2008年02月

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何日か前のブログで星輝さんに「客付けについてどうしていますか?」と質問があったので回答します。

まず不動産屋さんへの営業ですが専任ではなく一般で募集をお願いします。

なぜ専任にしないかというのは、自分で不動産屋さんを営業しやすいからです。

詳しくは浦田さんの本を参考にして下さい。
「金持ち大家さん」になる マル秘裏マニュアル

ま〜私の場合は小さい物件を自主管理しているから一般の方が良いと思うのですが、大型物件を管理を不動産屋さんに任せていれば専任の方が良いかもしれません。

大型物件の管理は赤井さんの本が参考になります。
ゼロからの不動産投資―めざせ!3年で資産3億円、月収300万円


募集概要としては礼金1、敷金0にしています。

業者さんには広告料1ヵ月、担当営業に1万円にしているので礼金はそのまま業者さんに流れるような感じにしています。

ですから、敷金、礼金は全くあてにしてないです

また、区分等、土地を自由に使えない場合は別ですが、貸家の場合はできるだけ通りから目立つ所に貸家募集の看板を、決済が終わったら即、設置します



これで先週も一人案内しました

結果は×でしたが、反響が確実にあります。

あと、リフォーム工事に着手する前には粗品を近隣に配りながら挨拶し、ついでに「入居募集してますよ」と声をかけておきます。

こうすると近隣の人の理解がえられる+入居者紹介があるかもしれません。
(紹介の際は謝礼をだすとか言っておくと良いですね。)

あと出入りしている業者さんにも必ず声を掛けます
(実は今回の貸家の一つはリフォーム業者さんが寮として使用します。一緒に見学に行った時に口頭でですが賃貸契約してました。今は書面でしています。)

とにかく、まわりに対して片っ端から声掛けしますね。

あと、まだまだ裏技を使っていますがこれは企業秘密にしておきます。

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2軒貸家の火災保険加入しました。

保険料は地震保険も合わせて1年間2万8千円でした。

これで火災で全焼した場合、1千2百万円、地震で倒壊した場合6百万円が支払われます。

物件取得額が200万円なので地震では3倍、火災では6倍の額ですね。

ちなみに再建築不可でも築46年でも加入できました

何事もないことを願いますが、備えておく事が大事でしょう。

あと現金決済の良い点で火災保険を月払いや年払いにできる事が大きいです。

ローンを組むと火災保険に銀行が質権を設定してしまい、最初に一括で支払わなければいけないですから…

年払いや月払いにできると毎月の家賃から火災保険が捻出できますからその方が良いと思います。

あと、昨日起きたミスが一つあります。

2軒貸家の平屋の方の募集をお願いに不動産屋さんに営業をかけていたのですが、まだリフォーム中ということもあり口頭と簡単な図面だけ持参して回っていました

これがそもそものミスなのですが、大手の不動産屋さんが店舗に寄った次の日に確認の電話をしてきたのです。

電話をしてきたのは大手の本部勤務の方。

内容は募集概要で不明な点があるとの事。

しかも、私が店舗で営業の人に話した内容と全然違う事を言っています

なぜそんな風に伝わってしまっているのか、ちょっとキレ気味に「あの営業はなぜちゃんと伝えられないのですか?」と言ったのですが、よく考えると募集概要は書面にしないといけませんね

言った言わないが始まるとどうしようもないですから。

また一つ勉強になりました。

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昨日のシーリングライトは格子がついた天井には付けられないそうです。

格子の出っ張りがあり、ライト自身がグラグラしてしまうらしいので断念しました

ですから普通の吊り下げ型の照明にします。






物件の内装リフォームに取り組んでいる間、例の買い付けを入れた物件の回答がきていました。

売り主様がこのブログを見ていたかの様に売り出し価格の73%の値段での回答でした

この時点での表面利回りは19.8%です。

しかし、この価格では買えませんし、一つ問題があり不動産屋T氏に問題解決をお願いしています。

その問題とはこの物件の立地にあり、ほぼ調整区域に位置しています。

私も茨城の田舎の出身なのでわかるのですが、田舎の方は一家に最低2台車が必要です。

なぜなら、夫婦2人家族の場合、車1台だと旦那さんが仕事に行くと奥さんは出掛けられません。

しかしこの物件は戸数分の駐車場が不足しています。

空き部屋があるのですが、駐車場がないのです。

ですから、満室にするには駐車場の確保が最重要ポイントになります。

ちなみに現状の空き部屋がある利回りで13%です。

そういう経緯で、駐車場確保を不動産屋T氏にお願いしておりました。

そして、T氏はその物件の隣地でカレー屋さんを経営している所に飛び込みで駐車場を使わせてもらえるよう(私の一括借り上げ)お願いに行った様なのですが、なんとそのカレー屋さんが売り主の一人(所有者が複数います)だったのです。

