今日のニュースでマクドナルドが管理職(店長)に対して残業代を支払わないことに関してに裁判があり、店長側の勝訴判決が出されたみたいです。

残業代カットはスタグフレーションが進む経済の中での企業の防衛策なんでしょうか?

それにしてもひどすぎますね。

いつも犠牲になるのは底辺にいるサラリーマンなんですよね…

早く大家業を軌道に乗せてこのラットレースを卒業せねば…

さて、内部調査で大事な事を今日は書いていきます。

まずライフラインについてですが、上下水道の確認をしましょう。

上水に関しては前にも書きましたがとにかく蛇口を全開にして下さい。

この時に「ジャーッ」と出るかの確認です。

出ないときは水量が弱いんですよね。

この行為は全部の蛇口で行って下さい。

もし一ヶ所でもツマっていたら値引きの対象にできますしね。

それでは、明日下水の方を書きます。

しか〜し、とりあえず見てやってください。なかなか高順位!!!

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昨日は中古戸建を安く買う方法の続きを今日書こうかと思ってましたが、この前の金曜日に公示された競売で安い物件があったので書いてみたいと思います。

水戸地裁の競売なのですが、事件番号平成19年(ケ)第351号の東カンパークハイツ(マンション)1戸です。
(詳細はこちら→BIT

間取りは2DKの47(風呂トイレ一緒のユニットバス)建物は昭和47年築で地上五階建て地下一階の地下一階部分に専有部分があります。

空き家の状態で持ち主に占有されており残置物もあるようです。

最低売却価格が47万9200円で売却基準価格が59万9000円です。

つまり、最低47万9200円で買えます。(他に落札者がいなければですが)
管理費が1万3900円で滞納が55万6000円あるようです。また水道料金を1万5244円滞納しているようです。(調査後に増えていると思います。)

場所は水戸の中心地に近く(大型デパート徒歩圏内)水戸の路線価で住宅地の中では一番高いです。

水戸駅からは徒歩20分くらいです。

この物件の問題点は3つありまして、1つ目が専有部分が地下にあり眺望が×で家賃を相場より安くしなければいけません。(相場家賃4万→3万円に管理費を抜くと1万7千円の取り分)

2つ目が三点セットに書かれていませんが配管が痛んでいる可能性が高く(地元の不動産屋さん情報)高額な修繕費がかかる可能性があります

また3つ目も三点セットに書かれていませんが親分さんの事務所が近くにあり(過去に発砲事件有り、地元では有名)同じマンション内にもお仲間が住んでいらっしゃると思われます。(たぶん地元の人は借りないかな?)

この3点から私のこの物件の価格は最低売却価格の47万9200円(滞納管理費、水道料金の処理、家賃から管理費の差し引き、諸経費、リフォーム等含め、ざっくり10%後半)は高い思います。

たぶん、過去の落札事例から100万は超えそうな感じですが…(去年、同物件の3階の落札価格が240万くらい)ちなみに市場での値段は500万を超えて売りに出ています。(地上2階以上なので4万円以上の家賃は取れそうですが…)

安い競売物件も落とし穴があると思います。

ちなみに私は自宅にいてこの三点セットを見ただけでここまで分析しましたが地元の不動産屋さんはどう見てますかね?

しか〜し、とりあえず見てやってください。なかなか高順位!!!

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また少しだけ中古戸建を安く買う方法を書いていきます。

安く買うだけでなく、このブログをみて少しでもリスクを回避できれば私も嬉しいです。

さて、外観から見れる部分は市場に出ている物件ではこれくらいでしょう。

いよいよ建物の中に入ります。

建物の内部での調査は、まず「建物の水平垂直が保たれているか?」です。

私の考えでは建物が傾いているということは重大な欠陥だと思います。

なぜなら、まず傾きを直すのに莫大な予算が発生する可能性がある事とほっておくと
大惨事(倒壊等)になる可能性もあるからです。

ですからまず「建物の水平垂直」はしっかりと調べましょう。

調べ方は水準器を使用します。

水の中に空気が入っているアレです。

ちなみに私は角度の目盛りが付いている物を使っています。

これだと1度の傾きから分かるのでより「値引きの材料」を作れます。

ま〜つまりはちょっとの傾き(常識の範囲)なら値引きして買っても良いと思いま
すが、かなり傾いていればパスした方が良いと思います。

また明日に続きます。

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先日書いていた物件の価格交渉が今日成立しました。
(実はまだ価格交渉中でした。)

表面利回り50%で確定しました。

取引交渉等、詳細については決済終了後に書いていきます。

たぶん2月中盤くらいになりそうです。

皆さんの応援のおかげです。

ありがとうございます。

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さて私の勤務する会社に定年を迎えても働いている上司がいます。

