土浦の殺傷事件のニュースで茨城県警が田舎県警と揶揄されてました。

警戒中の警官の前で事件がおきたのですから揶揄されても仕方ないのかもしれません。

頑張って下さい茨城県警。

そして、今日の朝刊に公示地価が載っていました。

水戸は少し上昇してます。

赤塚とか開発が進んだところが上がっていました。(ローカルネタです。)

東京とかすごい上昇率ですね。

話は変わりますが、水戸市の賃貸需要を見るのに良い装置を見つけました。

K陵住販のHPから賃貸物件を探す→地図検索です。

これで地区を入れるとその地域の賃貸需要が地図上で確認できます。

また、家賃や間取りもカーソルを合わせると確認できるので、物件買う前には見ておいた方が良いと思います。

さて、リフォームの続きですが、風呂の塗装完成です。
施工前↓
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施工後↓
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床張りも順調です。
施工前↓
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施工後↓
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完成間近です。

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今日は物件情報を色々な人に送って連絡を取り合いました。

同じ情報を数名に送って反応を聞いたりしたのですが、皆さんの反応が各々違うのですね。

住所を言っただけでその地域の空室状況を把握している人、駐車場が敷地内にあるかを気にした人等やはり人によって見る目が違うのですね。

メールで星輝さんから提案がありましたが、「みんなで物件見学会」を実施したいですとのこと。

私もこの意見に賛成で、一人で行くよりもたくさんの気付きが得られると思います。

確か四国の投資家うっちゃんがそんな事をしていた様な気がします。

その時も「勉強になる」的な感想を書いていた気がします。

これはぜひ実施したいですね。

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今日は1日リフォームしました。

キッチンの改造と間仕切り材のオイルスティン施工を中心に行いました。

まずはこの錆びて汚いキッチンをクリームクレンザーや耐水性ヤスリで削り落としました。
施工前↓
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施工後↓
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1時間くらいやりましたが、完全に落ちきる前に挫折しました。
そしてキッチンの塗装です。
施工前↓
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施工後↓
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吊り戸棚と組み合わせて見た全体像↓
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仕上がりはまあまあですかね。

あと、ほぼ全ての間仕切り材にオイルスティン施工をしました。
施工後の各部屋↓
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そして2軒ある戸建の玄関が近いので、目隠しの壁を作りました↓
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お風呂の塗装もしようと思いましたが、下地作りまでしかできませんでした。

明日、朝一で施工しようと思います。

もう少しで完成です。(あと残りは床張りとクリーニングです)

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リフォームの続編です。

外壁塗装の一部とキッチンの釣り戸棚の改造をしました。

まず、高所の塗装です。(私の買った平屋はなぜか梯子を使わないと登れない2階
付きなのです)

継ぎ手に研磨できるブラシを付けてボロな壁を削ります。
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そして、継ぎ手にローラーを付けて塗っていきます。
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そして、これが↓
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こうなりました↓
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築40年以上の北欧スタイルです。笑

キッチンの吊り戸棚も塗ってみました(ペンキが余ったので)
これを↓
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こうしました↓
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キッチンも同色にしようと思います。

明日は1日作業です。

このおそろしい風呂やキッチンを改造します。

キッチン↓
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風呂↓
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さておすすめ本第3段ですが、サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣です。

この本の著者である藤山勇司さんは元商社マンで、その頃に上司にプレゼンした企画として「競売不動産転売プロジェクト」があり、上司から却下された事から大家さんを目指す事になった人です。

藤山さんの所有物件の利回りは30%を超えています

人間的にも素晴らしい人で尊敬できる投資家です。

ちなみに藤山さんの公式サイトはこちら↓
http://www.rhymes.co.jp/fujiyama/index.html

この本を読んで思う事は、物件の仕入れを主に競売で行っていますが、今の競売市場の価格ではちょっと厳しいのではないかと感じます。(私の個人的意見ですが)

藤山さんが物件をガンガン買っていたのは、民事執行法が改定される前の引渡し命令がとれず明け渡し訴訟で交渉していた時代から改定初期の頃だと思います。

交渉が面倒な分、有利な格安物件を大量に買えたのだと思います。
(その辺に目をつけるのは素晴らしいです。)

