さておすすめ本第3段ですが、サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣です。

この本の著者である藤山勇司さんは元商社マンで、その頃に上司にプレゼンした企画として「競売不動産転売プロジェクト」があり、上司から却下された事から大家さんを目指す事になった人です。

藤山さんの所有物件の利回りは30%を超えています

人間的にも素晴らしい人で尊敬できる投資家です。

ちなみに藤山さんの公式サイトはこちら↓
http://www.rhymes.co.jp/fujiyama/index.html

この本を読んで思う事は、物件の仕入れを主に競売で行っていますが、今の競売市場の価格ではちょっと厳しいのではないかと感じます。(私の個人的意見ですが)

藤山さんが物件をガンガン買っていたのは、民事執行法が改定される前の引渡し命令がとれず明け渡し訴訟で交渉していた時代から改定初期の頃だと思います。

交渉が面倒な分、有利な格安物件を大量に買えたのだと思います。
(その辺に目をつけるのは素晴らしいです。)

本の内容は、藤山さんの実際の経験を通して「このケースはこうしましょう」的なアドバイスが書かれています。

地域によっては土建組合への直接リフォーム依頼等(茨城は無理でした。かなり色々問い合わせましたが…)、使えない作戦もあります。

しかし、競売を物件入手の肝にしているので競売知識は飛躍的に上昇します
(私も藤山さんがいなければ競売に入札していません。)

本人の実体験を織り交ぜているので机上の空論的なほんではないところが素晴らしいです。(恐いお兄さんが出てきたり少しドキドキします。)

またとてもしっかりしたアドバイスが事細かに多数あり(物件入手から融資、運営まで多岐に渡ります)、投資を始める前に一度は読むべき本です。

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第2回茨城版図面舞踏会の日程が4月15日に決定しました。

午後7時くらいから水戸市のファミレスで行います。

今回、特別ゲストとしてなんとソシアルビルの星輝さんが来られます。

参加希望の方はプロフィールから私宛てにメール下さい。

さて、リフォームの続編ですが、なかなか進みません。

外壁塗装が雨のため中断しています。(私施工の部分)
これが↓
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ここまでで中断↓
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業者さんの施工した塗装は完了です。↓ ※これは築46年です。笑
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業者さん施工のバルコニー再生完了です。↓(流石です。)
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内部も和室→洋室にするため古い畳が邪魔で中断しています。

この辺は便利屋さんに始末してもらいます。
(地元で安い便利屋さんを見つけました。)

あと、自動販売機を置こうか考え中で各社のプレゼンを受けてます。

どこのメーカーが良いのでしょうね。

指値日記みると星輝さんが詳しそうですが聞いてみようかな…

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不動産投資本のおすすめ第2段です。

またベタですがボロ物件でも高利回り激安アパート経営です。


この本を参考に私も表面利回り50%の戸建を購入しました

この本の著者である加藤ひろゆきさんは変わった経歴の持ち主で、若い頃にアメリカに渡り、ハリウッドを舞台に専業俳優をしていた方です。

しかし、夢破れて「猿岩石」状態の文無しで帰国、その後再生して30%オーバーのアパートを現金で連続購入した達人です。

現在は専業大家さんとしてブログを書いたり有名投資家にインタビューしたCDを作ったりしています。(加藤さんのブログ↓)
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/

私、個人的には尊敬できる偉大な投資家です。

本の内容は加藤さんの高利回り物件(平均30%オーバー)の連続購入した方法を書いています。

内容は素晴らしいのですが、欠点を強いて言えば「労働力投入は過酷だよ」ともう少し書いてほしかったです。(笑)

実質、私も家一軒の内装を丸々塗りましたが相当疲れました。
(加藤さんのCDではその辺りの事も55万円の戸建を塗った時「大変だった」と
言っています)

素晴らしい所は、やはり物件の入手までの経緯です。

情報を得てからのスピードの速さや、指値を入れるタイミング&戦略等とにかく勉
強になる事ばかりです。


それから、物件の運営方法や客付け等にも素晴らしい方法を使っておりその辺も大変参考になります。

そして、根性が大事とか投資本にはない精神論も参考になります。

ときおり見せるユーモアも楽しい本です。

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今日は換気扇の取り替えを行いました。

最初は業者さんに頼もうと思ってましたが、ホームセンタージョイフル山新の店員さんに聞くと「簡単にできます」とのこと。

これはやるしかないと思い、自分施工で換気扇を取り替えました

まずは既存の換気扇↓
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取り外し↓
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新品取り付け↓
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外部より↓
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です。
基本的にこのネジ↓
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ネジ部ズーム↓
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取り外せば取り替えられます。

付ける時もこのネジを締めるだけです。

かかった費用は換気扇購入費の3670円でした


なんでもやればできるもんですね。

そして、外壁塗装をスタートさせました。

自分施工でどこまでできるか楽しみです。

大工さんの仕事も順調に進んでいます。

今日はこんな感じでした。
シロアリ駆除剤散布(若干臭いがします。)
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別の場所は床合板まで完了
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大工さん良い仕事です。
グー!(エドはるみ風)

