不動産投資家として普段しておくべき事が物件を探す事と本を読むことだ。

ロバートキヨサキは知識を深める事を「頭にレバレッジをかける」と表現している(この表現は個人的に結構気に入っている)

特に資金の無い投資入門者は空いている時間は本を読みまくってほしい。

なかには「お金がないから本が買えない」とか「本を買うと貯金できない」と言う方がいるが、BOOK・OFFにいけば中古の本が100円〜半額くらいで売っている。

そして、その中で気になる本や投資の指針にしよう思った本を何回も繰り返し読む事だ。

人間、一回読んだだけでは忘れてしまうし、実際に現場で使える知識レベルまで上げなければ意味がない。

ガンガン本を読めば格安物件を買える確率も上がるし、リフォーム代金も安く抑えられるはずだ。

また、融資を引く場合もより安い金利でお金を借りられる。



状況や場面によって様々な投資家の考え方が頭の中に浮かんでくるはずだ。

知識は一生涯、自分を助けてくれるし、本代は大きな投資リターンになるはずだ。

不動産投資家は本をたくさん読もう。

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これは私の実体験だが、不動産投資は地域によってやり方が多少違う。

例えば、不動産の情報収集だが、ある県では新聞の三行広告にマニアックな記事が載っている。またある県では宅健協会が不動産の情報誌をコンビニ売りしている。

しかし、私の住んでいる水戸市の同じ新聞を見てもそのような三行広告はないし、宅健協会もそのような雑誌はだしていない。

銀行のローンについても縄張りがある。

都内にある銀行は茨城の不動産を担保に(原則的に
※例外もある)融資はしないし、逆も考えられる。

また、賃貸のお客さんを付けてくれる不動産業者も縄張りがある。

茨城の中では大きく4エリア(水戸ひたちなかエリア・つくば土浦エリア・古河坂東エリア・日立県北エリア)くらいに別れる。

別れるということは、全く別の不動産業者が営業している。

系列店でもなく全く別の業者だ。
(最近は水戸の業者もつくばの業者と提携してつくば方面に進出してるみたいだが)

もちろん売買の不動産業者もそうだし、(売買の方が賃貸よりエリアが狭い)リフォーム業者だって交通費が高くつく遠くまで行きたくないはずだ。



不動産投資は地域性がとても大事で本で読んだ事をそのまま応用できない事がかなりある。


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利回り19%のアパート物件情報を業者が送ってきた。

価格は4000万で駐車場付きのアパートが三棟建っている。

もう少し値引きして貰えればレバレッジかけても良い物件かなと思い、詳しくメール
を読んでみると「過去に自殺者がでてまして…」

迷わずパスさせてイタダイタ。


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近、昔買った自己啓発系の本を読み返してみた。

著者は数千社の企業のコンサルタントをして、コンサルタントのカリスマ的存在だ。

彼は、「成功者は目標を紙に書いている」と言っている。

な〜んだそんなことかと思うかもしれないが、そんなこともしていない人が多いから
成功者はほんの一握りなのかもしれない。

しかも、これをするリスクは紙一枚とペンのインク代だけだ。

私も住宅営業をしている頃(4年前くらい)から目標を紙に書いていつも財布に入れて持ち歩いている。

持ち歩くことで仕事をしている昼間でも頭の片隅で目標を意識し続けられるからだ。

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このブログを見ている茨城の不動産投資家の方々、ぜひとも一緒に投資をして頂きたい。

不動産投資を多人数でやるメリットは情報量が増える事が大きい。

例えば物件情報を不動産屋からもらう時に 「私の他にも探している仲間がいますよ」
なんて言えれば個人の客より多く情報をくれるだろう。
(後日、多人数で物件を見に行けばさらに効果大)

リフォームをするときの合い見積もりは常識だが、「私の他にもリフォームを考えて
いる人がいますよ」と言えれば業者の方も対応が変わってくるはず。
(もちろん、後日ちゃんと紹介する事)

他にも知識が共有できたり、色々とメリットがある。

どうか、このブログを見ていて興味をおもちの方は一緒に不動産投資を始めましう。

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昨年見たDVDにてセミナーの講師が出口戦略について話をしていた。

