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2軒貸家にてトラブル発生です。

なんと白アリ被害にあっていました。



床下は一部根太からやり直しですし、白アリ駆除の消毒等かなりの費用がかかってしまいます

幸い、床のみで柱は無傷だったのでよかったですが…

利回りの低下率は、実利回りで30%から21%になってしまいました。

ま〜21%確保しているのでまだ良しとできますが、あまりおもしろくないです。

今回の失敗したポイントは、全ての床を踏まなかった事です。

一部しっかりした床を踏んで満足してしまったのがいけなかったと思いました

床は大事なチェックポイントだと改めて認識させられました。

少しでも沈むようなら職人さんに見てもらった方が良いですね。

反省です

ちなみに白アリ駆除の消毒ですが、業者さん曰く効果は5年との事。

昔は強い薬も使えたが、今は規制が厳しくある程度の強さの薬しか使えないそうです。

つまり、5年くらい経って部屋が空いたらまた消毒しなければいけないですね。

将来的にもマイナスです。

思い切って追加投資し、床下にファンを施工してしまうかとも考えられます。

しかしリフォームが終われば入居希望者の方には今よりもしっかりした住宅が提供できるので、貸す前に分かってよかったといえます

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私は今、毎朝5時に起きて貸家の自力リフォームに取り組んでおります。

前にも書きましたが、私の本職はペンキ屋さんです。

会社では毎日毎日、ペンキを塗っていますが所詮他人の為にペンキを塗っているにすぎません。

サラリーマンでいる限り下請け仕事でしかないのです

その点大家業は超元受け業です

ペンキを上手く塗れれば全て自分の利益に跳ね返ってきます。

そりゃ〜やる気になりますよね。

なので毎朝の5時起きも苦になりません。

話は変わりますが、今日は宅建合格者の主任者登録ができるようになる実務講習受けてきました。

私、実はギリギリ2年の実務実績にたりていません。

講習は朝9時から夕方5時半まででかなり缶詰状態でやりました。

たぶん、お昼休憩含めトータル1時間くらいの休憩で、他はみっちり講義でした。

内容は宅建業務全般の事を行うのですが、賃貸契約の内容を細かくやってくれたのが為になりました。

例えば、「家賃分は振り込んだからこれでいいでしょ」と貸し主が手数料分は振り込まないケースがあるらしいです。

これは契約書の注意事項として「振り込み手数料は貸し主負担とする」と一筆入れておくと未然に防げると講師が言っていました。

業者さんはこんな事まで考えて仕事しているのだなと思いましたね。

この講習来週もあり、試験に受かれば主任者登録できる資格がもらえます。

大変だけど頑張らねばですね。

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そして、2週間ほど経った昨年の年末に売り主サイドから返事がきました。

価格400万円の物件に100万円の買い付けをした答えが「250万円でいかがでしょうか」というものでした。

この時点での表面利回りは38.4%でした。

ここで私は不動産屋さんに

「リフォーム屋さんと一緒に物件を見に行きたいのですが。」

とアポイントメントをとりました。

私の作戦としては2つあり、私の気付かなかった点をリフォーム屋さんに指摘してもらい、その分の値引きをお願いしようというのが1点

さらに、正確なリフォーム代を把握するために見積りを出させる事が2点目です

それが昨年末の出来事でアポイントメントは年明けにしました。

そしてリフォーム屋さんとの同行調査では、これと言って欠陥は見つからなかったのです。

しかし思ったよりも物(ゴミ)が物件内に多く、よく調べると一軒が未登記物件でした

この問題をこちらで処理する事を条件に再指値200万の条件提示に至りました。

また何週間か待ちましたが、最終的に200万円にて購入決定でした

正確に言うと表面利回り48%貸家(物件価格200万、年収96万、全2戸+物置)です。

しかし、もう少しキレイにすればもう少し家賃も上げられそうですな。


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2軒目の家の欠点はお風呂が別棟にありました。

このお風呂も水を張って温める追い焚きのみの物です。

こちらの客付けは難しいかなと思いつつ、月額家賃3万5千円はとれるかなと考
えました。

2建ての方が最低でも月額家賃4万5千円(不動産屋さんはキレイにすれば5万5千円はいけると言っていました。)はとれるとみてましたので、2軒からの月額総家賃8万円はとれると考えました。

