私は自作図面を業者さんに配っておりますが、大きな業者さんだとその一店舗だけでなく、支店全て訪問しています。

なぜかというと、一店舗だけだと伝えた店舗には正確で新鮮な情報が伝わるでしょうけど、その他の支店へ情報が行き渡るまでに間違いがあったり、時間がかかってしまうとの考えからです。

しかも、私が訪問していない支店では私が作った裏技満載図面ではなく、業者さんの定型図面になってしまいあまりおもしろくないからです。

また、実際に大家と面談して
「この物件お願いします」
と直に言われた方が営業さんもやる気になると思います。

そういう意味もあり、大きな賃貸仲介業者には、各支店全て訪問します。

それが功を奏したのでしょうか、水戸で何店舗も経営している業者さんで、この前、私が面談した方がお客さんの内覧を実施してくれた様です。
(ちなみにこの業者さんには他の店舗へも営業をかけています。)

ぜひ決めてもらいたいです。

ちなみに先日話していた、知人からの紹介の件ですが、知人からの連絡が途絶えています。

昔からちょっといい加減な方なので、紹介していただいた人もいい加減な人の可能性が高いと思われます。

ですから、連絡が先方からあるまで放置します。
(できればこの人の紹介者は入れたくないかな…)

日々、客付けに邁進してます。

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競売高いですね

とても買える値段ではなくなってきました。

私が過去に落札価格450万円と予想したマンションですが、予想を大幅に超えて565万円での落札となりました。
(私は350万ならほしいですが)

他の物件を見ても市場に出ている価格と変わらなくなってきた気がします。

安いならいざ知らず、高い価格で手間のかかる競売にわざわざ入札するメリットは少ないと思います。

やはり狙うなら競売流れの特別売却しかないですね。

しっかりした物件調査や阻害要因の排除ができればですが…

そう考えるとわざわざ難しい事をしないで、市場の物件に指値するしかないと思います。

さて、私の方はリフォームも一段落して、客付けに集中しております。

基本は自作図面を持って不動産屋さんへの営業です。

ついでに売り物件の情報も貰えるように頼みます。

そして、物件内にお客さんへのプレゼン資料を置きました。
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内容は、不動産屋さんへ配った図面、間取りのみ拡大した図面、大家から入居希望者への手紙、周辺地図等です。

不動産屋さんへ配った図面は、私の作成した図面で案内していない業者用に用意しました。
(業者の定型図面にはない裏技満載図面ですから)

間取りのみ拡大した図面は、メジャーと一緒に据え置き、部屋に家具を置いた時の事をイメージしてもらうために置きました。
(メジャーで部屋を図り今の家具がどう配置できるか検討してもらいます)

あとは周辺地図はコンビニ、スーパー、駅等、主要な機関の位置関係がわかるように配慮しました。

大家からの手紙は私の思いをお客さんに伝えてクロージングをかけます。

さてさて、内覧者の方が来るのを楽しみにしています。

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ちょっと最近色々と忙しいのですが、その合間を縫って不動産屋さんへ戸建の客付けの営業に出向いています。

で、昨日の夕方訪問した不動産屋さんでの出来事がおもしろかったのでネタにします。

まず、不動産屋さんへ訪問し、一通り物件資料と物件の説明をしました。

で、話した相手(店長さん)が私に興味をもった様で色々と聞いてきます。

店長さん
「若いよねーその年で大家さんなの?今いくつ?」
「どうやってそんな物件買ってるの?」
「ええー!昼間はサラリーマンしてるの?何の仕事してるの?」
という様な質問でした。

このブログに書いてきた様な、株の買い方や為替、債権といった投資手法を話しました。

そして、私が元住宅の営業をしていた事を話すとその店長さんは
「君みたいな人が営業してたらさぞ研究してたんだろうね〜」
と言ってきたので、私がやっていた営業の仕方を話しました。

私のやり方とは菊原さん(以前このブログにコメントもらいました。)のやり方のコピーで、一言で言うと「知識が無い素人でも売れる手法」です。

例えば、住宅展示場に行くとアンケート(住所氏名を記載する個人情報の塊)を書くのですが、これを書くと必ず営業マンが自宅まで挨拶回りにきます

私はこれを逆手に取って、最初に展示場でお客さんに会った時に
アンケート書くと営業マンが来ますから書かない方が良いですよ。私は絶対に行きませんけどね。」
とお客さんにアドバイスする事で信頼を得ます。
(逆に言うと訪問した営業をこのトークで全て潰します。)

