すごい塗料と…

2008年03月15日

まずは戸建リフォームの続編です。

細かいリフォームを中心に行っております。

先日お伝えしたオイルスティンをダイニングの柱&間仕切り材に塗りました。
オイルスティン、塗装施工前↓

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オイルスティン、塗装施工後↓

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壁の白と間仕切り材の黒がハッキリしました。

言い方は悪いかもしれませんが、古い物件を色で騙すといった所でしょうか。

そして、玄関の塗装もしました。

後日写真アップします。

照明も各部屋に新品が付いて、後は建具と床で内装は完成です。

床も古い物の上にタイルカーペットの様なクッションフロア(Ｐタイル)をはりまじめました。

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この前ブログでタイルカーペットの施工１㎡６００円と言いましたが、１㎡１２００円(自分施工)の間違いで、この素材は１㎡１０００円でできます。

外壁については、２軒ある戸建の１軒は塗装屋さんに任せました。

もう１軒は自分で塗ります。

なぜ任せたかというと、入居者が決まっているので急ぐ必要があるからです。
ナス紺仕様戸建↓

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塗装屋さんとの情報交換で、ユニットバス専用塗料やその塗り方等を教えてもらいました。
ユニットバス交換はかなり高額ですが、この情報で私は古いユニットバスでも配管が生きていれば怖くなくなりました。

ちなみに塗料専門店で約１５リットル１５万くらいで売っているそうです。

１ユニット塗るのであれば約３リットル(４キロ缶)で３～４万で買えるそうなので、ユニットバス入れ替えより断然安くあがると思います。

塗り方は難しく上級者向けのようです。

やる気のある方はペンキ屋さんや塗料専門店の人に聞いてみてはどうでしょう。

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金持ち父さん貧乏父さん

2008年03月14日

私、ブログ内で「本読んだ方が良いですよ」と再三言っておりますが、私の不動産投資のおすすめ本を紹介します。

まず初めにベタですが金持ち父さん貧乏父さんです。

この本は私の投資をするきっかけになった本ですが、有名な投資家の方々も「影響を受けた」と言っている人が何人かいる本です。
(この本の発売後に株や不動産の個人投資家が増えた現象をみると日本全体に大きな影響を与えたのではないでしょうか。)

著者のロバート・キヨサキはキャピタルゲイン狙いの不動産投資と上場したての小型株からのキャピタルゲインで資産を拡大させた投資家です。

私の個人的な意見ですが、この本の売り上げと本編で何度も紹介されているゲームの売り上げも彼の資産拡大を加速させたと思います。(いわいる情報起業家の先駆けでしょうか)

本編の内容はやはりアメリカと日本の違いが出ている部分があり、アメリカ版の買い換え特例で税金の支払いを遅らせる方法を紹介していますが日本では使えません。

日本では自分が居住用の建物だと買い換え特例で税金の軽減措置が使えますが、アメカの様な税金の支払いを遅らせる方法は使えないのです。

また、投資をしたことのない人にはリスク部分の話が少なく、不動産や株さえ買えれば大金持ちになれる的な感じを与える本ではないでしょうか。(本編の中でリスク回避のために勉強しろと言っています)

しかし、本編の内容は素晴らしい事が多く、特に市場物件に半額で買い付けを入れる戦術は素晴らしいです。

また、自らフェニックスの住宅地を回り売り主と直に交渉し、こちらの言い値で不動産を購入する所も素晴らしいです。(いわゆる日本でいうと依頼物件ってやつですね)

とにかく投資戦術としてはすごいノウハウと考え方が詰まってます。

そして、この本を読むとモチベーションも上がります。

「不動産や株を買うぞ」という気にさせてくれます。

私は今でも読み返しますが今でも気付かされる事が多いです。
(物件を買う前と後、株を買う前と後で読む場所が違います。)

