不動産屋さんへ営業で住宅営業を伝授

2008年04月19日

ちょっと最近色々と忙しいのですが、その合間を縫って不動産屋さんへ戸建の客付けの営業に出向いています。

で、昨日の夕方訪問した不動産屋さんでの出来事がおもしろかったのでネタにします。

まず、不動産屋さんへ訪問し、一通り物件資料と物件の説明をしました。

で、話した相手(店長さん)が私に興味をもった様で色々と聞いてきます。

店長さん
「若いよねーその年で大家さんなの？今いくつ？」
「どうやってそんな物件買ってるの？」
「ええー！昼間はサラリーマンしてるの？何の仕事してるの？」
という様な質問でした。

このブログに書いてきた様な、株の買い方や為替、債権といった投資手法を話しました。

そして、私が元住宅の営業をしていた事を話すとその店長さんは
「君みたいな人が営業してたらさぞ研究してたんだろうね～」
と言ってきたので、私がやっていた営業の仕方を話しました。

私のやり方とは菊原さん(以前このブログにコメントもらいました。)のやり方のコピーで、一言で言うと「知識が無い素人でも売れる手法」です。

例えば、住宅展示場に行くとアンケート(住所氏名を記載する個人情報の塊)を書くのですが、これを書くと必ず営業マンが自宅まで挨拶回りにきます。

私はこれを逆手に取って、最初に展示場でお客さんに会った時に
「アンケート書くと営業マンが来ますから書かない方が良いですよ。私は絶対に行きませんけどね。」
とお客さんにアドバイスする事で信頼を得ます。
(逆に言うと訪問した営業をこのトークで全て潰します。)

もちろん私は訪問営業はせずにＤＭのみでフォローします。

そうすると、少しずつですが反響が出始めます。

ＤＭフォローなので時間もかかりませんし、口下手、スキル無しでも契約できる方法です。

この方法(菊原式)をその店長に伝授してきました。
詳しくはこちら↓

訪問しないで「売れる営業」に変わる本

この店舗が半年後にどれくらい伸びているか楽しみです。

ちなみに大家業が安定したら、この手法を駆使してフルコミの営業してもいいかなと思っております。

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第２回茨城版図面舞踏会（仮称）③

2008年04月18日

一通り戸建を見た後、図面舞踏会の会場へ向かいます。

車で道を走っていると星輝さんが
「あの物件も見ました。この物件も見ました。」
と報告をくれます。

いや～ホントに星輝さんは物件をよく見てます。

やはり良い物件をつかむには、物件の数を見ることですよね。

この意欲が大事です。

またまた勉強になります。

そして、いよいよ会場入り。

今回は水戸周辺の投資家がお二方、不動産屋Ｔ氏、そして、星輝さんと私の５人で行いました。

皆さんとこうして集まれる事がありがたいです。

今回は時間が２時間とあまり余裕がなかったので、星輝さんの話を中心に聞きました。

詳しくは星輝さんの了解を得てないので書けませんが、融資の話が中心でした。

この話はお金とれるのではと思わせる内容でした。(話の額もでかいですけど)

不動産屋Ｔ氏が後日電話で、
「あの買い方で買えればホントにお宝不動産ですね」
と言っていました。

それだけ星輝さんは物件の数も見ているし、見る目も素晴らしいのですね。

私の情報は次に茨城で狙う地域についてしゃべらせてもらいました。
（２通りの方法を提示して１件はダメだしでしたが…）

あと、まだ非公開にしているネタについても話しました。
（そのうちブログに書きます）

次回は７月～８月くらいに行います。

参加希望者も引き続き募集していますので、プロフィールからメール下さい。

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第２回茨城版図面舞踏会(仮称)②

2008年04月17日

その後、私の戸建に向かう途中に、私の所有する区分のあるマンションの前を通過です。

この物件は私がはじめて買った物件で、利回り９％くらいです。

星輝さんは

「最初はみんなそんなもんですよ。」

との事。

今ではこの価格では買わないですが、当時はこれで満足してたんです。

良い教訓になった物件です。

そして、目的地の戸建に到着。

一通りざっと見て星輝さんの感想は

「家賃相場はわかりませんが、家賃３万５千円は安いのではないですか？４万円
はとれるのでは」

との事。

やはりもうちょっと家賃とれますかね～

私の気持ちでは家賃３万でも借り手がいれば決めてしまってもかまわないかなと思ってたりします。

ちなみに、(図面舞踏会と関係ありませんが）昨日ガス屋さんが入って追い炊き付きの給湯が設置されました。(無料)