もちろん私は訪問営業はせずにDMのみでフォローします。

そうすると、少しずつですが反響が出始めます。

DMフォローなので時間もかかりませんし、口下手、スキル無しでも契約できる方法です。

この方法(菊原式)をその店長に伝授してきました。
詳しくはこちら↓
訪問しないで「売れる営業」に変わる本訪問しないで「売れる営業」に変わる本

この店舗が半年後にどれくらい伸びているか楽しみです。

ちなみに大家業が安定したら、この手法を駆使してフルコミの営業してもいいかなと思っております。

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一通り戸建を見た後、図面舞踏会の会場へ向かいます。

車で道を走っていると星輝さんが
「あの物件も見ました。この物件も見ました。」
と報告をくれます。

いや〜ホントに星輝さんは物件をよく見てます

やはり良い物件をつかむには、物件の数を見ることですよね

この意欲が大事です。

またまた勉強になります。

そして、いよいよ会場入り。

今回は水戸周辺の投資家がお二方、不動産屋T氏、そして、星輝さんと私の5人で行いました。

皆さんとこうして集まれる事がありがたいです

今回は時間が2時間とあまり余裕がなかったので、星輝さんの話を中心に聞きました。

詳しくは星輝さんの了解を得てないので書けませんが、融資の話が中心でした。

この話はお金とれるのではと思わせる内容でした。(話の額もでかいですけど)

不動産屋T氏が後日電話で、
あの買い方で買えればホントにお宝不動産ですね
と言っていました。

それだけ星輝さんは物件の数も見ているし、見る目も素晴らしいのですね。

私の情報は次に茨城で狙う地域についてしゃべらせてもらいました。
(2通りの方法を提示して1件はダメだしでしたが…)

あと、まだ非公開にしているネタについても話しました。
(そのうちブログに書きます)

次回は7月〜8月くらいに行います。

参加希望者も引き続き募集していますので、プロフィールからメール下さい。

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その後、私の戸建に向かう途中に、私の所有する区分のあるマンションの前を通過です。

この物件は私がはじめて買った物件で、利回り9%くらいです。

星輝さんは

「最初はみんなそんなもんですよ。」

との事。

今ではこの価格では買わないですが、当時はこれで満足してたんです。

良い教訓になった物件です。

そして、目的地の戸建に到着。

一通りざっと見て星輝さんの感想は

「家賃相場はわかりませんが、家賃3万5千円は安いのではないですか?4万円
はとれるのでは


との事。

やはりもうちょっと家賃とれますかね〜

私の気持ちでは家賃3万でも借り手がいれば決めてしまってもかまわないかなと思ってたりします。

ちなみに、(図面舞踏会と関係ありませんが)昨日ガス屋さんが入って追い炊き付きの給湯が設置されました。(無料)

こまめに連絡していたのでやってくれたのでしょう。
ありがたいです。
(当初、ガス屋さんの話では入居者が決まったら工事する手はずでした。)
このお風呂が↓
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こうなりました↓
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さて、次回に続きます。

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今日はパソコンのシステム障害でブログ投稿が遅れました…

それでは本題です↓

さて、2回目の図面舞踏会(仮称)の出来事を書きます。

まず、私は毎日の仕事(サラリーマンの仕事)が終わった後に、水戸駅にて星輝さんと待ち合わせました。

はじめて会った星輝さんの印象は「なかなかイイ男」です。

あと、ガツガツしてない印象(不動産屋T氏談)でさわやか系な感じです。

そして、前からの疑問だった星輝さんの名前の読み方の謎が解けました。

ほしてる」さんと読むそうです。
(私、ちょっとエロい読み方なのかと勘違いしてました。 笑)

さて、そんな感じで私の車に乗り込み、会が開かれるまで私の戸建を見学です。

水戸駅前を車で移動中に星輝さんが
「この辺のソシアルビルも見に行った事あるのですよ」
との事。

どーだったのですか?の私の問いに
「4階建てなのですが、1階と4階が同じ事業主で安定していない職種なので撤退されるとかなり痛い(全体の50%ですからね)ので見送りました。」
との事。

いや〜いきなり勉強になります。

ソシアルビルは私、見たことないですし、やはり現在入居されている店子さんの属性は大事なんですね〜

また明日に続きます。

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今日は第2回茨城版図面舞踏会(仮称)を行いました。

告知したとおり、ソシアルビルの星輝さんをお招きしてブログには書けないような(笑)濃い話題で盛り上がりました。

星輝さんの話はとても参考になりました。(ありがとうございます。)

詳細は書ける範囲で明日にでも書きます。

それではまた。

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いよいよ、明日、第2回茨城版図面舞踏会(仮称)ソシアルビルの星輝さんをお招きして行います。