今の投資ブームの火付け役となった本だと思います。

この本だけ読んで投資を始めるのは危険ですが、まだ読んでない人は絶対読むべき本です。

ちなみに丹念に探せばヤフオクやBOOK・OFFに格安で売ってます。

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３０㎡…

2008年03月13日

最近の私の考え方なんぞを書きます。

買う物件の１室の広さは２５㎡～５０㎡が良いと思います。

さらに３０～３５㎡の２ＤＫが最強だと思います。

この広さだと、夫婦のみの世帯と一人暮らし、それから子供が一人いる夫婦も充分住めます。

つまりターゲットが広いわけです。

将来的に人口が減っても家賃を下げて一人暮らし層を取り込めます。

極端な例ですが同じ家賃で３０㎡の２ＤＫと１５㎡の１Ｒでは絶対的な差がでると思います。

また、広すぎるのも問題です。

なぜなら、退室後に行う再リフォーム費が高くつくからです。

入居者が退室した場合、表面材(クロス、ＣＦ等)を汚い場合や時代遅れな柄はやり直さなければいけません。

また、ハウスクリーニングも広さに応じて高くなります。

ですからあまりにも広いとその再リフォーム費ばかり高くつき、予想した利回りが確保できません。

また、広さに応じて高い家賃が現在の賃貸市場では取れません。

例えば、３０㎡で家賃５万円とれる地域で、６０㎡で家賃１０万円は相当良いグレードではないととれないと思います。(東京等は別にしても地方では無理です。せいぜい８万円が妥当でしょう)

ですから、私の考えではそのくらいの広さがリスクが少ないと感じます。

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このペンキの半額くらいのをジョイフルヤマシンで購入してます。
↓

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オイルスティン施工

2008年03月12日

またまたリフォームレポートです。
まずは朝一に前入居者が残したシール剥がし
前↓

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剥がし液塗り↓

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プラスチックヘラにより剥がす↓

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完了↓

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今回剥がしたシールは糊が強くなかなか剥がれませんでした。
最初、スプレータイプの剥がし液を使いましたが歯がたたず(笑)写真の様な直接塗るタイプを買い直しました。

この様なシール剥がし液はシールが液に浸ってないと効果がなく、スプレータイプはすぐ

乾いてしまい強力なシールは取れないみたいです。

直接ハケで塗るタイプを使うと結構簡単に取れました。

そして今日は未塗装部の木部にオイルスティンを施工。
前↓

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施工中↓

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後↓

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オイルスティンを塗ると高級感がでます。

だいたい今建てられている新築の内装木部は、オイルスティン等が塗られていて未塗装のままは珍しいです。

しかし、中古だと未塗装のままもあるので、今の建物とのちょっとした違いが内覧した人に伝わってしまうと入居者が決まらない事もあると思いあえてもう一手間加えようと思います。

古びた室内の木部があれば塗ってみてはいかがでしょうか

油性木地着色剤オイルスティン（油性）各色

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すんごいリフォー…

2008年03月11日

今日は今まで載せてきた中で１番劇的なリフォームになった画像を載せます。

例のダイニングとキッチンの壁塗装が終わったのですが、すごいリフォームになりました。

まずはキッチン
塗装前↓。

塗装後↓

キッチンの換気扇まわり
塗装前↓

塗装後↓

キッチンの照明
塗装前↓

塗装後↓

ダイニング（あまり変化無し…）
塗装前↓

塗装後↓

我ながらキッチンは傑作だと思います。

建具がこの家は「ふすま」を使ってます。(和室ですから)

