先日はアパートにダストボックスを設置しました。
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(他にも色々と自分で手を加えています。バックに写る車はマイカーです。)
組み立て費は業者に頼むと1万くらいだったので自分施工でうかせました。

さてそれでは本題です。↓

そして、約束の期日になり私は午後5時までサラリーマンの仕事してから現地に向かいます。

当日はよく晴れていて西日がどう建物に当たるか確認できます。

現地に着くとT氏が先に着いていて、窓を開けて部屋の換気をしていました。

営業としては、カビ臭い部屋をカモフラージュするためでしょうが、裏を返すと部屋がカビ臭いですよとアピールしてしまっているように見えます。
(と思うのは私だけでしょうか。元営業をしていたのでこう見えてしみます。ごめんなさいT氏)

ま〜とにかく部屋の中をチェックします。

2部屋空きがあり、まずは換気してある一部屋を見ました。

さすがに賃貸で出していただけあって大きな瑕疵はなさそうです。

トイレに消毒済みのラベルが貼られていました。

なかなか好感色です

もう一部屋は?と聞くとT氏は
「玄関ドアがイッチャッテて開かないんですよ」
との事…

こっちの部屋はヤバそうです

あえて私は見ない事にしました。

なぜなら次の3パターンがあるからです。

^豌鷸愧佑鯑れて高い値段の回答が返ってきた場合は見切りをつけるので

△泙△泙△涼傭覆返ってきた場合、さらに瑕疵を探せれば、2回目の指値が可能(こんな瑕疵があったらこれくらいの値段でないと買えないと言える。前回の見学で見ていなかったと言える。)

指値がそのまま通った場合は例え1部屋に瑕疵があっても27%(他の5部屋で利回り22%)の利回りが見込めるので問題にならない

以上のパターンを想定して買い付けを入れる事にしました。

次回に続きます。

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そして、確か2、3日後に物件を見に行く事になりました。

担当の不動産屋T氏が色々とぶっちゃけて話ができる関係にあるので、私がこの物件に初の買い付けを入れる人間だと確認してます。

これって私にとっては貴重な体験です。

今まで初めて買い付けを入れた経験があるのかどうか不明(そこまで聞いた事ないです)ですが、初めて買い付けを入れるとわかっていて買い付けを入れるのですから、かなりレアと言えるでしょう。

しかも、T氏に

「ガッツリ指した値段でお願いします。」

と言われているのですからね。

これも貴重な体験です。 笑

さて、そんなこんなで行く前にある程度のシミュレーションをしました。

売値1980万に対して、私は売り出し価格の53%の1050万(利回り27%)で買い付けを入れて様子を見ようかと考えました

そして、1500万以下になれば、まだ下がるかもしれませんが、それ以上だと諦めようと考えました。

理想的な数字は1200万くらい(利回り24%)で購入する事です。

上限を1350万(利回り21%)と考えています。

次回に続きます。

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確か、車で家を出たのが夜の7時過ぎでした。

水戸大家の家族総出で出発です。

物件に着く前にす〇家で腹ごしらえです。

というのも、子供が小さいので、寝てしまう前にしっかりご飯を食べさせようと思ったからです。

そして、いざ物件へ。

物件が近づくにつれて、私が以前住んでいた所のそばでした。

土地勘はある程度あり、近くには大型ショッピングモール、工場と需要がある事が伺えます。

目的地に着くと、まずは入居者がちゃんと入っているか、ダミー的な部屋がないかチェックします

4室入居とありましたが、入居者が全員帰ってきているらしく、4室とも明かりがついています
(ガス菅のチェックもします。)

建物自体の水平垂直(傾き)も水準器を使いチェックします。

また、暗くてよくわからないので、フラッシュをたいて建物の外観を数枚撮影します。
(あとでパソコンに取り込み拡大コピーして瑕疵を探します。)

