2008年04月

それから一年が過ぎ、私は利回り50%戸建の決済が決まり、あとはその日が来るのを待つだけの日々を過ごしていました。

そんなある日、戸建の決済とリフォームで手持ち資金があまりない状態になることを知っていた私は、興味半分でアットホームのサイトを覗いていました。

もちろん、一年前のアパートを問い合わせた事はすっかり忘れています。

私↓
「ろくな物件がないな〜

(いつもそんな感じです 笑)

ん?
NEWってマークがついている物件があるけどなんだろう?」

と思い、その物件の詳細をクリックしました。

クリックすると、なんか見覚えのある写真と図面が…

なんと、それは一年前にT氏が薦めてきたアパートだったのです。

しかも物件価格が、一年前に3500万くらいのものから、1980万まで下がっていました。

「何かあるな」

と感じた私は不動産屋T氏に電話を発信していました。

次回に続きます。

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私が買った、新規物件、利回り22%アパートを買った方法を書きます。

最初、この物件情報を見たのが一年以上前の事です。

確か最初の売り出し価格が3500万くらいで、利回りは一桁(7〜8%)でした。

馴染みの不動産屋T氏の紹介物件だったのですが、利回りの低さと立地の悪さから

「ふ〜ん。こりゃ買わない物件だな〜」

と図面を見ただけで判断しました。

一応、T氏に電話して詳細だけ確かめました。


「この物件どうなんでしょうね?」

T氏
「いや〜それは私の店舗で担当している物件なんですが、相続で売りに出ているんですよ。
アパートの建っている土地以外に2宅地付きなので文筆すればもう少し安くなると思うのですが…」


「なるほどね〜
でも、いくらになるかはっきりした金額は不明ですよね?

土地まで買い取って売買まで絡めてやる事までは考えてないですから見送りますよ。」

みたいな会話をしました。
(一年以上前の事なのでうるおぼえですが…)

次回に続きます。

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水戸の千波湖で白鳥が7羽惨殺されていたようです。

酷すぎですね。

いつも、休日に餌をあげるのを家族で楽しみにしている我が家にとってはとても悲しいニュースでした。

さて今日、4棟目(4〜9戸目)の賃貸物件の決済が終わりました。

今年、最初の買い付けを入れた物件です。

一棟アパートで2DKが6部屋、4室入居の2室空きです。

利回りは満室想定表面で22%、満室想定実質19.4%で、現況表面で14.7%です。

次回から数回に分けてこの物件の取得について書きたいと思います。

水戸大家の物件情報もついでに更新しておきました。

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今日も風邪をおして午前、午後と不動産屋さんへ営業をかけました。

午前中に3店舗、午後は1店舗です。

午後からまわった不動産屋さんは、地元で昔からやっているちょ〜老舗(免許の更新10回です)の業者さんで、2年くらい前から顔をだしています。

一人社長の小さな業者さんですが、水戸の業界内部の話をよく知っており、色々と話してくれました。

詳しく書くとなんなとなくヤバそうなので詳細は伏せますが、

「実質、業者が売り主なんだけど仲介と表記する方法(合法的に)」

「なぜあの業者の人間はガラが悪い人間ばかりなのか」

「今、広告に出ていて何年も売れ残っている物件の経緯」

「業者の内部分裂(いきなり独立した話)」

「現在の水戸の業者で一番家賃収入を得ている人(一月数千万)」

「買ってはいけない地域、買ってよい地域」

等々とてもおもしろい内容でした。
(他にも楽しい話題を提供してくれましたが、とてもブログには書けません。 笑)

なかなか楽しいひとときでした。

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世間はGWの始まりです。

私、水戸大家は10.5日連休に突入です。
(今日の午前中は仕事でしたので)

