私、朝から若干ご機嫌ナナメです。

というのも、利回り22%アパの管理会社のHPを昨晩見たのですが、賃貸検索に私のアパートが載っていません。

一番客付けを頑張ってもらわなければならない会社のHPに載っていないなんて言語道断です。

この前までは載っていたので、何かのミスで消してしまったのかなと思い朝一電話をしてみました。


「○○アパートの水戸大家です。
私のアパートの情報がHPで公開されていませんが何かのミスで消してしまったのですか?」

管理会社の人
「ええ〜!
そんな事はないと思いよ。
調べますので少しお待ち下さい。」




















管理会社の人
「わかりました。
ミスではなく、申し込みが入ったようです。」


「ええ〜!
(かなり笑顔)
そうだったのですか。
私の勘違いですね。」

私もぶちキレ寸前状態から満面の笑みに変わりました。
(貴重な体験です。)

それにしても申し込み入ったら一言、言ってくれればいいのに…

ま〜でもこれが決まれば(戸建も交渉中)所有物件は全て満室になります。

「満室」イイ響きです。

戸建は決済から約3ヵ月(リフォーム期間1ヵ月半)アパートはなんと2週間で満室です。
(まだ交渉中なので決定ではありませんが入居者の属性に問題なければ入ってもらいます)

満室になると毎週の様にかかってくる案内の電話がなくなるのがちょっと寂しいです。

あとアパートはもう少しDIYをしようかと思ってましたが、これもできなくなりました。

色々と楽しみが減りました。

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そして、今回の融資についてですが、この信用金庫と今回、仲介していただいた不動産屋さんはかなり取引がある(噂だとメインバンク)ので、私から直接ではなく、不動産屋さんから融資打診をしてもらいました。
(この方が有利と見ての考えです。)

そして、このあとは
本申し込み→金消→売買契約→決済という流れで進みました。

今回は仮審査はなく、いきなり本申し込みでした。
(プロパー扱いのローンだからだそうです。)

プロパーだと保証協会が入らないので保証料とられなかったのが嬉しいです。

あと火災保険も質権設定がなく、年払いにできたのも大きいです。

とにかく初期費用が少なかったです。

たぶん現金決済とあまり変わらない金額でした。

あと、信用金庫の担当者さんが

今回の融資基準は水戸大家さんの個人的属性は見ません。うちが見るのは物件の収益力です。」

と審査前に言っていました。

星輝さんの融資の引き方等を伺って私も最近融資に関しての考え方が変わってきましたが、物件自体が良い物ならば融資の承認がおりる可能性大だと思います。

私の今回の物件も銀行の評価額1500万でしたので、オーバーローンでもっと借り入れも可能だったと思います。

そんなに借りても意味がないので借りなかったですけど…

苦労した点は担当の方が本部に審査の電話をしたところ、電話だけでアパートローンの融資商品を断られたそうです。
(投資資金の貸し渋りです)

結果的に担保評価からの融資商品があり、そちらの方で融資の承認がおりました。(金利が1%以上、上がりました…)

融資初心者の私が色々と書きましたが、星輝さんをはじめ、緒先輩方に今後はローンの引き方は聞いていこうと思います。


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今日はついに風呂が離れにある戸建に申し込みがありました。

しかし、3万5千円の家賃に指値3万をしてきているので少し考えて対処しようかと思います。
(これで貸すと利回り45%です。)


さて、だらーさんのご要望(?)により融資について少し書きます。
(こちらは初心者なのであまり期待しないでください。)

私の融資戦略は2年前にさかのぼります。

地元の不動産屋さんから初心者に優しいと言われた信用金庫に飛び込みで訪問です。

持参したおみやげは当時所有していた区分2戸の登記簿謄本と現金で100万ほどです。
(確定申告があれば尚良いと思いますが、当時はまだありませんでした。)

まず、融資担当の方に面談し、今まで現金で区分を2戸買った事、これから不動産を増やしていく予定がある事、不動産に対する考え方等を告げました。

また、これから私自身はどう行動すれば融資を引き出しやすいか?等アドバイスをもらいました。

最後に100万円を定期で積みました。

それからは1年に2回くらいのペースで邪魔にならない程度に顔を見せていました。
(物件を買った時等は必ず報告していました)

ちょっと長くなりそうなので分けます。

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昨日で22%アパートの話が終わりましたが、書いている最中に色々な事がありました。

ブログにも書きましたが、22%アパートで入居が1部屋決まりました。

これで現況の表面利回りが18.4%です。

月々のローン返済が10万円で月/家賃収入が20万円なので手もとに10万円残る計算です。(満室だと月/家賃収入24万円)

