皆さんこんばんは。

人志松本のすべらない話で昨日は爆笑した水戸大家です。

さて、昨日の店舗物件の話ですが、皆さんにご指摘受けたとおりの家賃だとすると40%近い利回りになりますね。

テナントの家賃って高いんだな〜と改めて考えさせられました。

今後はこの辺の感覚と需給関係を把握できればすごい物件買えますね。
(しかし、あれで月/60万とれたらおいしいです。&テナント入ればね。)

競売も含めておもしろいかもしれません。
(星輝さんのようにソシアルビルも研究せねば…)

今度、客付け会社に客の振りして電話してみるのもおもしろいかもしれませんね。

少しでもそんな繰り返しから相場感覚がつかめれば良いです。

あとは不動産屋さんと話して需給関係は会得します。
(この辺に詳しい人が私の回りにはいます。)

さてさて、今日は戸建に設置した自動販売機の売上を発表します。

4月分が3500円くらいの振込みがあって(明細が行方不明)振込みから逆算すると14000円の売上、5月が4500円くらいの振込みで売上が18000円でした。

1月の電気代が2000円〜3000円(4月が1600円、5月1700円。)なので2000円くらいのプラスでしょうか。

プラスマイナス0で良いと考えていたのでラッキーですね。

え〜とえ〜〜とそれでもって今日は、ハワイ…
ではなく、常磐ハワイアンセンターへ遊びに行きました。(文のみ)
フラダンスやファイアーダンスを見ました。

そして帰りに自宅近くのラーメン屋さんへ行きました。

これがそのラーメン屋さんのシンボルマーク↓
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これがラーメン↓
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店舗もきれいでサービスも素晴らしい店でした。

こんなサービス良い店に行くとなんか勉強になる気がします。

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皆さんこんばんは。

満室になってから暇になってしまっている水戸大家です。

大家さんて入居者決まってしまうとやることあまりないですよね。

お金は入ってきますけど…

そんな感じなので、最近のブログは本の紹介ばかりです。 笑

え〜と、今日は落札後の競売追跡の第2段です。

下記物件は3回目の特別売却までいきました。
(たぶんその時にやっと落札されたのでしょう)
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大型の店舗型テナントです。

なぜ落札がされなかったかというと、
・リフォーム代が高額
・所有者が法人でこの法人の社長が賃貸している形をとっている
(占有解除がめんどくさい)
・評価額が高く投資家が買っても採算が合わない可能性がある

この物件、立地は水戸駅から2舛らいの所にあり、まあまあな感じがしますが、上記3点の理由から落札者がいませんでした。

物件概要が店舗1棟(4階建て300〜400) と戸建(2階建て、50屬らいで1階部分駐車場)と、庭兼駐車場が車7〜8台分。

これで落札価格が確か1200万くらいだと思います。

追い出しと諸費用で200万〜300万、リフォームもそれくらいで総投資額2000万くらいです。

想定家賃は店舗の方が月/20万くらい?(この辺はどれくらいとれるかわかりません。店舗は不得手です。)戸建が月/5万として、合わせて25万くらいでしょうか。

総投資額からの利回りは25万×12ヵ月÷2000万で15%といった感じでしょうか。

あまりおもしろくないですね。

それでもテナント募集の看板出てました。

上手い業者がもっと安く債権者に債権放棄させたとか…
(想像の範囲ですが…)

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皆さんこんばんは。

基本的に雨が嫌いな水戸大家です。

昨日はいまいちな本を紹介したので、今日はなかなか良い本をご紹介します。

非常識な成功法則―お金と自由をもたらす8つの習慣です。

この著者は、数々の有名な人の本の中にも名前が挙がっております。
著者のHP http://www.kandamasanori.com/index.html

例えば浦田健さん(http://www.superfp.com/)
営業サポート菊原さん(http://plaza.rakuten.co.jp/tuki1/)
平秀信さん(http://www.lhouse.co.jp/)
等などです。

なぜ有名人の著書やブログで名前が挙がるかというと、この人はコンサルタントをコンサルタントしている人だからです。
(上の人たちもさまざまな業界のコンサルタント達です。)

