私は昼間にサラリーマンをしております。

サラリーマンをしていればバカ上司に理不尽な事をたまに言われます。

心の中ではかなり怒りの炎が上がりますが、上司にぶつけないで「ちくしょー不動産投資を絶対成功させてやるー!そしていつかお前を見返してやるからなー!」と違う方向に向けるようにします。

これがかなり私のモチベーションを上げてくれます。

とてもありがたいです。

この方法は神田先生の本
を参考にしています。

自己啓発系の本は何気に好きなんですよね。

さて、昨日の続きです。

外観からは雨漏りもチェックできます。

方法は軒天や破風が垂れているとその部分は雨漏りの可能性があると思います。

雨漏りもけっこう高い補修費がかかります。

見積りをとることが一番良いですが、その時は安い部材(コロニアル葺き)でみてもらいましょう。

投資物件だと高い部材(瓦)でやっても貰える家賃は変わりませんので…

あとのメンテナンス費は家賃から出すのがグットだと思います。

今日は畳を復活させる液を(畳の塗装)バザーで買ってきました。

それの画像がこれです。





右側が使用後で、左が使用前です。

定価が3000円でバザーだったので200円でした。

明日も7時までやっているのでまた買い増ししようかな。

場所は東原の体育館でした。

しか〜し、とりあえず見てやってください。なかなか高順位!!!

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競売の三点セットと市場の物件を見比べていると業者の仕入れ価格と販売価格が分かりますね。

しかも、どの物件がそういう物件かわかるので「売れなくて苦戦してるな〜」なんて目で見てしまいます。

逆にすぐ売れた場合は「やるな〜」って感じで関心します。

さて昨日の続きです。

建物に入る前に水道の量水器も調べておく必要もあります。

ここに数字が書いてあります。

20ならオッケーですが13と表記してあると水量が足りない場合もあります。特に2階建て以上の建物の場合は水量が足りないと考えて間違いないと思います。

また、建物に入ってからさらに蛇口をひねって全開にし「ジャーッ」とでるかを確認すべきです。

量水器の場所がわからない場合はこの調査だけで良いと思いますが、空き家の場合は水道が止められている場合もあるのでその時は必ず量水器の確認をして下さい。水量が足りない場合は水道管を引き直す旨を伝えて値引きの対象にします。

この場合は業者に見積りをとるなどして値引きの根拠を示した方がより効果的だと思います。(ひき直しは結構高くつくと思います。)

それではまた明日

しか〜し、とりあえず見てやってください。なかなか高順位!!!

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外観写真からは外壁だけでなく基礎の写真も撮りましょう。

古い物件だと換気のために風穴があります。

ここに亀裂が入っている事があります。

この場合は基礎の施工が悪いと思われます。
これも値引きの対象にしましょう。

「崩れたらどうしましょう」くらい言っておけばよいかと思います。

あまり亀裂がひどい場合はパスしましょう。

買わない物件に時間を費やすのはムダです。

肝心なのは「これこれこういう理由だから値引きしてくれ」と理由を述べるべきです。

ただ理由もなく「値引きしてくれ」だと説得力に欠けるんですよね

仲介の不動産屋さんが売り主さんに指値を持っていきやすいように環境を作ってやる
事が重要ですよ。

それじゃまた明日。

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タイトルとは別なんですが、先日の石岡の満室利回り23%は現金で予約が入ったそうです。

今、電話して物件確認したらそう言ってました。
(実はかなり気になってたんですよね。)

やはり資料もらったらすぐ動かないとダメですね。

良い失敗でした。
(自殺にはかなりビビッてましたが、他の点は最高の物件でした)

今日もこの人
の本で「すぐ動く」事の大切さを言っていたのを思い出して反省しました。

さて昨日の続きです。

外壁でもう一つ見ておきたいのが建物の後ろ側です。

なぜかというと建物の後ろ側の風通しの悪い所にはコケ等がはえている事があるからです。

ここがポイントですが「コケがはえているから洗浄しないとダメですよね」「その分値引きできませんか?」と値引き交渉の材料になります。

また明日に続きます。

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それじゃ不動産の事でも書きますね。

今回から何回かに分けて「中古戸建をものすごい勢いで安く買う方法」を書いていきます。

手始めに気に入った物件をネットやチラシ等で見つけ不動産屋さんと物件を見に行った時の現地調査の方法です。

まず用意するものがいくつかあります。

.妊献メ⊃綵犂鎰メジャー(スケール)です。

まず現場に着いて最初にするのがデジカメで外観写真を色々な方向から撮ります。

この写真は家に帰ってからA4に引き延ばしてカラー印刷します。

これで外壁の亀裂もしっかりわかります。

この亀裂は肉眼で確認できないものもありますのでこの手順をする事で確実性が高まります。

あと、写真を撮る事で曖昧になってしまう記憶がはっきりします。

1日に数物件見る時等、どの物件がどんな建物か覚えてないことが多いですよね。

長くなってしまいそうなので続きは明日書きます。

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けっこう固い感じのブログを目指して書いてましたが、挫折したのでソフトな「です。ます。」調にします。

挫折した理由はキャラがしっくりこないのと、ランキング上位の方のブログを覗かせていただいて、こっちの方がよろしいと感じた結果です。

固い感じのファンの方(いね〜かw)モデルチェンジしますのでまたよろしくです。

さて、最近はブログにハマッちゃってましてブログ関係(ブログで儲ける系
)の本を2冊読みました。

ブログって奥が深いですね〜

不動産と平行して極めたい分野ですよ。

ブログを極める事は新しい目標です。


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茨城の不動産屋さんや住宅販売業者さんはとにかくつくば・守谷エリアに店舗を構えるべきだ。(ちょっと仕込みが遅いかもしれないが…)

