2008年01月

2008年01月31日

昨日の捕捉とか雑談

昨日の競売物件の捕捉ですが、３００万で落札した時の表面利回りが家賃８万５千円の場合２６％で、家賃７万円の時が２０％です。(どちらも管理費除く)

この物件は私から見ると何が優良物件か？と申しますと第一に「安心安全」が挙げられます。

やはり競売にリスクはつきものですが、この物件は比較的安全だと思います>。(実際に入札される場合は現地調査をしっかり行って下さい。私は資料だけから判断しています。)

あともう一つ懸念されるのが、郊外の大型マンションの乱開発です。

だいぶ売れ残るみたいなことをみんな言っていますから、賃貸物件もその分増えますしね。

安心安全かつ利回りの高い物件を作り出せれば大家業は成功だと思います。

さて話は変わりますが、今日は月末で私の場合は家賃の入金日になります。

通帳を銀行に持っていって「ジー」って記帳される瞬間がたまらなく快感です。

もっともっと物件を増やしてあの音をずっと聞いていられれば最高です。

大家になってはじめて家賃が入った日はものすごい感動しました。

物件を初めて持った時も感動しましたが、やはり家賃が入った時が一番でしたね。

この前本田健さんの金持ちにアンケートをした本読んだのですが、金持ちは何種類かに分類できてその中に不動産系(不動産で資産を築いた系がいるのですが)彼らは他の種類の資産家(医者、弁護士、起業家、相続)よりお金に敏感らしです。(詳しくは本を参照→普通の人がこうして億万長者になった- 一代で冨を築いた人々の人生の知恵
)

また、目標を明確に持っていて常に目標を意識しているようです。

実際の資産家の話を読めるのはとても参考になりました。

さて明日は第一回茨城県版図面舞踏会(仮称)を行う事になっております。

このブログを見てメンバーを募集したところ何名かが集いました。（随時受付中）

皆さんにはブログで明後日にでも報告します。
どうなることやら…

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2008年01月30日

おもしろそうな競売物件

１月の１１日公示の水戸地裁(いつもローカルネタですみません)の事件番号平成19年（ケ）第474号のホーユウパレス水戸千波町(マンション等)ですが、私の判断ではまあまあの物件かと思います。

詳細はこちら→BIT

物件概要は６５㎡の３ＬＤＫ、最低売却価格が２６４万４０００円で売却基準価格が３３０万５０００円。

毎月の管理費が１万７７５０円で現在入居者がおり毎月８万５千円の家賃を支払っています。

築年数は平成３年築で比較的新しいです。

この物件の良い点は、なんといっても千波小区内(水戸で１、２を争う人気小区)で家族向けの間取りです。

ちなみに千波地区は水戸では高級住宅地と呼んでよいと思います。

また、建物の南側が計画道路予定地になっており南側の地主さんがずっと空き地にしていて日当たりが抜群です。
(たぶん、地主さんは計画を知っていて空き地にしてそうです。その地主さんはアパートを数棟持つ資産家です。)

立地的にも高い所にあり水害の恐れはないと思いますし、水戸駅２キロぐらいなので車があれば利便性も悪くないと思います。

悪い点は小学校がちょっと遠いかな～と思うのと小学校までの道が狭い所です。

あと中学校が激遠です。

また、管理費の滞納が２０万くらいあります。

入居者に関しては２回更新しており、交渉次第ではこのまま住んでもらえそうです。(平成１６年末より入居)
内部の写真を見ても荒れてないですし、写真を見ただけの判断では普通の人と思われます。
(現在の入居者の家賃８万５千円で管理費を引いて取り分６万７千円、年収８０万)

また、退去した後の相場家賃ですがだいたい７万円くらいで募集可能だと思います。(相場家賃７万円で管理費を引いて取り分５万２千円、年収６２万)

ですから私の考えでは３００万円くらいで落札できればまあまあ物件ではないでしょうか。

ま～実際落札される価格は３５０万～４５０万とみていますが…

ちなみに現在市場での価格は１階部分で９００万で２階は１０００万以上です。

実は私もこの物件を入札しようと企てていたのですが、手持ちの現金が物件の決済もあって不足してしまう事に気付き今回はブログに書きました。(本当は秘密にして入札しようとしてました。)

