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え〜と、まずは空室募集のご報告。


今日、申し込みが入りました。


退去から16日、2週間と2日です。


まだ審査中ですが、募集止めになりました。


ご協力いただいた業者さんはありがとうございます。


また、お願いします〜(^^♪


ただ、問題が一つありまして…


入居が4月からなんですよね^^;


ま〜審査通ったら、契約までしっかり交わしておきます。


2か月半の空室になってしまいますが、割り切りましょう…













さて、今日は藤山勇司さんの新刊を読み始めました。


今ならこうする![藤山式]所有不動産有効活用法


この本は、藤山勇司さん宛てに寄せられた不動産にまつわる質問にたいして、回答を「NGアクション」「ベターアクション」「ベストアクション」の3段階で答えています。


まだ途中までしか読んでいませんが、主に「相続」「処分」「活用」について書かれていて、素人さんにプロの技を伝授してますね。


内容も突っ込んで答えている物が多く、上手く契約や借地といった法律を使っています。


藤山勇司さんの場合、本を出す度にマニアで濃い世界に入っていってます。 笑


また読み終わったら感想を書きます。











それから、私の日々の不動産活動より。


実は昨年の暮れから、1つの案件の融資付けに動いておりました。


結果は×でした。


金額は3億弱で、玉砕した物件の話の物件です。
(利回り満室想定で23%)


過去記事を見るともう少し金額が低く利回りが良いですが、蓋を開けてみると金額が上がっていました。


なぜ、またこの物件情報が流れて来たかというと、


1番手で買い付けを入れていた方がいたのですが、決済直前で融資が×になったとか…


それで私のところにお話が舞い戻ってきてました。


それでも…


色々と動きましたが…


私の個人属性と資力では融資付けは無理のようです^^;


あとは、この規模で半分空いているのはどんなもんか!という金融機関の見方ですよね。


私は再生できる自信があったのですが、肝心の資力がないとダメらしいです。


この物件も表に出てません。


ご紹介も可能ですが、資料が膨大にあり、私が散々、金融機関に打診してダメだった事から、ある程度の資力があるか個人属性の良い方(公務員か上場企業の社員で年収1000万以上の方)のみしか買えないと思います。


どこかの定期メールみたい(笑)ですが、上記に該当しそうで物件に興味がある方は

bb8888bb2000あっとyahoo.co.jp

まで「3億物件資料」と書いてメールください。


ちなみに再生させるには、相当気合いとガッツと情熱ある客付けをしないとダメだと思います。


リターンもその分、すごい物件ですけど…


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今日は暖かかったですね。


水戸も15℃くらいまで気温が上がったそうです。


でもまた寒さは当分続くみたいです。


つかの間の暖かさなのでしょう。


皆さんも体調の管理にはお気を付けください。









さて、やっと中村一晴さんの本を読み終えました。


99%の大家さんが知らない儲かる不動産投資のゼッタイ法則


中村一晴さんの本は、前作の


不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!―諦めないで!


が、とても良い本だったので超期待して読みましたが…


期待通りの内容ではなかったです。


中村一晴ファンの一人として、とても残念です。


本のターゲットが地主大家さんだったからでしょう。


肝心のノウハウが薄かったです。


ちなみに、良かった点は、レインズをある業者さんご自身のHPを通して素人さんにも見れるようにしているとか…


これは良いですよ。


私もレインズ見たさだけに、将来は業者登録もありかな?と思っていましたから。


ちなみにレインズとは?


業者さんだけが見れる不動産のネットワークです。


私も、ハウスメーカーの営業時代はよく活用してました。


これがわかっただけでも本代の価値はありましたね(^^♪








今日は、新聞記事のお話を一つ。


イオンが笠間市への大型ショッピングモールの出店を断念したようです。


これは、店舗面積5万7千平方メートルにもなる超大型のショッピングモール計画です。


理由は景気の悪化から…


イオン側は1年間の土地使用料(支払義務なし)を土地所有者の茨城県に納めました。


2億7千万だそうです。


1年間の土地使用料が…^^;


土地代の高さはいいとして、現在までこの開発を進めていたのが、茨城県で、県がこの大きな土地を所有しています。


ちなみに土地の取得費用は、茨城県が借金して買っているそうです。


イオンに売却できれば81億で取り引きができたとか(売却益は不明)


この取り引きが中止になったことで、次の事業者が出てきて、売却が成立するまで借入金の利子を県側は払い続けるそうです…


これってそもそも計画に無理があったのではないでしょうかね〜


このお金も最終的には税金で補填なんでしょうか?