こまめに連絡していたのでやってくれたのでしょう。
ありがたいです。
(当初、ガス屋さんの話では入居者が決まったら工事する手はずでした。)
このお風呂が↓

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こうなりました↓

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さて、次回に続きます。

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第２回茨城版図面舞踏会(仮称)①

2008年04月16日

今日はパソコンのシステム障害でブログ投稿が遅れました…

それでは本題です↓

さて、２回目の図面舞踏会(仮称)の出来事を書きます。

まず、私は毎日の仕事(サラリーマンの仕事)が終わった後に、水戸駅にて星輝さんと待ち合わせました。

はじめて会った星輝さんの印象は「なかなかイイ男」です。

あと、ガツガツしてない印象(不動産屋Ｔ氏談)でさわやか系な感じです。

そして、前からの疑問だった星輝さんの名前の読み方の謎が解けました。

「ほしてる」さんと読むそうです。
(私、ちょっとエロい読み方なのかと勘違いしてました。　笑)

さて、そんな感じで私の車に乗り込み、会が開かれるまで私の戸建を見学です。

水戸駅前を車で移動中に星輝さんが
「この辺のソシアルビルも見に行った事あるのですよ」
との事。

どーだったのですか？の私の問いに
「４階建てなのですが、１階と４階が同じ事業主で安定していない職種なので撤退されるとかなり痛い(全体の５０％ですからね)ので見送りました。」
との事。

いや～いきなり勉強になります。

ソシアルビルは私、見たことないですし、やはり現在入居されている店子さんの属性は大事なんですね～

また明日に続きます。

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第２回茨城版図面舞踏会(仮称)開催

2008年04月15日

今日は第２回茨城版図面舞踏会(仮称)を行いました。

告知したとおり、ソシアルビルの星輝さんをお招きしてブログには書けないような(笑)濃い話題で盛り上がりました。

星輝さんの話はとても参考になりました。（ありがとうございます。）

詳細は書ける範囲で明日にでも書きます。

それではまた。

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いよいよ明日ですな！＆ＣＦのごまかし方

2008年04月14日

いよいよ、明日、第２回茨城版図面舞踏会(仮称)をソシアルビルの星輝さんをお招きして行います。

どんな会になるのかとても楽しみです。

さて、にとさんのブログを見ていて、「ＣＦを張った時の隙間ができてしまった」と書いてあったので、目立たなくさせるごまかし方を伝授します。

まず、これが隙間です↓

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道具はシリコンのガンとならし用のヘラ、シリコン用の養生テープです↓

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まずは隙間より少し広めに養生します↓

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そして、ガンでシリコンを注入します↓

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しっかりヘラでシリコンを平らにします↓

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養生を取って完成です↓

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ちゃんと乾いてからでないと踏むとヤバいので注意が必要ですね。

ちなみに隙間が空いたままだとそこからめくれるカモしれないので、これをしておいた方が良いと思います。

それでは、明日楽しみにしております。

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得たいの知らない声が…

2008年04月13日

昨日、ブログに書いた内覧希望者は都合が悪くなったみたいで来ませんでした(^^;

来週はたぶん案内になると思うので頑張ります。(実は内覧待ちが数名いるそうです。）

今日はそんな事から、リフォームしながら１日物件に張り付いていました。(内覧者来るのを期待して…)

主に外壁のトタン張り(家賃３万５千円の物件の外壁はトタンです。)を行いました↓

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凄い集中して釘を打っていると何やら物音が…

隣家の人が何かしているのだろうと思い、特に気にしないで作業に集中…

謎の声「ηёЦΣ」

私「ウ゛ァ゛ーカ゛カ゛ーー」

何か得体の知れない物が来たと思っていると突然声が…

私は声にならない声を上げていました(><)

