近、昔買った自己啓発系の本を読み返してみた。

著者は数千社の企業のコンサルタントをして、コンサルタントのカリスマ的存在だ。

彼は、「成功者は目標を紙に書いている」と言っている。

な〜んだそんなことかと思うかもしれないが、そんなこともしていない人が多いから
成功者はほんの一握りなのかもしれない。

しかも、これをするリスクは紙一枚とペンのインク代だけだ。

私も住宅営業をしている頃(4年前くらい)から目標を紙に書いていつも財布に入れて持ち歩いている。

持ち歩くことで仕事をしている昼間でも頭の片隅で目標を意識し続けられるからだ。

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このブログを見ている茨城の不動産投資家の方々、ぜひとも一緒に投資をして頂きたい。

不動産投資を多人数でやるメリットは情報量が増える事が大きい。

例えば物件情報を不動産屋からもらう時に 「私の他にも探している仲間がいますよ」
なんて言えれば個人の客より多く情報をくれるだろう。
(後日、多人数で物件を見に行けばさらに効果大)

リフォームをするときの合い見積もりは常識だが、「私の他にもリフォームを考えて
いる人がいますよ」と言えれば業者の方も対応が変わってくるはず。
(もちろん、後日ちゃんと紹介する事)

他にも知識が共有できたり、色々とメリットがある。

どうか、このブログを見ていて興味をおもちの方は一緒に不動産投資を始めましう。

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昨年見たDVDにてセミナーの講師が出口戦略について話をしていた。

「不動産の出口戦略は売却である」と言っていたがこれはどんなもんかなと思う。

アメリカの有名な投資家いわく「働かなくても年間10万ドル入って来ること」が出
口と言っていたし、日本の有名な投資家も「不動産の売却は考えない方がよい。

なぜなら10年後も変わらずに皆さんにキャッシュフローをもたらしてくれるから」と言っていた。

私も最初の出口を「勤め人を辞めて専業大家になる」事にしている。

そして、最終的な出口は「何の不安もなく働かずに豊かにリタイアする事」だ。

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今日は知り合いの職人と売り止めにしている物件を見に行った。

この物件は超高利回り確定物件だ。

ネックになっているのが築年数が古すぎる事によるリフォームがいくらになるか不明な点だ。

そして、今日わかったことが

1、最低限住めてお客をつけられる状態にして20%の利回りが確保できそうなこと。(最悪大掛かりなリフォームになっても)

2、自分で労働力投入をする箇所が多く今後の良い練習台になりそうなこと

3、自宅から近いこと

以上の点から今回の物件は買う事にした。

来週、懇意にしているリフォーム業者に見させて再度確かめる。

そして、不動産屋には最終額の提示をもらう。

楽しみだ。

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昨日、競売が高くなった理由をちょっと書いたが補足で今日も。

まず一つはネットの普及に伴い、三点セットが誰でも簡単に見れるようになったと。

今までは三点セットを見るには直接裁判所に出向くしかなかった。


そして、もう一つが占有解除が比較的簡単になったこと。

昔はそっち系の人が居座っていて、「短期賃借権」を主張されるとにっちもさっちも

いかなくなる事が多々あったが、今は民事執行法の「引渡し命令」の拡大解釈により

抵当権設定後の賃借権は最長6ヶ月待てば強制執行ができてしまう。

ま〜ひらたく言うとそっち系の人がいても最終的にはなんとかなるよって事。
(できるだけそういうのは避けるべきだけど)

そういう事が理解できる人が増えちゃって競売は価格が高騰しちゃってるんだ。

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今年の目標はずばり貸家orマンションor棟売りアパを3戸以上購入し、2戸は入居まで決める。


購入戦略としては、古い物件(主に戸建)の指値買い&競売の三回目の特別売却狙い(阻害要因をクリアできるもの)でいく。

どちらも有名な投資家が行っているものだが、今現在買える確率が高いのは指値買いだ。

競売の方はそのやり方と投資家があまりにも有名になってしまい、優良物件に関してはその投資家が引いた線が基準で、いくら上乗せできるかが落札を分ける様になってしまった。
これが競売は高くなったと言われる原因だと思う。

しかし、中には掘り出し物がある可能性もある。それが競売で流れた特売の物件だ。もちろん人が買わない物件だから必ず阻害要因がある。それがクリアできれば超高利回りが可能になる。


そして、後者の方法だがこれも有名な投資家が行っている方法。
こちらはたしかに超高利回り物件に出会える可能性が高いが、情報スピードがものをいう世界で遅い人間は取り残される。(根気強く情報を探す努力やアイデアも必要)どちらも物件の目利きが出来なければゴミを掴む可能性もひめている。