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今日から4日間、業者さんが入っての床解体工事です。

4日間の工程として、床(根太、大引き含む)解体→白アリ土壌薬剤散布→白アリ木材薬剤散布→床を下地まで作成です。

突貫工事で、6日の工程を4日で仕上げます。

床解体の写真↓
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早く上がるのが一番なので私的にはとても良いです。

そして、例の貸家募集の看板から問い合わせありました。↓
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また転進しそうな雰囲気ですが、一ヶ月で2組の案内が募集看板のみでできました
(不動産屋さんからは案内ないのですが…水戸市の不動産屋さん頑張って下さい。)

とにかく内覧者がいないとお客さん決まらないですからね。

ま〜床が無い状態で決めるのは難しいでしょうけど(笑)

明日は換気扇の交換等を自分施工で行います。
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そして、離れにあるお風呂も改造していきます。

またまた後日写真アップします。

キッチンも改造せねば…
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そして、ついに外観は塗り終わりました。(業者様施工)
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(全体像は後日です。)

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今日は日立市のかみね公園でブログを書いています。
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嫁さん特製弁当
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話は変わって物件のリフォームですが、塗装屋さんが梯子を掛けていた下屋の1部が崩れました。
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雨樋も崩れ落ちました。
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老朽化からだと思いますし、塗装屋さんも作業の上でこうなった事なので非はないと思います。

そして、この改修費は塗装屋さんが無料でやってもらいます。

今回の物件は勉強になる事が多いです。

やはり、あまり手のかからない物件で実質20%以上回る方がおもしろいですね。

ただ、こういう難しい物件を27才という私の今の年齢で買えた事、難しい問題に直面できた事は私の今後の人生において大きな糧になり土台となると感じています

今日のcashflow101さんのブログでcashflow101さんがCDを送った相手と思われる大物投資家藤○さん(私も尊敬しています)が、「大家業はトラブルの連続で、いかにトラブルを処理するかが大事」と言っています。

今回、トラブルの連続を与えてくれたこの物件には毎日感謝です。

しかも今の年齢でこの物件を買えた事がステキです。

これがもっと年齢も重ね、規模の大きな物件で今の状況だったら逃げだしていたかもしれません。

素晴らしい経験です。

本当に毎日感謝です。


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まずは戸建リフォームの続編です。

細かいリフォームを中心に行っております。

先日お伝えしたオイルスティンをダイニングの柱&間仕切り材に塗りました。
オイルスティン、塗装施工前↓
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オイルスティン、塗装施工後↓
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壁の白と間仕切り材の黒がハッキリしました。

言い方は悪いかもしれませんが、古い物件を色で騙すといった所でしょうか。

そして、玄関の塗装もしました。

後日写真アップします。

照明も各部屋に新品が付いて、後は建具と床で内装は完成です。

床も古い物の上にタイルカーペットの様なクッションフロア(Pタイル)をはりまじめました。
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この前ブログでタイルカーペットの施工1孱僑娃葦澆噺世い泙靴燭、1孱隠横娃葦(自分施工)の間違いで、この素材は1孱隠娃娃葦でできます。

外壁については、2軒ある戸建の1軒は塗装屋さんに任せました。

もう1軒は自分で塗ります。

なぜ任せたかというと、入居者が決まっているので急ぐ必要があるからです。
ナス紺仕様戸建↓
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塗装屋さんとの情報交換で、ユニットバス専用塗料やその塗り方等を教えてもらいました。
ユニットバス交換はかなり高額ですが、この情報で私は古いユニットバスでも配管が生きていれば怖くなくなりました。

ちなみに塗料専門店で約15リットル15万くらいで売っているそうです

1ユニット塗るのであれば約3リットル(4キロ缶)で3〜4万で買えるそうなので、ユニットバス入れ替えより断然安くあがると思います

塗り方は難しく上級者向けのようです。

やる気のある方はペンキ屋さんや塗料専門店の人に聞いてみてはどうでしょう。

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私、ブログ内で「本読んだ方が良いですよ」と再三言っておりますが、私の不動産投資のおすすめ本を紹介します。

まず初めにベタですが金持ち父さん貧乏父さんです。



この本は私の投資をするきっかけになった本ですが、有名な投資家の方々も「影響を受けた」と言っている人が何人かいる本です。
(この本の発売後に株や不動産の個人投資家が増えた現象をみると日本全体に大きな影響を与えたのではないでしょうか。)

著者のロバート・キヨサキはキャピタルゲイン狙いの不動産投資と上場したての小型株からのキャピタルゲインで資産を拡大させた投資家です。

私の個人的な意見ですが、この本の売り上げと本編で何度も紹介されているゲームの売り上げも彼の資産拡大を加速させたと思います。(いわいる情報起業家の先駆けでしょうか)