建具は買うと高いので、これも洋室仕様のふすまに自力で改造します。

改造する過程と方法も後日載せていきます。（私も初めての経験なので失敗するかも…）
この本にやり方が書いてあります。

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お金の貯め方⑤

2008年03月10日

例えば、髪はいつも坊主頭ですが、自分で刈っています。

坊主が気に入っているのもありますが、美容室に行って切ると１回５千円として２ヵ月に１度行くと、年間５ヵ月×６回=３万円です。

私の場合２年前に４千円(指値で千円引き)買ったバリカンをずっと愛用しています。

ですから、２年間で６万円(２年間の理髪代)ー４千円＝５万６千円の利益です。
（利回りは悪いですね。笑）
この先もまだ使えそうなのでまだまだ利益がでます。

とにかく日常生活も、ものすごい切り詰めているわけではないですが、極力無駄遣いしないようにしています。

あと、趣味でしているベランダ無農薬野菜栽培等も節約の一つです。

プランターで野菜を造るのですが、野菜を造ったあとの土は再利用できます。

土を別の大きな容器に移し根っこをシャベルで切断して安い肥料を混ぜておけば土が復活します。

こうすると、種代と水代と肥料代で１年中格安新鮮野菜が自宅で食べられます。

あと農業はこだわりがあり、極力手間がかからないもので勝手に育つものを造ります。

例えば、トマト、ピーマン、きゅうり、水菜等です。
（栽培方法もこだわっています。ベタがけ資材など通好みなアイテムを使用します。）

あと時期的に高くなるもの(初秋の頃の白菜等)を格安で食べるために造る事もあります。
こんな本もよく読みます。

私の生活に関する節約は趣味の延長でしています。

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連日リフォーム

2008年03月09日

今日も昨日に引き続き、さらにリフォームしました。
塗装した室内ドアは養生を剥がしてみました。
塗装前↓

塗装後↓

こんな感じで仕上がりました。

あとはダイニングの養生が終了したのでシーラーを塗りました。

このダイニングがどう変わるのか、塗装後に写真アップします。
そして、キッチンですが油汚れが酷く、専用の業務用洗剤で磨きましたが完全に落ちません。

このキッチンも改造して写真アップします。

現場に早朝からいると大工さんが工事に！

信頼できそうな年配の大工さんです。

現場にいると大工さんや職人さんとコミュニケーションもとれて良い工事をしてくれそうな気がします。

ついでにお茶も出しておきました。

良い仕事を期待してます。

大工さんに塗装した内部を見られて
「綺麗になったね。」
の一言。

嬉しいです。

まだまだ手を加えねばいけないところが多いですが、随時ブログに載せていけるようにがんばります。

これからは職人さんの仕事っぷりも載せていきます。

今日はランキング何位でしょう？

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第２回茨城版図面舞踏会(仮称)告知&梅祭りリフォーム

2008年03月08日

水戸市は偕楽園の梅祭りにて一時的に人口増加してます。

他県ナンバーが多いです。

それでも私はリフォームに励んでおります。

今日は業者さんがやった瓦のズレをシリコンで補修したところのチェックしました。

ま～私でもできますが、無料でやってくれたので任せました。

これで雨漏りは防げます。

あと雨樋の再生を依頼してましたが、納品されてました。

早く施工していただきたいです。

私の方は壁を解体しました。

そして、再生工事。あとはずっと養生ですね。

単調作業はくたびれます。

さて、告知を一つ。

第２回茨城版図面舞踏会(仮称)を４月に開催予定です。

日時は未定で場所は水戸市内を予定しております。

参加ご希望の方は私のプロフィールからメッセージ送れるようなのでそちらから

メッセージ下さい。

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お金の貯め方④

2008年03月07日

株と債権の話を書きましたが、「株と債権だけしていればもうかるんじゃない」と思う人もいると思います。

しかし前回も書きましたが、会社内部でもし不祥事があれば上がる要素があっても株価は急落します。

たとえ日経平均が上がっていても、不祥事があった会社は急落します。

これが私の思う株の怖い所です。

ですから私は株から不動産に資本をシフトさせようと考えたのです。

不動産は株と違ってアナログ的な要素が強く、自分で運営できます。

例えば、リフォームするにしても見積りを数社からとり、安くする事ができるでしょうし、自分でリフォームすればもっと安く上がります。

賃貸募集にしても少し工夫すれば工夫していない大家さんを出し抜けます。

自分のアイデアが全て反映できる投資が不動産なんですね。

いくらアイデアがひらめいても急落してしまうかもしれない株とは違います。

自分でリスクコントロールしやすいのが不動産だと思います。

逆にいうと、大家さんとして頑張れない人は厳しい世界だと思います。

話がお金の貯め方からそれましたが、他にも私は節約とかも好きでしています。

その事についてはまた後で書きます。

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お金の貯め方③

2008年03月06日

前回の答えですが、「予備校株」を買って利益を得ました。
（せくすいさんの回答では塾が一番近いですね。）

「公立校週休５日制」から連想し、予備校株を買うのです。
（やはり遊びよりも、親は子供の学力にお金をかけると思いました。）

これが「大手予備校増収増益」と新聞に出てから株を買うと、株価が上がりきった後で買う事になるのであまり儲かりません。

たまにこのような連想ゲーム的買い方をしますが、ここから上がる利益が一番大きいです。

ちなみにこの予備校株は半年で倍になりました。

株についてはだいたいこの連想ゲームと定期的な株価チェックが私のやり方です。

あと全体的な状況も見るようにしています。

例えば私が大量に買いにいった時期は、９１１直後や日経平均が７千円とかの急落直後が多く、株価が好調とニュースで流れている時は買いません。

そして、為替と債権を組み合わせた投資も同時に行いました。

為替は一般的にみて、ドルが安いと思う時(目安１ドル１００円)に円→ドルへ資本を移動させます。

例えば１ドル１００円でドルを買えればいつかは１０５円になる時が来ると思います。

その利鞘を抜きます。
(下がれば南京買いで買い増し)