数多くの物件を見て理解した人間が成功する方法だと思うし、スピード重視で考えるなら入居済みのオーナーチェンジを超高利回りで買う事が最短距離だ。

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今、よく買う本はリフォーム関係の本だ。

次に買う物件がだいたい決まってきたので、どうしても次の展開を考えてしまう時間が増える。

これが物件を買えない時は物件取得の本や不動産の取引法規の本ばかり読んでいる気がする。

去年は1年間ずっと物件を探して結局買えなかったので宅健まで取得するまで法規関係の本を読んでしまった。

たぶん物件を買っていたら違う本を読んでいて違うスキルが上がっていただろう。

物件を買うか買えないかはスキル向上に変化を及ぼす。

しかし、大家業は広く深い知識が必要な奥の深い職業だ

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投資って究極のところを最初に身を切られる思いをするものなんだ。

株にしろ不動産にしろ為替、債券と全て最初に投資した時に自分の大事な大事な自己資金を(たとえ借入金でも大事な)投入する。

これはどんなオプション取引を使ったとしても一番最初が一番どうなるかわからないことにかわりわない。

つまり、投資をするさいは最初に資金を投入する瞬間に全神経を集中すべきだと思う。

少なくとも私はそうしている。

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人気のある不動産系の無料レポートを集めてみました。

どれも無料で勉強になるレポートですので、メールアドレスを入力してレポートを見てみてください。

※無料レポートをダウンロードされる際には、ダウンロード専用のフリーアドレス(yahoo!等)を取得して、ダウンロードするようにしてください。
まれに、メールスタンドの不正利用者がおり、大量のスパムメールを送りつけてくる事があります。



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■『めざせ中金持ち!投資家けーちゃん勝利への道程【その1】』

■『めざせ中金持ち!投資家けーちゃん勝利への道程【その2】』

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私、水戸大家が作った無料レポートです。
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■『■水戸大家 本当に大丈夫?なぜ最近不動産屋がバタバタ潰れるのか?』

最近、不動産業者がバタバタと倒産していますが、不動産投資家として、この事態をどう見れば良いのか?をこのレポートで解説します。



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銀行の目から見た買って良い不動産と、買ってはいけない不動産が書いてあります。



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競売のメリットデメリットから、法的なことも書かれていて、
とても勉強になります。



