家賃収入が月収を超える!

2008年06月25日

皆さんこんばんは。

丸明って会社が牛肉の偽装をしてたみたいですが、ミートホープの件で「ヤバい」って思わなかったんですかね？

仙場吉兆も廃業したし、グッドウィルも廃業の様でやはり悪い事は出来ないなって思った水戸大家です。

さて、今日も不動産投資の本の紹介です。

今日は家賃収入が月収を超える!です。

この本は広瀬智也さん、束田光陽さん、内海芳美さんの投資家３名が書いた合作の不動産投資本です。

３名が３名とも個性的で洗練された投資感を持っており、物件を買う前の情報収集から購入後の入居者フォローまで一連の流れが３名の視点で書いてあります。

この中で特に衝撃的だったのは内海さん(通称うっちゃん：有名ですよね。)が利回り５３％のアパートを買った経緯です。

この物件のスペックが木造築４０年、２Ｋ４室の１ＤＫ３室で売買価格４５０万円で年収２４０万円…

しかもリフォームは１０万しか、かかっていないなんて…

なぜこんなに安く買えたかというと…

本を見てください。　笑

このうっちゃんも、私の様に地方都市を中心に物件を買っていますが、なるほどと思える作戦で客付けしていたりしてなんとなく理想のスタイルかなと思ってしまいます。
(他のお二方の事もすごいと思います。)

この本の事もかなり実践してみましたが、使える方法と使えない方法もあるので一概に全て良しな本とは言えませんが、なかなかおもしろいです。
(ま～昨日の藤山さんの本も全て実践できるわけではないですが～)

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兼業「大家さん」黒字経営マニュアル「賃貸ビジネス」で失敗しないための78の実践法則

2008年06月24日

皆さんこんばんは。

水戸大家です。

さて、今日は久々に不動産投資の本を紹介します。
(本の紹介は結構してますが、不動産以外の本の方が多い気がします…)

今日の本は兼業「大家さん」黒字経営マニュアル「賃貸ビジネス」で失敗しないための78の実践法則です。

この本は私のバイブル的本で、数多くの事を学びました。

例えば昨日の訴訟の話や物件の見方、競売の入札方法や物件管理の仕方まで…

ただ、内容があまりにも具体的すぎるので基礎知識が全くないと理解できないかもしれません。

ちなみに、昨日の訴訟の話ですが、ある程度知識があれば個人訴訟も可能だと思います。
（個人訴訟を起こすには民法と借地借家法の大まかな概要は頭に入れておく必要はあるかもしれませんが…ちなみに私は司法書士の民法の本をよく読みます。）

必要証拠も家賃が振り込まれていない通帳と賃貸借契約書だけです。
(この話もこの本に書いてあります。)

私の場合この本は１０回以上読んでます。

そして、ほぼ同じ内容のＤＶＤ(実は本に書かれていない内容もある)を数十回繰り返し見ました。

ですから、この本が私の不動産投資の基礎になっています。

かなりオススメの本ですよ。

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あやさんのコメントより

2008年06月23日

皆さんこんばんは。

さっきブログを書き上げて全部消えてしまった水戸大家です。
（消えた話を聞いたことありますが、精神的ショックはすごいもんですね）

さて、今日はあやさんのコメントより私なりの見解を書いてみたいと思います。

以下あやさんのコメント

お聞きしたい事があります祖父が買った土地付きの家を借りてる人が二年間家賃未払です祖父は25年前に二千万位で購入現在は三万で貸してますが…私には病気の片親がいまして頼れる人もいませんたった一人の祖父ですまずどおしたら良いかご存知でしたら…と思い失礼ながらお伺いしてみました

との事。

まず、おじいさんの貸している家にいる入居者が家賃を払わないとの事。

しかも２年間も…

このケースの場合は

①今までの家賃を払ってもらう
②建物を明け渡して出て行ってもらう

の２つができれば問題解決でしょうか？

結論から言いますと、どちらも訴訟という手段をとるしかないと思います。

まず、２年間も家賃の未払いがある中で住んでいたとの事ですが、その間に家賃を払うか出て行ってもらうかとの交渉はしてきたのだと思います。
（交渉していないようなら交渉してください。でも２年間も居座っていたら無駄かもしれませんが…）