T氏に反応を聞いた所あまり乗り気では無い感じ…

その売り主自体が、元々その辺一体の地主で『面倒な事はしたくないし、そんな事で小金稼いでもね〜』みたいな空気があるようです。

そこで、私の作戦としてはT氏と一緒にカレーでも食べながら直に話をつけに行こうと思います。

ついでに売買の話も進展させたいです。

これでダメならこの物件は流すしかないですね。

ちなみに近隣で他に駐車場確保できそうにないです。

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先週のリフォームでは、室内塗装を中心に行いました。

その成果ですが、下記が塗装前天井



下記が塗装後天井です。



かなり見違えました。

ちなみに壁も同色で仕上げます。

あと、シーリングライトでさらに明るくします。



この家は南玄関、で東側に窓が多いのでどうしても午後からの日当たりが悪くなります。

その辺を補うように完全な白ではなくクリーム色をあえて塗布しています。

なぜクリーム色かというと黄や赤といった暖色系は色自体に暖かみがあり、人間の本能に働きかけて暖かいと錯覚させるためです

暖色系の欠点は突出色と呼ばれ部屋全体に塗ると狭く見える事です。

だから部屋が狭く日当たりの良い部屋は青ベースの白を塗るとベターだと思います

青は寒さを感じますが、後退色なので部屋全体が広く見えるからです

部屋の状況次第で色を使い分けられるともっと客付けが楽になりますよね。

私はまだまだですけど…

ちなみに一部屋塗るのにペンキ代と養生費の6千円でした。

全体(41)の4分の1ですから全ての壁、天井で総予算2万4千円で完成します。

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昨日のブログにてコメント頂いた亜紀さんへ私の個人的な意見ですが、回答させていただきます。(コメントありがとうございました。)

以下亜紀さんのコメント

最近このサイトを見つけて始めから全部見ました!

今回は大変でしたね(´o`)
私は茨城出身の社会人です。今は就職して静岡にいますが、早ければ今年にもリタイアして故郷に帰ろうかと…

最近投資に興味を持っていて、いつか不動産をしたいなと思っていますが、全然関係ない職業の私でも出来ますか?お金もありませんが(笑)
(亜紀) 

まずお金がないとの事ですが、最初の物件を買う際に自己資金が必要になると思います。

たとえローンを組むにしても諸費用分(登記費用、仲介手数料、保証料、火災保険料、印紙代等)は自己資金で補う必要があると思います。

ちなみに諸費用の目安は物件価格の8%〜10%です。
(諸費用ローンもあると聞きますが金利が高いようです。)

例えば5千万円の物件なら諸費用分400万くらいは自己資金として必要でしょう。

私の様に安い物件なら普通のサラリーマンを真面目に3年くらい(転職しないで)やっていれば融資してくれるでしょう。(物にもよりますが)

ただし、安い物件なら現金を用意して「現金だから安くしてね」と交渉できます。

あと、最初小規模の一軒家かマンション1戸あたりから始めた方が良いと思います。

実際に大家さんをやってみて自分に合うか合わないかを見極めてから規模を大きくする方が良いと思います。

仮に大きく始めてやめたくなったときに後戻りができないと苦痛のまま続けるしかないでしょう。

ですから、1Rマンションが買える金額の200万から300万を目安にお金を貯めてみてはいかがでしょうか?
(お金の貯め方はまた別の機会に書きますね。)

お金が貯まるまでにやる事は沢山あります。

何回かこのブログでも書きましたが、本を沢山読んで下さい

これで不動産の知識を詰め込めば全然違う職種でも成功できます。

あと、茨城に帰られるらしいですが私達不動産投資仲間が集まって意見交換等を行う「茨城版図面舞踏会(仮称)」にご参加頂いて投資を行っている人の生の声を聞く事も良いかもしれません。

高額な不動産投資セミナーと違いファミレスのドリンクバー代で参加可能です。

あとはこれもブログで何回か書きましたが物件を沢山見る事です

そして、これは高いとか安いを見極められる目を養うべきです。

知識をつけながらお金を貯める、物件を見る、そして時々先駆者の声を聞く、これができれば不動産投資はできると思います。

あとは行動と根性と情熱ですかね。


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2軒貸家にてトラブル発生です。

なんと白アリ被害にあっていました。



床下は一部根太からやり直しですし、白アリ駆除の消毒等かなりの費用がかかってしまいます

幸い、床のみで柱は無傷だったのでよかったですが…

利回りの低下率は、実利回りで30%から21%になってしまいました。

ま〜21%確保しているのでまだ良しとできますが、あまりおもしろくないです。

今回の失敗したポイントは、全ての床を踏まなかった事です。

一部しっかりした床を踏んで満足してしまったのがいけなかったと思いました

床は大事なチェックポイントだと改めて認識させられました。

少しでも沈むようなら職人さんに見てもらった方が良いですね。

反省です

ちなみに白アリ駆除の消毒ですが、業者さん曰く効果は5年との事。

昔は強い薬も使えたが、今は規制が厳しくある程度の強さの薬しか使えないそうです。

つまり、5年くらい経って部屋が空いたらまた消毒しなければいけないですね。

将来的にもマイナスです。

思い切って追加投資し、床下にファンを施工してしまうかとも考えられます。

しかしリフォームが終われば入居希望者の方には今よりもしっかりした住宅が提供できるので、貸す前に分かってよかったといえます

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私は今、毎朝5時に起きて貸家の自力リフォームに取り組んでおります。