どんな会になるのかとても楽しみです。

さて、にとさんのブログを見ていて、「CFを張った時の隙間ができてしまった」と書いてあったので、目立たなくさせるごまかし方を伝授します。

まず、これが隙間です↓
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道具はシリコンのガンとならし用のヘラ、シリコン用の養生テープです↓
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まずは隙間より少し広めに養生します↓
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そして、ガンでシリコンを注入します↓
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しっかりヘラでシリコンを平らにします↓
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養生を取って完成です↓
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ちゃんと乾いてからでないと踏むとヤバいので注意が必要ですね。

ちなみに隙間が空いたままだとそこからめくれるカモしれないので、これをしておいた方が良いと思います。

それでは、明日楽しみにしております。

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昨日、ブログに書いた内覧希望者は都合が悪くなったみたいで来ませんでした(^^;

来週はたぶん案内になると思うので頑張ります。(実は内覧待ちが数名いるそうです。)

今日はそんな事から、リフォームしながら1日物件に張り付いていました。(内覧者来るのを期待して…)

主に外壁のトタン張り(家賃3万5千円の物件の外壁はトタンです。)を行いました↓
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凄い集中して釘を打っていると何やら物音が…

隣家の人が何かしているのだろうと思い、特に気にしないで作業に集中…



謎の声「ηёЦΣ」

私「ウ゛ァ゛ーカ゛カ゛ーー

何か得体の知れない物が来たと思っていると突然声が…

私は声にならない声を上げていました(><)

振り向くと、そこには嫁さんが息子を抱く姿が…
(「パパ」と言っていたみたいです。)

変質者か宇宙人と私は勘違いしていました。(しかも集中して作業していて、まわりも静まり返っていて、自分一人しかいないと思い込んでいるといきなりの来訪者はかなりビビります。)

そして、嫁さんと子供に対して物件の案内です。

二人にはリフォーム前の状態で物件を見せましたが、リフォームがほぼ終了して見せるのは初めてです。

身内なのでお世話なしの辛口アドレスを期待しましたが、けっこうイイ反応でした。(細かい点はアドレスもらいましたが)

総合的には「思ったより良い」らしいです。

どう思っていたんでしょうね〜(^^;

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うちの息子(一才と半年)がやってくれました。

私はもしもの時のために入居者全員の連絡先を携帯に入れてます。

その中にハタチくらいの女性がいるのですが、その人に携帯をいたずらして電話してました。(なにせ一才半の子供ですから仕方ないです)

その電話は相手が出る前に切ったみたいなのですが、折り返しかかってきてしまい、こちらはひたすら平謝りでした。

入居者さんには本当に申し訳ないです。この場をかりて謝罪です。

そして、戸建の客付けですが、明日一人案内できそうです。

これも私が案内を取りつけたのですが、裏技の一つで「ダイレクトメール作戦」です。

これは、入居者全員と友人、知人に入居者を紹介してもらうかわりに謝礼を出す旨のダイレクトメールを出します。(基本的に購入前物件は決済が決まればダイレクトメールを送ります。入居済み物件に関しては退去がわかったら送ります。)

今回はこの事に熱心な知人の一人からの紹介です。

もしかすると明日できまる予感がします。

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昨日は賃貸募集のために不動産屋さんに営業に行きました。

先日、作成して完成したこの図面↓
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を持参して使ってもらいます。

今回は実験的に敷・礼・仲介をトリプルで0にし、フリーレントも1ヶ月つけてみました。

あとは礼金積み増し家賃値引きプラン、水道光熱費込みプラン、家電レンタルプラン、連帯保証人不要プラン等もつけて、全て資料を作成して渡しました。

担当の方の感想は「マンスリーみたいですね」との事。

ハッハッハッそんな感じを狙っていたのですよ。

図面の方の感想も「素人とは思えません。」との事。

そう言われるとうれしいです。

この店舗の名前をお借りして、今後ポスティングをしていきます。

地元情報誌への折り込みが安いらしいので、ゴールデンウィーク前までに決まら
ないようだと少しやろうかと思います。(あと自力での手まきも団地とか密集していて何件もすぐ配れそうな所は考えてます。)

そういえば、先日話にあったラーメン缶の話ですが、問い合わせたところ、自動販売機リース会社を通しての販売は可能の様です。

この場合ですと、確かに利益率50%以上になるのですが、自動販売機リース料が毎月1万4千円かかり、商品も購入しての販売なので在庫リスクがあるようです。

そして、商品の補充から掃除までやらなければいけないようです。

なので、もう少し落ち着いたら検討しております。

ちょっと今は忙しいのです(^^;)
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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&amp;儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

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週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

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SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

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朝日新聞
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(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

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月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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