2008年03月

土地取り引きの登録免許税軽減措置継続みたいですね

ガソリンよりこちらの方が気になってましたが、一安心です。

さて2月の住宅着工件数が8ヵ月連続減とニュースで言っていましたが、売買物件のだぶつき&建築確認がなかなか通らなくなった事が大きいのでしょうか。

大家的視点から見ると、供給が減るので着工件数減は喜ばしい事ですが、経済全体から見ると大変な事です。

なぜなら住宅が売れないとまず住宅を売る業者さんと不動産屋さんが儲かりません。

家を建てる大工さんも設備屋さんも内装屋さんも電気工事ガス工事屋さんも儲かりません。

家を作ったら外構工事も当然しますので外構屋さんも打撃を受けます。

住宅を買った人は中のインテリアを整えるでしょうから、カーテン、家具、家電等の販売業者さんも売り上げ減です。

そして、家を買った人は気持ちが大きくなるのか、車を買う人が多いと思います。

そんなこんなで色々な人の収入減につながります。

こんな時は収入減の職種を狙って株の空売りを仕掛けてもおもしろいかもしれませんね。

今はドルも安いですし為替もおもしろいかもしれません。

なかなか景気下向きはチャンスがある気がします。
(今回はスタグフレーションなんでしょうね。明日から色々値上げラッシュみたいですから)

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床張り完了しました。

そして、すのこを風呂に敷こうと思い購入しました。

そのすのこにゴムの足を付けて直接水につかないようにしました。(直接水に付くと腐りやすくなります)
改造前↓
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改造後↓
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あと、MANBOさんが言っていた洋風襖を作成しました

作り方は後日アップします。(今日は写真撮るの忘れました。)

そして、入居者へのプレゼントボックスを作ろうと思い、中身を100均で購入しました。

1000円くらい買ったのでかなりボリュームあります。

これも後日アップします。

内覧者には飴を無料で舐めてもらおうと思い、これも購入しました。

少しは滞在時間が長くなるかなという作戦です。

ちょっと今日は疲れたのでこれくらいで…

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昨日の夜と今日の朝に賃貸募集図面と詳細を書いた紙を業者さんにFAXで一斉送信しました。

あえて金曜日の夜と土曜日の朝に資料を送ったのは土日のお客さんのかき入れ時前に、色々な業者から送られるであろうFAXの一番上になるようにしました

営業マンにたくさんのFAXの中から少しでも気にしてもらって、土日に来たお客さんにすすめてもらえればすぐに決まってしまうかなという発想からの作戦です。(この作戦は「浦田さん
赤井さん
の本で紹介されています。)

しかし、土曜日の今の時間でも私の携帯はなりませんでした。

明日に期待です。

そして、来週もこの作戦は継続しますが、改善点もあります。

募集図面が物件の販売図面に手を加えただけの物でショボいのです。

来週にFAXする図面はオール手書きにしてアナログな味を出し、かつ物件の写真も張り付けて送ろうと思います。

こういう資料作成は住宅営業時代に散々作ってきたので色々とアイデアが出ます。

例えばオール手書きの図面はなかなか無いですし、それだけで他の物件と営業マンから見て差別化が図れると思います。

営業マンが紹介したいと思わないとなかなかお客さんは集まらないですから、まずは営業マンに売り込みをかけていきます。

そして、リフォームが終わればフルカラーの資料を作成し平日の不動産屋さんを訪問して営業をかけます。

なぜ平日かというと土日、休日は相手も忙しいでしょうからゆっくり時間がとれる時に訪問し、じっくり物件の売り込みをしていきます。
(もちろん物件の設備向上、清掃、リフォームを予算内でできる限りします。)

さてここまでやってどれくらいで客付けできるか楽しみです。

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自動販売機を設置しようかと思い、数社検討した結果、I藤園にする事に決定しました。

1本の売り上げに対するバックマージンが高いのと、電気を引く費用等の最初にかかるお金を全て負担してくれるみたいなので決めました。

他の会社は初期費用折半がほとんどでした。

不動産投資の本を読んでいると月々の電気代も負担してくれるメーカーもあるみたいですが、そこまでの提案はなかったです。

設置する場所等によっても条件が変わるのでしょうかね?

今日は地味なリフォームを慣行しました。

テレビ配線をかなり旧型のこれ↓から
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これ↓に施工しました。
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施工費は600円でした

業者さんに頼むと5000円くらいとると思います。

話は変わりますが、今、リフォーム入ってもらっている大工さんは九州出身なのですが、「九州の大家さんもペンキ塗ったりしているよ」という話を聞きました。

やはり、どの地域の大家さんも頑張っているのですね〜

そういう話を聞くと頑張らねばと思います

あと毎日現場に通って大工さんや職人さんと顔を合わせていると気に入ってもらえて、頼んでもいないような仕事まで(もちろん無料で)やってもらったりしてもらってます。

私が毎日ペンキ塗ったり、床張ったりしている姿を見て「頑張ってるね。」と声をかけられたりもします。

やはり、こういうコミュニケーションはものすごい大事だと感じています。

次回、物件を買う前にはこの大工さんに物件の欠陥を見てもらおうと思います。

信頼できる腕の良い大工と知り合えたことは今後の不動産投資に大いに役立ちそうです。

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不動産投資オススメ本です。

「金持ち大家さん」だけが知っている空室が満室に変わる究極の方法です。

この本は賃貸の客付けに関してだけに焦点を当てて書いてあります

著者の浦田健さんは大家さんのコンサルタントをしている人で全国に会員が400人いると書いてあります。(今はもっと増えているかもしれません)

