2008年07月

2008年07月31日

得する生活―お金持ちになる人の考え方

皆さんこんばんは。

今日は第３回茨城版図面舞踏会（仮称）を主催する水戸大家です。

全然関係ないですが先ほどこんなモノを見つけてしまいました。
ブログの通信簿

私のブログの通信簿↓

今日はランキング何位でしょう？集合時間が迫っています。

またまた１位キープ中…↓

さて、今日は不動産投資以外のオススメ本です。

今日は得する生活―お金持ちになる人の考え方です。

この本は、前にで紹介した橘玲さんの書いた本です。

橘さんと言えば、海外投資やマネーロンダリングといった、私の知らない世界の投資家です。

今回は、その橘さんが、日本国内に居る状態で、いかに得をして生きていくかを題材にした本です。

内容として
・お金と国家について
・デパートを利用してノーリスクで高利回りを実現
・滌除を使い、金融機関に喧嘩を売る方法
・マイル教に加入
・どんな人でも他人の借金調査ができる
(私も昔、仕事でやった事あります)
・タダでマンションを買う方法
(あんまりおいしい話ではないので期待しないでください。)
・金貸しの話
・ツラい債権回収業務
等々です。

この人の言う国内での得する生活とは、上手く社会の隙間を狙った方法で、「なるほど」と思う部分もあるますが、「本当にできるの？」と疑ってしまう部分もあります。

全体的に読み物としてはおもしろく、新しい考え方を吸収できます。

今日はランキング何位でしょう？集合時間が迫っています。

またまた１位キープ中…↓

2008年07月30日

誰も教えてくれない「スナック」商売の始め方・儲け方―地元商店街・繁華街の「安らぎ憩い」のスポット

皆さんこんばんは。

いよいよ、第３回茨城版図面舞踏会（仮称）を明日に控えた水戸大家です。
（今回は規模も参加者も過去最大級です。緊張するな～）

今日はバリバリランキング上がっているので見ちゃって下さい。
（下がったて書いたらホンとに下がったので…上がったのはウソです。ごめんなさい。）

またまた１位キープ中…↓

今日は不動産以外のオススメ本です。

今日は誰も教えてくれない「スナック」商売の始め方・儲け方―地元商店街・繁華街の「安らぎ憩い」のスポットです。

この本はその名のとおり、スナックの開業の仕方が書いてあります。

著者はこのブログでも紹介した「シノギのプロが教えるビジネスの極意 」を書いた沢田高志さんです。

ちなみにスナックと一口で言っても、大きく分けて３種類ありまして、
①接客をするスナック
②接客をしないで、深夜０時以降もお酒を提供するスナック
③接客をしないで、深夜０時以降もお酒を提供しないスナックに分かれるようです。

なぜこの３種類に分類されるかというと、許可や届け出が接客や深夜のお酒の提供には必要で、裏を返すと接客も深夜のお酒の提供もなされないスナックは、この届け出や許可がいらないと言うことです。

他に本書の内容として、
・立地に関する事（賃料、売上、立地の関係）
・トラブルはどうするか？
・８９３とのトラブルは？
・どれくらい儲かるか？
・資金計画
・繁盛店にするには？
・従業員の不正対策

等々、実際にスナックを開業するためのノウハウが書かれています。

この本では、居抜き物件(前の借り主が色々と設備やテーブル、椅子等を残していく物件)を借りる場合を強く薦めていますが、実際は居抜きで探している人が多いのでしょうかね？

大手のチェーン店の飲食業は嫌がるって聞いた事がありますが、個人で始めるならお金のかからない(かかっても内装のリフォーム代くらい)居抜き物件がいいのかな～

私的に、将来のテナント物件を買う時のための予習としての1冊でした。

（これは星輝さん向けかな？）

今日はバリバリランキング上がっているので見ちゃって下さい。
（下がったて書いたらホンとに下がったので…上がったのはウソです。ごめんなさい。）

またまた１位キープ中…↓

明日はいよいよ、第３回茨城版図面舞踏会（仮称）です。

参加者様よろしくお願いします。

2008年07月29日

「ラブホ」の経営学―この道40年の第一人者が明かす、驚異の大儲け法

皆さんこんばんは。

ROCK IN JAPAN FESTIVAL 2008の会場に週末遊びに行った水戸大家です。
（ひたちなか海浜公園なんですが、2ヶ月に1度は行っている気が…前回もブログに書きました。）

予想通り下がっでしょう！どこまで下がったか見てくださいよー(ーー;)

またまた１位キープ中…↓

さて今日は不動産投資以外のオススメ本です。

今日は「ラブホ」の経営学―この道40年の第一人者が明かす、驚異の大儲け法です。

この本はラブホ経営について書かれています。

著者は日本のラブホ設計の第一人者で、この道４０年の亜美伊新さんです。

この人、最盛期には１日睡眠３時間、１週間に１棟以上（年間７０棟）のラブホを設計し、北海道から沖縄まで飛び回り、年間の飛行機代が１８００万にもなった、まさにラブホ界の　みのもんた　です。