私たちの知らない所でお金が無くなっていきまね〜



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さて、今日はブログ村の話題。


1位争いを、あのヒロシさんと連日繰り広げています。


最近、ずっと1位のブログ村でしたが、超有名人のヒロシ夫妻が相手では、マイナーな水戸大家は太刀打ちできないでしょう…


というわけで、もう一つ今日はバナーを増やします(^^♪


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さてさて、中村一晴さんの本のお話。


半分くらいまで読みました。


99%の大家さんが知らない儲かる不動産投資のゼッタイ法則


この本にある、同じ立地、同じアパートなのに、大家が違うだけで満室と半分空きのアパートがあるってお話が書いてありました。


リアルなお話で、私、所有アパートのオーナーチェンジ後、2部屋空きを2週間で満室にしています。


退去があっても、退去前に入居申し込みがあり(部屋も見てないのに…^^;)そのまま入居してもらいました。


風呂が離れにあっても入居付けしています。


所有アパート周辺の近所の人にはよく言われます。
                                                                                                                                                                                                                                                        

「いつも半分くらいしか入らないアパートなのに、何で満室にできるの?」


って…


私の場合、この本に書かれている事は大体やってます。


それとプラスアルファでもっと肉付けした戦略を用いてますね。


客付けノウハウの本を読むと、あまり発見が無いのが寂しかったりもします。


大家さん向けに書いた本なので、そんなに大変な事は書いてないのかな〜って思います。


これくらいのノウハウなら、まだまだ大丈夫って思っちゃいます(^^♪


ちなみに、今日も空室の営業に行ってきました。


昨日も回っています。


私の場合は、難しい事はやってないんです。


ただ、やれる事を全力でやるって事だけです。


あとは営業に回れば、テクニックも自ずと身に付きます。


この繰り返しではないでしょうか(^^♪


今、この瞬間に全力を尽くすって事ですね。







さて良い業者さんのお話をもう少し。


私の場合、信頼できるプラス力のある人をお付き合いします。


力のある人とは…?


旬な情報を入れてくれる人です。


ちなみに、旬な情報を入れてくれる人は、会社の中ではある程度の地位があります。


ある程度の地位とは、(大きな会社なら)役職が少なからずあるという事です。


もしくは小さいながらも独立されている社長さんですとか、ある程度の権限がある人の所に情報は集まります。


なぜなら、部下が上司に報告する義務が会社組織なら発生するからです。


もしくは、イレギュラーかもしれませんが、企画系のお仕事をしている人。


仕入れに携わっているとか、会社の中枢機関にいれば、旬な情報は集積されます。


ここで考えてみてください。


あなたがいつもお話する担当者さんは、その会社のどのような地位にある人なのでしょう?


このような人達とお付き合いができると、裏情報や裏価格の物件情報が来たりします。


これがネットに載る前の旬な情報だと思います。


たまにブログで案内しているのも、そんな情報です。


一般には出ている情報だけれども、裏価格の情報…なんてのもあります。


今後も、こんな情報で公開できる物があればブログでご紹介します。


お楽しみに(^^♪


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昨日、試しにやってみたアンケートですが、思ったよりも好評だったみたいですね。


もう少し統計をとったらおもしろいと思うので、もう少しこのまま続けたいと思います。




(今日は棒グラフにしてみました)


ちなみに、このアンケートからわかる事は、物件を買うノウハウが、このブログを見ている方が一番知りたい事だという事です。

(あくまで現時点ですが…)


それから推測すると、まだ物件を持っていない人が多いのかもしれません。


今度は、物件を持っていますか?


YES or NO


でアンケートを作ってみても面白いかもしれません。


ちなみに、今後もアンケートを色々作っていきますので、アンケート案があればコメントいただきたいと思います。








今日はやっと中村一晴さんの新刊を読み始めました。


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まだ数ページしか読んでませんが、かなり期待してます。


ちなみに過去の中村一晴さんの過去の本は、私、全て読んでいます。


不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!―諦めないで!