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2008年01月29日

中古戸建をものすごい勢いで買う方法⑧

さて今日は下水について書いていきます。

下水についてのチェックポイントは「しっかり流れる」かと、「においがしない」かです。

まず流れについてですが、お風呂場に行って浴槽にお湯をいっぱいに貯めます。(これをやる場合あらかじめ不動産屋さんに断っておいた方が良いと思います。千円も水道代をやると言えば喜んで協力してくれるでしょう)

そして、お風呂の栓を抜いて流れるかを見ます。

流れないでツマっていると洗い場等に水が溢れます。

この場合も高額な修繕費がかかるおそれがあります。

しっかり見積りをとって採算が合うかを計算しましょう。

あまりに高くつく場合はパスですね。

においについてもチェックが必要です。

トイレに行ってにおいを嗅ぎましょう。

この時にたまっている水が腐っていてにおいがする時もありますが、変なにおいがすれば専門家に見てもらった方が良いと思います。

(下水自体が原因でにおいがする時場合は引き直しもありうるでしょう。)

明日はおもしろそうな競売物件を書いて見ますね。

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2008年01月28日

中古戸建をものすごい勢いで安く買う方法⑦

今日のニュースでマクドナルドが管理職（店長）に対して残業代を支払わないことに関してに裁判があり、店長側の勝訴判決が出されたみたいです。

残業代カットはスタグフレーションが進む経済の中での企業の防衛策なんでしょうか？

それにしてもひどすぎますね。

いつも犠牲になるのは底辺にいるサラリーマンなんですよね…

早く大家業を軌道に乗せてこのラットレースを卒業せねば…

さて、内部調査で大事な事を今日は書いていきます。

まずライフラインについてですが、上下水道の確認をしましょう。

上水に関しては前にも書きましたがとにかく蛇口を全開にして下さい。

この時に「ジャーッ」と出るかの確認です。

出ないときは水量が弱いんですよね。

この行為は全部の蛇口で行って下さい。

もし一ヶ所でもツマっていたら値引きの対象にできますしね。

それでは、明日下水の方を書きます。

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2008年01月27日

競売で安い物件があるが買いか？

昨日は中古戸建を安く買う方法の続きを今日書こうかと思ってましたが、この前の金曜日に公示された競売で安い物件があったので書いてみたいと思います。

水戸地裁の競売なのですが、事件番号平成19年（ケ）第351号の東カンパークハイツ(マンション)１戸です。
（詳細はこちら→ＢＩＴ）

間取りは２ＤＫの４７㎡(風呂トイレ一緒のユニットバス)建物は昭和４７年築で地上五階建て地下一階の地下一階部分に専有部分があります。

空き家の状態で持ち主に占有されており残置物もあるようです。

最低売却価格が47万9200円で売却基準価格が59万9000円です。

つまり、最低47万9200円で買えます。（他に落札者がいなければですが）
管理費が1万3900円で滞納が55万6000円あるようです。また水道料金を1万5244円滞納しているようです。（調査後に増えていると思います。）

場所は水戸の中心地に近く(大型デパート徒歩圏内)水戸の路線価で住宅地の中では一番高いです。

水戸駅からは徒歩２０分くらいです。

この物件の問題点は３つありまして、１つ目が専有部分が地下にあり眺望が×で家賃を相場より安くしなければいけません。（相場家賃４万→３万円に管理費を抜くと１万７千円の取り分）

２つ目が三点セットに書かれていませんが配管が痛んでいる可能性が高く(地元の不動産屋さん情報)高額な修繕費がかかる可能性があります。

また３つ目も三点セットに書かれていませんが親分さんの事務所が近くにあり(過去に発砲事件有り、地元では有名)同じマンション内にもお仲間が住んでいらっしゃると思われます。（たぶん地元の人は借りないかな？）

この３点から私のこの物件の価格は最低売却価格の47万9200円(滞納管理費、水道料金の処理、家賃から管理費の差し引き、諸経費、リフォーム等含め、ざっくり１０％後半)は高い思います。

たぶん、過去の落札事例から１００万は超えそうな感じですが…(去年、同物件の３階の落札価格が２４０万くらい)ちなみに市場での値段は５００万を超えて売りに出ています。（地上２階以上なので４万円以上の家賃は取れそうですが…）