なぜなら今、茨城で唯一人口が増えているのが上記2地区だからだ。

水戸やひたちなかは横ばいだし他の地区は減少傾向にあるのは否めない。

ちなみに不動産屋さんが一番儲かるのが大型宅地分譲やマンション販売だ。

なぜかと言うと価値創造の仕事は原価コストが素人には分かりにくい分、利幅を大きくとれるからだ。
(その分在庫を抱えたリスクは大きいが)

しかし、人口が増えないと開発系の業者はなかなか売上も伸びない。売上が伸びないとリスクが大きい分会社が傾くのもい。

他も上記2地区で開業した方が有利な職種が司法書士や住宅関係(インテリア販売や家電、エクステリア等)の職種であることは言うまでもないがとにかく茨城で儲けたいならつくば・守谷地区は宝の山だ。
(ほんとうは10年前くらいから人脈も含め仕込んでないと辛いかも)

開発系は完全に観戦者の立場なので見ていてるだけでも面白い。

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売買しやすい物件と賃貸付けしやすい物件はちがう。

マンションや一軒家を買う人はしばらく(10年以上)そこに住むことを考えて物件を買うはずだ。

しかし、賃貸物件を借りる人でそこに半永住しようと考えて借りる人は少ない。

例えば実家でペットを飼っていたが一人暮らしをするためペットと離れて暮らすケース。

アパートの更新の時に更新料をとられるなら「ペット可」の物件に引っ越す可能性は高い。
(過去に私は犬が飼いたくて引っ越しをしたことがある。)

ペットを飼いたいとかそんな簡単な理由で引っ越しを決断するのだから売買とはえらい違いがある。

これが売買だと、将来売りやすいか?

資産価値はどうか?

耐震性は大丈夫か?

交通の便は?

どこのハウスメーカー施工か?

フラット35は使えるか?

瑕疵担保の範囲は?

アフターサービスはどうか?

再建築可能か?

等々…あげればきりがない…

これが賃貸物件を買う場合は建物の傷み具合とその補修費を含めた利回り、そのエリアの需要と供給さえ理解すれば運営可能だ。


どうしてこんな差がでるのか?
売買は一生に一度の買い物だが賃貸は住んでも2、3年だからだ。

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私の去年の競売勝率は0勝3敗。

予想より倍の価格がついたのが一件。

予想より40万円高かったのが一件。

そして、予想より7万円高かったのが一件。

どの入札も15件以上の入札があり(地方の物件ではだいたい入札1、2件がほとんど)人気物件だった。
(主要都市の駅徒歩圏内等の物件)

今年から入札の仕方を変えて少し田舎の戸建で建物が傷んでいたり(リフォーム代だしても割りの合いそうなやつ)土地が旗竿だったり最建築不可で安く売れ残った特売のものにしようと思う
(もちろん、面白そうなのにはどんどん札を入れるが)


例えだめでも勝率10%くらいで2年に一件買えれば良いという考えでやろうと思う。

何事も「あわてずあせらずあきらめず」と考えて行動せねば。

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不動産投資家として普段しておくべき事が物件を探す事と本を読むことだ。

ロバートキヨサキは知識を深める事を「頭にレバレッジをかける」と表現している(この表現は個人的に結構気に入っている)

特に資金の無い投資入門者は空いている時間は本を読みまくってほしい。

なかには「お金がないから本が買えない」とか「本を買うと貯金できない」と言う方がいるが、BOOK・OFFにいけば中古の本が100円〜半額くらいで売っている。

そして、その中で気になる本や投資の指針にしよう思った本を何回も繰り返し読む事だ。

人間、一回読んだだけでは忘れてしまうし、実際に現場で使える知識レベルまで上げなければ意味がない。

ガンガン本を読めば格安物件を買える確率も上がるし、リフォーム代金も安く抑えられるはずだ。

また、融資を引く場合もより安い金利でお金を借りられる。



状況や場面によって様々な投資家の考え方が頭の中に浮かんでくるはずだ。

知識は一生涯、自分を助けてくれるし、本代は大きな投資リターンになるはずだ。

不動産投資家は本をたくさん読もう。

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これは私の実体験だが、不動産投資は地域によってやり方が多少違う。

例えば、不動産の情報収集だが、ある県では新聞の三行広告にマニアックな記事が載っている。またある県では宅健協会が不動産の情報誌をコンビニ売りしている。

しかし、私の住んでいる水戸市の同じ新聞を見てもそのような三行広告はないし、宅健協会もそのような雑誌はだしていない。

銀行のローンについても縄張りがある。

都内にある銀行は茨城の不動産を担保に(原則的に
※例外もある)融資はしないし、逆も考えられる。

また、賃貸のお客さんを付けてくれる不動産業者も縄張りがある。

茨城の中では大きく4エリア(水戸ひたちなかエリア・つくば土浦エリア・古河坂東エリア・日立県北エリア)くらいに別れる。

別れるということは、全く別の不動産業者が営業している。

系列店でもなく全く別の業者だ。
(最近は水戸の業者もつくばの業者と提携してつくば方面に進出してるみたいだが)

もちろん売買の不動産業者もそうだし、(売買の方が賃貸よりエリアが狭い)リフォーム業者だって交通費が高くつく遠くまで行きたくないはずだ。



不動産投資は地域性がとても大事で本で読んだ事をそのまま応用できない事がかなりある。


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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



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2015年 12 月号

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週刊エコノミスト・2015年 11/3号


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2015年 11/3号

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SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


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2015年 9/8 号

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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


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