自己資金を70万円しか入れてないのでまあまあ満足した投資だと思っていますしています。

客付けの営業も精力的に回り物件のあるひたちなか市の主な業者さんは片っ端から回りました。

もちろん、自作図面も作成済み(決済日には出来てました。)で、何件か案内もしてもらってます。

気になるのは水戸市の風呂が離れている戸建。

こちらは案内してもらってますが、なかなか決まらず…

次の手として考えているのが、自力&有料のポスティングでもしようかと思案中です。
(GWまでにやろうと思ってましたが、決済などもありできませんでした…)

今後の展開も思案中で、とりあえず満室運営を目指しながら自己資金を貯めます。
(今はけっこう自己資金が薄いです 苦笑)

お金が貯まったら、またまた高利回り物件の購入でしょうかね。(あまり物件が出ない様子だと繰り上げ返済もありかと)

今年中にあと一つ買えるか、目星がつけられて交渉段階までいければ良しとしましょう。

今日はあまりおもしろい事書けませんが…

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それからほどなくしてT氏から着信です。

T氏
「お隣のカレー屋さんが駐車場を貸してくれるようです。

今度二人でカレー食べながら交渉に行きましょう。

あと、行ってみてわかったのですがカレー屋さんは複数いる所有者の一人です。」

後日、二人でカレー屋さんを訪問です。
(カレーはめちゃめちゃうまいです。)

そこでマスターから受けた回答で快く貸していただける事に決まりました。

「ただ、今後永久的に貸してあげられるかはわからないよ。」

という話をもらいました。

実は、(一応借りられたけど)今後永久的に借りれるかどうかわからないことを理由に再指値をしました。

(これが借りられなければこの物件は買っていません)

再指値額は1200万です。

回答が1300万で、最終的に1300万円での契約合意に至りました。

この金額での利回りが22%です。

この後は融資付けですが、まあまあ苦労(本社の貸し渋りの影響)しました。

ま〜でも融資初心者ですからこんなもんかと割り切りました。

金利は星輝さんに話したらびっくりしてました。
「それは高すぎる」と…

次回はもっと低金利で借りたいです。
(あえて金利は未公開にします。)

以上で利回り22%アパート終わりです。

次回もおもしろいの買ったら書きますね。

また明日から水戸大家の賃貸管理&日常&物件調査報告に戻ります。

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駐車場の問題が解決できないままT氏との2回目の物件見学の日が来ました。

今回の目的は前回見いてない空き部屋のチェックです。

待ち合わせてすぐに空き部屋のチェックです。

が、しかし…



目立った瑕疵がありません

確かにドアが開きませが、他に瑕疵が見当たらないのです。

ちょいと困りました…

しかし、瑕疵がありました。

ここまで読んでもらっている人はお気付きかもしれませんが、駐車場がこの物件にはありません。

↑立派な瑕疵です。 笑

だって、今の状態で買うと6部屋中4部屋しか募集できないのですからね!

以上の事をT氏に伝えました。

T氏の回答は

「確かに水戸大家さんの言う通りですね。

そしたら私が近隣に借りれるところがあるか調べます」

との事。

また、隣接するカレー屋さんの使用していない駐車場を発見し

「カレーを食べながら打診してみる」

との事。

この件は任せる事にしてその日は解散です。

あと少しで終わります。

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「あの辺にアパートが売りに出ているのですがどう思います?」

上司
「あの辺はいい場所だよ。
安く買えるなら買った方がいいね。(本当はかなり茨城弁)」


「土地柄的に気を付ける事ありますか?」

上司
「あの辺は田舎だから1世帯2台の車が必要だな。(茨城弁)」

私はこの話を聞いて一度現地を見に行きました。

すると全6戸に対して敷地内に駐車場は4、5台しかとれていません。

各1戸でも足らないのです。
(この物件は2DKと二人暮らし以上も想定している間取りなのもポイントです。)

これはけっこう困りました。

私も茨城の田舎の出身なので事の重要性は理解できます。

例えば夫婦二人暮らしだと夫と妻で勤め先が違えば、このアパートは候補から消えます。

これが同棲中のカップルでも同じでしょうし、ルームシェアで友達と部屋を借りたいと思う人も除外されます。

なぜなら、田舎は交通手段が車しかないからです。

次回に続きます。

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T氏
「先日の指値の結果が出ました。」


「どうでしたか?」

T氏
「先方の答えは(売値1980万/指値1100万)1450万でした。」


「なるほど〜…
けっこう下がりましたね。
(しかし、私の最低目標の1350万に100万の差があります。)