その時まで寝かせていても良いのですが、それではつまらないのでアメリカのクーポン(債権)を買います。

だいたい向こうの債権の利回りはこちらの倍以上の物が多く、安全性も高いです。

主に０クーポン(割引債)と呼ばれる物が主流で、配当が無く、クーポンその物の価値が上がっていきます。

例えば３００ドルで買ったクーポンが２５年経つと１０００ドルで売れるというものです。

このクーポンは常に値が動いていますが、基本的に２５年後の償還期に向けて少しずつ上昇します。

こちらの方は買ってから売るまで(ドル高になるまで)寝かせておくので、あまり神経を使わずに「気付いたら利益が出ている」的な投資ができます。

あまり大きくは利益が出ませんが、比較的堅実な方法です。

この２つを組み合わせて私は不動産の資金調達をしました。

しかし、株投資は時期がどうかとか、上がる要素がある株でも会社内部に実は不祥事があったりなど確実性が薄い(素人には)投資だと思います。

ですから、安易な株式投資をするよりは貯金や債権投資の方が堅実ではないかと思います。

どうしてもやってみたい人は金額を決めて(南京買いできるようにして)、よく研究し(これも本をいっぱい読んで)参加されたら良いと思います。

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お金の貯め方②

2008年03月05日

今日は私が１Ｒマンションを買った株の話を書きます。

国債大量購入作戦を脳内で完結させた私は、「ま～株でもすれば金持ちになれるだろ」的考えで株を買い始めました。

株を始めた当時は９１１直後で株価が急落したあとでした。

タイミング的にもかなり良い時に投資できましたが、最初に買った株は不祥事で株価が半分になってしまいました。

しかし、あらかじめ保険として手持ち資金の３分の１しか投資していませんでした。

余裕のある資金で買い増しし(南京買い)株価がもとに戻った時に売り、利益をえられました。
しかし、株への投資としては失敗です。

最初に買った時点から上がり続ける株を買える事が一番です。

南京買いを使ってしまう投資よりも普通に値が上がり続ける株を探すにはどうすれば良いか考えるようになりました。

そこで邱永漢さんの本に出会ったのです。
株の原則 (知恵の森文庫)

彼はお金の神様と呼ばれる人です。（吉川英一さんも同じ様な買い方してます。）

そして、彼のやり方は３つだけ株価を見続けて定期的な山と谷を見つけてるというものでした。

３つの銘柄の選び方は国際競争率が高く、日本をリードできる会社という選考基準でした。

この方法にしてから少しずつ利益が出ました。

あと、連想ゲーム的買い方も戦術として使うようになりました。

例えば過去に「公立校の完全週休５日制」というニュースが流れた事があるのですが、どこの業種の株が上がったと思います？

私はこの投資で資産を倍にしました。

答えは次回で…

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プロフィール詳細

株式会社水戸大家さん
代表取締役：峯島忠昭

■□■　主な経歴　■□■　

2001年 - 金持ち父さんを読み
　　　　投資家を目指す決意をする。

2004年～2005年の2年間
　　　　修行の為ハウスメーカーにて
　　　　住宅販売を手がける。

2005年11月 - 25歳にて生涯初の不動産
　　　　　　１Rマンション購入。
2006年 9 月 - 26歳にて2つ目の物件
　　　　　　３LDKマンション
　　　　　（自宅として使用）購入。
2007年12月 - 27歳にて宅建試験合格。
2008年 2 月 - 27歳にて戸建２戸購入。
2008年 4 月 - 27歳にてアパート
　　　　　（２DK×６戸）購入。
2009年 7 月 - 28歳にて店舗（店舗×５戸）
　　　　　　購入。
2009年 9 月 - 28歳にてソシアルビル購入。

2009年11月 -
不動産賃貸業（大家さん）を軸にサラリーマンを引退。水戸市の自社ビルに事務所を作り、法人化する。また、自身の「世の中の不動産業者には良心的で不動産投資に詳しい業者が少ない、」という想いから、同法人にて不動産業を開始する。

2011年12月 -
水戸市で開始した不動産事業を軸とした法人を東京都六本木に移転。

2014年1月 -
不動産業の法人を六本木の中心であるアマンドの入るビルの最上階に移転。

2014年8月 -
同ビルにもう１フロアーの事務所増設。

2016年3月大阪市にて大阪営業所開設

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