①の不払い家賃の督促ですが、「支払い督促」という訴訟を起こします。
（６０万円以下は小額訴訟）

これは判決が確定すると給料の差し押さえや家財の差し押さえもできる訴訟です。
（相手方の異議申し立てがあれば裁判ですが、なければ２ヶ月くらいで判決確定です）

②の建物を明け渡してもらうですが、「明け渡し訴訟」を行ないます。

家賃を滞納した事、家賃を支払わない事を理由に建物を明け渡してもらう訴訟です。

こちらはスムーズにいけば３ヶ月ほどで判決が確定し、強制執行まで行なえます。

まずは一人で悩まずに、相談できる人（間に入っている不動産屋さん、弁護士）などに相談してみると良いと思います。

とくに、弁護士に相談が一番ではないでしょうか！

参考までに↓

茨城県弁護士会

TEL ： 029-221-3501
住所：〒　310-0062　茨城県水戸市大町２丁目２－７５

かならず解決できる策はあると思います。

あきらめずに頑張ってください。

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テナントって…

2008年06月22日

皆さんこんばんは。

人志松本のすべらない話で昨日は爆笑した水戸大家です。

さて、昨日の店舗物件の話ですが、皆さんにご指摘受けたとおりの家賃だとすると４０％近い利回りになりますね。

テナントの家賃って高いんだな～と改めて考えさせられました。

今後はこの辺の感覚と需給関係を把握できればすごい物件買えますね。
（しかし、あれで月/６０万とれたらおいしいです。＆テナント入ればね。）

競売も含めておもしろいかもしれません。
（星輝さんのようにソシアルビルも研究せねば…）

今度、客付け会社に客の振りして電話してみるのもおもしろいかもしれませんね。

少しでもそんな繰り返しから相場感覚がつかめれば良いです。

あとは不動産屋さんと話して需給関係は会得します。
（この辺に詳しい人が私の回りにはいます。）

さてさて、今日は戸建に設置した自動販売機の売上を発表します。

４月分が３５００円くらいの振込みがあって（明細が行方不明）振込みから逆算すると１４０００円の売上、５月が４５００円くらいの振込みで売上が１８０００円でした。

１月の電気代が２０００円～３０００円（４月が１６００円、５月１７００円。）なので２０００円くらいのプラスでしょうか。

プラスマイナス０で良いと考えていたのでラッキーですね。

え～とえ～～とそれでもって今日は、ハワイ…
ではなく、常磐ハワイアンセンターへ遊びに行きました。（文のみ）
フラダンスやファイアーダンスを見ました。

そして帰りに自宅近くのラーメン屋さんへ行きました。

これがそのラーメン屋さんのシンボルマーク↓

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これがラーメン↓

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店舗もきれいでサービスも素晴らしい店でした。

こんなサービス良い店に行くとなんか勉強になる気がします。

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落札された競売レポート２回目

2008年06月21日

皆さんこんばんは。

満室になってから暇になってしまっている水戸大家です。

大家さんて入居者決まってしまうとやることあまりないですよね。

お金は入ってきますけど…

そんな感じなので、最近のブログは本の紹介ばかりです。　笑

え～と、今日は落札後の競売追跡の第２段です。

下記物件は３回目の特別売却までいきました。
(たぶんその時にやっと落札されたのでしょう)

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大型の店舗型テナントです。

なぜ落札がされなかったかというと、
・リフォーム代が高額
・所有者が法人でこの法人の社長が賃貸している形をとっている
（占有解除がめんどくさい）
・評価額が高く投資家が買っても採算が合わない可能性がある

