2008年06月

2008年06月30日

怪しい中華料理店

皆さんこんばんは。

今日も歯医者に行った水戸大家です。

歯医者に行くたびに自分がMになっていく気がします。

ヤバいのでしょうか…

さて先日、車を走らせていると小さな中華料理店の前で信号に捕まり停車しました。

なんか怪しそうな店構えのその店はずっと潰れずに水戸で商売をしています。

しかも、信号待ちをしている僅かな間にお客さんが入っていくではありませんか！

この中華料理店に興味を持った私は車に一緒に乗っていた私の嫁さんに情報収集してみました。

私「あんな店でよく潰れないでやってるね。美味しいのかな？」

嫁「あ～あの店ね。あそこは中国人が一人でやっていて、始めたばかりの時は言葉も通じなかったんだよ。」

私「へぇーそんなんでよくお客さん捕まえてられるね。」

嫁「それがね、始まったばかりの頃は飛び込みで団地とかマンションを回ってたりしたんだって。
そこで１万円分の食事券を５千円で売ったりしてたみたいだよ。
味に自信があるから必ずリピーターが出来るって信じてやってたんだろうね。
その飛び込みの営業でも身振り手振りのカタコトな日本語だったみたいだけど…」

（なぜこの中華料理屋に嫁さんが詳しかったかというと、嫁さんの姉の所にこの中国人が営業に来ていたそうです。もちろん食事券を買って後日食べに行ったそうです。）

いやいや～この話を聞いて、私がこの中華料理経営者ならここまで出来たかなと考えてしまいました。

いくら飲食店の利幅が大きいとはいえ、１万円の食事券を半額の５千円で売って顧客を掴み、固定客にして事業を安定させるとは…

しかも言葉の通じない異国の地で…

はたして自分が言葉の通じない中国に行ってここまでできるのかな…

少し考えてしまった１日でした。

※実際に中国では高度経済成長が始まっていて、若い日本人が次の中国の主役になろうと頑張っているようです。

参考文献：邱永漢　こんな人いませんか

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2008年06月29日

絶対に「儲かる大家さん」になる実践バイブル

皆さんこんばんは。

今日は朝から腹の調子が良くない水戸大家です…

さて、今日は不動産投資のオススメ本です。

今日の本は絶対に「儲かる大家さん」になる実践バイブルです。

この本は「大家さん学びの会」というコミュニティの人達が書いた本です。

主な著者は水澤健一さん、コテツさん、なかじまみえこさん、西山雄一さんといった有名人です。
(他にも後半で有名な方々が対談等をされています。あと名前は出てきてませんが、茨城在住のオーナーとはあの人では…)

この本の中で、特に私がおもしろいなと思ったのが空室対策を書いた西山雄一さんの部分です。

この人のすごい所は駅徒歩２５分の空室だらけのアパートを短期間で満室にした実績がある人です。考え方としては、「掃除と挨拶の徹底で満室に…」と書いてあったので、セブンイレブンの創始者である鈴木さんの様なスタイルだと思います。
(この人も元飲食店店長と書いてありました)

それで今回の話の内容は、

そんな西山さんの指導を受けても満室にならない大家さんがいるそうなのですが、その満室にならない大家さんに共通する事とは…みたいな内容でした。
(もちろん本文には満室にならない共通点と対策が書いてあります。)

ただ、私の感じた事は供給過剰でどうしようもない所は色々やってもなかなか難しい様な気もします…

物件を買う段階でやはり熟考して買わないと…

なんて考えちゃいます。

より簡単により短期間で満室にできる物件を仕入れる事が最大の空室対策かな、なんて思っちゃいますね。
(この本の内容を否定はしていませんが、めんどくさい事をしなくても満室になる事が一番かなと)