振り向くと、そこには嫁さんが息子を抱く姿が…
（「パパ」と言っていたみたいです。）

変質者か宇宙人と私は勘違いしていました。(しかも集中して作業していて、まわりも静まり返っていて、自分一人しかいないと思い込んでいるといきなりの来訪者はかなりビビります。)

そして、嫁さんと子供に対して物件の案内です。

二人にはリフォーム前の状態で物件を見せましたが、リフォームがほぼ終了して見せるのは初めてです。

身内なのでお世話なしの辛口アドレスを期待しましたが、けっこうイイ反応でした。(細かい点はアドレスもらいましたが)

総合的には「思ったより良い」らしいです。

どう思っていたんでしょうね～(^^;

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うちの息子が…

2008年04月12日

うちの息子(一才と半年)がやってくれました。

私はもしもの時のために入居者全員の連絡先を携帯に入れてます。

その中にハタチくらいの女性がいるのですが、その人に携帯をいたずらして電話してました。(なにせ一才半の子供ですから仕方ないです)

その電話は相手が出る前に切ったみたいなのですが、折り返しかかってきてしまい、こちらはひたすら平謝りでした。

入居者さんには本当に申し訳ないです。この場をかりて謝罪です。

そして、戸建の客付けですが、明日一人案内できそうです。

これも私が案内を取りつけたのですが、裏技の一つで「ダイレクトメール作戦」です。

これは、入居者全員と友人、知人に入居者を紹介してもらうかわりに謝礼を出す旨のダイレクトメールを出します。(基本的に購入前物件は決済が決まればダイレクトメールを送ります。入居済み物件に関しては退去がわかったら送ります。)

今回はこの事に熱心な知人の一人からの紹介です。

もしかすると明日できまる予感がします。

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不動産屋さんへ営業と募集概要

2008年04月11日

昨日は賃貸募集のために不動産屋さんに営業に行きました。

先日、作成して完成したこの図面↓

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を持参して使ってもらいます。

今回は実験的に敷・礼・仲介をトリプルで０にし、フリーレントも１ヶ月つけてみました。

あとは礼金積み増し家賃値引きプラン、水道光熱費込みプラン、家電レンタルプラン、連帯保証人不要プラン等もつけて、全て資料を作成して渡しました。

担当の方の感想は「マンスリーみたいですね」との事。

ハッハッハッそんな感じを狙っていたのですよ。

図面の方の感想も「素人とは思えません。」との事。

そう言われるとうれしいです。

この店舗の名前をお借りして、今後ポスティングをしていきます。

地元情報誌への折り込みが安いらしいので、ゴールデンウィーク前までに決まら
ないようだと少しやろうかと思います。(あと自力での手まきも団地とか密集していて何件もすぐ配れそうな所は考えてます。)

そういえば、先日話にあったラーメン缶の話ですが、問い合わせたところ、自動販売機リース会社を通しての販売は可能の様です。

この場合ですと、確かに利益率５０％以上になるのですが、自動販売機リース料が毎月１万４千円かかり、商品も購入しての販売なので在庫リスクがあるようです。

そして、商品の補充から掃除までやらなければいけないようです。

なので、もう少し落ち着いたら検討しております。

ちょっと今は忙しいのです(^^;)
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情報管理

2008年04月10日

今日は、情報管理について書きます。

私の情報管理は、このクリアファイルでしています。

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クリアファイルだといつでもどこでも資料が見れますので、とても便利なんです。

入っている資料は、不動産情報誌、物件資料、競売資料、リフォーム会社、電気屋、ホームセンターのチラシに新聞の切り抜き等です。

物件資料や競売資料は、自分の気になった物だけ入れています。(利回り１０後半～ですかね)

