今日も昨日に引き続き、さらにリフォームしました。
塗装した室内ドアは養生を剥がしてみました。
塗装前↓



塗装後↓



こんな感じで仕上がりました

あとはダイニングの養生が終了したのでシーラーを塗りました。



このダイニングがどう変わるのか、塗装後に写真アップします。
そして、キッチンですが油汚れが酷く、専用の業務用洗剤で磨きましたが完全に落ちません。



このキッチンも改造して写真アップします。

現場に早朝からいると大工さんが工事に!

信頼できそうな年配の大工さんです。

現場にいると大工さんや職人さんとコミュニケーションもとれて良い工事をしてくれそうな気がします。

ついでにお茶も出しておきました

良い仕事を期待してます

大工さんに塗装した内部を見られて
「綺麗になったね。」
の一言。

嬉しいです。

まだまだ手を加えねばいけないところが多いですが、随時ブログに載せていけるようにがんばります。

これからは職人さんの仕事っぷりも載せていきます。

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水戸市は偕楽園の梅祭りにて一時的に人口増加してます。



他県ナンバーが多いです。

それでも私はリフォームに励んでおります。

今日は業者さんがやった瓦のズレをシリコンで補修したところのチェックしました。



ま〜私でもできますが、無料でやってくれたので任せました。

これで雨漏りは防げます。

あと雨樋の再生を依頼してましたが、納品されてました。



早く施工していただきたいです。

私の方は壁を解体しました。



そして、再生工事。あとはずっと養生ですね。






単調作業はくたびれます。

さて、告知を一つ。

第2回茨城版図面舞踏会(仮称)を4月に開催予定です。

日時は未定で場所は水戸市内を予定しております。

参加ご希望の方は私のプロフィールからメッセージ送れるようなのでそちらから

メッセージ下さい。


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株と債権の話を書きましたが、「株と債権だけしていればもうかるんじゃない」と思う人もいると思います。

しかし前回も書きましたが、会社内部でもし不祥事があれば上がる要素があっても株価は急落します。

たとえ日経平均が上がっていても、不祥事があった会社は急落します

これが私の思う株の怖い所です。

ですから私は株から不動産に資本をシフトさせようと考えたのです。

不動産は株と違ってアナログ的な要素が強く、自分で運営できます。

例えば、リフォームするにしても見積りを数社からとり、安くする事ができるでしょうし、自分でリフォームすればもっと安く上がります。

賃貸募集にしても少し工夫すれば工夫していない大家さんを出し抜けます。

自分のアイデアが全て反映できる投資が不動産なんですね。

いくらアイデアがひらめいても急落してしまうかもしれない株とは違います。

自分でリスクコントロールしやすいのが不動産だと思います。

逆にいうと、大家さんとして頑張れない人は厳しい世界だと思います。

話がお金の貯め方からそれましたが、他にも私は節約とかも好きでしています。

その事についてはまた後で書きます。

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前回の答えですが、「予備校株」を買って利益を得ました。
(せくすいさんの回答では塾が一番近いですね。)

「公立校週休5日制」から連想し、予備校株を買うのです。
(やはり遊びよりも、親は子供の学力にお金をかけると思いました。)

これが「大手予備校増収増益」と新聞に出てから株を買うと、株価が上がりきった後で買う事になるのであまり儲かりません

たまにこのような連想ゲーム的買い方をしますが、ここから上がる利益が一番大きいです。

ちなみにこの予備校株は半年で倍になりました。

株についてはだいたいこの連想ゲームと定期的な株価チェックが私のやり方です。

あと全体的な状況も見るようにしています。

例えば私が大量に買いにいった時期は、911直後や日経平均が7千円とかの急落直後が多く、株価が好調とニュースで流れている時は買いません。

そして、為替と債権を組み合わせた投資も同時に行いました。

為替は一般的にみて、ドルが安いと思う時(目安1ドル100円)に円→ドルへ資本を移動させます。

例えば1ドル100円でドルを買えればいつかは105円になる時が来ると思います。

その利鞘を抜きます
(下がれば南京買いで買い増し)