この物件、立地は水戸駅から２㌔くらいの所にあり、まあまあな感じがしますが、上記３点の理由から落札者がいませんでした。

物件概要が店舗１棟(４階建て３００～４００㎡) と戸建(２階建て、５０㎡くらいで１階部分駐車場)と、庭兼駐車場が車７～８台分。

これで落札価格が確か１２００万くらいだと思います。

追い出しと諸費用で２００万～３００万、リフォームもそれくらいで総投資額２０００万くらいです。

想定家賃は店舗の方が月/２０万くらい？(この辺はどれくらいとれるかわかりません。店舗は不得手です。)戸建が月/５万として、合わせて２５万くらいでしょうか。

総投資額からの利回りは２５万×１２ヵ月÷２０００万で１５％といった感じでしょうか。

あまりおもしろくないですね。

それでもテナント募集の看板出てました。

上手い業者がもっと安く債権者に債権放棄させたとか…
（想像の範囲ですが…）

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非常識な成功法則―お金と自由をもたらす8つの習慣

2008年06月20日

皆さんこんばんは。

基本的に雨が嫌いな水戸大家です。

昨日はいまいちな本を紹介したので、今日はなかなか良い本をご紹介します。

非常識な成功法則―お金と自由をもたらす8つの習慣です。

この著者は、数々の有名な人の本の中にも名前が挙がっております。
著者のHP　http://www.kandamasanori.com/index.html

例えば浦田健さん（http://www.superfp.com/）
営業サポート菊原さん（http://plaza.rakuten.co.jp/tuki1/）
平秀信さん（http://www.lhouse.co.jp/）
等などです。

なぜ有名人の著書やブログで名前が挙がるかというと、この人はコンサルタントをコンサルタントしている人だからです。
（上の人たちもさまざまな業界のコンサルタント達です。）

この著者の神田さん、なにがすごいかと言うと、
「あなたの年収を１０倍にするのがこの本の目的」
みたいな事を平気で書いてます。

なぜ平気で書いているかというと、これが彼の手法で読み手の感情に働きかけて物（情報や本）を買わせています。

この手法が中小企業の中で大ヒットしてようで、今では４０００社のコンサルタント業務を神田さんは引き受けているそうです。

例えば、上記の名前がでた平さんは小さな工務店でしたが、今では全国にフランチャイズ店を何店か持つ社長まで成長しています。

この平さんの広告を神田さんがプロデュースしてます。

見出しが
「家はまだ買うな！」

…
住宅メーカーのチラシの見出しが「家はまだ買うな！」なんて書いているのです。
（これを見たお客さんの集客率は通常の広告の１０倍～２０倍の集客をしています。住宅メーカーは宣伝広告に経費の１～２割も使いますがこの会社は１％しか使わないそうです。）

浦田健さんも独立初期の頃は彼の手法をかなり参考にしています。
（浦田健さん特製の募集図面もこの手法で作っていると思います。）

また、営業サポート菊原さんの営業法でDMを送って営業活動をしますが、このDMも神田さんの手法を使っています。

とにかくこの人は感情のバランスを崩して売る手法（ダイレクト・レスポンス・マーケティングというらしいです）を武器に数億？数十億？稼いでいると思います。

他にもアメリカ版の速読法（フォトリーディング）やそのメモの仕方（マインド・マップ）等、アメリカ仕込みの技が好きなようです。
（この速読法は私はできませんでした…誰でもできるって書いてあったのに…）

あと、この本読むと前向きな事ばかり書いてあるのでモチベーションも上がります。

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誰も教えてくれない“探偵”の始め方・儲け方―低リスクで開業!生涯現役でいられる仕事

2008年06月19日

皆さんこんばんは。

昨日、指値を利回り１８パーの物件に３４パーでビシッと入れましたが、先ほどお断りの電話をいただいた水戸大家です。

予想通りでした。　笑

深追いはせず、次に行きます。

取引は年中ありますから深追いして長い期間苦労するより、良い物件を良い値段で買って楽したいです。

さて、今日はぴめ吉さんより探偵名刺について質問が出たので探偵の本と一緒に探偵名刺について解説いたします。

まず今日の本は誰も教えてくれない“探偵”の始め方・儲け方―低リスクで開業!生涯現役でいられる仕事です。

この本は題名の通り探偵の始め方が書いてあります。

内容としては探偵の法規関係、仕事のとり方、探偵のトラブル解決法、稼げる探偵とはみたいな感じです。

私はこの本から探偵のスキルを盗み、不動産の聞き込み調査に役立てようとしましたが、この本に書いてあるのは経験を積むしかないみたいな感じだったのであまり役に立ちませんでした。　笑

