それからほどなくしてT氏から着信です。

T氏
「お隣のカレー屋さんが駐車場を貸してくれるようです。

今度二人でカレー食べながら交渉に行きましょう。

あと、行ってみてわかったのですがカレー屋さんは複数いる所有者の一人です。」

後日、二人でカレー屋さんを訪問です。
(カレーはめちゃめちゃうまいです。)

そこでマスターから受けた回答で快く貸していただける事に決まりました。

「ただ、今後永久的に貸してあげられるかはわからないよ。」

という話をもらいました。

実は、(一応借りられたけど)今後永久的に借りれるかどうかわからないことを理由に再指値をしました。

(これが借りられなければこの物件は買っていません)

再指値額は1200万です。

回答が1300万で、最終的に1300万円での契約合意に至りました。

この金額での利回りが22%です。

この後は融資付けですが、まあまあ苦労(本社の貸し渋りの影響)しました。

ま〜でも融資初心者ですからこんなもんかと割り切りました。

金利は星輝さんに話したらびっくりしてました。
「それは高すぎる」と…

次回はもっと低金利で借りたいです。
(あえて金利は未公開にします。)

以上で利回り22%アパート終わりです。

次回もおもしろいの買ったら書きますね。

また明日から水戸大家の賃貸管理&日常&物件調査報告に戻ります。

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駐車場の問題が解決できないままT氏との2回目の物件見学の日が来ました。

今回の目的は前回見いてない空き部屋のチェックです。

待ち合わせてすぐに空き部屋のチェックです。

が、しかし…



目立った瑕疵がありません

確かにドアが開きませが、他に瑕疵が見当たらないのです。

ちょいと困りました…

しかし、瑕疵がありました。

ここまで読んでもらっている人はお気付きかもしれませんが、駐車場がこの物件にはありません。

↑立派な瑕疵です。 笑

だって、今の状態で買うと6部屋中4部屋しか募集できないのですからね!

以上の事をT氏に伝えました。

T氏の回答は

「確かに水戸大家さんの言う通りですね。

そしたら私が近隣に借りれるところがあるか調べます」

との事。

また、隣接するカレー屋さんの使用していない駐車場を発見し

「カレーを食べながら打診してみる」

との事。

この件は任せる事にしてその日は解散です。

あと少しで終わります。

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「あの辺にアパートが売りに出ているのですがどう思います?」

上司
「あの辺はいい場所だよ。
安く買えるなら買った方がいいね。(本当はかなり茨城弁)」


「土地柄的に気を付ける事ありますか?」

上司
「あの辺は田舎だから1世帯2台の車が必要だな。(茨城弁)」

私はこの話を聞いて一度現地を見に行きました。

すると全6戸に対して敷地内に駐車場は4、5台しかとれていません。

各1戸でも足らないのです。
(この物件は2DKと二人暮らし以上も想定している間取りなのもポイントです。)

これはけっこう困りました。

私も茨城の田舎の出身なので事の重要性は理解できます。

例えば夫婦二人暮らしだと夫と妻で勤め先が違えば、このアパートは候補から消えます。

これが同棲中のカップルでも同じでしょうし、ルームシェアで友達と部屋を借りたいと思う人も除外されます。

なぜなら、田舎は交通手段が車しかないからです。

次回に続きます。

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T氏
「先日の指値の結果が出ました。」


「どうでしたか?」

T氏
「先方の答えは(売値1980万/指値1100万)1450万でした。」


「なるほど〜…
けっこう下がりましたね。
(しかし、私の最低目標の1350万に100万の差があります。)

それじゃ〜もう一度見てない部屋を見に行きます。」

T氏
「わかりました。
手配します。」

他にもこの電話で話しましたが、大体こんな内容でした。

そして、次回の物件見学の日取りが決まった時点で私はこの物件に対して再度欠点を洗いだしました。

私のとった行動は地元の人の意見を聞く事です。

私の上司にその周辺に住んで60年以上のご老人がおります。

彼は地主で自分の所有している土地に貸家を建てています。

その人にこのアパートの概要を話しました。

次回に続きます。

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今日は那須ハイランドパークに家族をつれて遊びに行きました。
(今帰宅してブログアップが遅れました…)
GW、ずっと連休でしたが完全なOFFは今日だけでした…

さて、いよいよ買い付けを書く段階にきました。

ここで私に少し欲が出てきました。
(今考えると私らしくないですが…)

