皆さんこんばんは。

今日は漁業組合が全国一斉にストを慣行したそうですね。

ここまで原油高が影響を及ぼしてしまうのかとビックリしている水戸大家です。

とりあえずブログランキング何位か見てやってください。

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さて、今日は不動産投資以外のオススメ本で特に営業職の方へのオススメ本です。

今日は営業マンは断ることを覚えなさいです。

(1番オススメは戦闘戦術編/青い本ね)
営業をやられている方で、自分がお客さんならどんな営業から物を買いたいですか?

例えば、不動産の営業をやられている方で保険に入ろうと検討したとします。

さあ、どんな人から買いたいと思うでしょう?

誠実、頭が良い、知識が豊富、経験豊か、人柄が良い、話が合う等々、もっともっとこんな人から買いたいという意見はでると思います。

ただ、私だったら同じ様な商品を買う場合、やり手の売りまくってる営業から買いたいと思います

同じAという商品があって、やり手のNo.1にススメられるのと、昨日、今日入った新人にススメられるのでは、No.1から買いたいと思うのは当然だと思います。

なぜなら、「これ良いですよ」ってススメる言葉の後ろにNo.1は経験と自信による裏付けがあり、新人は薄っぺらいからです。
(そして買ってからも安心だと思います。)

「そしたら、いつまでも売れない新人は売れないままだろ!」と言われそうですが、自分が変わらなければその通りだと思います。

で、あれば、売れている営業の真似をすれば売れるはずです。

ところが、いざ営業を自分がやると売れない営業を演じてしまいます。

テレビに出てくる様な営業です。

例えば、お客さんの前に出るとペコペコペコペコとお辞儀しまくり…

売れる営業はそんなにペコペコするはずないじゃん!って思いませんか?

前置きが長くなりましたが、そんな新人で、なかなか売れない営業を売れる様にするのがこの本です。

具体的には、お客さんとの心理戦で勝つ方法とトップセールスとして行動する事で勝手に売れる様になる方法が書いてあります。

簡単に言うと高飛車営業です。

やってみると、(最初は勇気がいりますが)効果は絶大です。

(不動産の場合は物件ありきの部分も大きいですが…)

それでもブログランキング何位か見てやってください。

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皆さんこんばんは。

ブログランキングが少し止まってきた水戸大家です。

ま〜こんなところが実力でしょう!

今までの急上昇が異常だった気がします^^;

それでもブログランキング何位か見てやってください。

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さて、この前の週末ですが、利回り22%アパートのリフォームに取り組みました。

主な施工は2階通路の床の塗装です。

これをやると建物の持ちが違いますし、何より見た目が良いです。

まずは施工前↓
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そして施工後↓
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(半分は通行するために次回に持ち越しです。)

前にもみぞうさんからどんな塗料使ってますか?と質問があり、塗料の種類まで分からなかったのですが、また新しく買って判明したので公表します。

これです↓
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アサヒペンのコンクリート用塗料で色はライトグレーです。

ちなみに階段手摺も少し塗り始めました。
(こちらは水色)

この辺はまだまだちょっとしか塗っていないので、もう少し塗ったら写真をアップします。

え〜と、それで東電のもう1つの話ですが、これは失敗談です。

ここ何日かのブログに書きましたが色々とあり、私も色々な所で頭にくる事が重なっていました。
(まず言い訳から)

そして、利回り48%戸建てに関してこの前入居が一件あり、現在は2戸中2戸が入居中で満室になりました。

そして、空室がある時は夜も案内出来るように、電気の契約を結んでいました。
(ほぼ基本料金だけなので月/数百円でした。)

入居が決まったので、その契約は解約しました。

すると、電気料金の請求書が来ています。

数百円ではなく、2千円もです…

これはオカシイと感じた私は東電に電話です。
(そもそもこの私の行動がオカシイのですが…)

私「使ってない電気の請求書が来ている。オカシイから調べて…」
(ちょっとキツメの口調で)

東電の人「申し訳ありません。それはオカシイです。調べて折り返し電話します。」
(今思えば、私の方が申し訳ないです…)

折り返し掛かってきた電話で判明した事は












自動販売機の電気でした…

いや〜赤面…

東電さん、ホントに申し訳ないです(><)

ところで2千円の電気料金はやはり安いのでしょうかね?