本の内容は、藤山さんの実際の経験を通して「このケースはこうしましょう」的なアドバイスが書かれています。

地域によっては土建組合への直接リフォーム依頼等(茨城は無理でした。かなり色々問い合わせましたが…)、使えない作戦もあります。

しかし、競売を物件入手の肝にしているので競売知識は飛躍的に上昇します
(私も藤山さんがいなければ競売に入札していません。)

本人の実体験を織り交ぜているので机上の空論的なほんではないところが素晴らしいです。(恐いお兄さんが出てきたり少しドキドキします。)

またとてもしっかりしたアドバイスが事細かに多数あり(物件入手から融資、運営まで多岐に渡ります)、投資を始める前に一度は読むべき本です。

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第2回茨城版図面舞踏会の日程が4月15日に決定しました。

午後7時くらいから水戸市のファミレスで行います。

今回、特別ゲストとしてなんとソシアルビルの星輝さんが来られます。

参加希望の方はプロフィールから私宛てにメール下さい。

さて、リフォームの続編ですが、なかなか進みません。

外壁塗装が雨のため中断しています。(私施工の部分)
これが↓
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ここまでで中断↓
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業者さんの施工した塗装は完了です。↓ ※これは築46年です。笑
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業者さん施工のバルコニー再生完了です。↓(流石です。)
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内部も和室→洋室にするため古い畳が邪魔で中断しています。

この辺は便利屋さんに始末してもらいます。
(地元で安い便利屋さんを見つけました。)

あと、自動販売機を置こうか考え中で各社のプレゼンを受けてます。

どこのメーカーが良いのでしょうね。

指値日記みると星輝さんが詳しそうですが聞いてみようかな…

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不動産投資本のおすすめ第2段です。

またベタですがボロ物件でも高利回り激安アパート経営です。


この本を参考に私も表面利回り50%の戸建を購入しました

この本の著者である加藤ひろゆきさんは変わった経歴の持ち主で、若い頃にアメリカに渡り、ハリウッドを舞台に専業俳優をしていた方です。

しかし、夢破れて「猿岩石」状態の文無しで帰国、その後再生して30%オーバーのアパートを現金で連続購入した達人です。

現在は専業大家さんとしてブログを書いたり有名投資家にインタビューしたCDを作ったりしています。(加藤さんのブログ↓)
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/

私、個人的には尊敬できる偉大な投資家です。

本の内容は加藤さんの高利回り物件(平均30%オーバー)の連続購入した方法を書いています。

内容は素晴らしいのですが、欠点を強いて言えば「労働力投入は過酷だよ」ともう少し書いてほしかったです。(笑)

実質、私も家一軒の内装を丸々塗りましたが相当疲れました。
(加藤さんのCDではその辺りの事も55万円の戸建を塗った時「大変だった」と
言っています)

素晴らしい所は、やはり物件の入手までの経緯です。

情報を得てからのスピードの速さや、指値を入れるタイミング&戦略等とにかく勉
強になる事ばかりです。


それから、物件の運営方法や客付け等にも素晴らしい方法を使っておりその辺も大変参考になります。

そして、根性が大事とか投資本にはない精神論も参考になります。

ときおり見せるユーモアも楽しい本です。

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今日は換気扇の取り替えを行いました。

最初は業者さんに頼もうと思ってましたが、ホームセンタージョイフル山新の店員さんに聞くと「簡単にできます」とのこと。

これはやるしかないと思い、自分施工で換気扇を取り替えました

まずは既存の換気扇↓
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取り外し↓
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新品取り付け↓
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外部より↓
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です。
基本的にこのネジ↓
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ネジ部ズーム↓
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取り外せば取り替えられます。

付ける時もこのネジを締めるだけです。

かかった費用は換気扇購入費の3670円でした


なんでもやればできるもんですね。

そして、外壁塗装をスタートさせました。

自分施工でどこまでできるか楽しみです。

大工さんの仕事も順調に進んでいます。

今日はこんな感じでした。
シロアリ駆除剤散布(若干臭いがします。)
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別の場所は床合板まで完了
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大工さん良い仕事です。
グー!(エドはるみ風)