連休中はプチ専業大家になります。

しかし、連休初日の今日、また風邪が再発したようです。

ま〜今日はブログを書けない程ではないですが…

さて、BITの水戸地裁がバージョンアップしたようです。

今までは水戸地裁のみしか三点セットが閲覧できませんでしたが、各支部が閲覧できるようになりました。

これでつくばや守谷といった茨城の人口増加地域も見られます。

ただ、つくば、守谷地区は(特につくばは)駅近の中古物件が少ないです。

なぜなら、駅周辺は駅も含めて最近出来上がった街だからです。

駅近で狙うなら守谷の戸建が良いですね。

古くて投資家や業者が見向きもしない物件が好立地で出てくるかもしれませんよ。

なぜかというと守谷は常総線守谷駅につくばエクスプレスを合流させた駅であり、唯一昔からある駅をバージョンアップさせたところだからです
(つまり昔からの町並みもあり新しく区画整理されたところもある街なんですね。)

ま〜でも、そんな物件は瑕疵に対するリスクに対して対処できればですけど…
(今日は超マイナーネタ)

あとは、少し駅から離れたつくばの戸建。

この前、アットホームで270万の古屋付き売り地がありました。(まだ売り残っているかな?)

私、時間があればこの辺の物件も見てみたいですが、なかなか忙しいです。

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コンドウ社長のブログにてオフ会を開催するとのお話

私、水戸大家も参加させていただきます
(平日開催であれば、仕事後に水戸を出発し、終電で帰る計画なので滞在時間は短いと思いますが、皆さんとお会いしたいです。よろしくお願いします。)

そして、今日発売のBIG tomorrowに加藤ひろゆきさんと、先日当ブログにコメントいただいた菊原智明さんが載っていました。

思わず買ってしまいました。↓
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さて今回はサラリーマンらしく(?)職場の話でもします。

私の職場には、どこの職場にもいるような人格的に頭の悪い上司がいます。

こういう上司を見る度に、こういう人間にはなってはいけないということを学びます

良い手本です。

一つ大事な事は、頭の悪い人の事を真に受けて考え込んだり、悩んだりしてはいけないということです。(たぶんサラリーマンをしていればそういう事もあると思います。)

考え込んだり、悩んだりするのではなく、その時間と労力を勉強や物件調査、資格取得等、自己投資に充てるべきです。

こういう時の一番良い対処方は、「聞いたフリ」ですな。

とりあえず、ウンウンと頷いておけば相手は納得しますからね。

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昨日は物件のある地区の町内会の人に声をかけられました。

町内会の人「あの〜町内会費を払って頂きたいのですが…」

私「あ〜はい。私でもここには住んでないですけど…」

町内会の人「大家さんですよね。そしたら立て替えといてもらえます?」

ここでちょっと考えました。

・賃貸契約書に町内会費は盛り込まれてないので、店子さんには請求できないな〜
・これからも、募集図面に町内会費払えと書くと募集に響くな〜
・この辺は古い家が多く、年配の方が多いので売却物件が今後出そうだな〜
・物件の近所の人と良好な関係を保っていった方が今後の活動もしやすいな〜

と、いろんな事を考えましたが、売却物件が出そうな事、良好な関係を築けば入居者を紹介してもらえるかもしれないし、リフォーム等もやりやすいと判断し年間数千円の町内会費を払う事にしました。

もちろん、町内会費を払う際に
家を売りそうな人がいたら声かけて下さい。あとうちの戸建に入居しそうな人がいたら声をかけて下さい。」
と町内会の人に言っておきました。

さて、この投資(義務?)がうまくいくかどうか楽しみです。


話はかわりますが、客付け用ブログを作りました。
水戸大家の物件情報

これを図面、募集看板、名刺等に書き入れてドンドンアピールしていきます。

ちなみに客付けブログを作った意味としては、URLさえ目にしてもらえれば物件内部の写真や詳細が確認できますし、メールで物件の問い合わせもできるとの考えからです。

あと、物件内部にPOPをちょいちょい配置しました。↓
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昨日行った不動産屋さんでは
「この物件は案内すれば決まる物件ですね」
との事。

そう言っていただけるとありがたいのですが、早く決めてくださいね。
(あとお風呂が離れていなければ最高なのにな〜)