また、同じ世代の社長もいます。(中小企業なのでたまに社長の顔をみる機会もあります。)

貧乏な上司は本当は引退して年金生活に入りたいのでしょうが、毎日毎日朝早くから働いています

そして、愛車は軽トラです。

一方、社長の方は中小企業ですが会社を数社経営しています。

そして、一週間に一回だけ2〜3時間会社に顔を出して帰っていきます

乗っている車は国産の高級車です。

二人の違いはどこかといつも考えていました。

最初はリスクをとって企業した社長が、リスクを怖れなかったから差がついたのだと思っていました。

しかし、社長の話やその上司の話を聞いていると何が違うのかわかりました。

その違いは本を読んだり勉強した時間の差です。

貧乏上司は私が会社で本を読んでいると「俺にはそんな事する暇はない」と言ってテレビばかり見ています。

そしていつも「給料が安い」とぼやいています。

一方、金持ち社長の方はいつも私の知らない経済の動向や地域の同業種の動向を話してくれます。

私の考えでは本を読んだり勉強したりした社長が、リスクヘッジしながら企業した事で40年間の間に大きな差になってしまったのだと思います。

投資の世界も一緒で勉強した投資家と変な不動産コンサルタント等の言うがままにしている人では30年40年後に大きな差がついてしまうのではないでしょうか。

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今日はリフォーム屋さんと打ち合わせ。

投資の話を熱く語ってしまいました。

(ちょっと引いてました?これ見てたらごめんなさい。)

さて物件を買う買わないの最終的な判断は自分自身で決める事が大事だと思います。

誰かに聞いて金額を決めて購入しても何かあって思い通りにいかなくても自分で決めれば誰も怨まずに今度頑張ろうと思えるからです。

「この金額であれば自分でやっていく自信があるか?」を最終的に自分自身に問いかけて決断しましょう。

私の場合は「数字」プラス「直感」プラス「経験」で最終的な指値金額を入れます。

この中で意外に大事なのが直感です。

その直感を働かせるのが「自分がその物件を買った後」を想像して「やっていけるかどうか」を問いかけるのです。

そして、指値をする金額はやっていく自信のある金額よりやや低めに入れます。

やっていく自信のある金額で入れてしまうとやや高い金額の解答がある事が多いので若干の余裕を持たせます。
(ケースバイケースで希望金額を一発目から入れる時もあります。例えば優良物件で金銭的構造も良くライバルがいっぱいいる場合などです。ちなみに全くかけ離れた金額が出てきたらパスしましょう。)

そして、大体希望の金額が出てきたらリフォーム屋さんや職人さんと一緒に物件をもう一度見に行きましょう。

自分で見落としている点やその時初めて気付いた点があれば、指値で値引きした金額よりさらに値が下がる可能性があります。

「こんな欠陥があるならこの値段では買えない」

と言えば良いでしょう。

(やってもタダなのでやってみる価値はあると思います。満足いく金額であればチェックだけしてもらって欠陥が何もなければ契約に合意しましょう。)

ここまでやれれば自分の希望金額のリミットよりさらに安く買える事があると思います。

あきらめずに指値しましょう。

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昨日は色々な不動産関係の方々と電話しました。

不動産屋さんが3人とリフォーム屋さん、それから茨城図面舞踏会のメンバー等々…

皆さん人柄も良く不動産の話は何時間話しても楽しいですね

しかし、どの不動産屋さんにも私の決済前の物件の利回りと価格を話すとビックリします。

表面利回り40%超え

リフォーム&諸経費込みで30%超えですから

「何ですかソレ」ってだいたいの人が言います。

早く私の手の中に入れたいものです。

さて、アットホーム等に気になる物件があって電話した時に必ず「売る理由」を聞くべきです。

例えば、物件を持っているのが投資家で資金繰りに困って売りたいとか、相続したが運営できないので売るとか早く処分したい時は現金で買い付けを入れると大幅な値引きが可能な事もあります。

しかも、毎回売る理由を聞く事によって「下がるかもしれない」という根拠が自分の実体験を通して予測できるようになります。

毎回毎回、些細なことなんですが「売る理由」を聞いて自分なりの感覚を養ってはどうでしょうか

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昨年、一年間は競売物件を主に調査していました。

ですので、市場の物件ばかり見ている今年はすごくやりやすくなりました。

具体的には競売物件だと与えられた資料は三点セットと物件の場所くらいでしょう。

勿論、物件の中には入れないですし仲介の不動産屋さんに物件の情報を仕入れる事も出来ません。(そもそも仲介者が存在しないですから)