この著者の神田さん、なにがすごいかと言うと、
「あなたの年収を10倍にするのがこの本の目的」
みたいな事を平気で書いてます。

なぜ平気で書いているかというと、これが彼の手法で読み手の感情に働きかけて物(情報や本)を買わせています。

この手法が中小企業の中で大ヒットしてようで、今では4000社のコンサルタント業務を神田さんは引き受けているそうです。

例えば、上記の名前がでた平さんは小さな工務店でしたが、今では全国にフランチャイズ店を何店か持つ社長まで成長しています。

この平さんの広告を神田さんがプロデュースしてます。

見出しが
「家はまだ買うな!」


住宅メーカーのチラシの見出しが「家はまだ買うな!」なんて書いているのです。
(これを見たお客さんの集客率は通常の広告の10倍〜20倍の集客をしています。住宅メーカーは宣伝広告に経費の1〜2割も使いますがこの会社は1%しか使わないそうです。)

浦田健さんも独立初期の頃は彼の手法をかなり参考にしています。
(浦田健さん特製の募集図面もこの手法で作っていると思います。)

また、営業サポート菊原さんの営業法でDMを送って営業活動をしますが、このDMも神田さんの手法を使っています。

とにかくこの人は感情のバランスを崩して売る手法(ダイレクト・レスポンス・マーケティングというらしいです)を武器に数億?数十億?稼いでいると思います。

他にもアメリカ版の速読法(フォトリーディング)やそのメモの仕方(マインド・マップ)等、アメリカ仕込みの技が好きなようです。
(この速読法は私はできませんでした…誰でもできるって書いてあったのに…)


あと、この本読むと前向きな事ばかり書いてあるのでモチベーションも上がります。

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皆さんこんばんは。

昨日、指値を利回り18パーの物件に34パーでビシッと入れましたが、先ほどお断りの電話をいただいた水戸大家です。

予想通りでした。 笑

深追いはせず、次に行きます。

取引は年中ありますから深追いして長い期間苦労するより、良い物件を良い値段で買って楽したいです。

さて、今日はぴめ吉さんより探偵名刺について質問が出たので探偵の本と一緒に探偵名刺について解説いたします。

まず今日の本は誰も教えてくれない“探偵”の始め方・儲け方―低リスクで開業!生涯現役でいられる仕事です。



この本は題名の通り探偵の始め方が書いてあります。

内容としては探偵の法規関係、仕事のとり方、探偵のトラブル解決法、稼げる探偵とはみたいな感じです。

私はこの本から探偵のスキルを盗み、不動産の聞き込み調査に役立てようとしましたが、この本に書いてあるのは経験を積むしかないみたいな感じだったのであまり役に立ちませんでした。 笑

この本の注目すべき点は今後施行されるかもしれない法律、探偵法について触れられている点です。

私は、不動産の現地調査をする際、探偵名刺を使います。

探偵名刺とは(過去のブログにもかきましたが)○○探偵事務所と明記した名刺を使い現地周辺の人に
「私、こういう者ですがこの物件についてお聞きしたいのですが…いえいえ、売りに出ているようなのですが買いたいと申されている人から調査を申しつかったのです。」
と聞き込みます。

ただ単に何もなく聞き込みをすると不審者と勘違いされて通報されかねないとの考えから作りました。

また、「私が買おうとしてます。」
なんて言うと、近所の人に売主本人や売主の親族がいると変な目で見られる可能性もあり、そんなリスク回避も備えています。

そんなこんなでこの探偵名刺を使っていますが、この本の探偵法の施行は今後気安く探偵を名乗れなくなるかもしれないことを示しています。

今の日本では探偵は登録や免許はなく、名乗ればその時点で探偵です。

しかし、この探偵法は悪質な業者排除の為に登録制に今後なるかもしれないと言っているのです。

ま〜でもこの法が施行されるまで探偵を名乗ることは自由みたいです。

ちなみにこの本はあまりオススメできません。

なぜなら著者が探偵開業サポート学校をしているみたいで、ここに入ったほうが良いよ的な営業半分の本だからです。

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皆さんこんばんは。

昨日のガイアの夜明けをちょっと見て、すごい投資マネーが不動産を買いあさっているのだなと思った水戸大家です。

さて、今日は物件を見に行きました。

満室想定利回り18%くらいの物を口頭で
34%なら買いますよ
と打診しておきました。

今回も布石として、物件の内部見てません。
(窓の外からは見てますが…)
「ただし、内部を見たら若干上乗せ可能です。」
としておきました。

ちなみに営業マンと待ち合わせ前30分前に現地入りし、探偵名刺を使い現地調査しました。

今回はレアなケースで売り主様が現地にいました
(なんか作業してました。)

色々とお話を伺えたのですが、値が下がりそうな感じがありました。

(ちなみに現地の賃貸需要と家賃相場については昨日のうちに不動産屋T氏に電話調査してます。)

なかなかリフォーム大変そうな物件ですが、予備費とリフォーム込みでも24%回るかな、なんて予想できる物件でした。

(ココもこの金額で譲ってもらえるならすぐ満室にできそうだな〜なんて♪)