ちなみにこの本でも本を読む事を再三勧めていました。

情報が不動産は一番ですからね。

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2008年06月28日

競売レポと最近の近況

皆さんこんばんは。

水戸大家です。

さて、昨日の茨城弁の解答ですが

・赤ナス
→トマト

・いじゃげる
→頭にくる

・おつけ
→味噌汁

・ぎっちょ
→左利き

・きびしょ
→急須

・とっぽい
→（ヤンキーっぽくて）カッコいい
でした。

他にも国道６号を「ロッコク」と言ったり、ダサい人やオタクっぽい人を「もやっぽい」と言ったりするのがメジャーな茨城弁です。

さてさて、ここ最近はよく物件情報を見ていますが、なかなかピンとくる物件がありません。

資料請求の電話で終了がほとんどです。
(いっぱい買いたい物件が出てきたら危険ですけど…)

気長に物件待ちの状態です。
(手持ち資金もあまり無いのでちょうど良いのですが)

しばらく満室経営維持でいきたいと思います。

情報収入で、最近は今まで除外していたカテゴリーの物件もよく見ています。

特に競売で借地であったり、店舗等のテナントを見るようになりました。

もう少し現金が貯まるとちょっとマニアなテナント物件もおもしろいかもしれません。

色々と競売の小額物件で妄想したりしてます。
（落札価格もしっかりチェックして落札後に必ずどう処理されているか！を気になる物件はチェックしてます。）

そういえば、競売で去年、私が入札した物件。

簡単なスペックは水戸駅徒歩５分の２DK戸建で、たしか建物４０㎡、土地面積５０㎡。

基準価格が２００万くらいで、私が入れた価格が１９０万円。

たぶん誰も入れないだろうと思ったら５００万くらいで落札…

なぜ誰も入れないと思ったかというと、建物が傾いている＆隣地との境界があいまいの２点が問題点でした。

しかし、蓋を開けてみると１９件入札で基準価格の倍以上の値がつくという結果が…

問題ありの物件でも土地値で５００万以上しそうなので納得ですね。

今は上物取り壊して賃貸駐車場として３台の車が停められていました。

利回り車３台（１台１万）で３万×１２ヶ月÷５００万＝７．２％

将来は転売目的なんでしょうね～
（というか今すぐ転売した方がいい気がしますが、稀少価値ありそうですし…）

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2008年06月27日

いばらぎじゃなくていばらき―超人気WEBサイト「茨城王」を読む

・赤ナス
・いじゃげる
・おつけ
・ぎっちょ
・きびしょ
・とっぽい

はいはい、水戸大家です。

上に挙げたのは茨城弁です。

また、変な本読んだんだろうと思われそうですが、また変な本を読みました。

いばらぎじゃなくていばらき―超人気WEBサイト「茨城王」を読むです。

この本、なぜか茨城の本屋さんにかなり置いてあります。　笑

ちなみに上の茨城弁の意味わかる方います？

わかる方はコメントいただけると嬉しいです。
（解答は明日のブログに書きます。）

ちなみにこの本を読むと茨城の県民性っていうのがわかる気がします。

ちなみに大雑把に茨城人の特性を書くと
・ヤンキー率が高い
・目上の人に敬語が使えない
・車は一人一台保有
・マックスコーヒーが売っている
・標準語を使ってもイントネーションが変

ところで私は物件を探す時に駅を基点に探しません。

なぜならこの本にも書いてありますが、茨城の人は電車に乗りません。

というか、電車で目的地に着かない（電車網が東京の様に張り巡らされていない）ですし、そもそも電車があっても１時間に１本とかしか無いです。

それよりも、アメリカ並みの車社会である茨城ではアパートの部屋を借りると駐車場無料が当たり前なんです。

つまり駅近よりも国道が近く、駐車場が確保されていた物件の方が客付けできたりするんですね。
（この辺は地元民の土地勘も合わせて考えますが…）

都会に住んでいる人には盲点だと思います。

その証拠に私の買った物件も駅が激遠なのにあっという間に満室ですから…

ただし、田舎で投資をして満室にするにはその土地を良く理解することが大事だと思います。

ですからこんな本があれば読んでおくのも良いと思います。

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2008年06月26日

わたし、だまされました。告発!ネットワーク・ビジネス

皆さんこんばんは。

昨日の本は皆さん結構読んでますね。

やはり、うっちゃんは有名人だなと感じた水戸大家です。

さて前にブログで
「家庭菜園をしている」
と書きましたが、こんな感じです。↓

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これはミニトマトですが、まだ気温が低く赤くなるまで時間がかかりそうです。

