世間はGWの始まりです。

私、水戸大家は10.5日連休に突入です。
(今日の午前中は仕事でしたので)

連休中はプチ専業大家になります。

しかし、連休初日の今日、また風邪が再発したようです。

ま〜今日はブログを書けない程ではないですが…

さて、BITの水戸地裁がバージョンアップしたようです。

今までは水戸地裁のみしか三点セットが閲覧できませんでしたが、各支部が閲覧できるようになりました。

これでつくばや守谷といった茨城の人口増加地域も見られます。

ただ、つくば、守谷地区は(特につくばは)駅近の中古物件が少ないです。

なぜなら、駅周辺は駅も含めて最近出来上がった街だからです。

駅近で狙うなら守谷の戸建が良いですね。

古くて投資家や業者が見向きもしない物件が好立地で出てくるかもしれませんよ。

なぜかというと守谷は常総線守谷駅につくばエクスプレスを合流させた駅であり、唯一昔からある駅をバージョンアップさせたところだからです
(つまり昔からの町並みもあり新しく区画整理されたところもある街なんですね。)

ま〜でも、そんな物件は瑕疵に対するリスクに対して対処できればですけど…
(今日は超マイナーネタ)

あとは、少し駅から離れたつくばの戸建。

この前、アットホームで270万の古屋付き売り地がありました。(まだ売り残っているかな?)

私、時間があればこの辺の物件も見てみたいですが、なかなか忙しいです。

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コンドウ社長のブログにてオフ会を開催するとのお話

私、水戸大家も参加させていただきます
(平日開催であれば、仕事後に水戸を出発し、終電で帰る計画なので滞在時間は短いと思いますが、皆さんとお会いしたいです。よろしくお願いします。)

そして、今日発売のBIG tomorrowに加藤ひろゆきさんと、先日当ブログにコメントいただいた菊原智明さんが載っていました。

思わず買ってしまいました。↓
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さて今回はサラリーマンらしく(?)職場の話でもします。

私の職場には、どこの職場にもいるような人格的に頭の悪い上司がいます。

こういう上司を見る度に、こういう人間にはなってはいけないということを学びます

良い手本です。

一つ大事な事は、頭の悪い人の事を真に受けて考え込んだり、悩んだりしてはいけないということです。(たぶんサラリーマンをしていればそういう事もあると思います。)

考え込んだり、悩んだりするのではなく、その時間と労力を勉強や物件調査、資格取得等、自己投資に充てるべきです。

こういう時の一番良い対処方は、「聞いたフリ」ですな。

とりあえず、ウンウンと頷いておけば相手は納得しますからね。

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昨日は物件のある地区の町内会の人に声をかけられました。

町内会の人「あの〜町内会費を払って頂きたいのですが…」

私「あ〜はい。私でもここには住んでないですけど…」

町内会の人「大家さんですよね。そしたら立て替えといてもらえます?」

ここでちょっと考えました。

・賃貸契約書に町内会費は盛り込まれてないので、店子さんには請求できないな〜
・これからも、募集図面に町内会費払えと書くと募集に響くな〜
・この辺は古い家が多く、年配の方が多いので売却物件が今後出そうだな〜
・物件の近所の人と良好な関係を保っていった方が今後の活動もしやすいな〜

と、いろんな事を考えましたが、売却物件が出そうな事、良好な関係を築けば入居者を紹介してもらえるかもしれないし、リフォーム等もやりやすいと判断し年間数千円の町内会費を払う事にしました。

もちろん、町内会費を払う際に
家を売りそうな人がいたら声かけて下さい。あとうちの戸建に入居しそうな人がいたら声をかけて下さい。」
と町内会の人に言っておきました。

さて、この投資(義務?)がうまくいくかどうか楽しみです。


話はかわりますが、客付け用ブログを作りました。
水戸大家の物件情報

これを図面、募集看板、名刺等に書き入れてドンドンアピールしていきます。

ちなみに客付けブログを作った意味としては、URLさえ目にしてもらえれば物件内部の写真や詳細が確認できますし、メールで物件の問い合わせもできるとの考えからです。

あと、物件内部にPOPをちょいちょい配置しました。↓
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昨日行った不動産屋さんでは
「この物件は案内すれば決まる物件ですね」
との事。

