駐車場無し、近隣にも見当たらない)。

改めて物件周辺の聞き込みは大事だなと感じました。

市場に出ている物件も営業マンの話しを鵜呑みにせず、聞き込み調査をすべきです。

都合の悪い事は売るために言わない人もいるでしょうし(その人の人間性ですが)、そもそも売り主が隠している場合も考えられますからね…

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昨日は例の高利回り物件にてガス会社の人と打ち合わせでした。

話を聞いていて「プロパンガス」って大家にとってものすごい魅力的なものだと感じましたね。(サービス&アフターケアがとても良いです。壊れている所はタダで全て直して貰えるので総額40万くらいのサービス)

都市ガスの中古戸建やアパートを買ってもプロパンガスに転用は可能か聞いた所「全然大丈夫ですよ」との事。

これが都市ガスのみしか使えないマンションだと実費で修理しなければいけないのでえらい違いです。

しかも、「合い見積り」じゃないですけどサービスを数社にプレゼンしてもらうと競争意識が働くのか良くしてもらえる気がしますね。

また、私はリフォームに関して「ヤフオク」を使います。

例えば、インターホン(本体価格のみ施工費別)ですが業者出しの価格は「普通のインターホン(画像なし)」が1万円でした。

昨日の夜に我が家にヤフオクで買った「カラー画像付きインターホン」が一万2千円でした。

施工自体は線でつなぐだけらしいので(私はやり方知りませんが自分で付ける人もいるみたいですね)カラーだろうが普通の物だろうが変わらないみたいです。

ですから、リフォームを安く上げるコツは施工と部材(設備)に分けた見積りをとり、「ヤフオク」等を使い部材を安く仕入れる事が1番だと思います。(もちろんリフォーム屋さん同士での合い見積りは必須でしょう。)

あと、キッチン等もヤフオクにありますが(業者出しより安いです)、設置できるかどうか(寸法が合わないとヤバいので)業者さんに聞いてから購入した方が良いですね。

ちなみに今日は競売物件の現地調査をしたんですが、おもしろい情報を得られました

それは明日にでも書きますね。

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私、テレビ東京の「カンブリア宮殿」が好きで毎回見ています。
(あの番組はかなりすごい人が出てくるのでタダでそんな人の話を聞けるのは儲け
ものです
。)

先日、楽天の野村監督が出ていたのですが「組織はリーダーの力量以上には伸びない。」と言っていました。

大家業でいうところのリーダーとは、大家さん自身になると思います。

大家さん自身のスキルが伸びないかぎり、その大家さんの事業も伸びないと思います。

特に大家業を始めたばかりの方や興味をもちはじめたばかりの方はスキルを磨きながら貯金をする事がベストではないでしょうか。

スキルを伸ばすには「物件を数多く見る事」「本をたくさん読む事」この2つだと思います。

読む本も今は色々な不動産投資の本が出ているので色々な著者の本を読むべきです。

色々読んでいると「これなら自分でもできるな」と思える点と「これなら儲かりそう」と思える点が出てくると思います。

そして、共感できる点が多く出てくる著書を何回も繰り返し読むと自分の本当の力になるはずです

投資は始めたい方はくれぐれも本を一冊だけ読んで始めるのはやめた方が良いと思います。

目安としては著者が違う本を10〜20冊読み、共感できる著者の本を数種類買ってさらに読んでいくのが良いと思います。

そして、さらに共感できる著者の本を繰り返し読み込む事で自分自身に知識が染み込んでいくのではないでしょうか。

投資初心者の方は特に物件を買う前にやった方がよいと思います。

物件を買って後悔するのが一番辛いです

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「茨城版図面舞踏会(仮称)」をして一つ気付きがあったのですが、業者さんと投資家さんで話の反応するポイントが違うんですよね。

例えば、『何から主に情報を得てますか?』という質問が業者さん側から上がったのですが、「インターネット」「地域情報誌」の順に多く「新聞のチラシ」(私だけだったかな?見てたのは)が一番皆さん見ていないようでした。