ブログランキングがどこまで上がったか見てください!実力はこれくらいでしょう…

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皆さんこんばんは。

今日は茨城の海、阿字ヶ浦に行ってきた水戸大家です。
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とりあえず、ブログランキングももう少しでベスト10ですよ↓

ブログランキングがどこまで上がったか見てください!!!ベスト10間近!

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実は、昨日、一件買い付け書いてます。

これが通ると、ほぼ専業大家になれる領域だと思っていますが、買い付けを書いた段階で担当者に笑われていたので期待薄でしょう。
(たまに通るからわかりませんが…)

さて、今日はアパートの放置自転車について書いてます。

今日の出来事なんですが、数日前からアパートのゴミ箱の前に変な自転車が放置されていました。

こんな物があってはマズイと思い、トミーさんのブログを読んで、

「なるほど!こういう時は警察ね♪」

と思い、早速、所轄の警察所に電話しました。

するとすぐに見に来てくれるとの事。

しかも、放置してある場所さえ教えておけば、警察の方で勝手に処理してくれるとの事。

電話一本で解決出来るなんて、さすが国家機関ですね。

しかも、無料で^^

一応、その後の処理ですが、

〃抻,諒で習得物として保管
(防犯登録がなく、所有者が分からなかった為)

■灰月経過後、落とし主が現れなければ、警察の方で廃棄処分する(無料)という事だそうです。

という事なので、心当たりがある方は、ひたちなか西署まで問い合わせて下さい。

これが、何も知らないで自力で解決するしかないと、最近ガツンと言ってやった管理会社に頼らなくてはならないので、なんとなく良かったです。

皆さん、物件に何か放置されいたら、自分で解決しようとせずに警察に連絡してくださいね。

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また、少し作りました。水戸大家 不動産 アマゾン こだわり 書店

皆さんこんばんは。

今日は1日アパートの塗装をしていた水戸大家です。

タオルを頭に巻いて作業をしていましたが、タオルをしていた所としていない所の境が日焼けでハッキリしてしまい、ツートンな頭になっています…

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さて、昨日の話と同時に、東電とも色々ありました。
(他にも、風呂が離れの戸建ての入居もあり、仲介の営業さんと契約書のやりとりもやってました。それと、第3回茨城版図面舞踏会の段取り、毎日のブログ更新、リーマンの仕事、新しく良い物件があったのでその交渉も同時にやってます。 書いてて恐ろしく多忙な気がしてきた…笑)

さて、その東電とのやりとりですが、これも2つの出来事がありました。

1つは昨日の管理会社が入っているアパートの話。

浄化槽やテレビのブースター、共有の通路の電灯等の元になる電源の請求書が建物の引き渡しから2ヶ月間、一切送られてきていません。

このまま放置しておくと、電気が止まって浄化槽から悪臭発生という自体になります。

このままではマズイと思い、東電に電話すると、

「その住所でのご登録はございません。管理会社に聞いてみてください。」

なんて言うので、昨日の除草作業費の件と一緒に管理会社に電話をして聞くと

「いえ、うちでは分かりません。それにしてもマズイですね〜」

なんて言っているので、東電に再度電話し

「どうなってるんだ!たらい回しにされたぞ!ピ〜〜〜!(自主規制 笑)」

と文句を言って、担当者を現地に呼びだして確認する事にしました。

現地に行って担当者と、どのブレーカーかを確認し、後日連絡をもらう事になりました。

それで、調べてみると、そのブレーカーは今まで一回も電気の請求がないとの事。

このアパート、築22年なんですが、22年間一度も共有の電気の請求がイッテなかった様です。

しかも、ちゃんと電気は来てるし…

これって私も東電に電話しなければ、請求されずに済んだのかな〜

そう考えるともったいないような(-_-)

ま〜電気が止められなかったのヨシとします。
(もう1つの話はまた後で)

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皆さんこんばんは。

大変な事に気付いた水戸大家です。

今日のブログが202回目なのですが、記念すべき200回目のブログが風俗の話でした…



気を取り直して、今日もブログランキングが上がっております!