この本の注目すべき点は今後施行されるかもしれない法律、探偵法について触れられている点です。

私は、不動産の現地調査をする際、探偵名刺を使います。

探偵名刺とは（過去のブログにもかきましたが）○○探偵事務所と明記した名刺を使い現地周辺の人に
「私、こういう者ですがこの物件についてお聞きしたいのですが…いえいえ、売りに出ているようなのですが買いたいと申されている人から調査を申しつかったのです。」
と聞き込みます。

ただ単に何もなく聞き込みをすると不審者と勘違いされて通報されかねないとの考えから作りました。

また、「私が買おうとしてます。」
なんて言うと、近所の人に売主本人や売主の親族がいると変な目で見られる可能性もあり、そんなリスク回避も備えています。

そんなこんなでこの探偵名刺を使っていますが、この本の探偵法の施行は今後気安く探偵を名乗れなくなるかもしれないことを示しています。

今の日本では探偵は登録や免許はなく、名乗ればその時点で探偵です。

しかし、この探偵法は悪質な業者排除の為に登録制に今後なるかもしれないと言っているのです。

ま～でもこの法が施行されるまで探偵を名乗ることは自由みたいです。

ちなみにこの本はあまりオススメできません。

なぜなら著者が探偵開業サポート学校をしているみたいで、ここに入ったほうが良いよ的な営業半分の本だからです。

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物件見に行きましたよ

2008年06月18日

皆さんこんばんは。

昨日のガイアの夜明けをちょっと見て、すごい投資マネーが不動産を買いあさっているのだなと思った水戸大家です。

さて、今日は物件を見に行きました。

満室想定利回り１８％くらいの物を口頭で
「３４％なら買いますよ」
と打診しておきました。

今回も布石として、物件の内部見てません。
(窓の外からは見てますが…)
「ただし、内部を見たら若干上乗せ可能です。」
としておきました。

ちなみに営業マンと待ち合わせ前３０分前に現地入りし、探偵名刺を使い現地調査しました。

今回はレアなケースで売り主様が現地にいました。
(なんか作業してました。)

色々とお話を伺えたのですが、値が下がりそうな感じがありました。

(ちなみに現地の賃貸需要と家賃相場については昨日のうちに不動産屋Ｔ氏に電話調査してます。)

なかなかリフォーム大変そうな物件ですが、予備費とリフォーム込みでも２４％回るかな、なんて予想できる物件でした。

(ココもこの金額で譲ってもらえるならすぐ満室にできそうだな～なんて♪)

たぶん却下されそうな悪寒が…

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利回りとは！私の見解

2008年06月17日

皆さんこんばんは。

今日はテレビの大家族モノを見入ってしまった水戸大家です。

さて、今日はせいパパさんより「利回りとは何？」って質問を受けたので回答させていただきます。

単純に言いますと、利回りとは銀行預金の利率みたいな物です。

例えば、銀行の定期預金で利率が１％のものがあり、１００万をその条件で１年間預けると１０１万円が１年後に帰ってくると思います。
(これは皆さんわかりますよね。計算式１００万×１％＝１万円＋元金１００万円＝１０１万円)

利回りも考え方が一緒で１００万円の物件を買った場合、利回り１％の物件で１年後に１万円の家賃と１００万円の物件(価値が変わらなければ)が手元に残ります。

不動産の場合、この利回りが銀行預金よりも高いものが多く、５％～１０％のものが平均で、中には２０％を超える高利回り物件と呼ばれる物もあります。
（消費者金融の貸し出し利率が２０％なのでその高さは消費者金融並みとみて良いと思います）

利回り２０％がどれくらいすごいかというと、例えば３０００万の物件を買い、利回り２０％で年収６００万円入ってくる見込みができます。(計算式３０００万×２０％＝６００万円)