なかなか、こういうのも好きで趣味としてやってます。

さてさて、今日も新しい本を読んだので書きたいと思います。

今日の本はわたし、だまされました。告発!ネットワーク・ビジネスです。

皆さんは「ネットワークビジネス」って知ってます？

私は名前だけ聞いた事がある程度で、最近流行っているらしいという情報しか知りませんでした。

ネットワークビジネスの真相って、ただのマルチなんですね。

こういう話は危ないですね～

これってでも不動産投資にも当てはまりますよね。

一番怪しいのが、
「これを買えば絶対大丈夫です。管理は管理会社がやりますし、客付けだってこの立地ならすぐ満室ですよ。あとは当社にお任せ下さい」
って営業かけてくる会社…

半分ネットワークビジネスの勧誘と一緒ですね。　笑

まずはこっちが勉強して、これだったら買っても良いと思える物を買わないと…

ま～マルチもねずみ講も新興宗教もネットワークビジネスも、私から見ると全て一緒に見えてしまいます。

だいたい、リスクの無い儲け話は無いと思いますよ。

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2008年06月25日

家賃収入が月収を超える!

皆さんこんばんは。

丸明って会社が牛肉の偽装をしてたみたいですが、ミートホープの件で「ヤバい」って思わなかったんですかね？

仙場吉兆も廃業したし、グッドウィルも廃業の様でやはり悪い事は出来ないなって思った水戸大家です。

さて、今日も不動産投資の本の紹介です。

今日は家賃収入が月収を超える!です。

この本は広瀬智也さん、束田光陽さん、内海芳美さんの投資家３名が書いた合作の不動産投資本です。

３名が３名とも個性的で洗練された投資感を持っており、物件を買う前の情報収集から購入後の入居者フォローまで一連の流れが３名の視点で書いてあります。

この中で特に衝撃的だったのは内海さん(通称うっちゃん：有名ですよね。)が利回り５３％のアパートを買った経緯です。

この物件のスペックが木造築４０年、２Ｋ４室の１ＤＫ３室で売買価格４５０万円で年収２４０万円…

しかもリフォームは１０万しか、かかっていないなんて…

なぜこんなに安く買えたかというと…

本を見てください。　笑

このうっちゃんも、私の様に地方都市を中心に物件を買っていますが、なるほどと思える作戦で客付けしていたりしてなんとなく理想のスタイルかなと思ってしまいます。
(他のお二方の事もすごいと思います。)

この本の事もかなり実践してみましたが、使える方法と使えない方法もあるので一概に全て良しな本とは言えませんが、なかなかおもしろいです。
(ま～昨日の藤山さんの本も全て実践できるわけではないですが～)

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2008年06月24日

兼業「大家さん」黒字経営マニュアル「賃貸ビジネス」で失敗しないための78の実践法則

皆さんこんばんは。

水戸大家です。

さて、今日は久々に不動産投資の本を紹介します。
(本の紹介は結構してますが、不動産以外の本の方が多い気がします…)

今日の本は兼業「大家さん」黒字経営マニュアル「賃貸ビジネス」で失敗しないための78の実践法則です。

この本は私のバイブル的本で、数多くの事を学びました。

例えば昨日の訴訟の話や物件の見方、競売の入札方法や物件管理の仕方まで…

ただ、内容があまりにも具体的すぎるので基礎知識が全くないと理解できないかもしれません。

ちなみに、昨日の訴訟の話ですが、ある程度知識があれば個人訴訟も可能だと思います。
（個人訴訟を起こすには民法と借地借家法の大まかな概要は頭に入れておく必要はあるかもしれませんが…ちなみに私は司法書士の民法の本をよく読みます。）