サラリッチの法則―「年収1000万円超の会社員」になる7つのルール


不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!―諦めないで!の方は、不動産の裏ワザ的な要素が書かれています。


この中村一晴さんも、不動産屋さん役員 → 浦田健さんの会社 という系列の人なので、客付けや、物件取得にかなり詳しく、コンドウ社長も本の感想をいただきましたが


「この人間違ったことは言ってない」


ってコメントでいただきました。


あと、サラリッチの法則―「年収1000万円超の会社員」になる7つのルールは、中村一晴さんが、クビ宣告だめ社員から不動産屋さんの役員まで登りつめるお話です。


結果の出ていない、不動産屋さんの社員さんに読んでもらいたい本です。


99%の大家さんが知らない儲かる不動産投資のゼッタイ法則の方も、読み終わったら感想書きます。


おもしろい本だと良いのですが…






さて、昨日お話した良い業者さんの見分け方のお話。


まず悪い業者さんを見分けた方が良いと思います。


私的に見て


●面識がないのに電話で問い合わせただけで、「超優良物件」という言葉が出てくる。

●物件の欠点を全く言わない。


この2点に当てはまる業者さんは、悪い業者さんと見て良いと思います。


まず、面識が無いのに「お買い得」とか「格安」とか言ってくる人は、絶対信用できません。


「買わせよう」って意図がアリアリと出てしまっていて、売り手としては失格だと思います。


そして、物件の欠点を言わない人。


これは2パターンに分かれますが、1パターンは「黙っていれば大丈夫」って人。


これは人間として疑います。


大体、物件を見ると1つや2つは欠点があるものです。


これを黙って売ってしまおうって人が1つのパターンです。


そして、もう1つのパターンが知識の欠如。


このパターンの業者さんはお話すればわかります。


長く付き合うつもりなら成長させてあげようって気がないと無理だと思います。


ここまで、悪い業者さんの例を挙げましたが、この逆をやっている業者さんは信用に値します。


普段は「格安」とか「優良物件」という言葉を発しない業者さんが、たまに「格安」とか「優良物件」と言って物件を勧めてきたら信用できませんか?


また、物件見学に行った時に、こちらが知らない物件の欠点を教えてくれたら信用できませんか?


これが全てだとは思いませんが、ご参考になればと思います。


ちなみに、良い業者さんに会うには地道に探すか、すでに投資をしている人から紹介してもらうという2つの方法があります。


私の場合は、紹介という形で茨城版図面舞踏会(仮称)を通して行っています。


このオフ会には、私の信用できる業者さんをいつも数名呼んでいます。


ご興味にある方はぜひこの機会にいらっしゃってください。


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今日は


1日30分働いて1億2800万円稼ぐ方法 ―誰でも実践できる4ステップ収入加速増プロジェクト


という本を読んでいました。


今流行りの情報起業という分野の本ですが、この分野では一発屋で終わる人があとを絶たないそうです。


著者の方、曰く


「ビジネスと投機の違いが分からなければ成功しない」


と書いてありました。


ビジネスと投機の違い…


それは主に2点挙げられるのですが




1点は、商品購入からの顧客満足です。


つまりは、一発屋で終わる人は、顧客のフォローが出来ていなくて、リピーターが獲得できないんですね。




それと、もう1点は起業家自身のお金の管理です。


一発屋は、事業で得たお金を買い物やギャンブルで散財してしまうそうですが、息の長い起業家は事業に再投資するそうです。




この2点はどんな事業家にも当てはまると思います。


もちろん大家さんにも当てはまるでしょう。


どうなせなら、息の長い事業の継続をしていきたいです。






さて、今日はブログで新しい試みをしようと思っています。


第一弾としてブログの読者さんのご要望を掴もうと思い、アンケートを作ってみました。






ここでの投票で今後のブログ運営の参考にさせていただきたいと思います。


ちなみにアンケートの答えも追加できるそうなので、皆さんドンドン投票してみてください。






そういえば、昨日のブログに書いた知識のアウトソーシングのお話。


ここで書き忘れた事が1つありました。


それは、良い業者の見分け方ですね。


投資初心者の人が、いきなり良い業者さんを探すのは、たぶん無理です^^;