当初の予定1050万の予定のところ、1100万(50万上乗せ)で買い付けを書きました。
(明るいところで見た建物が思ったより素晴らしい物でした)

これがあとから考えるともう少しさがったかもしれないと思われますが、この金額で入れた事がかえって良かったと考えています。
(結果的に物件が買えたので)

ちなみにこの日までに現金があまりなかったので、この物件はフルローンで買うつもりでした
(今までの物件は現金決済)

ですから、買い付けを入れるまでにローンの返済額を割り出していました

返済額や返済期間については、地元の信用金庫に2年前から顔を出して担当者と顔見知りになり、色々と情報を聞いていました

ちなみに信用金庫を選択した理由は地元の不動産屋さん情報で一番不動産投資に地元では有利だそうです。(融資初心者向け)

それからは、このブログにも日々書いていたように毎日別物件のリフォームに明け暮れていました。

T氏からは売り主側が相続なので(複数人名義)回答まで一ヶ月くらいかかると言われていました。

しかし、買い付けを書いてから1週間が過ぎた頃T氏から連絡が入ったのです。

次回に続きます。

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先日はアパートにダストボックスを設置しました。
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Powered by PICS


(他にも色々と自分で手を加えています。バックに写る車はマイカーです。)
組み立て費は業者に頼むと1万くらいだったので自分施工でうかせました。

さてそれでは本題です。↓

そして、約束の期日になり私は午後5時までサラリーマンの仕事してから現地に向かいます。

当日はよく晴れていて西日がどう建物に当たるか確認できます。

現地に着くとT氏が先に着いていて、窓を開けて部屋の換気をしていました。

営業としては、カビ臭い部屋をカモフラージュするためでしょうが、裏を返すと部屋がカビ臭いですよとアピールしてしまっているように見えます。
(と思うのは私だけでしょうか。元営業をしていたのでこう見えてしみます。ごめんなさいT氏)

ま〜とにかく部屋の中をチェックします。

2部屋空きがあり、まずは換気してある一部屋を見ました。

さすがに賃貸で出していただけあって大きな瑕疵はなさそうです。

トイレに消毒済みのラベルが貼られていました。

なかなか好感色です

もう一部屋は?と聞くとT氏は
「玄関ドアがイッチャッテて開かないんですよ」
との事…

こっちの部屋はヤバそうです

あえて私は見ない事にしました。

なぜなら次の3パターンがあるからです。

^豌鷸愧佑鯑れて高い値段の回答が返ってきた場合は見切りをつけるので

△泙△泙△涼傭覆返ってきた場合、さらに瑕疵を探せれば、2回目の指値が可能(こんな瑕疵があったらこれくらいの値段でないと買えないと言える。前回の見学で見ていなかったと言える。)

指値がそのまま通った場合は例え1部屋に瑕疵があっても27%(他の5部屋で利回り22%)の利回りが見込めるので問題にならない

以上のパターンを想定して買い付けを入れる事にしました。

次回に続きます。

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そして、確か2、3日後に物件を見に行く事になりました。

担当の不動産屋T氏が色々とぶっちゃけて話ができる関係にあるので、私がこの物件に初の買い付けを入れる人間だと確認してます。

これって私にとっては貴重な体験です。

今まで初めて買い付けを入れた経験があるのかどうか不明(そこまで聞いた事ないです)ですが、初めて買い付けを入れるとわかっていて買い付けを入れるのですから、かなりレアと言えるでしょう。

しかも、T氏に

「ガッツリ指した値段でお願いします。」

と言われているのですからね。

これも貴重な体験です。 笑

さて、そんなこんなで行く前にある程度のシミュレーションをしました。

売値1980万に対して、私は売り出し価格の53%の1050万(利回り27%)で買い付けを入れて様子を見ようかと考えました

そして、1500万以下になれば、まだ下がるかもしれませんが、それ以上だと諦めようと考えました。

理想的な数字は1200万くらい(利回り24%)で購入する事です。

上限を1350万(利回り21%)と考えています。

次回に続きます。

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確か、車で家を出たのが夜の7時過ぎでした。

水戸大家の家族総出で出発です。

物件に着く前にす〇家で腹ごしらえです。

というのも、子供が小さいので、寝てしまう前にしっかりご飯を食べさせようと思ったからです。

そして、いざ物件へ。

物件が近づくにつれて、私が以前住んでいた所のそばでした。

土地勘はある程度あり、近くには大型ショッピングモール、工場と需要がある事が伺えます。

目的地に着くと、まずは入居者がちゃんと入っているか、ダミー的な部屋がないかチェックします

4室入居とありましたが、入居者が全員帰ってきているらしく、4室とも明かりがついています
(ガス菅のチェックもします。)