「不動産の出口戦略は売却である」と言っていたがこれはどんなもんかなと思う。

アメリカの有名な投資家いわく「働かなくても年間10万ドル入って来ること」が出
口と言っていたし、日本の有名な投資家も「不動産の売却は考えない方がよい。

なぜなら10年後も変わらずに皆さんにキャッシュフローをもたらしてくれるから」と言っていた。

私も最初の出口を「勤め人を辞めて専業大家になる」事にしている。

そして、最終的な出口は「何の不安もなく働かずに豊かにリタイアする事」だ。

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今日は知り合いの職人と売り止めにしている物件を見に行った。

この物件は超高利回り確定物件だ。

ネックになっているのが築年数が古すぎる事によるリフォームがいくらになるか不明な点だ。

そして、今日わかったことが

1、最低限住めてお客をつけられる状態にして20%の利回りが確保できそうなこと。(最悪大掛かりなリフォームになっても)

2、自分で労働力投入をする箇所が多く今後の良い練習台になりそうなこと

3、自宅から近いこと

以上の点から今回の物件は買う事にした。

来週、懇意にしているリフォーム業者に見させて再度確かめる。

そして、不動産屋には最終額の提示をもらう。

楽しみだ。

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昨日、競売が高くなった理由をちょっと書いたが補足で今日も。

まず一つはネットの普及に伴い、三点セットが誰でも簡単に見れるようになったと。

今までは三点セットを見るには直接裁判所に出向くしかなかった。


そして、もう一つが占有解除が比較的簡単になったこと。

昔はそっち系の人が居座っていて、「短期賃借権」を主張されるとにっちもさっちも

いかなくなる事が多々あったが、今は民事執行法の「引渡し命令」の拡大解釈により

抵当権設定後の賃借権は最長6ヶ月待てば強制執行ができてしまう。

ま〜ひらたく言うとそっち系の人がいても最終的にはなんとかなるよって事。
(できるだけそういうのは避けるべきだけど)

そういう事が理解できる人が増えちゃって競売は価格が高騰しちゃってるんだ。

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今年の目標はずばり貸家orマンションor棟売りアパを3戸以上購入し、2戸は入居まで決める。


購入戦略としては、古い物件(主に戸建)の指値買い&競売の三回目の特別売却狙い(阻害要因をクリアできるもの)でいく。

どちらも有名な投資家が行っているものだが、今現在買える確率が高いのは指値買いだ。

競売の方はそのやり方と投資家があまりにも有名になってしまい、優良物件に関してはその投資家が引いた線が基準で、いくら上乗せできるかが落札を分ける様になってしまった。
これが競売は高くなったと言われる原因だと思う。

しかし、中には掘り出し物がある可能性もある。それが競売で流れた特売の物件だ。もちろん人が買わない物件だから必ず阻害要因がある。それがクリアできれば超高利回りが可能になる。


そして、後者の方法だがこれも有名な投資家が行っている方法。
こちらはたしかに超高利回り物件に出会える可能性が高いが、情報スピードがものをいう世界で遅い人間は取り残される。(根気強く情報を探す努力やアイデアも必要)どちらも物件の目利きが出来なければゴミを掴む可能性もひめている。

数多くの物件を見て理解した人間が成功する方法だと思うし、スピード重視で考えるなら入居済みのオーナーチェンジを超高利回りで買う事が最短距離だ。

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今、よく買う本はリフォーム関係の本だ。

次に買う物件がだいたい決まってきたので、どうしても次の展開を考えてしまう時間が増える。

これが物件を買えない時は物件取得の本や不動産の取引法規の本ばかり読んでいる気がする。

去年は1年間ずっと物件を探して結局買えなかったので宅健まで取得するまで法規関係の本を読んでしまった。

たぶん物件を買っていたら違う本を読んでいて違うスキルが上がっていただろう。

物件を買うか買えないかはスキル向上に変化を及ぼす。

しかし、大家業は広く深い知識が必要な奥の深い職業だ

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投資って究極のところを最初に身を切られる思いをするものなんだ。

株にしろ不動産にしろ為替、債券と全て最初に投資した時に自分の大事な大事な自己資金を(たとえ借入金でも大事な)投入する。

これはどんなオプション取引を使ったとしても一番最初が一番どうなるかわからないことにかわりわない。

つまり、投資をするさいは最初に資金を投入する瞬間に全神経を集中すべきだと思う。

少なくとも私はそうしている。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

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人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

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ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

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なる方法

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住みながら資産を築く方法とは?

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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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2009年 12月号 [ 雑誌 ]

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

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月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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