年収96万円で価格400万円、表面利回り25%ですね

一通り見たあと、リフォーム代も考え、400万の価格は高いと考えました。とにかく、この値段より下がるかどうかを試すために指値をいくらで入れるかを考えました。

ここで一つ仮説を立てたのですが、半額の200万で買い付けを書くとだいたい300万くらいの返事がきそうだと予測し、買い付けの価格は100万円にて記入しました

買い付けを書いて返事がくるまでは2週間くらいかかります。

なぜかと言うと、所有者が相続により複数いたからです。

その後のやりとりも何週間か待ちながらの進行でした。

買い付けの返事は次回にします。

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そして、いよいよ一軒目の建物の中へ入ります。

一階は和室が2部屋に洋室1部屋、お風呂、キッチン、トイレと2階に行く階段という構成でした。

1階だけで50屬鯆兇┐觜さでした。

欠点としては、お風呂が小さく水を張ってから温める追い焚きのみの機能しかありません。

良い点としてはキッチンが交換されていて築年数のわりに新しいですし、トイレは和式から洋式へ変えられていました。。

そして、2階へ上がると何ヵ所か修繕が必要な所はありますが許容範囲内です。

部屋数は2部屋でどちらも洋室で2階全体で20屬△蠅泙靴拭

一軒目を見た時点で近隣の同程度の広さ(70岼幣)のマンションと比べて販売価格の400万円は安いと感じました。

戸建の近隣相場だと1000万以上の値がつくかもしれません。
実際、固定資産税評価額800万超えてます。)

ま〜再建築可ならですけどね。

そして、2件目の物件へ。

こちらは2DKの平屋建てです。

中へ入ると1件目の物件より新しい印象です。

こちらの方がリフォーム箇所は少なく貸せそうな感じがしました。

ま〜欠点もあったのですがね。

次回に続きます。

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その週の土曜日、私は午前中のみ会社に出て(休日出勤ですな)午後から不動産屋さんと物件を見に行きました。

現地に向かい近づくにつれて立地的にはかなりいけると確信しました。

現地に到着後物件を見た感想は「廃墟」の一言でしたw

たぶん、10人中10人がそう思う物件でした。

ちなみにこの物件の中まで見た人は私の他にいないと後から聞きました。

それくらい、見た目がきてました。

しかし、嬉しい誤算がありました。

それは不動産屋さんに渡された図面です。

一軒の間取りはFAXしてもらった図面に載っていたのですが、もう一軒は図面に「もう一軒古家あり」と書いてあっただけで図面は書いてなかったのです。

つまりこの物件を不動産屋さんと見に来た人はいないと書きましたが、イコール私だけがこの図面を唯一もらった人間なのです

この時点で間取りと立地、売買価格から予想される表面利回りは25%でした。

しかし、外観を見ると全塗装が必要なのはわかりますし、ベランダも大破していました。

ま〜塗装に関しては私自身が本職で工場作業ですが塗装工をしているので、いつもペンキ代しか見積もらないのです。
(つまり、自分で塗る自信があるからです。内装の壁や天井もそうですけど)