そんな情報が不足した中で入札額を決めたり、入札を見送ったりしていたので物件を見る力が格段に向上したと感じています。

だから、中古戸建を安く買う方法で外観から色々と情報がとれることを書きましが、
競売の場合は外観と三点セットから全てを把握しなければいけないのです。

つまり、私は競売物件の外観調査は市場物件よりも徹底的にやっています。

大事な大事なお金を投資する訳ですからね。

一軒でも多く物件を見ることでスキルは格段に上がりますよ。

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とりあえず中古戸建を安く買う方法は一度休みます。

また機会があれば書いていきます。

毎日毎日すごい事ばかり起きています。

今年に入って色々と挑戦している事が好転している感じです。

はっきり言って「中古戸建を安く買う方法」を書いていきますがリアルタイムで起き
ている事の方が良いネタになる事ばかりです。

まだブログで公開はできるネタではないですが、機会があればどんどん書いていきます。

このネタを公開する時が楽しみです。

ちなみに今日、菊原さん
からブログにコメントいただきました。

彼は私の住宅営業時代の師(メンター)と呼べる人でした。

ぺこぺこしない営業方法や害虫以外の何者でもない営業マンがお客さんと対等な立場に立てる営業手法等彼のブログを見ていて当時は感動したものです。

住宅営業は辞めましたが、彼の営業方法は賃貸の客付けに今後応用しようと考えています。

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私は昼間にサラリーマンをしております。

サラリーマンをしていればバカ上司に理不尽な事をたまに言われます。

心の中ではかなり怒りの炎が上がりますが、上司にぶつけないで「ちくしょー不動産投資を絶対成功させてやるー!そしていつかお前を見返してやるからなー!」と違う方向に向けるようにします。

これがかなり私のモチベーションを上げてくれます。

とてもありがたいです。

この方法は神田先生の本
を参考にしています。

自己啓発系の本は何気に好きなんですよね。

さて、昨日の続きです。

外観からは雨漏りもチェックできます。

方法は軒天や破風が垂れているとその部分は雨漏りの可能性があると思います。

雨漏りもけっこう高い補修費がかかります。

見積りをとることが一番良いですが、その時は安い部材(コロニアル葺き)でみてもらいましょう。

投資物件だと高い部材(瓦)でやっても貰える家賃は変わりませんので…

あとのメンテナンス費は家賃から出すのがグットだと思います。

今日は畳を復活させる液を(畳の塗装)バザーで買ってきました。

それの画像がこれです。





右側が使用後で、左が使用前です。

定価が3000円でバザーだったので200円でした。

明日も7時までやっているのでまた買い増ししようかな。

場所は東原の体育館でした。

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競売の三点セットと市場の物件を見比べていると業者の仕入れ価格と販売価格が分かりますね。

しかも、どの物件がそういう物件かわかるので「売れなくて苦戦してるな〜」なんて目で見てしまいます。

逆にすぐ売れた場合は「やるな〜」って感じで関心します。

さて昨日の続きです。

建物に入る前に水道の量水器も調べておく必要もあります。

ここに数字が書いてあります。

20ならオッケーですが13と表記してあると水量が足りない場合もあります。特に2階建て以上の建物の場合は水量が足りないと考えて間違いないと思います。

また、建物に入ってからさらに蛇口をひねって全開にし「ジャーッ」とでるかを確認すべきです。

量水器の場所がわからない場合はこの調査だけで良いと思いますが、空き家の場合は水道が止められている場合もあるのでその時は必ず量水器の確認をして下さい。水量が足りない場合は水道管を引き直す旨を伝えて値引きの対象にします。

この場合は業者に見積りをとるなどして値引きの根拠を示した方がより効果的だと思います。(ひき直しは結構高くつくと思います。)

それではまた明日

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外観写真からは外壁だけでなく基礎の写真も撮りましょう。

古い物件だと換気のために風穴があります。

ここに亀裂が入っている事があります。

この場合は基礎の施工が悪いと思われます。
これも値引きの対象にしましょう。

「崩れたらどうしましょう」くらい言っておけばよいかと思います。

あまり亀裂がひどい場合はパスしましょう。

買わない物件に時間を費やすのはムダです。

肝心なのは「これこれこういう理由だから値引きしてくれ」と理由を述べるべきです。

ただ理由もなく「値引きしてくれ」だと説得力に欠けるんですよね

仲介の不動産屋さんが売り主さんに指値を持っていきやすいように環境を作ってやる
事が重要ですよ。

それじゃまた明日。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

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週刊エコノミスト・2015年 11/3号


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2015年 11/3号

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SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

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