安い競売物件も落とし穴があると思います。

ちなみに私は自宅にいてこの三点セットを見ただけでここまで分析しましたが地元の不動産屋さんはどう見てますかね？

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2008年01月26日

中古戸建をものすごい勢いで安く買う方法⑥

また少しだけ中古戸建を安く買う方法を書いていきます。

安く買うだけでなく、このブログをみて少しでもリスクを回避できれば私も嬉しいです。

さて、外観から見れる部分は市場に出ている物件ではこれくらいでしょう。

いよいよ建物の中に入ります。

建物の内部での調査は、まず「建物の水平垂直が保たれているか？」です。

私の考えでは建物が傾いているということは重大な欠陥だと思います。

なぜなら、まず傾きを直すのに莫大な予算が発生する可能性がある事とほっておくと
大惨事(倒壊等)になる可能性もあるからです。

ですからまず「建物の水平垂直」はしっかりと調べましょう。

調べ方は水準器を使用します。

水の中に空気が入っているアレです。

ちなみに私は角度の目盛りが付いている物を使っています。

これだと１度の傾きから分かるのでより「値引きの材料」を作れます。

ま～つまりはちょっとの傾き(常識の範囲)なら値引きして買っても良いと思いま
すが、かなり傾いていればパスした方が良いと思います。

また明日に続きます。

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2008年01月25日

表面利回り５０％

先日書いていた物件の価格交渉が今日成立しました。
（実はまだ価格交渉中でした。）

表面利回り５０％で確定しました。

取引交渉等、詳細については決済終了後に書いていきます。

たぶん２月中盤くらいになりそうです。

皆さんの応援のおかげです。

ありがとうございます。

ついでにもう一回応援してください。→人気ブログランキングへ

さて私の勤務する会社に定年を迎えても働いている上司がいます。

また、同じ世代の社長もいます。(中小企業なのでたまに社長の顔をみる機会もあります。)

貧乏な上司は本当は引退して年金生活に入りたいのでしょうが、毎日毎日朝早くから働いています。

そして、愛車は軽トラです。

一方、社長の方は中小企業ですが会社を数社経営しています。

そして、一週間に一回だけ２～３時間会社に顔を出して帰っていきます。

乗っている車は国産の高級車です。

二人の違いはどこかといつも考えていました。

最初はリスクをとって企業した社長が、リスクを怖れなかったから差がついたのだと思っていました。

しかし、社長の話やその上司の話を聞いていると何が違うのかわかりました。

その違いは本を読んだり勉強した時間の差です。

貧乏上司は私が会社で本を読んでいると「俺にはそんな事する暇はない」と言ってテレビばかり見ています。

そしていつも「給料が安い」とぼやいています。

一方、金持ち社長の方はいつも私の知らない経済の動向や地域の同業種の動向を話してくれます。

私の考えでは本を読んだり勉強したりした社長が、リスクヘッジしながら企業した事で４０年間の間に大きな差になってしまったのだと思います。

投資の世界も一緒で勉強した投資家と変な不動産コンサルタント等の言うがままにしている人では３０年４０年後に大きな差がついてしまうのではないでしょうか。

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2008年01月24日

最終的な判断は自分自身

今日はリフォーム屋さんと打ち合わせ。

投資の話を熱く語ってしまいました。

(ちょっと引いてました？これ見てたらごめんなさい。)

さて物件を買う買わないの最終的な判断は自分自身で決める事が大事だと思います。

誰かに聞いて金額を決めて購入しても何かあって思い通りにいかなくても自分で決めれば誰も怨まずに今度頑張ろうと思えるからです。

「この金額であれば自分でやっていく自信があるか？」を最終的に自分自身に問いかけて決断しましょう。

私の場合は「数字」プラス「直感」プラス「経験」で最終的な指値金額を入れます。

この中で意外に大事なのが直感です。

その直感を働かせるのが「自分がその物件を買った後」を想像して「やっていけるかどうか」を問いかけるのです。

そして、指値をする金額はやっていく自信のある金額よりやや低めに入れます。

やっていく自信のある金額で入れてしまうとやや高い金額の解答がある事が多いので若干の余裕を持たせます。
(ケースバイケースで希望金額を一発目から入れる時もあります。例えば優良物件で金銭的構造も良くライバルがいっぱいいる場合などです。ちなみに全くかけ離れた金額が出てきたらパスしましょう。)