次はvittoさんなんで、さすがにここまでかな〜

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さて、昨日の続きですが、今日、朝一、再度アパートの管理会社に電話しましたが、担当している専務は不在でした。

午後には帰ってくるという情報をもらい、昨日と同じように電話を切りました。

ただ、1点だけ昨日と違う点があります。

それは、今後の対応次第では管理会社変更も考えていると電話に出た人に伝えました。
(電話越しになんとなく、対応した人が焦っている感じが伝わってきました)

午後になっても専務は帰って来なかった様で(忙しいのでしょう)再度、こちらから電話しました。

予想通り、専務は帰って来ていなかったようで、経理の担当者が電話に出ました。

電話の内容はピーが入りそうなので自主規制しますが(笑)、経理担当者は全面的に間違いを認め謝りました。

私は
〆8紂△海Δい事があれば管理会社を変更する事
∈2鵑魯爛ついたので、浄化槽の管理会社を指定の業者から私の知り合いの業者に変更する事


の2点を条件として提示しました。

今回の件で、私の利益拡大の為だけに管理会社のコストを削ったり、報酬をケチったりしているわけではないんです。

むしろ、私と関係のある仲介業者さんや管理会社さん、職人さんや様々な会社の方々等、みんな儲けてもらいたいと思っております

しかし、今回は何がムカついたかというと、約束が違う事、約束してもちゃんと社内で伝達出来なかった事なんです

人としてコレが守れないと付き合うのは難しいかもしれませんね。

勉強になる出来事でした。


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ここで告知です。

3代目大家マサさんが東京の賃貸フェア後に懇親会を企画しているようです。

ある程度の人数で募集停止する場合や1人での参加日程数を限定するなどの可能性もあるそうなので、ご希望の方はお早めにお申し込み下さい。

詳しくはこちら!


皆さんこんばんは。

ブログランキングが落ち着いてきた水戸大家です。

今日は3日連続の写真掲載はありません。

しか〜し、とりあえず見てやってください。なかなか高順位!!!

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さて、今日は日常の管理業務について書きます。

私が先日購入したアパートですが、管理会社を入れております。

この管理会社とは、アパートを購入した時に話を詰めて管理業務を委託したはずでした。

ちなみに管理の内容は、建物の維持、修繕、清掃、除草は私、水戸大家が行う。

現状回復業務も私、水戸大家が行う。
(業者の手配も含めて)

緊急を擁する物や3万円以下の少額の入居者からの問い合わせがあった修繕に関しては管理会社に任せる。

しかし、昨日、今月分の家賃の入金があり、管理費等の明細も同時に送られてくるのですが、なぜか依頼した内容以上の業務をし、その分のお金が引かれています。

具体的にいうと、除草作業費の名目でお金が引かれているのです。

除草作業費\17,000ー

私、水戸大家は気が長い方ですが、こういう事は放っておけません。

もちろん、毎週物件に行って除草材を撒いたり草取りをしているので、どの辺の除草作業をしたのか不明です。

資料が送られてきた昨日は水曜日だったため管理会社が休みでしたが、今日、朝一に電話をしました。

担当者が会社の専務なのですが、午後になっても折り返しの電話がきません。

頭に来たので、午後にもう一度電話です。

私「…という事でまだ連絡ないんです。」

管理会社「あいにく専務は1日外出しているので、明日お電話させます。」



なるほど〜管理会社を入れるとめんどくさいな〜って感じですね。

いっそのこと自主管理か管理会社変えちゃおうかな〜

こういう事は金額うんぬんではないんです。

言われたことをしっかり守る、こういう人として当たり前のことが出来ないと信用が出来ない人(企業)とみなされてしまいますよね。

ま〜明日は相手の出方次第ではそれ相応の措置をとっちゃお〜^^

明日が楽しみだ〜

しか〜し、とりあえず見てやってください。なかなか高順位!!!

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皆さんこんばんは。

今日もブログランキングの順位が上がった水戸大家です。

過去最高の12位まで上がりました。
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さて、今日は不動産以外のオススメ本です。

今日は、誰も教えてくれない“風俗”商売の始め方・儲け方です。

この本は名前の通り、風俗全般の始め方儲け方が書いてあります。

風俗と一口で言っても、スナック、パブ、キャバクラ、ピンサロ、イメクラ、ソープにデリヘルと多種多様な業種があります。

ただお酒を飲む所から、性的なサービスをする所までホントに色々あります。

内容としては各風俗を開業するにはいくらかかる、キャバクラはこんなテクニックでお客さんを囲い込む、怖い人達との付き合い方、風営法概要(半分くらいはこれ)等々です。

この本で注目なのがソープについてです。

ソープは宅地建物取引業法上は個室付き浴場と明記されます。

個室付き浴場は商業地域なら建てられるはずです。

しかし、風営法では、新築する事や建物の建て替えは禁止されています。
(改装する場合も内装工事をしてから数ヶ月おいて外装工事をしなくては新築扱いになってしまいます。)