前にも書きましたが、私の本職はペンキ屋さんです。

会社では毎日毎日、ペンキを塗っていますが所詮他人の為にペンキを塗っているにすぎません。

サラリーマンでいる限り下請け仕事でしかないのです

その点大家業は超元受け業です

ペンキを上手く塗れれば全て自分の利益に跳ね返ってきます。

そりゃ〜やる気になりますよね。

なので毎朝の5時起きも苦になりません。

話は変わりますが、今日は宅建合格者の主任者登録ができるようになる実務講習受けてきました。

私、実はギリギリ2年の実務実績にたりていません。

講習は朝9時から夕方5時半まででかなり缶詰状態でやりました。

たぶん、お昼休憩含めトータル1時間くらいの休憩で、他はみっちり講義でした。

内容は宅建業務全般の事を行うのですが、賃貸契約の内容を細かくやってくれたのが為になりました。

例えば、「家賃分は振り込んだからこれでいいでしょ」と貸し主が手数料分は振り込まないケースがあるらしいです。

これは契約書の注意事項として「振り込み手数料は貸し主負担とする」と一筆入れておくと未然に防げると講師が言っていました。

業者さんはこんな事まで考えて仕事しているのだなと思いましたね。

この講習来週もあり、試験に受かれば主任者登録できる資格がもらえます。

大変だけど頑張らねばですね。

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そして、2週間ほど経った昨年の年末に売り主サイドから返事がきました。

価格400万円の物件に100万円の買い付けをした答えが「250万円でいかがでしょうか」というものでした。

この時点での表面利回りは38.4%でした。

ここで私は不動産屋さんに

「リフォーム屋さんと一緒に物件を見に行きたいのですが。」

とアポイントメントをとりました。

私の作戦としては2つあり、私の気付かなかった点をリフォーム屋さんに指摘してもらい、その分の値引きをお願いしようというのが1点

さらに、正確なリフォーム代を把握するために見積りを出させる事が2点目です

それが昨年末の出来事でアポイントメントは年明けにしました。

そしてリフォーム屋さんとの同行調査では、これと言って欠陥は見つからなかったのです。

しかし思ったよりも物(ゴミ)が物件内に多く、よく調べると一軒が未登記物件でした

この問題をこちらで処理する事を条件に再指値200万の条件提示に至りました。

また何週間か待ちましたが、最終的に200万円にて購入決定でした

正確に言うと表面利回り48%貸家(物件価格200万、年収96万、全2戸+物置)です。

しかし、もう少しキレイにすればもう少し家賃も上げられそうですな。


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2軒目の家の欠点はお風呂が別棟にありました。

このお風呂も水を張って温める追い焚きのみの物です。

こちらの客付けは難しいかなと思いつつ、月額家賃3万5千円はとれるかなと考
えました。

2建ての方が最低でも月額家賃4万5千円(不動産屋さんはキレイにすれば5万5千円はいけると言っていました。)はとれるとみてましたので、2軒からの月額総家賃8万円はとれると考えました。

年収96万円で価格400万円、表面利回り25%ですね

一通り見たあと、リフォーム代も考え、400万の価格は高いと考えました。とにかく、この値段より下がるかどうかを試すために指値をいくらで入れるかを考えました。

ここで一つ仮説を立てたのですが、半額の200万で買い付けを書くとだいたい300万くらいの返事がきそうだと予測し、買い付けの価格は100万円にて記入しました

買い付けを書いて返事がくるまでは2週間くらいかかります。

なぜかと言うと、所有者が相続により複数いたからです。

その後のやりとりも何週間か待ちながらの進行でした。

買い付けの返事は次回にします。

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そして、いよいよ一軒目の建物の中へ入ります。

一階は和室が2部屋に洋室1部屋、お風呂、キッチン、トイレと2階に行く階段という構成でした。

1階だけで50屬鯆兇┐觜さでした。

欠点としては、お風呂が小さく水を張ってから温める追い焚きのみの機能しかありません。

良い点としてはキッチンが交換されていて築年数のわりに新しいですし、トイレは和式から洋式へ変えられていました。。

そして、2階へ上がると何ヵ所か修繕が必要な所はありますが許容範囲内です。

部屋数は2部屋でどちらも洋室で2階全体で20屬△蠅泙靴拭

一軒目を見た時点で近隣の同程度の広さ(70岼幣)のマンションと比べて販売価格の400万円は安いと感じました。

戸建の近隣相場だと1000万以上の値がつくかもしれません。
実際、固定資産税評価額800万超えてます。)

ま〜再建築可ならですけどね。

そして、2件目の物件へ。

こちらは2DKの平屋建てです。

中へ入ると1件目の物件より新しい印象です。

こちらの方がリフォーム箇所は少なく貸せそうな感じがしました。

ま〜欠点もあったのですがね。

次回に続きます。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

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2015年 11/3号

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SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

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