必要証拠も家賃が振り込まれていない通帳と賃貸借契約書だけです。
(この話もこの本に書いてあります。)

私の場合この本は１０回以上読んでます。

そして、ほぼ同じ内容のＤＶＤ(実は本に書かれていない内容もある)を数十回繰り返し見ました。

ですから、この本が私の不動産投資の基礎になっています。

かなりオススメの本ですよ。

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2008年06月23日

あやさんのコメントより

皆さんこんばんは。

さっきブログを書き上げて全部消えてしまった水戸大家です。
（消えた話を聞いたことありますが、精神的ショックはすごいもんですね）

さて、今日はあやさんのコメントより私なりの見解を書いてみたいと思います。

以下あやさんのコメント

お聞きしたい事があります祖父が買った土地付きの家を借りてる人が二年間家賃未払です祖父は25年前に二千万位で購入現在は三万で貸してますが…私には病気の片親がいまして頼れる人もいませんたった一人の祖父ですまずどおしたら良いかご存知でしたら…と思い失礼ながらお伺いしてみました

との事。

まず、おじいさんの貸している家にいる入居者が家賃を払わないとの事。

しかも２年間も…

このケースの場合は

①今までの家賃を払ってもらう
②建物を明け渡して出て行ってもらう

の２つができれば問題解決でしょうか？

結論から言いますと、どちらも訴訟という手段をとるしかないと思います。

まず、２年間も家賃の未払いがある中で住んでいたとの事ですが、その間に家賃を払うか出て行ってもらうかとの交渉はしてきたのだと思います。
（交渉していないようなら交渉してください。でも２年間も居座っていたら無駄かもしれませんが…）