そう言っていただけるとありがたいのですが、早く決めてくださいね。
(あとお風呂が離れていなければ最高なのにな〜)

さてさてどうなることやら…

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茨城の健康保険料を職員が10億円横領した様ですね。

青森のアニータ事件の教訓が何も生きてません。

なぜ一職員が10億円もの大金を自由にできたのかが最大の問題だと思います。

なんでも1万2千人分の保険額(年額)に相当するそうです。

最近は国に納める税金や年金等もかなりハイリスクなのではないでしょうか。



さて私は毎日のように不動産屋さんへ営業回りをしています。

やはり、普段あまり人と話す仕事をしていない事もあり、人と話すって良いな〜と思います。

そして、リフォームも平行して行っています。
(まだ完璧ではありません。)

この前の日曜は屋根にペンキを塗りました。↓
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休日の朝、5時頃に自分の物件の屋根上から見る景色はある意味爽快です。
(ちなみに午前9時には帰宅し、その後は家族サービスです)

そして、物件が大きな神社の近くということもあり、祭り?らしきものにも遭遇しました。↓
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春の祭りとは珍しいです。
ちなみに私の目の前で、神輿を担いでいた人が私の物件に設置した自動販売機からジュースを買っていました。

なんかありがたい気分になりました

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ひかり市の差し戻し裁判の判決は死刑判決が言い渡された様です。

判決結果はともかく、私も妻や子供がいる身なので本村さんの気持ちは痛いほど分かります。

これから一生忘れる事ができない出来事でしょうが、精一杯殺害された二人の分も生きていってほしいです。

さて、久しぶりに不動産投資のオススメ本の紹介です。

今回はサラリーマンでも「大家さん」になれる〔藤山流〕成功の奥義 です。


この本は凄腕の投資家、藤山勇司さんの2冊目の本です。

前にも、藤山さんの本の紹介をしましたが、藤山さんの言っている「駅徒歩15分以内」の物件を競売で高利回りで落札する事は、今の時代非常に難しいと思います。
(先日のブログでも書きましたが…)

本の内容ですが、藤山さん自身が物件を取得していった経緯、お金を貯めた経緯、本を書くことになった経緯等、藤山さん自身の実体験を書いています。(物件を増やしていく途中で勤め先の会社が倒産したり、人に騙されたり、お金を貸して帰ってこなかったりと色々苦労したみたいです。)

前作のサラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣―実践版 利回りがすべてのアパート・マンション経営入門

も前にブログで紹介しましたが、前作の時点で所有戸数が57戸、この本が発売された時には73戸になったそうですからかなり拡大しています。(2005年の所有戸数は88戸)

ただ、拡大路線だけ目指せと書いてないところが素晴らしいです

藤山さんが言うには、
高利回りの物件を購入する事
これはま〜当たり前の事です。

借り入れは総家賃収入(全物件)の40%までで返済できる金額にする事

返済比率の事ですが、住宅ローンも給料の40%が限度としている銀行が多いと思います。

私はこの40%という考え方が素晴らしいと思います。

できれば一つの物件でこの数字を実現できる物件が(借り入れをする場合は)理想的ではないでしょうか。

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私は自作図面を業者さんに配っておりますが、大きな業者さんだとその一店舗だけでなく、支店全て訪問しています。

なぜかというと、一店舗だけだと伝えた店舗には正確で新鮮な情報が伝わるでしょうけど、その他の支店へ情報が行き渡るまでに間違いがあったり、時間がかかってしまうとの考えからです。

しかも、私が訪問していない支店では私が作った裏技満載図面ではなく、業者さんの定型図面になってしまいあまりおもしろくないからです。

また、実際に大家と面談して
「この物件お願いします」
と直に言われた方が営業さんもやる気になると思います。

そういう意味もあり、大きな賃貸仲介業者には、各支店全て訪問します。

それが功を奏したのでしょうか、水戸で何店舗も経営している業者さんで、この前、私が面談した方がお客さんの内覧を実施してくれた様です。
(ちなみにこの業者さんには他の店舗へも営業をかけています。)