業者さん側からみれば「新聞のチラシ」「地域情報誌」「インターネット」の順番で予算をかけているのだと私は思います。
(チラシ一回で何十万もかかります。それを毎週行いますから一年通すとものすごい予算ですよね)

ですから、「チラシをあまり見ていない」という反応に結構ビックリしていました。

他にも業者さんが食い付きの良い話題と投資家さんが食い付きの良い話題がありなるほどなと私自身も勉強になりました。

今回もそうなのですが、次回も皆さんの反応に注意しながら「茨城版図面舞踏会(仮称)」に参加できればもっと勉強になりますな。

思ったより1回目の反応が良かったので次回は4月か5月くらいの開催はどうでしょうか?

私も話せるネタが増えていると思いますので!

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昨日は茨城版図面舞踏会(仮称)を行いました。

参加者は投資家AさんTさん、某不動産屋TさんKさんの4人と私を加えた5人です。

場所は水戸市某所のファミレス。

投資家のお二人にも貴重な情報を聞かせていただきました

特にプロパンガスの契約で「給湯設備」の無料で新調してくれるサービスがあると聞いたことがありますが、「風呂釜」や「洗面設備」の新調もしてくれるガス会社があるなんてすごいですよ。

やはり無料で使えるものは何でも使わねば!

あと投資家のお二人は不動産屋Tさんの話を「勉強になるな〜」って感じで聞いてましたね。

一般の会社員の方が不動産屋さんとじっくり話す機会も少ないですしね。

Tさん自体が私の担当営業で私と彼はかれこれ3年くらいの付き合いになります。

ま〜色々と細かい事をよく知っていてためになりますよほんとに。

私の方は「探偵名刺」が皆さんにウケたみたいです。

「探偵名刺」とは私が物件の周辺に聞き込みを行う時に使うもので、何もなく周辺で聞き込みを行うと『不審者』として通報されかねないかと思い作ったものです。

日本では探偵は許可や登録がなく「探偵と名乗った時から探偵らしい(今後法改正があるかもしれませんが)」ので探偵事務所と書いて、名前と携帯の番号を書けばそれを使って聞き込みを行えます。

ま〜何もないよりは周辺の聞き込みに対してやりやすいと思ってやってます。

どんな物件でも『聞くのはタダ』で『聞かなければ大きな損害』になるかもしれませんので…

他にも裏技を話していると「業者になった方がよろしいのでは」なんて声もあが
りました。

業者になるとキツイノルマと大家業ができる貴重な時間が無くなってしまいますので…

他にも、ものすごい濃いネタ満載で色々と話しましたが、次回もこんな感じで出来れば良いと思います。

次回の開催はいつくらいがよろしいでしょうか?

私の考えでは1シーズン1回くらいでの開催がよろしいかと思いますが。

どうでしょう?ご意見いただければと思います。

その他、新しい参加者も随時受付中です。

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ただいま『図面舞踏会茨城版(仮称)』から帰還しました。

今日はとてもよい勉強になりました。

またメンバー増やしてやりたいですな

私は今の時間だいたい寝てますので眠いです。

しかし、不動産の話はおもしろい。

私の必殺「探偵名刺」にはみなさんビックリしてましたのがおもしろかったです。

今日は遅いので詳細は明日にでも書きます。

それではまた…

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昨日の競売物件の捕捉ですが、300万で落札した時の表面利回りが家賃8万5千円の場合26%で、家賃7万円の時が20%です。(どちらも管理費除く)

この物件は私から見ると何が優良物件か?と申しますと第一に「安心安全」が挙げられます。

やはり競売にリスクはつきものですが、この物件は比較的安全だと思います>。(実際に入札される場合は現地調査をしっかり行って下さい。私は資料だけから判断しています。)