そんな訳でソープを開業するには、既存の建物で、今までソープを営業していた建物を使うしかないのです

つまり、絶対に建物を借りないとソープは開業出来ないって事なんです。

この辺になんかビジネスチャンスを感じてしまうのは私だけでしょうか?
(実状は年々店舗数が減っているそうですが、この本には歴史をたどって考えるとソープはなくならないだろうと書いてありました。)

他にも、全国でソープが新築できる特殊な地域や、現状ソープが開業できる地域(この辺を調べて競売でソープが出てきたらおもしろいかも、水戸では去年1件出てました。)が書いてあります。

ちなみにソープ1棟(部屋10室くらい)の平均月額賃料は200万〜300万だそうです。

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皆さんこんばんは。

今日は昨日よりもブログランキングの順位が上がった水戸大家です。
(梅雨の珍事でしょうか?なんでしょ?)

証拠写真↓
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もう少し上も行ってみたいですが、無理でしょうね〜(>_<)

さて、やはりオススメ本をブログの話題にすると、一つの本でも色々とコメントもらえたりしておもしろいですね。

新たな楽しみになりそうです。

え〜と、今日は、不動産とか本の話題を中止して私の個人的な事を書きます。
(若干、不動産に通じる所もありますが…)

えー先日、茨城でも高校野球が始まりました。

夏になるとNHKでやっている高校野球の地方予選です。

私はいつもこれを見ると色々と考えます。

なぜなら、私も高校野球をしていて、本気で甲子園を目指していました。

ポジションはピッチャーで野球歴は小学4年〜高校3年までの9年間です。

皆さんご存知の様に、野球部の練習はどこの学校も相当な練習をします

ご多分に漏れず私の行っていた学校も死ぬ程練習をしていました
(当時の監督が鬼監督で数々の武勇伝を持つ恐ろしい監督でした。)

夏は気持ち悪くなりゲ○を吐くまで、冬は陸上部より長い距離を走った後で、2時間以上の筋トレを毎日…

野球経験のない方の為に練習の質を例えると、大声を上げながらダッシュでフルマラソンをするような感じです。
(訳わかりませんね。笑 とにかく大変なもんです)

それを朝の授業が始まる前に1時間、放課後に4〜5時間練習します。

土日は試合で休みは盆暮れ正月だけです。
(夏休みとか炎天下の下で1日練習するので確実に死亡します…)

そんな練習をしていたら、さぞ野球が上手い強豪なのかというと毎年一回戦負けの弱小校でした。
(これくらいの練習をする学校は普通です。それでも、高校を卒業したあと、近所の草野球にいくとずば抜けて上手かったです…)

今日はなんでこんな事を書いたかというと、この体験は私にとって大変貴重なんです。

肉体的にも精神的にも極限の状態を何年も続けられたこと、そして、一つの目標に対して熱い思いを持って毎日を送れた事。

今は目標こそ違いますが、一つの事に集中して毎日行動する事に変わりないのです。

ランキングが上がったので個人的な事を書いてみました。

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今日も昨日に引き続きブログランキング急上昇中の水戸大家です。

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14位になったのは初なので(今まで私が確認した最高順位は15位)記念に写真を撮りました。
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相変わらず画像が悪いですが、NSXさんと☆輝さんに挟まれての14位とは我ながら素晴らしいと思ってしまいました。 笑

しかも今日はRIG777の日!

皆さん盛り上がってください。

私は自宅でブログ書きます。 笑

え〜と今日は不動産投資のオススメ本です。

今日は山田里志さんの実録 サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営 です。

私の中で山田さん、藤山さん、沢さんの3人は不動産投資ブーム初期の頃に儲か
りそうな本を書いた人だと思っています。

その伝説の3人の1人である山田さんの本ですが、この本は山田さんが物件を取得していく経緯が書かれています。
(この本、初版はかなり前に発売されましたが、未だに水戸の本屋には新品の本が置いてあります。たぶんまだ売れ続けているから本屋も置いているのでしょう。)