ここまでの作業が終わり現地から不動産屋T氏に電話を発信です。


「現地来たんですけどね。
暗くてよくわかりませんよ。
今度、もう少し明るい時間に来て、空き室の中も見たいです。」

T氏
「わかりました。
手配します。」


「もう一度確認しますが、まだ一度も買い付けは入ってないのですね」

T氏
「ええ。
まだ一度も買い付けは入ってないです。
今の金額では売れないって事をわからせるためにも水戸大家さん(買い付けを)お願いしますよ」

と不動産屋さんから買い付けのお願いをもらいました。


「私が買い付け書くって事はガッツリいきますよ。」

T氏
「わかってます。
よろしくお願いします。」

次回に続きます。

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そして、図面が届きました。

図面を見てみると、2DKが6部屋で2室空きの4室入居中です。

表面利回りが14.5%でした。

物件資料をもらって再びT氏に電話を発信です。


「この物件って、問い合わせとかありました?
売りに出てから買い付けって入ったのですか?」

T氏
「値下げしてからの問い合わせは図面舞踏会に参加されている投資家のTAKAさんだけですね。
買い付けは売りに出されて一度も入ってません。」

ここまでのやりとりで、私の勘では1000万の前半まで下がりそうだと感じました。
理由は

’笋詬由が相続で売り主が処分したがっている
一年以上放置されていて売り主が精神的にしびれを切らしている可能性がある


以上の2点からすぐに物件を見に行く事にしました。


「今から物件見に行きますね。
今日は外から見ますが、後で中も見ます」

T氏
「ええ〜
今から行くのですか?

わかりました。
後で中もご案内します。」

私は物件を目指して車を発進です。

次回に続きます。

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今日は、利回り22%アパートに入居申し込みがありました。

来週中の入居決定です。

これで、空きが1部屋になりました。

頑張って満室目指します。

それでは昨日の続きです。↓


「この物件なんですけど、値下げしたんですか?
1000万以上、下がってますけど…」

T氏
「あ〜それは宅地付きだったのですが、切り離して別売りにしたのですよ。
水戸大家さんにはその辺の話はしてませんでしたっけ?」


「聞いてないですね〜(^^;
宅地は別売りにしたのですね
この物件はなんで売りに出てたんでしたっけ?」
(一年以上経過していたので、物件の詳細を全く忘れてました)

T氏
相続ですよ。
今、名義が相続人で共有になってまして、所有者が数名います



「相続ですか。
(値下げ可能かも)
それじゃ〜資料送って下さい。」

T氏
「あれ?
資料は前に送りませんでしたか?」


「(全く興味がなくて紛失とは言えない 笑)
いや〜だいぶ前の事だったのでなくなっちゃいました。」

T氏
「わかりました。
送っておきま〜す。」

次回に続きます。

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それから一年が過ぎ、私は利回り50%戸建の決済が決まり、あとはその日が来るのを待つだけの日々を過ごしていました。

そんなある日、戸建の決済とリフォームで手持ち資金があまりない状態になることを知っていた私は、興味半分でアットホームのサイトを覗いていました。

もちろん、一年前のアパートを問い合わせた事はすっかり忘れています。

私↓
「ろくな物件がないな〜

(いつもそんな感じです 笑)

ん?
NEWってマークがついている物件があるけどなんだろう?」

と思い、その物件の詳細をクリックしました。

クリックすると、なんか見覚えのある写真と図面が…

なんと、それは一年前にT氏が薦めてきたアパートだったのです。

しかも物件価格が、一年前に3500万くらいのものから、1980万まで下がっていました。

「何かあるな」

と感じた私は不動産屋T氏に電話を発信していました。

次回に続きます。

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私が買った、新規物件、利回り22%アパートを買った方法を書きます。

最初、この物件情報を見たのが一年以上前の事です。

確か最初の売り出し価格が3500万くらいで、利回りは一桁(7〜8%)でした。

馴染みの不動産屋T氏の紹介物件だったのですが、利回りの低さと立地の悪さから

「ふ〜ん。こりゃ買わない物件だな〜」

と図面を見ただけで判断しました。

一応、T氏に電話して詳細だけ確かめました。


「この物件どうなんでしょうね?」

T氏
「いや〜それは私の店舗で担当している物件なんですが、相続で売りに出ているんですよ。
アパートの建っている土地以外に2宅地付きなので文筆すればもう少し安くなると思うのですが…」


「なるほどね〜
でも、いくらになるかはっきりした金額は不明ですよね?