本編の内容はやはりアメリカと日本の違いが出ている部分があり、アメリカ版の買い換え特例で税金の支払いを遅らせる方法を紹介していますが日本では使えません

日本では自分が居住用の建物だと買い換え特例で税金の軽減措置が使えますが、アメカの様な税金の支払いを遅らせる方法は使えないのです。

また、投資をしたことのない人にはリスク部分の話が少なく、不動産や株さえ買えれば大金持ちになれる的な感じを与える本ではないでしょうか。(本編の中でリスク回避のために勉強しろと言っています)

しかし、本編の内容は素晴らしい事が多く、特に市場物件に半額で買い付けを入れる戦術は素晴らしいです。

また、自らフェニックスの住宅地を回り売り主と直に交渉し、こちらの言い値で不動産を購入する所も素晴らしいです。(いわゆる日本でいうと依頼物件ってやつですね)

とにかく投資戦術としてはすごいノウハウと考え方が詰まってます。

そして、この本を読むとモチベーションも上がります。

不動産や株を買うぞ」という気にさせてくれます。

私は今でも読み返しますが今でも気付かされる事が多いです。
(物件を買う前と後、株を買う前と後で読む場所が違います。)

今の投資ブームの火付け役となった本だと思います。

この本だけ読んで投資を始めるのは危険ですが、まだ読んでない人は絶対読むべき本です。

ちなみに丹念に探せばヤフオクやBOOK・OFFに格安で売ってます。

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最近の私の考え方なんぞを書きます。

買う物件の1室の広さは25屐腺毅悪屬良いと思います。

さらに30〜35屬裡横庁砲最強だと思います。

この広さだと、夫婦のみの世帯と一人暮らし、それから子供が一人いる夫婦も充分住めます。

つまりターゲットが広いわけです。

将来的に人口が減っても家賃を下げて一人暮らし層を取り込めます。

極端な例ですが同じ家賃で30屬裡横庁砲硲隠記屬裡隠劼任論簑佚な差がでると思います。

また、広すぎるのも問題です。

なぜなら、退室後に行う再リフォーム費が高くつくからです。

入居者が退室した場合、表面材(クロス、CF等)を汚い場合や時代遅れな柄はやり直さなければいけません。

また、ハウスクリーニングも広さに応じて高くなります

ですからあまりにも広いとその再リフォーム費ばかり高くつき、予想した利回りが確保できません。

また、広さに応じて高い家賃が現在の賃貸市場では取れません。

例えば、30屬撚板贈桔円とれる地域で、60屬撚板贈隠伊円は相当良いグレードではないととれないと思います。(東京等は別にしても地方では無理です。せいぜい8万円が妥当でしょう)

ですから、私の考えではそのくらいの広さがリスクが少ないと感じます。

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このペンキの半額くらいのをジョイフルヤマシンで購入してます。

JCOLOUR(Jカラー)伝統色暖色系20色内部用水性ペンキ15L[ターナー色彩]壁紙の上から塗れる低VOCの塗料JCOLOUR(Jカラー)伝統色暖色系20色内部用水性ペンキ15L[ターナー色彩]壁紙の上から塗れる低VOCの塗料






またまたリフォームレポートです。
まずは朝一に前入居者が残したシール剥がし
前↓
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剥がし液塗り↓
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プラスチックヘラにより剥がす↓
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完了↓
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今回剥がしたシールは糊が強くなかなか剥がれませんでした。
最初、スプレータイプの剥がし液を使いましたが歯がたたず(笑)写真の様な直接塗るタイプを買い直しました。

この様なシール剥がし液はシールが液に浸ってないと効果がなく、スプレータイプはすぐ

乾いてしまい強力なシールは取れないみたいです。

直接ハケで塗るタイプを使うと結構簡単に取れました

そして今日は未塗装部の木部にオイルスティンを施工。
前↓
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施工中↓
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後↓
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オイルスティンを塗ると高級感がでます。

だいたい今建てられている新築の内装木部は、オイルスティン等が塗られていて未塗装のままは珍しいです。

しかし、中古だと未塗装のままもあるので、今の建物とのちょっとした違いが内覧した人に伝わってしまうと入居者が決まらない事もあると思いあえてもう一手間加えようと思います。

古びた室内の木部があれば塗ってみてはいかがでしょうか
油性木地着色剤オイルスティン(油性) 各色油性木地着色剤オイルスティン(油性) 各色


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今日は今まで載せてきた中で1番劇的なリフォームになった画像を載せます。

例のダイニングとキッチンの壁塗装が終わったのですが、すごいリフォームになりました。

まずはキッチン
塗装前↓。



塗装後↓



キッチンの換気扇まわり
塗装前↓



塗装後↓



キッチンの照明
塗装前↓



塗装後↓



ダイニング(あまり変化無し…)
塗装前↓



塗装後↓



我ながらキッチンは傑作だと思います。

建具がこの家は「ふすま」を使ってます。(和室ですから)

建具は買うと高いので、これも洋室仕様のふすまに自力で改造します。

改造する過程と方法も後日載せていきます。(私も初めての経験なので失敗するかも…)
この本にやり方が書いてあります。





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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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