あともう一つ懸念されるのが、郊外の大型マンションの乱開発です。

だいぶ売れ残るみたいなことをみんな言っていますから、賃貸物件もその分増えますしね。

安心安全かつ利回りの高い物件を作り出せれば大家業は成功だと思います。

さて話は変わりますが、今日は月末で私の場合は家賃の入金日になります。

通帳を銀行に持っていって「ジー」って記帳される瞬間がたまらなく快感です。

もっともっと物件を増やしてあの音をずっと聞いていられれば最高です。

大家になってはじめて家賃が入った日はものすごい感動しました。

物件を初めて持った時も感動しましたが、やはり家賃が入った時が一番でしたね。

この前本田健さんの金持ちにアンケートをした本読んだのですが、金持ちは何種類かに分類できてその中に不動産系(不動産で資産を築いた系がいるのですが)彼らは他の種類の資産家(医者、弁護士、起業家、相続)よりお金に敏感らしです。(詳しくは本を参照→普通の人がこうして億万長者になった- 一代で冨を築いた人々の人生の知恵
)

また、目標を明確に持っていて常に目標を意識しているようです。

実際の資産家の話を読めるのはとても参考になりました。

さて明日は第一回茨城県版図面舞踏会(仮称)を行う事になっております。

このブログを見てメンバーを募集したところ何名かが集いました。(随時受付中

皆さんにはブログで明後日にでも報告します。
どうなることやら…

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1月の11日公示の水戸地裁(いつもローカルネタですみません)の事件番号平成19年(ケ)第474号のホーユウパレス水戸千波町(マンション等)ですが、私の判断ではまあまあの物件かと思います。

詳細はこちら→BIT

物件概要は65屬裡械味庁法∈把稠箋儔然覆264万4000円で売却基準価格が330万5000円。

毎月の管理費が1万7750円で現在入居者がおり毎月8万5千円の家賃を支払っています。

築年数は平成3年築で比較的新しいです。

この物件の良い点は、なんといっても千波小区内(水戸で1、2を争う人気小区)で家族向けの間取りです。

ちなみに千波地区は水戸では高級住宅地と呼んでよいと思います。

また、建物の南側が計画道路予定地になっており南側の地主さんがずっと空き地にしていて日当たりが抜群です。
(たぶん、地主さんは計画を知っていて空き地にしてそうです。その地主さんはアパートを数棟持つ資産家です。)

立地的にも高い所にあり水害の恐れはないと思いますし、水戸駅2キロぐらいなので車があれば利便性も悪くないと思います。

悪い点は小学校がちょっと遠いかな〜と思うのと小学校までの道が狭い所です。

あと中学校が激遠です。


また、管理費の滞納が20万くらいあります。

入居者に関しては2回更新しており、交渉次第ではこのまま住んでもらえそうです。(平成16年末より入居)
内部の写真を見ても荒れてないですし、写真を見ただけの判断では普通の人と思われます
(現在の入居者の家賃8万5千円で管理費を引いて取り分6万7千円、年収80万)

また、退去した後の相場家賃ですがだいたい7万円くらいで募集可能だと思います。(相場家賃7万円で管理費を引いて取り分5万2千円、年収62万)

ですから私の考えでは300万円くらいで落札できればまあまあ物件ではないでしょうか。

ま〜実際落札される価格は350万〜450万とみていますが…

ちなみに現在市場での価格は1階部分で900万で2階は1000万以上です

実は私もこの物件を入札しようと企てていたのですが、手持ちの現金が物件の決済もあって不足してしまう事に気付き今回はブログに書きました。(本当は秘密にして入札しようとしてました。)

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さて今日は下水について書いていきます。

下水についてのチェックポイントは「しっかり流れる」かと、「においがしない」かです。

まず流れについてですが、お風呂場に行って浴槽にお湯をいっぱいに貯めます。(これをやる場合あらかじめ不動産屋さんに断っておいた方が良いと思います。千円も水道代をやると言えば喜んで協力してくれるでしょう)