建物自体の水平垂直(傾き)も水準器を使いチェックします。

また、暗くてよくわからないので、フラッシュをたいて建物の外観を数枚撮影します。
(あとでパソコンに取り込み拡大コピーして瑕疵を探します。)

ここまでの作業が終わり現地から不動産屋T氏に電話を発信です。


「現地来たんですけどね。
暗くてよくわかりませんよ。
今度、もう少し明るい時間に来て、空き室の中も見たいです。」

T氏
「わかりました。
手配します。」


「もう一度確認しますが、まだ一度も買い付けは入ってないのですね」

T氏
「ええ。
まだ一度も買い付けは入ってないです。
今の金額では売れないって事をわからせるためにも水戸大家さん(買い付けを)お願いしますよ」

と不動産屋さんから買い付けのお願いをもらいました。


「私が買い付け書くって事はガッツリいきますよ。」

T氏
「わかってます。
よろしくお願いします。」

次回に続きます。

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そして、図面が届きました。

図面を見てみると、2DKが6部屋で2室空きの4室入居中です。

表面利回りが14.5%でした。

物件資料をもらって再びT氏に電話を発信です。


「この物件って、問い合わせとかありました?
売りに出てから買い付けって入ったのですか?」

T氏
「値下げしてからの問い合わせは図面舞踏会に参加されている投資家のTAKAさんだけですね。
買い付けは売りに出されて一度も入ってません。」

ここまでのやりとりで、私の勘では1000万の前半まで下がりそうだと感じました。
理由は

’笋詬由が相続で売り主が処分したがっている
一年以上放置されていて売り主が精神的にしびれを切らしている可能性がある


以上の2点からすぐに物件を見に行く事にしました。


「今から物件見に行きますね。
今日は外から見ますが、後で中も見ます」

T氏
「ええ〜
今から行くのですか?

わかりました。
後で中もご案内します。」

私は物件を目指して車を発進です。

次回に続きます。

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今日は、利回り22%アパートに入居申し込みがありました。

来週中の入居決定です。

これで、空きが1部屋になりました。

頑張って満室目指します。

それでは昨日の続きです。↓


「この物件なんですけど、値下げしたんですか?
1000万以上、下がってますけど…」

T氏
「あ〜それは宅地付きだったのですが、切り離して別売りにしたのですよ。
水戸大家さんにはその辺の話はしてませんでしたっけ?」


「聞いてないですね〜(^^;
宅地は別売りにしたのですね
この物件はなんで売りに出てたんでしたっけ?」
(一年以上経過していたので、物件の詳細を全く忘れてました)

T氏
相続ですよ。
今、名義が相続人で共有になってまして、所有者が数名います



「相続ですか。
(値下げ可能かも)
それじゃ〜資料送って下さい。」

T氏
「あれ?
資料は前に送りませんでしたか?」


「(全く興味がなくて紛失とは言えない 笑)
いや〜だいぶ前の事だったのでなくなっちゃいました。」

T氏
「わかりました。
送っておきま〜す。」

次回に続きます。

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それから一年が過ぎ、私は利回り50%戸建の決済が決まり、あとはその日が来るのを待つだけの日々を過ごしていました。

そんなある日、戸建の決済とリフォームで手持ち資金があまりない状態になることを知っていた私は、興味半分でアットホームのサイトを覗いていました。

もちろん、一年前のアパートを問い合わせた事はすっかり忘れています。

私↓
「ろくな物件がないな〜

(いつもそんな感じです 笑)

ん?
NEWってマークがついている物件があるけどなんだろう?」

と思い、その物件の詳細をクリックしました。

クリックすると、なんか見覚えのある写真と図面が…

なんと、それは一年前にT氏が薦めてきたアパートだったのです。

しかも物件価格が、一年前に3500万くらいのものから、1980万まで下がっていました。

「何かあるな」

と感じた私は不動産屋T氏に電話を発信していました。

次回に続きます。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

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(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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