これはあくまでも見込み年収であって、当然借り手がいなければ家賃は入りませんし、近くにアパートが乱立すれば家賃の値下げをしないといけないかもしれません。

修繕費や管理費等の費用や儲けがでると税金その分払わなければいけません。

また、銀行からお金を借りて物件を買うと当然銀行へのローンの支払いもあります。

ですから、あくまでも利回りとは目安の年収と考えられます。

ちなみに世間一般で言われている利回りは、表面利回りというもので、１年間の家賃収入÷物件の価格で算出されます。

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投資仲間トミーさんアパート購入決定か…

2008年06月16日

皆さんこんばんは。

まだ、家の中が微妙にすっぱい匂いのする水戸大家です。

昨日、競売について少々書きましたが、私は時間があって興味がある物件は落札後もどうなるのかを必ず確認しています。

中にはキレイにされて売りに出されている物もありますが、落札されたにもかかわらず、ほっておかれている物件も目にします。

今後も面白そうな物件があればブログに書きたいと思います。

さて今日は、投資家仲間のトミーさんとお電話しました。
(この前、２００万の指値を入れた人です。)

昨日買い付けを入れた物件の購入が決まったとの事。
(おめでとうございます。)

私、物件の詳細はよく分かりませんが、一棟売りのアパートで利回りが２４％、しかも駅徒歩１分の好立地で…

なんて話を聞きました。

そして、そして、そのトミーさんもブログを開設予定とか♪
(今度、私のブログにリンクを張らせていただきます。)

彼の行動力と熱意はかなり勉強させていただいてます。

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週末の近所散策

2008年06月15日

皆さんこんばんは。

先ほど我が家のリビングに、ポン酢を１本丸ごと撒かれた水戸大家です。
（犯人は１歳８ヶ月の息子です。何も言えません…）

週末は上の事件の犯人である息子と近所を散策させていただきました。
（嫁さんは平日の家事による激務があるので少し休ませねばなりませんね。）

息子は日ごろの運動不足解消を兼ねて公園へ…

私は近所の競売で競り落とされた物件がどうなっているかを兼ねての散歩です。
（もちろん息子も同行）

１件、土地値の３分の１くらいで落札された○○関係（ヤバい人達）の巣窟になっていたアパートへ。
（実はここも入札しようかと目論でいました。もちろん土地値の５分の１ほどで、結局落札できないと判断＆リスク高杉で止めましたが…）

行って見て落札者の凄さを感じました。

落札から僅か数ヶ月で、問題がありそうな人達を全部排除し、フルリフォームが完成していました。

たしか、法人の落札でしたが、リフォームを含め、立地からみた入居率を考えるとなかなかだと思いました。
（占有解除にイカほど使ったか不明ですが…）

しかし、競売はこれだけ手間がかかってもなかなかの物件しか生まれません。

最近は競売高杉と感じざる得ません…

自分の手間＆リスク、リターンで投資を見るとほとんど競売は終わっている気がします。
（それでもウマい物件はあるかもしれませんが）

考えさせられる週末でした…

欲を言えば競売前の物件欲しいですね！

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プロフィール詳細

株式会社水戸大家さん
代表取締役：峯島忠昭

■□■　主な経歴　■□■　

2001年 - 金持ち父さんを読み
　　　　投資家を目指す決意をする。

2004年～2005年の2年間
　　　　修行の為ハウスメーカーにて
　　　　住宅販売を手がける。

2005年11月 - 25歳にて生涯初の不動産
　　　　　　１Rマンション購入。
2006年 9 月 - 26歳にて2つ目の物件
　　　　　　３LDKマンション
　　　　　（自宅として使用）購入。
2007年12月 - 27歳にて宅建試験合格。
2008年 2 月 - 27歳にて戸建２戸購入。
2008年 4 月 - 27歳にてアパート
　　　　　（２DK×６戸）購入。
2009年 7 月 - 28歳にて店舗（店舗×５戸）
　　　　　　購入。
2009年 9 月 - 28歳にてソシアルビル購入。

2009年11月 -
不動産賃貸業（大家さん）を軸にサラリーマンを引退。水戸市の自社ビルに事務所を作り、法人化する。また、自身の「世の中の不動産業者には良心的で不動産投資に詳しい業者が少ない、」という想いから、同法人にて不動産業を開始する。

2011年12月 -
水戸市で開始した不動産事業を軸とした法人を東京都六本木に移転。

2014年1月 -
不動産業の法人を六本木の中心であるアマンドの入るビルの最上階に移転。

2014年8月 -
同ビルにもう１フロアーの事務所増設。

2016年3月大阪市にて大阪営業所開設

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