ぜひ決めてもらいたいです。

ちなみに先日話していた、知人からの紹介の件ですが、知人からの連絡が途絶えています。

昔からちょっといい加減な方なので、紹介していただいた人もいい加減な人の可能性が高いと思われます。

ですから、連絡が先方からあるまで放置します。
(できればこの人の紹介者は入れたくないかな…)

日々、客付けに邁進してます。

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競売高いですね

とても買える値段ではなくなってきました。

私が過去に落札価格450万円と予想したマンションですが、予想を大幅に超えて565万円での落札となりました。
(私は350万ならほしいですが)

他の物件を見ても市場に出ている価格と変わらなくなってきた気がします。

安いならいざ知らず、高い価格で手間のかかる競売にわざわざ入札するメリットは少ないと思います。

やはり狙うなら競売流れの特別売却しかないですね。

しっかりした物件調査や阻害要因の排除ができればですが…

そう考えるとわざわざ難しい事をしないで、市場の物件に指値するしかないと思います。

さて、私の方はリフォームも一段落して、客付けに集中しております。

基本は自作図面を持って不動産屋さんへの営業です。

ついでに売り物件の情報も貰えるように頼みます。

そして、物件内にお客さんへのプレゼン資料を置きました。
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内容は、不動産屋さんへ配った図面、間取りのみ拡大した図面、大家から入居希望者への手紙、周辺地図等です。

不動産屋さんへ配った図面は、私の作成した図面で案内していない業者用に用意しました。
(業者の定型図面にはない裏技満載図面ですから)

間取りのみ拡大した図面は、メジャーと一緒に据え置き、部屋に家具を置いた時の事をイメージしてもらうために置きました。
(メジャーで部屋を図り今の家具がどう配置できるか検討してもらいます)

あとは周辺地図はコンビニ、スーパー、駅等、主要な機関の位置関係がわかるように配慮しました。

大家からの手紙は私の思いをお客さんに伝えてクロージングをかけます。

さてさて、内覧者の方が来るのを楽しみにしています。

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ちょっと最近色々と忙しいのですが、その合間を縫って不動産屋さんへ戸建の客付けの営業に出向いています。

で、昨日の夕方訪問した不動産屋さんでの出来事がおもしろかったのでネタにします。

まず、不動産屋さんへ訪問し、一通り物件資料と物件の説明をしました。

で、話した相手(店長さん)が私に興味をもった様で色々と聞いてきます。

店長さん
「若いよねーその年で大家さんなの?今いくつ?」
「どうやってそんな物件買ってるの?」
「ええー!昼間はサラリーマンしてるの?何の仕事してるの?」
という様な質問でした。

このブログに書いてきた様な、株の買い方や為替、債権といった投資手法を話しました。

そして、私が元住宅の営業をしていた事を話すとその店長さんは
「君みたいな人が営業してたらさぞ研究してたんだろうね〜」
と言ってきたので、私がやっていた営業の仕方を話しました。

私のやり方とは菊原さん(以前このブログにコメントもらいました。)のやり方のコピーで、一言で言うと「知識が無い素人でも売れる手法」です。

例えば、住宅展示場に行くとアンケート(住所氏名を記載する個人情報の塊)を書くのですが、これを書くと必ず営業マンが自宅まで挨拶回りにきます

私はこれを逆手に取って、最初に展示場でお客さんに会った時に
アンケート書くと営業マンが来ますから書かない方が良いですよ。私は絶対に行きませんけどね。」
とお客さんにアドバイスする事で信頼を得ます。
(逆に言うと訪問した営業をこのトークで全て潰します。)