①の不払い家賃の督促ですが、「支払い督促」という訴訟を起こします。
（６０万円以下は小額訴訟）

これは判決が確定すると給料の差し押さえや家財の差し押さえもできる訴訟です。
（相手方の異議申し立てがあれば裁判ですが、なければ２ヶ月くらいで判決確定です）

②の建物を明け渡してもらうですが、「明け渡し訴訟」を行ないます。

家賃を滞納した事、家賃を支払わない事を理由に建物を明け渡してもらう訴訟です。

こちらはスムーズにいけば３ヶ月ほどで判決が確定し、強制執行まで行なえます。

まずは一人で悩まずに、相談できる人（間に入っている不動産屋さん、弁護士）などに相談してみると良いと思います。

とくに、弁護士に相談が一番ではないでしょうか！

参考までに↓

茨城県弁護士会

TEL ： 029-221-3501
住所：〒　310-0062　茨城県水戸市大町２丁目２－７５

かならず解決できる策はあると思います。

あきらめずに頑張ってください。

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2008年06月22日

テナントって…

皆さんこんばんは。

人志松本のすべらない話で昨日は爆笑した水戸大家です。

さて、昨日の店舗物件の話ですが、皆さんにご指摘受けたとおりの家賃だとすると４０％近い利回りになりますね。

テナントの家賃って高いんだな～と改めて考えさせられました。

今後はこの辺の感覚と需給関係を把握できればすごい物件買えますね。
（しかし、あれで月/６０万とれたらおいしいです。＆テナント入ればね。）

競売も含めておもしろいかもしれません。
（星輝さんのようにソシアルビルも研究せねば…）

今度、客付け会社に客の振りして電話してみるのもおもしろいかもしれませんね。

少しでもそんな繰り返しから相場感覚がつかめれば良いです。

あとは不動産屋さんと話して需給関係は会得します。
（この辺に詳しい人が私の回りにはいます。）

さてさて、今日は戸建に設置した自動販売機の売上を発表します。

４月分が３５００円くらいの振込みがあって（明細が行方不明）振込みから逆算すると１４０００円の売上、５月が４５００円くらいの振込みで売上が１８０００円でした。

１月の電気代が２０００円～３０００円（４月が１６００円、５月１７００円。）なので２０００円くらいのプラスでしょうか。

プラスマイナス０で良いと考えていたのでラッキーですね。

え～とえ～～とそれでもって今日は、ハワイ…
ではなく、常磐ハワイアンセンターへ遊びに行きました。（文のみ）
フラダンスやファイアーダンスを見ました。

そして帰りに自宅近くのラーメン屋さんへ行きました。

これがそのラーメン屋さんのシンボルマーク↓

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これがラーメン↓

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店舗もきれいでサービスも素晴らしい店でした。

こんなサービス良い店に行くとなんか勉強になる気がします。

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2008年06月21日

落札された競売レポート２回目

皆さんこんばんは。

満室になってから暇になってしまっている水戸大家です。

大家さんて入居者決まってしまうとやることあまりないですよね。

お金は入ってきますけど…

そんな感じなので、最近のブログは本の紹介ばかりです。　笑

え～と、今日は落札後の競売追跡の第２段です。

下記物件は３回目の特別売却までいきました。
(たぶんその時にやっと落札されたのでしょう)

__ISO-2022-JP_B_GyRCMmhBfBsoQi0wMzYzLmpwZw____

大型の店舗型テナントです。

なぜ落札がされなかったかというと、
・リフォーム代が高額
・所有者が法人でこの法人の社長が賃貸している形をとっている
（占有解除がめんどくさい）
・評価額が高く投資家が買っても採算が合わない可能性がある

この物件、立地は水戸駅から２㌔くらいの所にあり、まあまあな感じがしますが、上記３点の理由から落札者がいませんでした。

物件概要が店舗１棟(４階建て３００～４００㎡) と戸建(２階建て、５０㎡くらいで１階部分駐車場)と、庭兼駐車場が車７～８台分。

これで落札価格が確か１２００万くらいだと思います。

追い出しと諸費用で２００万～３００万、リフォームもそれくらいで総投資額２０００万くらいです。

想定家賃は店舗の方が月/２０万くらい？(この辺はどれくらいとれるかわかりません。店舗は不得手です。)戸建が月/５万として、合わせて２５万くらいでしょうか。

総投資額からの利回りは２５万×１２ヵ月÷２０００万で１５％といった感じでしょうか。

あまりおもしろくないですね。

それでもテナント募集の看板出てました。

上手い業者がもっと安く債権者に債権放棄させたとか…
（想像の範囲ですが…）

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2010-06-28

プロフィール詳細

株式会社水戸大家さん
代表取締役：峯島忠昭

■□■　主な経歴　■□■　

2001年 - 金持ち父さんを読み
　　　　投資家を目指す決意をする。

2004年～2005年の2年間
　　　　修行の為ハウスメーカーにて
　　　　住宅販売を手がける。

2005年11月 - 25歳にて生涯初の不動産
　　　　　　１Rマンション購入。
2006年 9 月 - 26歳にて2つ目の物件
　　　　　　３LDKマンション
　　　　　（自宅として使用）購入。
2007年12月 - 27歳にて宅建試験合格。
2008年 2 月 - 27歳にて戸建２戸購入。
2008年 4 月 - 27歳にてアパート
　　　　　（２DK×６戸）購入。
2009年 7 月 - 28歳にて店舗（店舗×５戸）
　　　　　　購入。
2009年 9 月 - 28歳にてソシアルビル購入。

2009年11月 -
不動産賃貸業（大家さん）を軸にサラリーマンを引退。水戸市の自社ビルに事務所を作り、法人化する。また、自身の「世の中の不動産業者には良心的で不動産投資に詳しい業者が少ない、」という想いから、同法人にて不動産業を開始する。

2011年12月 -
水戸市で開始した不動産事業を軸とした法人を東京都六本木に移転。

2014年1月 -
不動産業の法人を六本木の中心であるアマンドの入るビルの最上階に移転。

2014年8月 -
同ビルにもう１フロアーの事務所増設。

2016年3月大阪市にて大阪営業所開設

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