土地まで買い取って売買まで絡めてやる事までは考えてないですから見送りますよ。」

みたいな会話をしました。
(一年以上前の事なのでうるおぼえですが…)

次回に続きます。

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水戸の千波湖で白鳥が7羽惨殺されていたようです。

酷すぎですね。

いつも、休日に餌をあげるのを家族で楽しみにしている我が家にとってはとても悲しいニュースでした。

さて今日、4棟目(4〜9戸目)の賃貸物件の決済が終わりました。

今年、最初の買い付けを入れた物件です。

一棟アパートで2DKが6部屋、4室入居の2室空きです。

利回りは満室想定表面で22%、満室想定実質19.4%で、現況表面で14.7%です。

次回から数回に分けてこの物件の取得について書きたいと思います。

水戸大家の物件情報もついでに更新しておきました。

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今日も風邪をおして午前、午後と不動産屋さんへ営業をかけました。

午前中に3店舗、午後は1店舗です。

午後からまわった不動産屋さんは、地元で昔からやっているちょ〜老舗(免許の更新10回です)の業者さんで、2年くらい前から顔をだしています。

一人社長の小さな業者さんですが、水戸の業界内部の話をよく知っており、色々と話してくれました。

詳しく書くとなんなとなくヤバそうなので詳細は伏せますが、

「実質、業者が売り主なんだけど仲介と表記する方法(合法的に)」

「なぜあの業者の人間はガラが悪い人間ばかりなのか」

「今、広告に出ていて何年も売れ残っている物件の経緯」

「業者の内部分裂(いきなり独立した話)」

「現在の水戸の業者で一番家賃収入を得ている人(一月数千万)」

「買ってはいけない地域、買ってよい地域」

等々とてもおもしろい内容でした。
(他にも楽しい話題を提供してくれましたが、とてもブログには書けません。 笑)

なかなか楽しいひとときでした。

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世間はGWの始まりです。

私、水戸大家は10.5日連休に突入です。
(今日の午前中は仕事でしたので)

連休中はプチ専業大家になります。

しかし、連休初日の今日、また風邪が再発したようです。

ま〜今日はブログを書けない程ではないですが…

さて、BITの水戸地裁がバージョンアップしたようです。

今までは水戸地裁のみしか三点セットが閲覧できませんでしたが、各支部が閲覧できるようになりました。

これでつくばや守谷といった茨城の人口増加地域も見られます。

ただ、つくば、守谷地区は(特につくばは)駅近の中古物件が少ないです。

なぜなら、駅周辺は駅も含めて最近出来上がった街だからです。

駅近で狙うなら守谷の戸建が良いですね。

古くて投資家や業者が見向きもしない物件が好立地で出てくるかもしれませんよ。

なぜかというと守谷は常総線守谷駅につくばエクスプレスを合流させた駅であり、唯一昔からある駅をバージョンアップさせたところだからです
(つまり昔からの町並みもあり新しく区画整理されたところもある街なんですね。)

ま〜でも、そんな物件は瑕疵に対するリスクに対して対処できればですけど…
(今日は超マイナーネタ)

あとは、少し駅から離れたつくばの戸建。

この前、アットホームで270万の古屋付き売り地がありました。(まだ売り残っているかな?)

私、時間があればこの辺の物件も見てみたいですが、なかなか忙しいです。

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コンドウ社長のブログにてオフ会を開催するとのお話

私、水戸大家も参加させていただきます
(平日開催であれば、仕事後に水戸を出発し、終電で帰る計画なので滞在時間は短いと思いますが、皆さんとお会いしたいです。よろしくお願いします。)

そして、今日発売のBIG tomorrowに加藤ひろゆきさんと、先日当ブログにコメントいただいた菊原智明さんが載っていました。

思わず買ってしまいました。↓
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さて今回はサラリーマンらしく(?)職場の話でもします。

私の職場には、どこの職場にもいるような人格的に頭の悪い上司がいます。

こういう上司を見る度に、こういう人間にはなってはいけないということを学びます

良い手本です。

一つ大事な事は、頭の悪い人の事を真に受けて考え込んだり、悩んだりしてはいけないということです。(たぶんサラリーマンをしていればそういう事もあると思います。)

考え込んだり、悩んだりするのではなく、その時間と労力を勉強や物件調査、資格取得等、自己投資に充てるべきです。

こういう時の一番良い対処方は、「聞いたフリ」ですな。

とりあえず、ウンウンと頷いておけば相手は納得しますからね。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

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金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
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2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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