まず、アウトソーシングできる業者さんを探さねばなりませんね…


この辺のお話は、明日にでも書きます。



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今日も録画した映画(テレビでやったやつ)を見てました。


デスノートの「Lチェンジザワールド」


ウイルステロのお話ですが、あんな物を日本にバラまかれたら一たまりもありません…


でも、ウイルステロは明日起こりうる事なのかもしれませんね。


鳥インフルエンザが良い例かもしれませんが、自然界でもウイルスの突然変異もウイルステロの一種なのかもしれません。


しかも絶対に抑えようのない…


自然の猛威に人類はなすすべがないのかもしれませんね…







さて、昨日は宅建取得についての考え方を書かせていただきました。


もう少し書かせていただきますと、宅建を取る事については素晴らしい事ですし、私は肯定します。


ですが、必ずしも宅建を取らなければ不動産投資を始めてはいけないとは言いません。


むしろ、不動産投資と宅建取得は同時進行でもかまわないと私は思います。


極端にいうと、宅建は取らなくてもかまわないと思います。


なぜなら、昨日も言いましたが、宅建を持っているからお金になるわけではないのです。


その宅建を取った知識(ルール)の使い方が上手いとお金になります。


そこが重要なんですね。


それで、宅建を取らなくても良いと言った真意ですが、その不足している知識量は持っている人から借りれば良いんです。


不動産業者さんは、ほとんどの人が宅建を持っています。


その業者さんから、宅建の知識は借りられませんか?


つまり、どういう事かと言うと


信頼できる業者さんと仲良くなる事を考えましょう


私も宅建を持っていますが、現役の業者さんとお話すると彼らの方が遥かに旬な情報を取り入れています。


旬な情報とは、例えば法改正です。


つまり、頻繁にルールの改正は行われるのです。


これは宅建を取ったからといって、その業界内にいないとなかなか旬な情報は入ってきませんよね。


そして、下世話な言い方をすると、ルールが変わった時こそ金になる可能性が高いのです


誰も知らないポイントを攻めていけばライバルも参入していないのですから…

(過去の例を挙げると、競売の引き渡し命令です。)


そしたらブッチギリで1番になれませんか?


そんな事を考えながら不動産を考えるとおもしろいと思います。


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今日は撮りおきしていたビデオを見たりして過ごしました。


寒かったですからね〜


水戸は関東でも一番寒いですよね、たぶん…


ちなみに今日見たのは、「恨みや本舗」のスペシャルと「私のセックスを笑うな」です。


前者は、新興宗教を恨み屋が潰すお話…


こういうのを見ると、宗教はいけませんね。


他人を巻き込まないでやってほしいです。はい。


後者はWOWOWにて録画した映画です。


大学生と臨時で来た講師との恋物語…


永作博美さんが30後半の役で出てきますが、この人実際は40くらいでしょうか?


すごく若いですね。


さすがです^^








不動産の方は、空室に案内が入りました。


まだ2組目です。


1月ですから内覧者が少ないです。


今日のお客さん、結構好反応だったようです。


どうなりますかね〜








さて、昨日のブログのコメントにもつさんより


「宅建取得」


のお話がありました。


以前、宅建について、ブログに書いたことありますが、「宅建」はあくまでルールです。


不動産を買ったり、貸したり、売ったりするルールが宅建なんです。


ですから、実際に宅建を持っているから安く不動産が買えるって事ではない点に注意してください。


しかし、宅建を持っているとルールがわかります。


スポーツもルールがわかれば、戦略が立てられますよね。


不動産も一緒で「宅建」を持っていると戦略が立てられます。


少し有利になります。


あくまでも少しです。


そこから先に行くには「経験」とさらに「努力」が必要でしょう。


しかし、宅建を取得するには勉強が必要です。


実はこれが1番良い事なんです。


宅建を取るために勉強する事で、その後も勉強をする時間を自然とするようになります。


これが宅建を取る事での1番の収穫になります。


つまり、勉強&努力をすることが習慣化すると「その先」が見えてきます。


つまり投資家として人間として基礎ができるんですね。


ただ、宅建を資格を取るだけにとどめておかない、素晴らしい体験にするって事が大事な気がします。


これからの「その先」のためと、不動産のルールを覚えるための宅建取得と意識することより、有意義な時間が過ごせるかと思います。





ちなみに私はこれで宅建を取りました。

一発合格 らくらく宅建塾〈2009年版〉


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今、テレビで松山ケンイチ主演の「銭ゲバ」を見ています。


派遣社員が工場で、即日解雇されるシーンがありました。


これが日本の現状なのでしょうね…


明日、どうなってるか?分からない世界が今の日本は広がっています。


とても恐ろしい世界です。


こうなったのは誰の責任なんでしょうね?