■『となりの不動産長者が暴露する賃貸経営12年の収支』

新築を立てて、計画通りにいかなかった体験談が書かれた無料レポートです。
利回りの低い新築が、いかに儲からないかがわかります。

メルマガ発行者情報

発行会社:株式会社 水戸大家さん

所在地:港区六本木6−1−26六本木天城ビル9F

TEL:03-6434-0339

代表取締役:峯島 忠昭

【水戸大家プロフィール&経歴】
峯島 忠昭

(株)水戸大家さん、代表取締役

茨城県出身

1980年11月25日生まれ


【小学生の時】

小さい頃から野球が好きで、小学校4年生の時にリトルリーグに所属。

自分は絶対に将来はプロ野球選手になるんだと、この時は思う。



【中学生の時】

中学生になり、もちろん野球部に所属。

中学1年の時に野球への壁を感じ、挫折を味わう。

同時に先輩からいじめを受け、一時は不登校に。。。

その後、一度野球を辞める。

その時に、吉川英二の三国志などを読み、読書に目覚める。




【高校生の時】

中学の時から立ち直り、高校でもう一度野球を始めたが、競技人口が多く、才能が物を言う野球というスポーツに限界を感じる。

ただ、高校の時の監督がものすごく厳しく、精神的には大きく成長した。

この時の軍隊のような厳しい毎日が、今の支えになっている。




【高校卒業〜20歳くらいまで】

その後、高校を卒業すると同時に、東京(小平)に出る。

当時、付き合っていた1つ上の大学生の彼女のアパートに居候しながら居酒屋でバイトをする


居酒屋のバイトは半年で辞め、新聞配達を始める。

そこで色々な人を見る。

同じ立場の従業員は、前科持ち、多重債務者、ギャンブル狂いがほとんど。。。

1日に100万くらい集金をする仕事が月に1回あるが、その金を持って逃げてしまう(横領。。。汗)人も中にはいた。

集金をしたお金の使い込みは、ほとんどの人がやってしまっているような職場。


お客さんも多種多様な人たちばかりで、

いつも新聞代を滞納する安アパートに住む何をしているのか?不明な中年男性。

その近くの高級住宅街に住み、ベンツを乗り回す社長。

分譲マンションをローンで買うサラリーマン家族。

都営団地に住み、いつも洗剤を「くれくれ」というおばちゃんなどなど。

その当時、勝ち組負け組などという言葉が流行っていたが、まさに人生の縮図を18歳にして全部知ってしまったような感じ。



【21歳の時に実家の茨城に戻る】

その時、テレビで

「金持ち父さん貧乏父さん 」

の特集をやっているのをちらっと見る。


アナウンサーがコメントで

「リターンも高いがリスクも高い生き方ですね、こういう生き方もあると思いますが、私は普通でいいです」

みたいな事を言っていたので、

「ハイリスクな生き方は嫌だな、自分は騙されないぞ」

と思いつつも、

「金持ち父さん貧乏父さん 」

がどうしても気になってしまい、買ってきて読む。



読んだ瞬間、あまりのおもしろさに人生が変わりそうな予感を感じる。

でも、具体的になにをやれば良いのかわからずに時間だけが過ぎる…

この時、アメリカで911が起き、株価が大暴落する。

有り金を全部、株につぎ込む。

一瞬で株価が倍になる。


その後、株にハマり、片っ端から株の本を読む。



【22歳の時】

22歳の時に、実家の稼業を1年間手伝っていたが、両親が熱心な宗教家で、その宗教のハマり具合について行けず、他で働くことにする。


選んだ職種はスポーツクラブのインストラクター。

元々、野球を続けていたので、トレーニングや体を動かす仕事であれば楽しく続けられると思い、就職。


だが、上司を見ても安月給の職場の現実を知る。

働いても働いても給料が上がらない上司を見て嫌気がさしてくる。


その時、会員さんのお金持ちそうなおばあちゃんに

「ここは長く働くところじゃないよ」

と言われ、理想と現実のギャップに気付く。


カッコの良い職業の従業員は、夢を語られ搾取されてしまうのだなと思う。


その金持ちおばあちゃんの言葉を聞いて、すぐにスポーツクラブを辞める。



【23歳の時】

そこで、金持ち父さんの本にあった、

「職業は自分に何が身につくか?で決めなさい」

というフレーズを思い出す。


また、

「セールスの仕事をしなさい」

というフレーズも。


金持ち父さんを読んでから、株式投資は継続していたが、どうしても不動産投資がしたかったので、

2つの金持ち父さんの言葉から、新築の営業をする不動産会社に就職する。


新築の不動産会社では、展示場でお客さんを接客し、そのあと営業をかけるというスタイルの営業を経験する。

自分は、訪問営業に合わないと感じ、手紙でお客さんに良い情報を送り、ファンになってくれる方法に切り替える。

参考にしたのは菊原さんという方の営業法。

この当時、神田昌典先生の本や、平秀信先生の本を読む。


少しずつ成果が出てくるも、「自分が不動産投資をする」時間が無い事に気づき退社。



【25歳の時】

営業職は時間がなかったので、比較的時間のある工場員もなる。

労働時間は8時〜17時の定時で帰る毎日。


これで、不動産投資の時間を確保しつつ、不動産投資の本をむさぼるように読む。


10月に人生初の1Rマンションを購入。

利回りは11%。

これはのちに大きな失敗だったと気づく。



【26歳の時】

2つ目の物件を購入。

人気小学校区内の3LDKマンション。

利回りは10%ほどだが、のちに売却しても損がなかった。

1件目よりは良い物件だが、これも微妙な物件。

おもに自宅として使用。



ここまで2つ区分所有(マンションの1室)を買ったが、全然儲からない事が判明。

もう一度、不動産投資の本を読み直し、どうすれば自分が引退できるのか?を真剣に考える。



【27歳の時】

宅建試験に合格する。

その年の暮れにブログ「水戸市のサラリーマン大家さん」を開始する。



利回り48%の戸建て購入。

(のちに売却)

補修費が大きくかかり、実質利回りは半分の24%くらい。


この戸建てはシロアリ被害にあっていたこともあり、大いにシロアリや倒壊の危険性を考えるようになる。

その時の経験から、このレポートを書く。

http://mailzou.com/get.php?R=27056&M=16126



また、その戸建て購入のすぐ後に、利回り22%のアパートを購入。

購入資金は全額融資を利用。

このアパートは、購入後、長期間にわたって満室を維持。

この時、初めて「不動産投資は儲かる!」

と確信を得る。



川島和正さんの

「働かないで年収5160万稼ぐ方法」

を読み、メルマガの発行を開始。


このころ、会社がリーマンショックの影響で暇すぎて遊んでいると、

上司に殴られる。

警察に相談すると、「傷害罪で訴えられる」と言われたが、所詮、会社員なので少額の示談金を貰い泣き寝入りすることに。。。

いつか、この上司に殺さるかもしれない…という危機を覚え、会社を真剣にやめようと決意する。




【28歳の時】

利回り46%のテナント購入。

日本政策金融公庫の融資を受ける。



利回り70%のソシアルビル購入。

全空きのソシアルビル再生を目指す。



29歳の誕生日目前で、サラリーマンを引退。

株式会社 水戸大家さん を設立、代表取締役に就任する。



【29歳の時】

30歳までに給料以外で月収100万稼ぎだす方法(ごま書房新社)

を執筆。

http://mitoooya.jp/30.html


川島塾に入塾。


メルマガからのアフィリエイト収入が月に400万円を超す。。。


不動産投資のセミナー講師

アフィリエイトのセミナー講師

の2つのセミナー講師を引き受ける。



【30歳の時】

会社として不動産免許を取得する。


水戸にいるときに震災に遭う。


熊本に引っ越す。


不動産投資大百科という568ページに及ぶ不動産教材を無料配布。

http://toushifudousan.jp/


現在に至る




総物件購入費
4000万円ちょっと

満室時家賃収入
1700万円

利回り41%



登場書籍

満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]






PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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