そして、お風呂の栓を抜いて流れるかを見ます。

流れないでツマっていると洗い場等に水が溢れます

この場合も高額な修繕費がかかるおそれがあります

しっかり見積りをとって採算が合うかを計算しましょう。

あまりに高くつく場合はパスですね。

においについてもチェックが必要です。

トイレに行ってにおいを嗅ぎましょう。

この時にたまっている水が腐っていてにおいがする時もありますが、変なにおいがすれば専門家に見てもらった方が良いと思います。

(下水自体が原因でにおいがする時場合は引き直しもありうるでしょう。)

明日はおもしろそうな競売物件を書いて見ますね。

しか〜し、とりあえず見てやってください。なかなか高順位!!!

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今日のニュースでマクドナルドが管理職(店長)に対して残業代を支払わないことに関してに裁判があり、店長側の勝訴判決が出されたみたいです。

残業代カットはスタグフレーションが進む経済の中での企業の防衛策なんでしょうか?

それにしてもひどすぎますね。

いつも犠牲になるのは底辺にいるサラリーマンなんですよね…

早く大家業を軌道に乗せてこのラットレースを卒業せねば…

さて、内部調査で大事な事を今日は書いていきます。

まずライフラインについてですが、上下水道の確認をしましょう。

上水に関しては前にも書きましたがとにかく蛇口を全開にして下さい。

この時に「ジャーッ」と出るかの確認です。

出ないときは水量が弱いんですよね。

この行為は全部の蛇口で行って下さい。

もし一ヶ所でもツマっていたら値引きの対象にできますしね。

それでは、明日下水の方を書きます。

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昨日は中古戸建を安く買う方法の続きを今日書こうかと思ってましたが、この前の金曜日に公示された競売で安い物件があったので書いてみたいと思います。

水戸地裁の競売なのですが、事件番号平成19年(ケ)第351号の東カンパークハイツ(マンション)1戸です。
(詳細はこちら→BIT

間取りは2DKの47(風呂トイレ一緒のユニットバス)建物は昭和47年築で地上五階建て地下一階の地下一階部分に専有部分があります。

空き家の状態で持ち主に占有されており残置物もあるようです。

最低売却価格が47万9200円で売却基準価格が59万9000円です。

つまり、最低47万9200円で買えます。(他に落札者がいなければですが)
管理費が1万3900円で滞納が55万6000円あるようです。また水道料金を1万5244円滞納しているようです。(調査後に増えていると思います。)

場所は水戸の中心地に近く(大型デパート徒歩圏内)水戸の路線価で住宅地の中では一番高いです。

水戸駅からは徒歩20分くらいです。

この物件の問題点は3つありまして、1つ目が専有部分が地下にあり眺望が×で家賃を相場より安くしなければいけません。(相場家賃4万→3万円に管理費を抜くと1万7千円の取り分)

2つ目が三点セットに書かれていませんが配管が痛んでいる可能性が高く(地元の不動産屋さん情報)高額な修繕費がかかる可能性があります

また3つ目も三点セットに書かれていませんが親分さんの事務所が近くにあり(過去に発砲事件有り、地元では有名)同じマンション内にもお仲間が住んでいらっしゃると思われます。(たぶん地元の人は借りないかな?)

この3点から私のこの物件の価格は最低売却価格の47万9200円(滞納管理費、水道料金の処理、家賃から管理費の差し引き、諸経費、リフォーム等含め、ざっくり10%後半)は高い思います。

たぶん、過去の落札事例から100万は超えそうな感じですが…(去年、同物件の3階の落札価格が240万くらい)ちなみに市場での値段は500万を超えて売りに出ています。(地上2階以上なので4万円以上の家賃は取れそうですが…)

安い競売物件も落とし穴があると思います。

ちなみに私は自宅にいてこの三点セットを見ただけでここまで分析しましたが地元の不動産屋さんはどう見てますかね?

しか〜し、とりあえず見てやってください。なかなか高順位!!!

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

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週刊エコノミスト
2015年 11/3号

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SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

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