私、ブログ内で「本読んだ方が良いですよ」と再三言っておりますが、私の不動産投資のおすすめ本を紹介します。

まず初めにベタですが金持ち父さん貧乏父さんです。



この本は私の投資をするきっかけになった本ですが、有名な投資家の方々も「影響を受けた」と言っている人が何人かいる本です。
(この本の発売後に株や不動産の個人投資家が増えた現象をみると日本全体に大きな影響を与えたのではないでしょうか。)

著者のロバート・キヨサキはキャピタルゲイン狙いの不動産投資と上場したての小型株からのキャピタルゲインで資産を拡大させた投資家です。

私の個人的な意見ですが、この本の売り上げと本編で何度も紹介されているゲームの売り上げも彼の資産拡大を加速させたと思います。(いわいる情報起業家の先駆けでしょうか)

本編の内容はやはりアメリカと日本の違いが出ている部分があり、アメリカ版の買い換え特例で税金の支払いを遅らせる方法を紹介していますが日本では使えません

日本では自分が居住用の建物だと買い換え特例で税金の軽減措置が使えますが、アメカの様な税金の支払いを遅らせる方法は使えないのです。

また、投資をしたことのない人にはリスク部分の話が少なく、不動産や株さえ買えれば大金持ちになれる的な感じを与える本ではないでしょうか。(本編の中でリスク回避のために勉強しろと言っています)

しかし、本編の内容は素晴らしい事が多く、特に市場物件に半額で買い付けを入れる戦術は素晴らしいです。

また、自らフェニックスの住宅地を回り売り主と直に交渉し、こちらの言い値で不動産を購入する所も素晴らしいです。(いわゆる日本でいうと依頼物件ってやつですね)

とにかく投資戦術としてはすごいノウハウと考え方が詰まってます。

そして、この本を読むとモチベーションも上がります。

不動産や株を買うぞ」という気にさせてくれます。

私は今でも読み返しますが今でも気付かされる事が多いです。
(物件を買う前と後、株を買う前と後で読む場所が違います。)

今の投資ブームの火付け役となった本だと思います。

この本だけ読んで投資を始めるのは危険ですが、まだ読んでない人は絶対読むべき本です。

ちなみに丹念に探せばヤフオクやBOOK・OFFに格安で売ってます。

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最近の私の考え方なんぞを書きます。

買う物件の1室の広さは25屐腺毅悪屬良いと思います。

さらに30〜35屬裡横庁砲最強だと思います。

この広さだと、夫婦のみの世帯と一人暮らし、それから子供が一人いる夫婦も充分住めます。

つまりターゲットが広いわけです。

将来的に人口が減っても家賃を下げて一人暮らし層を取り込めます。

極端な例ですが同じ家賃で30屬裡横庁砲硲隠記屬裡隠劼任論簑佚な差がでると思います。

また、広すぎるのも問題です。

なぜなら、退室後に行う再リフォーム費が高くつくからです。

入居者が退室した場合、表面材(クロス、CF等)を汚い場合や時代遅れな柄はやり直さなければいけません。

また、ハウスクリーニングも広さに応じて高くなります

ですからあまりにも広いとその再リフォーム費ばかり高くつき、予想した利回りが確保できません。

また、広さに応じて高い家賃が現在の賃貸市場では取れません。

例えば、30屬撚板贈桔円とれる地域で、60屬撚板贈隠伊円は相当良いグレードではないととれないと思います。(東京等は別にしても地方では無理です。せいぜい8万円が妥当でしょう)

ですから、私の考えではそのくらいの広さがリスクが少ないと感じます。

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このペンキの半額くらいのをジョイフルヤマシンで購入してます。

JCOLOUR(Jカラー)伝統色暖色系20色内部用水性ペンキ15L[ターナー色彩]壁紙の上から塗れる低VOCの塗料JCOLOUR(Jカラー)伝統色暖色系20色内部用水性ペンキ15L[ターナー色彩]壁紙の上から塗れる低VOCの塗料






またまたリフォームレポートです。
まずは朝一に前入居者が残したシール剥がし
前↓
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剥がし液塗り↓
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プラスチックヘラにより剥がす↓
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完了↓
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今回剥がしたシールは糊が強くなかなか剥がれませんでした。
最初、スプレータイプの剥がし液を使いましたが歯がたたず(笑)写真の様な直接塗るタイプを買い直しました。

この様なシール剥がし液はシールが液に浸ってないと効果がなく、スプレータイプはすぐ

乾いてしまい強力なシールは取れないみたいです。

直接ハケで塗るタイプを使うと結構簡単に取れました

そして今日は未塗装部の木部にオイルスティンを施工。
前↓
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施工中↓
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後↓
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オイルスティンを塗ると高級感がでます。

だいたい今建てられている新築の内装木部は、オイルスティン等が塗られていて未塗装のままは珍しいです。

しかし、中古だと未塗装のままもあるので、今の建物とのちょっとした違いが内覧した人に伝わってしまうと入居者が決まらない事もあると思いあえてもう一手間加えようと思います。