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今日から4日間、業者さんが入っての床解体工事です。

4日間の工程として、床(根太、大引き含む)解体→白アリ土壌薬剤散布→白アリ木材薬剤散布→床を下地まで作成です。

突貫工事で、6日の工程を4日で仕上げます。

床解体の写真↓
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早く上がるのが一番なので私的にはとても良いです。

そして、例の貸家募集の看板から問い合わせありました。↓
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また転進しそうな雰囲気ですが、一ヶ月で2組の案内が募集看板のみでできました
(不動産屋さんからは案内ないのですが…水戸市の不動産屋さん頑張って下さい。)

とにかく内覧者がいないとお客さん決まらないですからね。

ま〜床が無い状態で決めるのは難しいでしょうけど(笑)

明日は換気扇の交換等を自分施工で行います。
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そして、離れにあるお風呂も改造していきます。

またまた後日写真アップします。

キッチンも改造せねば…
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そして、ついに外観は塗り終わりました。(業者様施工)
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(全体像は後日です。)

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今日は日立市のかみね公園でブログを書いています。
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嫁さん特製弁当
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話は変わって物件のリフォームですが、塗装屋さんが梯子を掛けていた下屋の1部が崩れました。
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雨樋も崩れ落ちました。
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老朽化からだと思いますし、塗装屋さんも作業の上でこうなった事なので非はないと思います。

そして、この改修費は塗装屋さんが無料でやってもらいます。

今回の物件は勉強になる事が多いです。

やはり、あまり手のかからない物件で実質20%以上回る方がおもしろいですね。

ただ、こういう難しい物件を27才という私の今の年齢で買えた事、難しい問題に直面できた事は私の今後の人生において大きな糧になり土台となると感じています

今日のcashflow101さんのブログでcashflow101さんがCDを送った相手と思われる大物投資家藤○さん(私も尊敬しています)が、「大家業はトラブルの連続で、いかにトラブルを処理するかが大事」と言っています。

今回、トラブルの連続を与えてくれたこの物件には毎日感謝です。

しかも今の年齢でこの物件を買えた事がステキです。

これがもっと年齢も重ね、規模の大きな物件で今の状況だったら逃げだしていたかもしれません。

素晴らしい経験です。

本当に毎日感謝です。


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まずは戸建リフォームの続編です。

細かいリフォームを中心に行っております。

先日お伝えしたオイルスティンをダイニングの柱&間仕切り材に塗りました。
オイルスティン、塗装施工前↓
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オイルスティン、塗装施工後↓
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壁の白と間仕切り材の黒がハッキリしました。

言い方は悪いかもしれませんが、古い物件を色で騙すといった所でしょうか。

そして、玄関の塗装もしました。

後日写真アップします。

照明も各部屋に新品が付いて、後は建具と床で内装は完成です。

床も古い物の上にタイルカーペットの様なクッションフロア(Pタイル)をはりまじめました。
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この前ブログでタイルカーペットの施工1孱僑娃葦澆噺世い泙靴燭、1孱隠横娃葦(自分施工)の間違いで、この素材は1孱隠娃娃葦でできます。

外壁については、2軒ある戸建の1軒は塗装屋さんに任せました。

もう1軒は自分で塗ります。

なぜ任せたかというと、入居者が決まっているので急ぐ必要があるからです。
ナス紺仕様戸建↓
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塗装屋さんとの情報交換で、ユニットバス専用塗料やその塗り方等を教えてもらいました。
ユニットバス交換はかなり高額ですが、この情報で私は古いユニットバスでも配管が生きていれば怖くなくなりました。

ちなみに塗料専門店で約15リットル15万くらいで売っているそうです

1ユニット塗るのであれば約3リットル(4キロ缶)で3〜4万で買えるそうなので、ユニットバス入れ替えより断然安くあがると思います

塗り方は難しく上級者向けのようです。

やる気のある方はペンキ屋さんや塗料専門店の人に聞いてみてはどうでしょう。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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