その時まで寝かせていても良いのですが、それではつまらないのでアメリカのクーポン(債権)を買います

だいたい向こうの債権の利回りはこちらの倍以上の物が多く、安全性も高いです

主に0クーポン(割引債)と呼ばれる物が主流で、配当が無く、クーポンその物の価値が上がっていきます。

例えば300ドルで買ったクーポンが25年経つと1000ドルで売れるというものです。

このクーポンは常に値が動いていますが、基本的に25年後の償還期に向けて少しずつ上昇します

こちらの方は買ってから売るまで(ドル高になるまで)寝かせておくので、あまり神経を使わずに「気付いたら利益が出ている」的な投資ができます。

あまり大きくは利益が出ませんが、比較的堅実な方法です。

この2つを組み合わせて私は不動産の資金調達をしました。

しかし、株投資は時期がどうかとか、上がる要素がある株でも会社内部に実は不祥事があったりなど確実性が薄い(素人には)投資だと思います。

ですから、安易な株式投資をするよりは貯金や債権投資の方が堅実ではないかと思います。

どうしてもやってみたい人は金額を決めて(南京買いできるようにして)、よく研究し(これも本をいっぱい読んで)参加されたら良いと思います


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今日は私が1Rマンションを買った株の話を書きます。

国債大量購入作戦を脳内で完結させた私は、「ま〜株でもすれば金持ちになれるだろ」的考えで株を買い始めました。

株を始めた当時は911直後で株価が急落したあとでした。

タイミング的にもかなり良い時に投資できましたが、最初に買った株は不祥事で株価が半分になってしまいました。

しかし、あらかじめ保険として手持ち資金の3分の1しか投資していませんでした。

余裕のある資金で買い増しし(南京買い)株価がもとに戻った時に売り、利益をえられました。
しかし、株への投資としては失敗です。

最初に買った時点から上がり続ける株を買える事が一番です。

南京買いを使ってしまう投資よりも普通に値が上がり続ける株を探すにはどうすれば良いか考えるようになりました。

そこで邱永漢さんの本に出会ったのです。
株の原則 (知恵の森文庫)


彼はお金の神様と呼ばれる人です。(吉川英一さんも同じ様な買い方してます。)

そして、彼のやり方は3つだけ株価を見続けて定期的な山と谷を見つけてるというものでした

3つの銘柄の選び方は国際競争率が高く、日本をリードできる会社という選考基準でした。

この方法にしてから少しずつ利益が出ました。

あと、連想ゲーム的買い方も戦術として使うようになりました。

例えば過去に「公立校の完全週休5日制」というニュースが流れた事があるのですが、どこの業種の株が上がったと思います?

私はこの投資で資産を倍にしました。

答えは次回で…

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2DKのもう一つの部屋の塗装ですが、1回目のペンキの塗布が終わりました。(やはり1回だけの塗りだとムラになります。重ね塗りはペンキが乾いてからが良いです。)



その前に天井の張り替えも完了してます。



ちょっと失敗ですが、ペンキが乗らない部分発見!



油分がついてたのかな?と思います。
こうなったら1度拭き取り、シンナーで再度拭いたあとサンドペーパーで表面を削り再塗装です。



そして、塗装済みの部屋は新しい照明を着けました。



床は下地までリフォーム屋さんに仕上げてもらったあと、タイルカーペットを自分で施工します。
クッションフロアを職人さんに張って貰うと1孱械僑娃葦澆噺世錣譴泙靴燭、自分で施工のタイルカーペットは1孱僑娃葦澆能侏茲泙后
早く完成させたいですな。
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昨日、サブリースの関係者と話をしました。

サブリースの内容は、
‖膕箸気鵑諒件を一括して大手不動産会社が借り上げる
大家さんは借り上げてもらった物件の総家賃90%を年金のように貰う(いくら空き部屋があっても)
D蟯的に不動産会社と提携しているリフォーム屋さんに指定されたメンテ(リフォーム)を行う
でした。


そして、「これから人口が減って空き室が増えても安心ですよ。この会社自体も上場してますし、出資している会社もかなり大きい所です。ですから入った方が良いですよ。みんな幸せになれるものですから…」
ということを話していました。

話を聞いた瞬間、私の頭は「???」が浮かびました。

まず、人口が減ってきて空き部屋がたくさん増えてきたアパートをいつまでも一括借り上げしてくれるわけがないと思います。

借り上げてくれたとしても、その総家賃の減額が考えられるでしょう

また、提携しているリフォーム屋さんに指定されたメンテを定期的にしてもらう事ですが、必要ないリフォームをマージンが上乗せされた価格でしなければいけないのかと考えてしまいます。

また、借り上げた会社の管理物件になるので強制的に管理費の徴収もされます。(自主管理不可)

そして、賃貸募集も管理会社の専任契約になります。(これもマイナスポイント)

しかも空き部屋が多いといずれサブリース契約自体を打ちきられるか、高額なリフォームをするかの選択を迫られるはずです。(大手の会社がサブリース契約でそんな事してますよね。)

そもそも利益の出ない事業はいつかは切られるはずです。

会社が危なくなっても空室だらけのアパートを借り上げる事はないはずです

以上の事を申し上げて丁重にお断りしました

しかし、逆に考えるとサブリースに頼って何もしていなく、物件を投げ売る大家さんの任意売却が近い将来市場に出るかなと勝手に予想しました

甘い話には裏があるような気がします。

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私のお金の貯め方は]家颪鬚靴覆き▲ャンブルをしないC金をする貯金を投資するです。

´↓はそのままの事です。
(無農薬野菜をベランダで栽培したり、自分で髪切ったり等節約は常にしてます。機会があればあとで書きます。)