また次回に続きます。


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その図面から分かることは次のような事でした。

・値段は400万
・旗竿地
・築46年
・再建築不可
・古家は2棟+物置がある
・場所は水戸市の繁華街に隣接しており需要がありそう


以上の事をさらに突っ込んで聞くために不動産屋さんに電話しました。

私「先ほど図面を送ってもらったのですが…」

不動産屋さん「はいはい」

私「築46年とありますが、建物はどんな感じなんでしょう」

不動産屋さん「いや〜リフォームかけないと使えないよ

私「中も外もですかね」

不動産屋さん「中も外もだね〜」

私「再建築不可とありますがなぜ再建築不可なのですか?」

不動産屋さん「接道が足らないのですよ。だいたい1mくらい接道しているかな

私「なるほどなるほど。他にも何か建物が建っているみたいなのですがどんなものが建っているのですか?」

不動産屋さん「それも古いよ。あと物置みたいなのがあるんだよね。」

私「なるほど。現地見ないとわからないですね。ちなみになんで売りに出ているのですか?」

不動産屋さん「相続があってね。それで売ってしまおうと考えているみたいだよ。まだ相続登記が済んでないんだけどね。」

私「なるほど。そしたら早く処分したいのですかね?最後にこれのお値段はご相談できないですかね?」

不動産屋さん「値下げしたばかりだからね。どうなるかな〜最初は500万の売り値で出ていた物件だからやってみないとわからないな〜

私「なるほどなるほど。」

不動産屋さん「とりあえず現地見てみない?」

私「そうですね。見てみないとわからないですからね。」

という事でその週の週末に現地を見に行く事になりました。

また明日に続きます。

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今日、無事に新規取得物件の決済も終わりましたので書いていきます。

まず物件を買えたきっかけですが、私は昨年一年間、競売物件を主に見ていましたが一件も物件を買えませんでした。

前にも書きましたが3件入札し、落札は0でした。

実はその時点で不動産投資に戦意を失いかけていました

しかし、私を変えたのが加藤ひろゆき氏の「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ
」です。

彼のやり方は投資家はもちろん、一般のエンドユーザーも買わない一般流行物件(価格の安い物)にさらに安い指値を入れて買っていく方法でした

ああなるほどと思いながら、即行動しました。

投資用アパートやマンション、戸建、一戸売りの区分、古家付き土地と片っ端から一般に流行している物件を探し価格交渉をしはじめました。

そして、昨年の暮れにネットに載っていた「古家付き土地」に目が止まり早速不動産屋さんに問い合わせました。

以下私と不動産屋さんとの会話

私「インターネットでこの物件みたのですが…」

不動産屋さん「ああ、その物件ね。結構問い合わせはあるんだけどね〜。まだ売れてないよ」

私「とりあえず、図面FAXしてもらう事できますか?」

不動産屋さん「いいよ、じゃあ番号は何番?」

それで届いた図面がこれでした。












ちょっと見づらいですかね。

また明日に続きます。

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天井高のチェックが終わったらいよいよ水回りのチェックです。

このシリーズも11回目ですが、書けば書くほど私自身が楽しくなってきてます。

しかも今回は超重要ポイントの水回りですからね。

ちなみに水回りは何回かに分けて書きます。

1回目はお風呂いきますか。

まずお風呂ですが、ユニット式の最新型の物は誰が見ても良いと感じるでしょう。

しかし、昔あった床にタイルが貼って、あって浴槽がステンレスで、給湯が浴槽に水を張ってから温める(いわゆる追い焚き)でも価格次第では買いだと思います

例えば、最新型のユニット式のお風呂に変えるリフォームをする場合、だいたい100万あればできるでしょう。(構造等にもよりますが)

物件が2つあり、片方は最新型お風呂がついていて1000万、もう片方は昔型のお風呂で500万なら後者はリフォームでお風呂を取り替えてもお釣りがきます。

しかも、最小限のリフォーム(タイルのカビた目地をスチームクリーナーで落とす、給湯を普通にお湯がでるようにする、ステンレス浴槽を専用洗剤でキレイに研く)をし清潔感を与える事でリフォームせずに貸す事も可能です。
(リフォームで100万かけるよりも家賃を5千円安くした方が良いですよね。リフォーム100万円家賃5千円アップの利回りは6%)

ちなみにリフォームをする場合、構造によっても価格が変わってきます。

必ず「お風呂ヤバいな」と感じればリフォームの見積りをとって検討しましょう。

そしてその見積りを業者さんに見せて「この金額まけてくれたら買いましょう」とか交渉材料にすべきです

そこからは交渉です。

「じゃあ半額うちがもちます」とか売り主サイドから提案があるでしょうから金額次第で考えていきましょう。

お風呂はお金のかかる物ですが、やり方次第で良い物件が作れるかもしれません。

欲を言えば価格が安くてお風呂がピカピカ新品が良いのですがね。

明日はいよいよ超高利回り物件の決済です。

私が表面利回り50%の物件を購入した方法を決済後に書いていきますね。

お楽しみに。

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銀行に行った後、茨城図面舞踏会(仮称)のメンバーの不動産屋T氏と某市某所にて待ち合わせです。
(T氏に言うの忘れてましたが昨日のやりとりはネタにしますwこの場を借りて謝罪w)