古びた室内の木部があれば塗ってみてはいかがでしょうか
油性木地着色剤オイルスティン(油性) 各色油性木地着色剤オイルスティン(油性) 各色


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今日は今まで載せてきた中で1番劇的なリフォームになった画像を載せます。

例のダイニングとキッチンの壁塗装が終わったのですが、すごいリフォームになりました。

まずはキッチン
塗装前↓。



塗装後↓



キッチンの換気扇まわり
塗装前↓



塗装後↓



キッチンの照明
塗装前↓



塗装後↓



ダイニング(あまり変化無し…)
塗装前↓



塗装後↓



我ながらキッチンは傑作だと思います。

建具がこの家は「ふすま」を使ってます。(和室ですから)

建具は買うと高いので、これも洋室仕様のふすまに自力で改造します。

改造する過程と方法も後日載せていきます。(私も初めての経験なので失敗するかも…)
この本にやり方が書いてあります。





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例えば、髪はいつも坊主頭ですが、自分で刈っています。

坊主が気に入っているのもありますが、美容室に行って切ると1回5千円として2ヵ月に1度行くと、年間5ヵ月×6回=3万円です。

私の場合2年前に4千円(指値で千円引き)買ったバリカンをずっと愛用しています。

ですから、2年間で6万円(2年間の理髪代)ー4千円=5万6千円の利益です。
(利回りは悪いですね。笑)
この先もまだ使えそうなのでまだまだ利益がでます。

とにかく日常生活も、ものすごい切り詰めているわけではないですが、極力無駄遣いしないようにしています。

あと、趣味でしているベランダ無農薬野菜栽培等も節約の一つです。

プランターで野菜を造るのですが、野菜を造ったあとの土は再利用できます。

土を別の大きな容器に移し根っこをシャベルで切断して安い肥料を混ぜておけば土が復活します。

こうすると、種代と水代と肥料代で1年中格安新鮮野菜が自宅で食べられます。

あと農業はこだわりがあり、極力手間がかからないもので勝手に育つものを造ります。

例えば、トマト、ピーマン、きゅうり、水菜等です。
(栽培方法もこだわっています。ベタがけ資材など通好みなアイテムを使用します。)

あと時期的に高くなるもの(初秋の頃の白菜等)を格安で食べるために造る事もあります。
こんな本もよく読みます。

私の生活に関する節約は趣味の延長でしています。

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今日も昨日に引き続き、さらにリフォームしました。
塗装した室内ドアは養生を剥がしてみました。
塗装前↓



塗装後↓



こんな感じで仕上がりました

あとはダイニングの養生が終了したのでシーラーを塗りました。



このダイニングがどう変わるのか、塗装後に写真アップします。
そして、キッチンですが油汚れが酷く、専用の業務用洗剤で磨きましたが完全に落ちません。



このキッチンも改造して写真アップします。

現場に早朝からいると大工さんが工事に!

信頼できそうな年配の大工さんです。

現場にいると大工さんや職人さんとコミュニケーションもとれて良い工事をしてくれそうな気がします。

ついでにお茶も出しておきました

良い仕事を期待してます

大工さんに塗装した内部を見られて
「綺麗になったね。」
の一言。

嬉しいです。

まだまだ手を加えねばいけないところが多いですが、随時ブログに載せていけるようにがんばります。

これからは職人さんの仕事っぷりも載せていきます。

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水戸市は偕楽園の梅祭りにて一時的に人口増加してます。



他県ナンバーが多いです。

それでも私はリフォームに励んでおります。

今日は業者さんがやった瓦のズレをシリコンで補修したところのチェックしました。



ま〜私でもできますが、無料でやってくれたので任せました。

これで雨漏りは防げます。

あと雨樋の再生を依頼してましたが、納品されてました。



早く施工していただきたいです。

私の方は壁を解体しました。



そして、再生工事。あとはずっと養生ですね。






単調作業はくたびれます。

さて、告知を一つ。

第2回茨城版図面舞踏会(仮称)を4月に開催予定です。

日時は未定で場所は水戸市内を予定しております。

参加ご希望の方は私のプロフィールからメッセージ送れるようなのでそちらから

メッセージ下さい。


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株と債権の話を書きましたが、「株と債権だけしていればもうかるんじゃない」と思う人もいると思います。

しかし前回も書きましたが、会社内部でもし不祥事があれば上がる要素があっても株価は急落します。

たとえ日経平均が上がっていても、不祥事があった会社は急落します

これが私の思う株の怖い所です。

ですから私は株から不動産に資本をシフトさせようと考えたのです。

不動産は株と違ってアナログ的な要素が強く、自分で運営できます。

例えば、リフォームするにしても見積りを数社からとり、安くする事ができるでしょうし、自分でリフォームすればもっと安く上がります。

賃貸募集にしても少し工夫すれば工夫していない大家さんを出し抜けます。

自分のアイデアが全て反映できる投資が不動産なんですね。

いくらアイデアがひらめいても急落してしまうかもしれない株とは違います。

自分でリスクコントロールしやすいのが不動産だと思います。

逆にいうと、大家さんとして頑張れない人は厳しい世界だと思います。

話がお金の貯め方からそれましたが、他にも私は節約とかも好きでしています。

その事についてはまた後で書きます。

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前回の答えですが、「予備校株」を買って利益を得ました。
(せくすいさんの回答では塾が一番近いですね。)