たぶん却下されそうな悪寒が…

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皆さんこんばんは。

今日はテレビの大家族モノを見入ってしまった水戸大家です。

さて、今日はせいパパさんより「利回りとは何?」って質問を受けたので回答させていただきます。

単純に言いますと、利回りとは銀行預金の利率みたいな物です。

例えば、銀行の定期預金で利率が1%のものがあり、100万をその条件で1年間預けると101万円が1年後に帰ってくると思います。
(これは皆さんわかりますよね。計算式100万×1%=1万円+元金100万円=101万円)

利回りも考え方が一緒で100万円の物件を買った場合、利回り1%の物件で1年後に1万円の家賃と100万円の物件(価値が変わらなければ)が手元に残ります。

不動産の場合、この利回りが銀行預金よりも高いものが多く、5%〜10%のものが平均で、中には20%を超える高利回り物件と呼ばれる物もあります
(消費者金融の貸し出し利率が20%なのでその高さは消費者金融並みとみて良いと思います)

利回り20%がどれくらいすごいかというと、例えば3000万の物件を買い、利回り20%で年収600万円入ってくる見込みができます。(計算式3000万×20%=600万円)

これはあくまでも見込み年収であって、当然借り手がいなければ家賃は入りませんし、近くにアパートが乱立すれば家賃の値下げをしないといけないかもしれません。

修繕費や管理費等の費用や儲けがでると税金その分払わなければいけません。

また、銀行からお金を借りて物件を買うと当然銀行へのローンの支払いもあります。

ですから、あくまでも利回りとは目安の年収と考えられます。

ちなみに世間一般で言われている利回りは、表面利回りというもので、1年間の家賃収入÷物件の価格で算出されます。

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皆さんこんばんは。

まだ、家の中が微妙にすっぱい匂いのする水戸大家です。

昨日、競売について少々書きましたが、私は時間があって興味がある物件は落札後もどうなるのかを必ず確認しています。

中にはキレイにされて売りに出されている物もありますが、落札されたにもかかわらず、ほっておかれている物件も目にします。

今後も面白そうな物件があればブログに書きたいと思います。

さて今日は、投資家仲間のトミーさんとお電話しました。
(この前、200万の指値を入れた人です。)

昨日買い付けを入れた物件の購入が決まったとの事
(おめでとうございます。)

私、物件の詳細はよく分かりませんが、一棟売りのアパートで利回りが24%、しかも駅徒歩1分の好立地で…

なんて話を聞きました。

そして、そして、そのトミーさんもブログを開設予定とか♪
(今度、私のブログにリンクを張らせていただきます。)

彼の行動力と熱意はかなり勉強させていただいてます。

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皆さんこんばんは。

先ほど我が家のリビングに、ポン酢を1本丸ごと撒かれた水戸大家です。
(犯人は1歳8ヶ月の息子です。何も言えません…)

週末は上の事件の犯人である息子と近所を散策させていただきました。
(嫁さんは平日の家事による激務があるので少し休ませねばなりませんね。)

息子は日ごろの運動不足解消を兼ねて公園へ…

私は近所の競売で競り落とされた物件がどうなっているかを兼ねての散歩です。
(もちろん息子も同行)

1件、土地値の3分の1くらいで落札された○○関係(ヤバい人達)の巣窟になっていたアパートへ。
(実はここも入札しようかと目論でいました。もちろん土地値の5分の1ほどで、結局落札できないと判断&リスク高杉で止めましたが…)

行って見て落札者の凄さを感じました。

落札から僅か数ヶ月で、問題がありそうな人達を全部排除し、フルリフォームが完成していました。

たしか、法人の落札でしたが、リフォームを含め、立地からみた入居率を考えるとなかなかだと思いました。
(占有解除にイカほど使ったか不明ですが…)

しかし、競売はこれだけ手間がかかってもなかなかの物件しか生まれません。

最近は競売高杉と感じざる得ません…

自分の手間&リスク、リターンで投資を見るとほとんど競売は終わっている気がします。
(それでもウマい物件はあるかもしれませんが)

考えさせられる週末でした…

欲を言えば競売前の物件欲しいですね!