で、早速物件へ。

物件自体は需要の多い2DKで作りもなかなか気に入ってます。

しかし、この物件のポイントは場所にあります。
この近辺は賃貸物件が少なく(ほぼ調整一応市街化)田んぼなんかも見える環境です。

ま〜でもちょっと離れた所には賃貸需要がありそうな施設(詳細は伏せさせていただきます。)があるのでおもしろいな〜とは思います。

実は私は3年くらい前にこの辺に住んでいたこともあるのでだいたいのポイントもつかめていました。

そして、実は先週も一度、外観だけ見にきていました

あとは中を見て予想の範囲内なら買い付けを書こうと買い付けの価格も家を出る時には決定していました。

しかも、担当のT氏に「ものすごい指値してもよろしいですか?」と確認済み。

T氏曰く「前から売りに出ているのに買い付けが一度も入らない。売り主に(そんな値段じゃ売れないと)分からせるためにも水戸大家さんお願いしますよ。」
とお願いされてました。

なるほど、それではやりますかと私の今年一発目の買い付けを書いたのです。

売り値に対して買い付け金額は55%にしました。
(本当は52%で入れようと思いましたが馴染みあるT氏の物件なので奮発しました)

ま〜でもT氏はビックリしてましたけどねw

この状態で買い付けが通れば利回り26%です。

結構売れ残っている物件に初買い付けを入れたので実は期待しております。

この買い付けによって物件価格が75%以下の答えが出れば金額によっては買います。

物件価格75%だと高いのですが、75%の答えが出た場合は再度交渉ですね。

最初の答えが物件価格75%以上だとその瞬間に諦めますが…

ちなみに物件価格75%の利回りは19%です。

色々とこの物件は事情があり、答えは一ヶ月先らしいです。

いや楽しみだー!

その間に聞き込み調査でもしますかね。


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今日は、私、会社を休んで色々と動いてました。

まず、朝一に確定申告会場へ。

教えてくれる職員さんが親切に不動産の内訳書をくれました。
(ありがとう)

しか〜し、確定申告に関してほぼ素人(今年2回目)の私は今年から青色になります。

そんな素人さんを相手になんと白色の用紙を渡してくれたのです。

当然、素人な私はバカ正直に白色の内訳書に記入後、パソコン入力をサポートしてくれる職員さんに指摘されるまで事を進めました。

結果、パソコン入力後に本日二回目の内訳書作成、計4枚(提出用、控え用)でした

普段、字をあまり書かないので1年分の字を書きました。
(最初に教えてくれた職員この野郎!)

しかし、収穫も一つあり、私が最後の帰り際に職員さんに

「税金についてご相談とかしてもいいですか?もちろん暇な時に来ますから」

と言うと職員さんが

確定申告終わればいつでも相談に来てください。」との事。

これで節税の本等を持ち込み、(それを)実行する際の注意点や実行方法等をじっくり聞いてやろうと思います。(これで税金関係は具体的には一歩前進です。税理士さんと違い税務所の職員さんに聞くのはタダですからね。名づけて 無料で税金知識構築作戦)

それから、銀行に行き、担当者と「こんな物件買いますよ」と数分会話、決算用の現金を引き落とし&新規物件購入の下準備の為new通帳作成(昨日ブログ参照・物件ごとの通帳管理)しました。

例の高利回り物件の決済用です。

(今日、会社休んだ本当の理由はこれなんです。うちの嫁さんに頼んでもできるのでしょうが女の人が大量の札束を持っていてもしもの事があれば大変ですからね。)

長くなってしまったので物件調査は明日書きますね。

ちなみにこのあと物件見に行きましたよん。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

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朝日新聞

朝日新聞
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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

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人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

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あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

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豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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2009年 12月号 [ 雑誌 ]

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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2010年 08月号 [ 雑誌 ]

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月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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