他にも本を書いたり、有名な投資家との対談CD等を出したりしています。

この本、ノウハウはもの凄いのですが、やる気がありかつ時間がある大家さんでないと全てやるには無理だと思います。

しかし、客付けだけに焦点を絞った本は今までに無く、ノウハウ自体もものすご
い内容の濃いものです。
(他の有名投資家の本でもこのノウハウを参考に書いている方が何人かいます。)

この本は賃貸の客付けの本ですが、どことなく最近の営業の仕方に似ている様な気がします。
(参考文献にも神田昌典さんの本があったりしてます)


例えば、内覧から契約までの流れで集客やクロージング等を現地に大家さん本人がいなくても勝手にしてしまうアイテム等を作っています。

また、募集図面も多くの内覧者を集められるつくり方が書いてあります。

集客やクロージングの回数が上がれば成約数は上がりますから当然の結果ですよね

ノウハウ自体は本を読んでみて下さい。
(ちょっと泥臭い方法も書いてありますが、即効性があると思います)。

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不動産投資以外でオススメ本です。

カンブリア宮殿村上龍×経済人(この番組の本があったのですね。番組自体も大好きです。)


トヨタの会長からジャパネットたかたの社長まで多業種の経営者の話が書いてあります。

私が特に印象深かったのが、岡野工業代表社員の岡野雅行さんの話です。

彼は金型加工の職人で、取り引き先は一流メーカーから米国防総省、NASA等超一流どころです。

金型を加工して作っているものは世界一細い注射針等です。

どの辺が印象深かったかというと、村上龍さんとのやりとりで、岡野さんが「いつも金型の事ばかり考えているのですよ」というと村上さんは「私も小説を書いているときは小説の事ばかり考えています」と返した場面です。

やはり成功者は分野が違えど、どの人もいつも仕事のことを考えているのかなと思います。

そして、ものすごい努力をしているのだなと(他の成功者も努力してきたことを語っています。)

ちなみにこのカンブリア宮殿の本、2も出ているみたいですがまだ読んでません。

ぜひ読みたいです。

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土浦の殺傷事件のニュースで茨城県警が田舎県警と揶揄されてました。

警戒中の警官の前で事件がおきたのですから揶揄されても仕方ないのかもしれません。

頑張って下さい茨城県警。

そして、今日の朝刊に公示地価が載っていました。

水戸は少し上昇してます。

赤塚とか開発が進んだところが上がっていました。(ローカルネタです。)

東京とかすごい上昇率ですね。

話は変わりますが、水戸市の賃貸需要を見るのに良い装置を見つけました。

K陵住販のHPから賃貸物件を探す→地図検索です。

これで地区を入れるとその地域の賃貸需要が地図上で確認できます。

また、家賃や間取りもカーソルを合わせると確認できるので、物件買う前には見ておいた方が良いと思います。

さて、リフォームの続きですが、風呂の塗装完成です。
施工前↓
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施工後↓
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床張りも順調です。
施工前↓
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施工後↓
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完成間近です。

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今日は物件情報を色々な人に送って連絡を取り合いました。

同じ情報を数名に送って反応を聞いたりしたのですが、皆さんの反応が各々違うのですね。

住所を言っただけでその地域の空室状況を把握している人、駐車場が敷地内にあるかを気にした人等やはり人によって見る目が違うのですね。

メールで星輝さんから提案がありましたが、「みんなで物件見学会」を実施したいですとのこと。

私もこの意見に賛成で、一人で行くよりもたくさんの気付きが得られると思います。

確か四国の投資家うっちゃんがそんな事をしていた様な気がします。

その時も「勉強になる」的な感想を書いていた気がします。

これはぜひ実施したいですね。

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今日は1日リフォームしました。

キッチンの改造と間仕切り材のオイルスティン施工を中心に行いました。

まずはこの錆びて汚いキッチンをクリームクレンザーや耐水性ヤスリで削り落としました。
施工前↓
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施工後↓
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1時間くらいやりましたが、完全に落ちきる前に挫折しました。
そしてキッチンの塗装です。
施工前↓
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施工後↓
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吊り戸棚と組み合わせて見た全体像↓
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仕上がりはまあまあですかね。

あと、ほぼ全ての間仕切り材にオイルスティン施工をしました。
施工後の各部屋↓
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そして2軒ある戸建の玄関が近いので、目隠しの壁を作りました↓
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お風呂の塗装もしようと思いましたが、下地作りまでしかできませんでした。

明日、朝一で施工しようと思います。

もう少しで完成です。(あと残りは床張りとクリーニングです)

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リフォームの続編です。

外壁塗装の一部とキッチンの釣り戸棚の改造をしました。

まず、高所の塗装です。(私の買った平屋はなぜか梯子を使わないと登れない2階
付きなのです)

継ぎ手に研磨できるブラシを付けてボロな壁を削ります。
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そして、継ぎ手にローラーを付けて塗っていきます。
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そして、これが↓
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こうなりました↓
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築40年以上の北欧スタイルです。笑

キッチンの吊り戸棚も塗ってみました(ペンキが余ったので)
これを↓
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こうしました↓
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キッチンも同色にしようと思います。

明日は1日作業です。

このおそろしい風呂やキッチンを改造します。

キッチン↓
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風呂↓
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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

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朝日新聞
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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
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人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

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ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
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なる方法

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あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
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―家賃0円で高級マンションに
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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
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2009年 12月号 [ 雑誌 ]

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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