さてさてどうなることやら…

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茨城の健康保険料を職員が10億円横領した様ですね。

青森のアニータ事件の教訓が何も生きてません。

なぜ一職員が10億円もの大金を自由にできたのかが最大の問題だと思います。

なんでも1万2千人分の保険額(年額)に相当するそうです。

最近は国に納める税金や年金等もかなりハイリスクなのではないでしょうか。



さて私は毎日のように不動産屋さんへ営業回りをしています。

やはり、普段あまり人と話す仕事をしていない事もあり、人と話すって良いな〜と思います。

そして、リフォームも平行して行っています。
(まだ完璧ではありません。)

この前の日曜は屋根にペンキを塗りました。↓
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休日の朝、5時頃に自分の物件の屋根上から見る景色はある意味爽快です。
(ちなみに午前9時には帰宅し、その後は家族サービスです)

そして、物件が大きな神社の近くということもあり、祭り?らしきものにも遭遇しました。↓
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春の祭りとは珍しいです。
ちなみに私の目の前で、神輿を担いでいた人が私の物件に設置した自動販売機からジュースを買っていました。

なんかありがたい気分になりました

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ひかり市の差し戻し裁判の判決は死刑判決が言い渡された様です。

判決結果はともかく、私も妻や子供がいる身なので本村さんの気持ちは痛いほど分かります。

これから一生忘れる事ができない出来事でしょうが、精一杯殺害された二人の分も生きていってほしいです。

さて、久しぶりに不動産投資のオススメ本の紹介です。

今回はサラリーマンでも「大家さん」になれる〔藤山流〕成功の奥義 です。


この本は凄腕の投資家、藤山勇司さんの2冊目の本です。

前にも、藤山さんの本の紹介をしましたが、藤山さんの言っている「駅徒歩15分以内」の物件を競売で高利回りで落札する事は、今の時代非常に難しいと思います。
(先日のブログでも書きましたが…)

本の内容ですが、藤山さん自身が物件を取得していった経緯、お金を貯めた経緯、本を書くことになった経緯等、藤山さん自身の実体験を書いています。(物件を増やしていく途中で勤め先の会社が倒産したり、人に騙されたり、お金を貸して帰ってこなかったりと色々苦労したみたいです。)

前作のサラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣―実践版 利回りがすべてのアパート・マンション経営入門

も前にブログで紹介しましたが、前作の時点で所有戸数が57戸、この本が発売された時には73戸になったそうですからかなり拡大しています。(2005年の所有戸数は88戸)

ただ、拡大路線だけ目指せと書いてないところが素晴らしいです

藤山さんが言うには、
高利回りの物件を購入する事
これはま〜当たり前の事です。

借り入れは総家賃収入(全物件)の40%までで返済できる金額にする事

返済比率の事ですが、住宅ローンも給料の40%が限度としている銀行が多いと思います。

私はこの40%という考え方が素晴らしいと思います。

できれば一つの物件でこの数字を実現できる物件が(借り入れをする場合は)理想的ではないでしょうか。

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私は自作図面を業者さんに配っておりますが、大きな業者さんだとその一店舗だけでなく、支店全て訪問しています。

なぜかというと、一店舗だけだと伝えた店舗には正確で新鮮な情報が伝わるでしょうけど、その他の支店へ情報が行き渡るまでに間違いがあったり、時間がかかってしまうとの考えからです。

しかも、私が訪問していない支店では私が作った裏技満載図面ではなく、業者さんの定型図面になってしまいあまりおもしろくないからです。

また、実際に大家と面談して
「この物件お願いします」
と直に言われた方が営業さんもやる気になると思います。

そういう意味もあり、大きな賃貸仲介業者には、各支店全て訪問します。

それが功を奏したのでしょうか、水戸で何店舗も経営している業者さんで、この前、私が面談した方がお客さんの内覧を実施してくれた様です。
(ちなみにこの業者さんには他の店舗へも営業をかけています。)

ぜひ決めてもらいたいです。

ちなみに先日話していた、知人からの紹介の件ですが、知人からの連絡が途絶えています。

昔からちょっといい加減な方なので、紹介していただいた人もいい加減な人の可能性が高いと思われます。

ですから、連絡が先方からあるまで放置します。
(できればこの人の紹介者は入れたくないかな…)

日々、客付けに邁進してます。

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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
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人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

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ススメ―『 夫婦円満 』
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の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

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に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

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―家賃0円で高級マンションに
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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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