素晴らしい投資家の山田さんも、最初の頃はあまり利回り的には素晴らしい物件に巡り会っていません。

しかし、2件、3件と取得する度に物件の買う物件のレベルが上がっていく様子が書いてあります。

また、物件を買う度にローンの支払い額、家賃収入額等が各物件ごとに書かれていて、物件ごとの詳細なキャッシュフローもわかります。
(不動産投資の本でこんなにキャッシュフローを細かく書いている人は当時珍しかったです。他の人はせいぜい利回り○%と表記するくらい)

そして、この人の素晴らしい所は物件を探す熱意と物件を買うまでのスピードです。

また、融資に対する姿勢や考え方も素晴らしく「ああ!なるほど!」と思わず唸ってしまいます。
(この辺の内容は肝の部分なので本を買って下さい。)

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さて今日は午前中、3件の物件を見てきました。

1件目は自宅から車で15分くらいにあるマンション。

半分空きの物件で埋めるまで辛そうです。

この物件も不動産屋T氏の会社の仲介物件なので現地から、不動産屋T氏へ電話を発信し事情を聞きました。

売却理由は任意売却で、債券額が大きく、ちょっと指値は厳しそうです。

他に買い付けも入っているらしく、「状況が変わったら連絡下さい」とひとこと言っておきました。

こういう物件は空いている状態でも、問題なくキャッシュフローが回らないと買えません。

そのあと、一件目の物件の近くのアパートを見学。

この物件は地図と物件概要のみで販売図面も出来ていない最新情報です。

ワクワクして現地入りしましたが、周辺の道路が狭すぎるのと、半分空き部屋、入っている部屋は周辺よりなぜか家賃が高い(怪しい)のを理由に厳しそうだと感じました。

これは別の業者さんの紹介でしたが、これも現地から紹介受けた業者さんに電話で厳しそうだと報告しました。
(売り出し価格の3分の1なら買っても良いとは言っておきましたが…)

そして、3件目の物件へ。

場所は伏せますが、私のエリア内です。

この物件も地図、間取り図、各部屋の家賃、物件概要と全て別紙で送られてきた物で最新情報です。

入居率、建物の管理状態、立地とも申し分ない物で、周辺へ聞き込みをしましたが問題なさそうな感じです。

強いていえば利回りが低いのが問題です。
(コレが一番重要か…)

良く物件を観察すると1階に住人が上半身裸で洗濯物を干していました。
(男性ですよ)

その人を良く見ると肩の所に変な模様が…

タトゥーか彫り物ですね〜(*_*;

その事を現地から業者さんに連絡しました。

あと、売却理由も聞いていないので聞かねば!
(ほぼ満室なのに売りにでているのは納得できません)

この辺を総合的に判断して指値入れてみたいです。

この物件を良い値段で買えればキャッシュフローでリーマン引退も叶姉妹ですね。

ちなみに、ぶっちゃけると今現在のキャッシュフローはリーマンの給料と同じです。

返済がなければ給料は余裕で超えています。

リーマンの年収を家賃のキャッシュフローが超えたらブログタイトルを

水戸市の大家リーマンにしなければ…



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皆さんこんばんは。

先ほど、茨城で大きな地震があり少しビビッている水戸大家です。


さて、最近、新たな計画を考えております。

それは、満室アパートの手摺と通路の塗装です。

私の所有アパートには、週一ペースで掃除等に通っています。

昨日は採石を駐車場に入れました。色が濃い部分が新しい採石↓
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その時、通路の手摺等に錆や塗装の剥がれがあるのに気付きました。

この辺をどう対処するかですが、自分で手摺を塗ろうと計画しております。
(一応、錆止めの塗料を塗って応急措置はしてあります)

たぶん業者に任せると20万〜30万くらいかかってしまいますが、自分でやればペンキ代2〜3万と脚立2〜3万で高くみても6万あれば可能だと思います。

あと、先日、階段の踏み板の部分を塗りましたが、2階の通路の床部分も同じようにしようと思います。
(これはペンキ代1万くらいでできます。)

前回の施行写真  施行前↓
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施工後↓
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これを夏〜秋にかけてゆっくり施工しようかと考えております。
(この辺は所有物件が全部満室なのでゆっくりやります)

その合間に売り物件を見に行ければ良いかなと思っております。

冬まではこんなスタイルで物件の管理と物件探しで行こうと思います。

手元に物件資料が3つあるので明日見てこようかな〜
(一つは任売です)


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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&amp;儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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