そして、大体希望の金額が出てきたらリフォーム屋さんや職人さんと一緒に物件をもう一度見に行きましょう。

自分で見落としている点やその時初めて気付いた点があれば、指値で値引きした金額よりさらに値が下がる可能性があります。

「こんな欠陥があるならこの値段では買えない」

と言えば良いでしょう。

(やってもタダなのでやってみる価値はあると思います。満足いく金額であればチェックだけしてもらって欠陥が何もなければ契約に合意しましょう。)

ここまでやれれば自分の希望金額のリミットよりさらに安く買える事があると思います。

あきらめずに指値しましょう。

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2008年01月23日

感覚のトレーニング

昨日は色々な不動産関係の方々と電話しました。

不動産屋さんが３人とリフォーム屋さん、それから茨城図面舞踏会のメンバー等々…

皆さん人柄も良く不動産の話は何時間話しても楽しいですね。

しかし、どの不動産屋さんにも私の決済前の物件の利回りと価格を話すとビックリします。

表面利回り４０％超え

リフォーム&諸経費込みで３０％超えですから

「何ですかソレ」ってだいたいの人が言います。

早く私の手の中に入れたいものです。

さて、アットホーム等に気になる物件があって電話した時に必ず「売る理由」を聞くべきです。

例えば、物件を持っているのが投資家で資金繰りに困って売りたいとか、相続したが運営できないので売るとか早く処分したい時は現金で買い付けを入れると大幅な値引きが可能な事もあります。

しかも、毎回売る理由を聞く事によって「下がるかもしれない」という根拠が自分の実体験を通して予測できるようになります。

毎回毎回、些細なことなんですが「売る理由」を聞いて自分なりの感覚を養ってはどうでしょうか。

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2008年01月22日

競売物件を一年間調査して

昨年、一年間は競売物件を主に調査していました。

ですので、市場の物件ばかり見ている今年はすごくやりやすくなりました。

具体的には競売物件だと与えられた資料は三点セットと物件の場所くらいでしょう。

勿論、物件の中には入れないですし仲介の不動産屋さんに物件の情報を仕入れる事も出来ません。(そもそも仲介者が存在しないですから)

そんな情報が不足した中で入札額を決めたり、入札を見送ったりしていたので物件を見る力が格段に向上したと感じています。

だから、中古戸建を安く買う方法で外観から色々と情報がとれることを書きましが、
競売の場合は外観と三点セットから全てを把握しなければいけないのです。

つまり、私は競売物件の外観調査は市場物件よりも徹底的にやっています。

大事な大事なお金を投資する訳ですからね。

一軒でも多く物件を見ることでスキルは格段に上がりますよ。

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プロフィール詳細

株式会社水戸大家さん
代表取締役：峯島忠昭

■□■　主な経歴　■□■　

2001年 - 金持ち父さんを読み
　　　　投資家を目指す決意をする。

2004年～2005年の2年間
　　　　修行の為ハウスメーカーにて
　　　　住宅販売を手がける。

2005年11月 - 25歳にて生涯初の不動産
　　　　　　１Rマンション購入。
2006年 9 月 - 26歳にて2つ目の物件
　　　　　　３LDKマンション
　　　　　（自宅として使用）購入。
2007年12月 - 27歳にて宅建試験合格。
2008年 2 月 - 27歳にて戸建２戸購入。
2008年 4 月 - 27歳にてアパート
　　　　　（２DK×６戸）購入。
2009年 7 月 - 28歳にて店舗（店舗×５戸）
　　　　　　購入。
2009年 9 月 - 28歳にてソシアルビル購入。

2009年11月 -
不動産賃貸業（大家さん）を軸にサラリーマンを引退。水戸市の自社ビルに事務所を作り、法人化する。また、自身の「世の中の不動産業者には良心的で不動産投資に詳しい業者が少ない、」という想いから、同法人にて不動産業を開始する。

2011年12月 -
水戸市で開始した不動産事業を軸とした法人を東京都六本木に移転。

2014年1月 -
不動産業の法人を六本木の中心であるアマンドの入るビルの最上階に移転。

2014年8月 -
同ビルにもう１フロアーの事務所増設。

2016年3月大阪市にて大阪営業所開設

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