「公立校週休5日制」から連想し、予備校株を買うのです。
(やはり遊びよりも、親は子供の学力にお金をかけると思いました。)

これが「大手予備校増収増益」と新聞に出てから株を買うと、株価が上がりきった後で買う事になるのであまり儲かりません

たまにこのような連想ゲーム的買い方をしますが、ここから上がる利益が一番大きいです。

ちなみにこの予備校株は半年で倍になりました。

株についてはだいたいこの連想ゲームと定期的な株価チェックが私のやり方です。

あと全体的な状況も見るようにしています。

例えば私が大量に買いにいった時期は、911直後や日経平均が7千円とかの急落直後が多く、株価が好調とニュースで流れている時は買いません。

そして、為替と債権を組み合わせた投資も同時に行いました。

為替は一般的にみて、ドルが安いと思う時(目安1ドル100円)に円→ドルへ資本を移動させます。

例えば1ドル100円でドルを買えればいつかは105円になる時が来ると思います。

その利鞘を抜きます
(下がれば南京買いで買い増し)

その時まで寝かせていても良いのですが、それではつまらないのでアメリカのクーポン(債権)を買います

だいたい向こうの債権の利回りはこちらの倍以上の物が多く、安全性も高いです

主に0クーポン(割引債)と呼ばれる物が主流で、配当が無く、クーポンその物の価値が上がっていきます。

例えば300ドルで買ったクーポンが25年経つと1000ドルで売れるというものです。

このクーポンは常に値が動いていますが、基本的に25年後の償還期に向けて少しずつ上昇します

こちらの方は買ってから売るまで(ドル高になるまで)寝かせておくので、あまり神経を使わずに「気付いたら利益が出ている」的な投資ができます。

あまり大きくは利益が出ませんが、比較的堅実な方法です。

この2つを組み合わせて私は不動産の資金調達をしました。

しかし、株投資は時期がどうかとか、上がる要素がある株でも会社内部に実は不祥事があったりなど確実性が薄い(素人には)投資だと思います。

ですから、安易な株式投資をするよりは貯金や債権投資の方が堅実ではないかと思います。

どうしてもやってみたい人は金額を決めて(南京買いできるようにして)、よく研究し(これも本をいっぱい読んで)参加されたら良いと思います


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今日は私が1Rマンションを買った株の話を書きます。

国債大量購入作戦を脳内で完結させた私は、「ま〜株でもすれば金持ちになれるだろ」的考えで株を買い始めました。

株を始めた当時は911直後で株価が急落したあとでした。

タイミング的にもかなり良い時に投資できましたが、最初に買った株は不祥事で株価が半分になってしまいました。

しかし、あらかじめ保険として手持ち資金の3分の1しか投資していませんでした。

余裕のある資金で買い増しし(南京買い)株価がもとに戻った時に売り、利益をえられました。
しかし、株への投資としては失敗です。

最初に買った時点から上がり続ける株を買える事が一番です。

南京買いを使ってしまう投資よりも普通に値が上がり続ける株を探すにはどうすれば良いか考えるようになりました。

そこで邱永漢さんの本に出会ったのです。
株の原則 (知恵の森文庫)


彼はお金の神様と呼ばれる人です。(吉川英一さんも同じ様な買い方してます。)

そして、彼のやり方は3つだけ株価を見続けて定期的な山と谷を見つけてるというものでした

3つの銘柄の選び方は国際競争率が高く、日本をリードできる会社という選考基準でした。

この方法にしてから少しずつ利益が出ました。

あと、連想ゲーム的買い方も戦術として使うようになりました。

例えば過去に「公立校の完全週休5日制」というニュースが流れた事があるのですが、どこの業種の株が上がったと思います?

私はこの投資で資産を倍にしました。

答えは次回で…

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2DKのもう一つの部屋の塗装ですが、1回目のペンキの塗布が終わりました。(やはり1回だけの塗りだとムラになります。重ね塗りはペンキが乾いてからが良いです。)



その前に天井の張り替えも完了してます。



ちょっと失敗ですが、ペンキが乗らない部分発見!



油分がついてたのかな?と思います。
こうなったら1度拭き取り、シンナーで再度拭いたあとサンドペーパーで表面を削り再塗装です。



そして、塗装済みの部屋は新しい照明を着けました。



床は下地までリフォーム屋さんに仕上げてもらったあと、タイルカーペットを自分で施工します。
クッションフロアを職人さんに張って貰うと1孱械僑娃葦澆噺世錣譴泙靴燭、自分で施工のタイルカーペットは1孱僑娃葦澆能侏茲泙后
早く完成させたいですな。
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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

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朝日新聞
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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
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ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
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の中で推薦文を書いています。
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なる方法

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あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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