それじゃ〜もう一度見てない部屋を見に行きます。」

T氏
「わかりました。
手配します。」

他にもこの電話で話しましたが、大体こんな内容でした。

そして、次回の物件見学の日取りが決まった時点で私はこの物件に対して再度欠点を洗いだしました。

私のとった行動は地元の人の意見を聞く事です。

私の上司にその周辺に住んで60年以上のご老人がおります。

彼は地主で自分の所有している土地に貸家を建てています。

その人にこのアパートの概要を話しました。

次回に続きます。

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今日は那須ハイランドパークに家族をつれて遊びに行きました。
(今帰宅してブログアップが遅れました…)
GW、ずっと連休でしたが完全なOFFは今日だけでした…

さて、いよいよ買い付けを書く段階にきました。

ここで私に少し欲が出てきました。
(今考えると私らしくないですが…)

当初の予定1050万の予定のところ、1100万(50万上乗せ)で買い付けを書きました。
(明るいところで見た建物が思ったより素晴らしい物でした)

これがあとから考えるともう少しさがったかもしれないと思われますが、この金額で入れた事がかえって良かったと考えています。
(結果的に物件が買えたので)

ちなみにこの日までに現金があまりなかったので、この物件はフルローンで買うつもりでした
(今までの物件は現金決済)

ですから、買い付けを入れるまでにローンの返済額を割り出していました

返済額や返済期間については、地元の信用金庫に2年前から顔を出して担当者と顔見知りになり、色々と情報を聞いていました

ちなみに信用金庫を選択した理由は地元の不動産屋さん情報で一番不動産投資に地元では有利だそうです。(融資初心者向け)

それからは、このブログにも日々書いていたように毎日別物件のリフォームに明け暮れていました。

T氏からは売り主側が相続なので(複数人名義)回答まで一ヶ月くらいかかると言われていました。

しかし、買い付けを書いてから1週間が過ぎた頃T氏から連絡が入ったのです。

次回に続きます。

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先日はアパートにダストボックスを設置しました。
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Powered by PICS


(他にも色々と自分で手を加えています。バックに写る車はマイカーです。)
組み立て費は業者に頼むと1万くらいだったので自分施工でうかせました。

さてそれでは本題です。↓

そして、約束の期日になり私は午後5時までサラリーマンの仕事してから現地に向かいます。

当日はよく晴れていて西日がどう建物に当たるか確認できます。

現地に着くとT氏が先に着いていて、窓を開けて部屋の換気をしていました。

営業としては、カビ臭い部屋をカモフラージュするためでしょうが、裏を返すと部屋がカビ臭いですよとアピールしてしまっているように見えます。
(と思うのは私だけでしょうか。元営業をしていたのでこう見えてしみます。ごめんなさいT氏)

ま〜とにかく部屋の中をチェックします。

2部屋空きがあり、まずは換気してある一部屋を見ました。

さすがに賃貸で出していただけあって大きな瑕疵はなさそうです。

トイレに消毒済みのラベルが貼られていました。

なかなか好感色です

もう一部屋は?と聞くとT氏は
「玄関ドアがイッチャッテて開かないんですよ」
との事…

こっちの部屋はヤバそうです

あえて私は見ない事にしました。

なぜなら次の3パターンがあるからです。

^豌鷸愧佑鯑れて高い値段の回答が返ってきた場合は見切りをつけるので

△泙△泙△涼傭覆返ってきた場合、さらに瑕疵を探せれば、2回目の指値が可能(こんな瑕疵があったらこれくらいの値段でないと買えないと言える。前回の見学で見ていなかったと言える。)

指値がそのまま通った場合は例え1部屋に瑕疵があっても27%(他の5部屋で利回り22%)の利回りが見込めるので問題にならない

以上のパターンを想定して買い付けを入れる事にしました。

次回に続きます。

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そして、確か2、3日後に物件を見に行く事になりました。

担当の不動産屋T氏が色々とぶっちゃけて話ができる関係にあるので、私がこの物件に初の買い付けを入れる人間だと確認してます。

これって私にとっては貴重な体験です。

今まで初めて買い付けを入れた経験があるのかどうか不明(そこまで聞いた事ないです)ですが、初めて買い付けを入れるとわかっていて買い付けを入れるのですから、かなりレアと言えるでしょう。

しかも、T氏に

「ガッツリ指した値段でお願いします。」

と言われているのですからね。

これも貴重な体験です。 笑

さて、そんなこんなで行く前にある程度のシミュレーションをしました。

売値1980万に対して、私は売り出し価格の53%の1050万(利回り27%)で買い付けを入れて様子を見ようかと考えました

そして、1500万以下になれば、まだ下がるかもしれませんが、それ以上だと諦めようと考えました。

理想的な数字は1200万くらい(利回り24%)で購入する事です。

上限を1350万(利回り21%)と考えています。

次回に続きます。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

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週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

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マネー&フリー
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57の秘訣

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朝日新聞
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12人の極意を盗め!
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『 楽しく資産を増やす 』
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―家賃0円で高級マンションに
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(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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