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皆さんこんばんは。

東北で地震起きたみたいですね。

こんな時は地震保険に入っておくべきだと痛感している水戸大家です。

さて、今日は不動産のルールを覚えておくべきかなと思って、宅建所得についてのオススメ本を紹介します。


らくらく宅建塾 2008年版―一発合格! (2008)です。

私、水戸大家はこの本を数十回読み返して宅建に1発合格しました。

問題集は試験前に数回やりました。
(数回過去の試験をして合格点をラクラク、クリアできたので過去問は力試しに使用しました。)

高額な資格試験の専門学校は一切行っていません。

ちなみに、なぜ宅建取得をオススメするかと言いますと、不動産のルールを覚えるためです。

決して、宅建を取っただけで裏技は取得できません。

宅建とは不動産のルールが載っているだけで不動産を安く買ったり、すぐに賃貸の客付けができたり、すぐに売れたりできる資格ではありません。

ただ、ルールを知っていると、このゲームの仕方がわかるので応用次第ではものすごい大金に化ける可能性はあります。

あくまでも、取り扱い説明書でどう応用するかは宅建取得者のアイディアと勉強次第だと思います。

ちなみに問題集ばかりやって合格した人をみると、実務に全然応用が利かない人が多い気がします。

なぜなら試験を受かる為だけに勉強していて、考える力が欠けてる気がしてなりません。

ま〜とにかく不動産を今後買う、貸す、売る、借りる予定のある人で、不動産の取り扱い説明書を頭の中に入れておきたい人は絶対オススメの資格です。

ホントに上手く応用できれば数億稼ぐことも夢では無いと思います。

逆に知らないで取引する人は大変な目に会う事も…


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皆さんこんばんは。

水戸駅北口に英会話のノ○の出店を発見した水戸大家です。(ココって業務再開したんですかね?)

え〜と、皆さんは物件の利回りを見分ける際の計算の元になる設定家賃はどうやって求めてます?

相場家賃を調べる方法、不動産業者に聞く方法と色々あると思います。

私はこの部屋は自分ならいくらで借りるかを基準に考えます。

もっと言うといくらならすぐ借り手がつくか?です。

だから、他人の意見で計算式の家賃を決めません。
(一応、業者には聞きますよ。いくらで貸してます?/貸せますか?って)

なぜこんな事をしているかというと、他人任せの投資はしたくないって事です。

また、私は高校を卒業して東京と茨城の各地を転々としていました。
(大学は行ってない高卒です。)

高校を卒業して今年で9年目ですが、10回以上(たぶん12、3回)は引っ越しました。

年に1回以上です。

これは勤めている会社の転勤命令や会社の寮生活(寮と言っても借り上げアパート)、あと当時付き合っていた彼女のところに転がり…(最後まで書けません。笑)と色々な事情からです。
(引っ越し生活後半は区分を買って貸すヤドカリ戦法もしています。)

こんな事から、部屋を借りる度に賃貸物件を見て回り、自分なりの賃貸相場を作りました。

ですから、その相場で引き直した利回りで算出したもので空き部屋も募集するので早く埋まります。

前振りはこれくらいで…

ず〜っと(2ヵ月間、私の中では最長…)空室だった風呂が離れにある戸建がついに決まりました。
(今度はまともな人みたいです。)

ご案内&募集していただいた業者様方、大変ありがとうございます。

これでやっと私の全物件満室です

とてもありがたいです。

今日はブログの投稿が遅れましたが、水戸大家、家族で記念の焼肉に行って参りました。
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あと、水戸大家の物件情報も久々に更新しておきました。

今日はなかなか良い日でした。

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皆さんこんばんは。

蜂の件はとりあえずお隣に任せた水戸大家です。
決して逃げたのではありません。委託です。 笑)

さて、今日は不動産以外のオススメ本です。

今回は

シノギのプロが教えるビジネスの極意です。

この本はシノギについて書いてあります。

シノギとはなんぞや?と思う方もいると思いますが、合法、非合法を問わずアイディアを使って儲ける方法らしいです。

この本には、送り付け詐欺やゴト行為、裏風俗等、明らかに違法行為も書いてあります。

(著者の方は昔はそんな事をしていたが今は合法行為しかしてないようです。)

しかしさすが非合法な商売だけあって、最高投資利回りは10日で100%を超える物もあるようです。
(年ではなく10日です。)

また、著者の方は大変勉強熱心で本をたくさん読んでいるようです。
(金のためですから必死ですよね。この姿勢は見習いたいです。)

また、ただのアウトローな人が書いた本だろうと思って読んでいたのですが、中盤以降の経営者感覚な内容は必見です。

例えば
・リスクとリターンを考えたシノギ
・時間を浪費するのはお金を浪費するという考え方
・コスト意識を試す従業員の面接
・信頼できる人の見分け方、等々

ブラックな世界にどっぷり浸かっている人からのお話なのでとても参考になりました。

新しい世界が垣間見えた気がします。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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