もちろん私は訪問営業はせずにDMのみでフォローします。

そうすると、少しずつですが反響が出始めます。

DMフォローなので時間もかかりませんし、口下手、スキル無しでも契約できる方法です。

この方法(菊原式)をその店長に伝授してきました。
詳しくはこちら↓
訪問しないで「売れる営業」に変わる本訪問しないで「売れる営業」に変わる本

この店舗が半年後にどれくらい伸びているか楽しみです。

ちなみに大家業が安定したら、この手法を駆使してフルコミの営業してもいいかなと思っております。

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一通り戸建を見た後、図面舞踏会の会場へ向かいます。

車で道を走っていると星輝さんが
「あの物件も見ました。この物件も見ました。」
と報告をくれます。

いや〜ホントに星輝さんは物件をよく見てます

やはり良い物件をつかむには、物件の数を見ることですよね

この意欲が大事です。

またまた勉強になります。

そして、いよいよ会場入り。

今回は水戸周辺の投資家がお二方、不動産屋T氏、そして、星輝さんと私の5人で行いました。

皆さんとこうして集まれる事がありがたいです

今回は時間が2時間とあまり余裕がなかったので、星輝さんの話を中心に聞きました。

詳しくは星輝さんの了解を得てないので書けませんが、融資の話が中心でした。

この話はお金とれるのではと思わせる内容でした。(話の額もでかいですけど)

不動産屋T氏が後日電話で、
あの買い方で買えればホントにお宝不動産ですね
と言っていました。

それだけ星輝さんは物件の数も見ているし、見る目も素晴らしいのですね。

私の情報は次に茨城で狙う地域についてしゃべらせてもらいました。
(2通りの方法を提示して1件はダメだしでしたが…)

あと、まだ非公開にしているネタについても話しました。
(そのうちブログに書きます)

次回は7月〜8月くらいに行います。

参加希望者も引き続き募集していますので、プロフィールからメール下さい。

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その後、私の戸建に向かう途中に、私の所有する区分のあるマンションの前を通過です。

この物件は私がはじめて買った物件で、利回り9%くらいです。

星輝さんは

「最初はみんなそんなもんですよ。」

との事。

今ではこの価格では買わないですが、当時はこれで満足してたんです。

良い教訓になった物件です。

そして、目的地の戸建に到着。

一通りざっと見て星輝さんの感想は

「家賃相場はわかりませんが、家賃3万5千円は安いのではないですか?4万円
はとれるのでは


との事。

やはりもうちょっと家賃とれますかね〜

私の気持ちでは家賃3万でも借り手がいれば決めてしまってもかまわないかなと思ってたりします。

ちなみに、(図面舞踏会と関係ありませんが)昨日ガス屋さんが入って追い炊き付きの給湯が設置されました。(無料)

こまめに連絡していたのでやってくれたのでしょう。
ありがたいです。
(当初、ガス屋さんの話では入居者が決まったら工事する手はずでした。)
このお風呂が↓
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こうなりました↓
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さて、次回に続きます。

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今日はパソコンのシステム障害でブログ投稿が遅れました…

それでは本題です↓

さて、2回目の図面舞踏会(仮称)の出来事を書きます。

まず、私は毎日の仕事(サラリーマンの仕事)が終わった後に、水戸駅にて星輝さんと待ち合わせました。

はじめて会った星輝さんの印象は「なかなかイイ男」です。

あと、ガツガツしてない印象(不動産屋T氏談)でさわやか系な感じです。

そして、前からの疑問だった星輝さんの名前の読み方の謎が解けました。

ほしてる」さんと読むそうです。
(私、ちょっとエロい読み方なのかと勘違いしてました。 笑)

さて、そんな感じで私の車に乗り込み、会が開かれるまで私の戸建を見学です。

水戸駅前を車で移動中に星輝さんが
「この辺のソシアルビルも見に行った事あるのですよ」
との事。

どーだったのですか?の私の問いに
「4階建てなのですが、1階と4階が同じ事業主で安定していない職種なので撤退されるとかなり痛い(全体の50%ですからね)ので見送りました。」
との事。

いや〜いきなり勉強になります。

ソシアルビルは私、見たことないですし、やはり現在入居されている店子さんの属性は大事なんですね〜

また明日に続きます。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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