政治家?官僚?大企業?


責任の所在は良いとして、1日も早く明日に不安がある人が少なくなるような世の中になってほしいです。








そういえば、星輝さんのブログにナイトRIGで「不動産投資で成功している人は高学歴が多い」っておっしゃった方がいたようです。


私の考えをちょこっと書かせていただきますと


高学歴の人 = 良いとこに就職できる = 給料が良い = 銀行からの個人属性が良い


って図式が浮かびます。


ですから、物件を取得しやすいのは確かです。


そう考えると、物件を買うまでは早いですよ。


でも、その先の運営や管理が成功するかどうかが不動産投資の成功か?失敗か?の答えになります。


ですから、物件を取得しただけでは成功とは言えないんですね。


大事なのは取得後のなが〜い運営期間になりますから…


しかも、その後さらに拡大するには、その事業の成績を銀行は見てきます。


就職先の信用よりも事業の内容の方が重視されますよね。


この事についてはロバート・キヨサキと投資家けーちゃんが著書で触れています。


金持ち父さんの金持ちになるガイドブック -悪い借金を良い借金に変えよう

お宝不動産セミナーブック 満室チームで大成功!全国どこでもアパート経営 (お宝不動産セミナーブック)


とにかく、物件を買えただけで成功とは言えません。


その後を見て成功か?失敗か?を見極めなければいけないと思います。






さてさて、今日は朝から午前中いっぱいサラリーマンの仕事をして、その後空室の1Rにて色々とやってました。


インターホンを、音声のみからカラーの画像付きに自力で交換しようとしました。


しかし、既存のインターホンを取ってみて配線の数が違ってました…


説明書を読むと


「配線を間違うと壊れます」


と書いてあります…


近くの電気屋さんにまかせますわー


ちなみに配線無しの状態からの取り付け価格(工賃のみ)を聞くと今までの電機屋さんでは最安値でした。


今度からはここに頼みます。


ラッキーですわー


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「やり方は3つしかない。正しいやり方。間違ったやり方。俺のやり方だ。」


投資家けーちゃんのブログの右上にある、「★今日のハッピー&リッチなメッセージ」にアップされていた言葉です。


気になっていたので、調べたら映画「カジノ」でロバート・デニーロが言ったセリフらしいです。


何気に良いフレーズですよね。


「俺のやり方。」


ビシッとどこかで言ってみたいです。 笑






さて、何気に忙しいです、私。


今週末は先週退去した部屋を、先週末からいじってまして、仕上げにかかります。


クリーニングは終了したので、あとは細かい所の仕上げをして、インターホンの交換を自分でやってみます。


配線が通っているので、つなぎ合わせれば出来るみたいです。


出来なかったら業者さんにやってもらおう…^^;