チラシ関係は各相場を知るために入れています。

そして、新聞の切り抜きですが、経済欄と地元欄をよく切り抜きしています。

経済欄は市場全体の動きを把握するためで、場合によっては債権や株を買います。

地元欄は主に大型ショッピングモールの開発や工業地帯の状況等、賃貸需要を把握するために見るようにしています。

ここで裏技を一つ紹介します。(たぶん普通の不動産屋さんはやっていると思いますが)

新聞の地元欄と先ほどの不動産情報をリンクさせて考えるようにするのです。

例えば、利回りの良いアパートが田舎に出てきたとします。

回りは田舎で何もないわけですから当然見送ります。

しかし、利回りは良いので一応情報としてストックしておきます。

何日かしてその田舎の近辺に大型ショッピングモール計画が発表されたとすると、その田舎のアパートはお宝に変わる可能性があるのです。(その物件の回りにアパートが少なければですがね)

この方法は競売物件が一番効果的だと思います。

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愉快な人々

2008年04月09日

先日、ウォシュレットを自分で交換した際に水が出なかった件について、知り合いの設備屋さんに見てもらいました。(やりとりがおもしろかったのでネタにします。)

まず、設備屋さんに依頼の電話をしました。

私「これこれこういう訳で水が出ないのですが、見てもらえませんか？」

設備屋さん「はいよー。わかったよー。勝手に中入っていいでしょ？」

私「はい。いいんですよ。鍵の場所は…」

設備屋さん「あ～今、ソフトボールの試合中だから後で連絡するわ。」

ツーツー…電話が切れました。

大丈夫かなと思っていたのですが、後日仕事中にその設備屋さんから着信あり。

仕事中なのですぐには出れません。

３０分後に折り返し電話すると、

設備屋さん「家の鍵空いてたから勝手に入ったよー。空き家って聞いてたけど布団敷いてあったねー。しかもウォシュレット交換してないじゃん！」

私「あっ現場に行ったのですか！そっちは入居済みの方で店子さん住んでますよ！ダメですよ不法侵入しちゃ～　笑」

設備屋さんは何を勘違いしたか、二軒ある戸建の内、入居済みのトイレを見ていました。

しかし、家を間違えた設備屋さんも設備屋さんですが、鍵をかけていない入居者も入居者ですね。　笑

ちなみにこの入居者は晴れている日は吐き出しの窓を前回に開けて出社していきます　笑

私のまわりは面白い人が多いです。

結局、ウォシュレットのトイレも見てもらい、トイレ内の配管の閉めすぎが原因で水が出ませんでした。

料金は無料でやってもらいました。

次回はお金になる仕事まわしますので、またよろしくお願いします。

と言ってもこのブログしらないか…

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不動産投資大百科

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プロフィール詳細

株式会社水戸大家さん
代表取締役：峯島忠昭

■□■　主な経歴　■□■　

2001年 - 金持ち父さんを読み
　　　　投資家を目指す決意をする。

2004年～2005年の2年間
　　　　修行の為ハウスメーカーにて
　　　　住宅販売を手がける。

2005年11月 - 25歳にて生涯初の不動産
　　　　　　１Rマンション購入。
2006年 9 月 - 26歳にて2つ目の物件
　　　　　　３LDKマンション
　　　　　（自宅として使用）購入。
2007年12月 - 27歳にて宅建試験合格。
2008年 2 月 - 27歳にて戸建２戸購入。
2008年 4 月 - 27歳にてアパート
　　　　　（２DK×６戸）購入。
2009年 7 月 - 28歳にて店舗（店舗×５戸）
　　　　　　購入。
2009年 9 月 - 28歳にてソシアルビル購入。

2009年11月 -
不動産賃貸業（大家さん）を軸にサラリーマンを引退。水戸市の自社ビルに事務所を作り、法人化する。また、自身の「世の中の不動産業者には良心的で不動産投資に詳しい業者が少ない、」という想いから、同法人にて不動産業を開始する。

2011年12月 -
水戸市で開始した不動産事業を軸とした法人を東京都六本木に移転。

2014年1月 -
不動産業の法人を六本木の中心であるアマンドの入るビルの最上階に移転。

2014年8月 -
同ビルにもう１フロアーの事務所増設。

2016年3月大阪市にて大阪営業所開設

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