い療蟷颪砲弔い峠颪い討いますが、私も最初の1Rマンションを買うまでは株、債券、為替と色々と投資しました

最初に考えた作戦が国債を買いまくって経済的自由を目指そう作戦

国債は日本がディホルトしない限り元本保証ですから、投資対象としては安全で銀行の定期預金より利回りが良いです

しかし、利回り約1.5%と考えて2億円国債を買って年間に受けとる配当は300万です。

これでは国債を大量に買っても決済的自由になるには何歳になるかわかりません。

ですから国債作戦は脳内で終了しました。

次に立てた作戦が株で資金獲得作戦です。

株に関しては成功しました。

でも長くなるので、また別の機会に書きます。

そして、株と並行して始めたのが為替と外国債券の組み合わせ投資です。

これも長くなりそうなので別に書きます。

ちなみにこの2つの組み合わせで最初の1Rを購入しています

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平屋リフォームで2DKのもう一つの部屋は天井解体しなければいけないほど腐ってました。



しかし、これもベニヤ板300円+釘85円で仕上げます。

たぶん、職人さんに頼めば1万以上はかかるでしょう

しかも多少補修がヘタでもペンキを塗れば誤魔化せます

ちなみにペンキを塗る際に面倒なのが、養生です。(新聞で経費節約)



これだけで作業全体の8割の時間がかかります。

ペンキを塗る手順はまず下地作りをします。
下記下地処理前



下記下地処理中



下記下地処理後



あと念のためシンナーにつけた雑巾で表面を一拭きします。

この時の注意点は
ヾ控い鬚靴辰りする
活性炭入りマスクをする
雑巾をよく絞る

です。

たぶん、普通の業者さんはここまでしませんが、万が一表面に異物や油等の付着があるとペンキがのりません。

ですから、念のために私はここまでやります。

自分の物件だからこそしっかり手を加えようと考えています。

そのあとシーラーを塗り



ペンキを3回塗って完成です。




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何日か前のブログで星輝さんに「客付けについてどうしていますか?」と質問があったので回答します。

まず不動産屋さんへの営業ですが専任ではなく一般で募集をお願いします。

なぜ専任にしないかというのは、自分で不動産屋さんを営業しやすいからです。

詳しくは浦田さんの本を参考にして下さい。
「金持ち大家さん」になる マル秘裏マニュアル

ま〜私の場合は小さい物件を自主管理しているから一般の方が良いと思うのですが、大型物件を管理を不動産屋さんに任せていれば専任の方が良いかもしれません。

大型物件の管理は赤井さんの本が参考になります。
ゼロからの不動産投資―めざせ!3年で資産3億円、月収300万円


募集概要としては礼金1、敷金0にしています。

業者さんには広告料1ヵ月、担当営業に1万円にしているので礼金はそのまま業者さんに流れるような感じにしています。

ですから、敷金、礼金は全くあてにしてないです

また、区分等、土地を自由に使えない場合は別ですが、貸家の場合はできるだけ通りから目立つ所に貸家募集の看板を、決済が終わったら即、設置します



これで先週も一人案内しました

結果は×でしたが、反響が確実にあります。

あと、リフォーム工事に着手する前には粗品を近隣に配りながら挨拶し、ついでに「入居募集してますよ」と声をかけておきます。

こうすると近隣の人の理解がえられる+入居者紹介があるかもしれません。
(紹介の際は謝礼をだすとか言っておくと良いですね。)

あと出入りしている業者さんにも必ず声を掛けます
(実は今回の貸家の一つはリフォーム業者さんが寮として使用します。一緒に見学に行った時に口頭でですが賃貸契約してました。今は書面でしています。)

とにかく、まわりに対して片っ端から声掛けしますね。

あと、まだまだ裏技を使っていますがこれは企業秘密にしておきます。

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2軒貸家の火災保険加入しました。

保険料は地震保険も合わせて1年間2万8千円でした。

これで火災で全焼した場合、1千2百万円、地震で倒壊した場合6百万円が支払われます。

物件取得額が200万円なので地震では3倍、火災では6倍の額ですね。

ちなみに再建築不可でも築46年でも加入できました

何事もないことを願いますが、備えておく事が大事でしょう。

あと現金決済の良い点で火災保険を月払いや年払いにできる事が大きいです。

ローンを組むと火災保険に銀行が質権を設定してしまい、最初に一括で支払わなければいけないですから…

年払いや月払いにできると毎月の家賃から火災保険が捻出できますからその方が良いと思います。

あと、昨日起きたミスが一つあります。

2軒貸家の平屋の方の募集をお願いに不動産屋さんに営業をかけていたのですが、まだリフォーム中ということもあり口頭と簡単な図面だけ持参して回っていました

これがそもそものミスなのですが、大手の不動産屋さんが店舗に寄った次の日に確認の電話をしてきたのです。

電話をしてきたのは大手の本部勤務の方。

内容は募集概要で不明な点があるとの事。

しかも、私が店舗で営業の人に話した内容と全然違う事を言っています

なぜそんな風に伝わってしまっているのか、ちょっとキレ気味に「あの営業はなぜちゃんと伝えられないのですか?」と言ったのですが、よく考えると募集概要は書面にしないといけませんね

言った言わないが始まるとどうしようもないですから。

また一つ勉強になりました。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
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57の秘訣

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朝日新聞
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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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12人の極意を盗め!
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50の戦略

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ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

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金持ちサラリーマンに
なる方法

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豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

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(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

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月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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