とりあえずやってみて判断します。







あとはその退去した部屋を決めなければ^^


平日もなかなか忙しく、満足に営業ができていませんでしたが、来週からはガンガン行きたいと思っています。


そして、売りの情報も貰ってきちゃおうって思ってます。


とりあえず、目の前にある事を1つ1つこなす事が大事ですよね。


頑張らなければ…


他にも色々と同時進行している件が何個かあります。


追って、ブログでもご紹介できれば良いですね。






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う〜ん。


新しい知識を詰め込む事は、知的好奇心の欲求を満たしてくれます。


読書は楽しいですね〜^^


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なんか、最近は忙しいです。


色々と新しい事にチャレンジしたり、その中で空室の営業に行ったりと時間が無い気がします。


それでもそれが充実していて、毎日が楽しいです。


暇すぎると、毎日刺激がなく、やる気も起きませんからね〜


そんな中でも本を読んだりする時間はしっかり作って、常に新しい学びを得るようにしています。


それが新しい行動する発想の源になりますから、 行動 → 学び を繰り返す良い状態が持続できる気がします。






さて、今日は客付けの不動産屋さんに営業に行ったお話。


いつものように空室募集の営業に不動産屋さんに今日も行ってきました。


そこで、色々とお話を伺ってきました。


この不動産屋さん、地元の賃貸住宅激戦区に店を構える年配の一人社長さんの業者さんです。


そこで、その激戦区の現状のお話を伺いました。


お話をしていると


3棟70戸のアパートの入居率が20%だとか、家賃がここ数年で1万円以上も下がったとか、空室が増えたアパートは気味が悪くてさらに空室が増えたとか…


み〜んな景気が悪いお話と、空室が増えたってお話でした。


ちなみに、ここのエリアは利回りで20%オーバーが出ていたりもします。


これを、何も知らない人達が買っていきます…


利回り20%でも空室ばかりのエリアを買ってもね〜^^;


ちなみになぜ空室ばかりなのかっていうと、大学そばで学生の需要しかなく、パイが限られているのにアパートばかり建ってしまったからなんですね。


年々、学生の数も減ってきていますし…^^;


建てる方の営業さんも


「学生が借りますから、建てたら儲かりますよ〜」


って言えば良いんですから簡単なんでしょうね。


それで超供給過多な地帯が出来上がったわけなんです…^^;


地主さんも


「まわりの地主、建て過ぎだろう」


って思わなかったんですかね〜


ま〜こうなってしまってからでは遅いんですが…






ちなみに、お話を伺った業者さんもアパートを激戦区で経営されていましたが、かなりの高入居率でした。


秘訣を伺うと


「他よりも広い部屋を作って、学生を入れない」


って言ってました。



なるほどね〜


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今日は1週間ぶりに、会社帰りにジョギングをしてみました。


明日は全身筋肉痛とわかりつつも、週1回、3キロのジョギングはすることはとても気持ちが良く、体が慣れたら毎日のように走りたいです。


忙しくならなければですが…


でも仮に忙しくなっても、その忙しい中で時間を作る事に楽しさを覚えたりもします。


ですから、忙しい = 辛い、大変 という図式を最初から頭に描いてしまうと、毎日が息詰まってしまう気がします。


何事も楽しみながら行う、過ごすって事が大事な気がします。


平たく言うと、「前向きに」ってお話ですが…^^;






昨日、トミーさんのエリアに出た物件のお話ですが、今日もこれに関して、私の所に一本の電話が掛ってきました。


電話の主は業者さんではなく、当ブログにコメントをくれる ちむ@さん。


なんでも


「水戸大家さんの方面の物件なのでお知らせしました」


というお話でした。


この物件に関しては、昨日もお話しましたが、私の探しているエリアの物件ではないのですね。


そして、そのエリアに超詳しいトミーさんから聞いたお話をしておきました。


みなさん(私を含めて、そのエリアがわからない人)が騒ぐ前に、トミーさんは物件情報を得ていて、客付けのみの業者さんからは物件の様子を聞かれる状態…

(客付けの業者さんは東京がほとんどなので、物件見ないで情報流しますから…)


やっぱり、これぐらい(トミーさんくらい)の状態にならないと、なかなか良い物件にはめぐり会いませんよね。


でも、東京の私の所に電話してきた業者さんの口から


「お買い得」「割安」「競売直前」


なんて言葉が出てましたが、そんな口調は信じない方が良いって事ですね


普段、連絡を取り合っている業者さんが上のような口調でお話してきたら信じられるかもしれませんが、初めてお電話でお話する人がそんな事言ってきたら怪しいでしょう^^;


今回は、まさにこれで、数字から見ると全然「お買い得」でも「割安」でもないんですよ…


本当にそんな物件が出てきたら業者さんが買っちゃいますよね。


しかも、トミーさんのブログを見ると「競売直前」もウソで、タダの業者の処分売りでした^^;

(宅建業法違反ですかね^^;?行政に訴えたら処分や指導もあり得る話です。)


業者とのやり取りで気をつけたい所ですが、誰が言った事なのか?って事が重要だと思います。


特に不動産はウン百万、ウン千万、ウン億になる買い物なので、あなた(購入者)の事を思っての発言なのかどうか?を冷静になって、一歩下がって考えたらいかがでしょうか?


とくに売るだけを目的にした業者さんを見分ける事、これが失敗しない投資の第一歩だと思います。


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