ちなみに世間一般にラブホへの投資とはどう考えられているのでしょう？

私の見解では、「怪しいが成功すれば儲けはでかそう」って感じです。

この考えは遠からず当たっていて、ラブホ業界は今、弱い者が淘汰され、強い者はものすごく儲かっているようです。

そして、本書の内容ですが、

・どんなラブホなら客を呼べるか？
・ラブホの接客術
・ラブホオーナーの姿勢、考え方
・淘汰の世界で格安中古が市場に…
・今後のラブホ
・売りやすいラブホは？

といった所です。

格安の中古が出ているという点は収益不動産の世界とも通ずるものがあると思いますが、やはり買ってからどう運営するかも収益不動産と似ていると思います。

ただ、投資規模が全くラブホは大きく、中古でも５億～で、土地を仕入れてからの新築だと最低１０億は必要だと書いてあります。

どのくらい儲かるの？と思われる人も多いと思いますが、運営のシミュレーションも本書に載っているので興味ある人は見てみてください。
(表面利回りでは５０％以上出ていますが、そこから経費を引くので手残りはどうなんでしょう？ちなみに５０％は儲かっていないラブホです)

ちなみにセック○と本文中に連呼しているので、なんとも凄い本だと思いました。
(こんな事を書いていると、変な検索フレーズにこのブログも引っ掛かりますね。)

あとあと、海外でラブホブームになっている所の話や、これからのラブホ業界のターゲットの話なんかもおもしろかったです。

予想通り下がっでしょう！どこまで下がったか見てくださいよ(ーー;)

またまた１位キープ中…↓

2008年07月28日

RIGの言葉の意味は？アパート少し塗装中！

皆さんこんばんは。

うちの息子がビールを欲しがるので、ウーロン茶とサイダーをミックスして飲ませた水戸大家です。
（ゴクゴク飲んでました。これをあげないと泣き叫ぶし、かと言ってビールは飲ませられないので仕方なく…）

今日はランキング何位でしょう？これ以上はムリポ^^;

またまた１位キープ中…↓

今日はそういえば、星輝さんと恵比寿のＩさん主催のナイトＲＩＧ２回目ですね。

前回は記者が取材に来るなど大盛況だったようですが、今回も凄そうです。

そんな事を書いても、私は前回と同様、自宅でブログを書きます。
(そういえば、なんでＲＩＧってネーミングなんでしょう？なんか意味があると思うのですが不明です)

さてさて、今日は昨日行ったリフォームレポートです。

今回は２階の通路の横の部分を塗りました。

あと、通路を支える支柱も…

これが施工前↓

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施工後↓

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昨日塗った部分全部↓

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これはこれから塗る部分↓

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上の写真を見ると完全にボロアパートですね^^;

これでも、決算終了後２週間で満室にしましたが…

この部分はできるだけ早急に施工したいです。

ちなみに今日の仕事の私の日給は５万円くらいの仕事でしょうか。
（職人さんに投げたと仮定して）

施工にかかった費用が、ペンキ２千円、ハケ２百円、脚立８千円の合計１万２百円でした。

さあ、３日後は茨城版図面舞踏会(仮称)ですよ。

今日はランキング何位でしょう？これ以上はムリポ^^;

またまた１位キープ中…↓

2008年07月27日

原油価格が急落？なんですか？あとコンビニの跡地

皆さんこんばんは。

今日はアパートの塗装をしていた水戸大家です。
現在、茨城は大雨ですが塗ったペンキ大丈夫？と思う人はランキング見ちゃってください。

またまた１位キープ中…↓

そういえば、原油価格のニュースが流れていたので

「どうせまた上がるんだろう」

と思って聞いていたら、７月の下旬に急落したそうです。

ガソリンスタンドは１月単位で価格を見直す所と半月単位で見直す所があるそうなので、８月中旬にはスタンドによって価格に開きが出るみたいです。

さて、最近出ていたコンビニ跡地の競売物件(水戸地裁)ですが、私の行動範囲なので３点セットを見ていました。

立地　○
駐車場　１０台くらい(大型は不可)

ざっくり、月２０～３０万くらい家賃とれるかなと思い、基準価格を見ると３００万以下でした。

これは、４００万で落としても利回り５０％いくな～と思っていると借地という表示が…

気になってよく見てみると一月の地代が１８万もとられています^^;

もう物件の入札には興味がなくなり、このコンビニがどれくらいの期間この地代を払いながら営業していたのかに興味が移りました。

早速、地元情報の宝庫である嫁さんに聞き取りです。

私
「このコンビニってどれくらい前からやってたの？」
嫁さん
「たぶん、１２、３年前かな～」

なるほど。

しかし、本部へのロイヤリティ、仕入れ、人件費、店舗のローン等に地代を毎月１８万も払い続けて１２年もなんて…

競売ってこういう事を考えるとドラマがありますね。

結局、物件は取り下げになり、テナント募集しています。

たぶん地主が買い取ったのでしょうね。

それと、旨い土地ならコンビニ本部にコンビニを建てさせて借地代を取れないかな？何て考えも少し起きました。
（地主はこれが多いらしいです。ここだけの話）

ここだけの話まあまあと思った人はランキング見ちゃってください。

またまた１位キープ中…↓

2008年07月26日

専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法

皆さんこんばんは。

今日は３代目大家マサさんからお電話いただいた水戸大家です。
（ヒロシさんがいつもフガフガ言ってますが、私も今日は気持ちがわかりました。まさにフガフガしちゃいました。）

ま～でもとりあえず何位か見ちゃってください。これ以上はムリか…

またまた１位キープ中…↓

さて今日は不動産投資のオススメ本です。

今日は専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法です。

この本はおばちゃん投資家(今は宅建業者)の鈴木ゆり子さんが書いた本です。

確かこの本、加藤さんの最初の本と同じくらいの時期に売られていた気がします。

この、鈴木さんは、パートでもしようかとハローワークに行き「中卒に仕事はない」と言われた事から不動産投資を始めたという、一見変わった動機で不動産の世界に入った人です。

この人も最初の頃は、騙されたり、酷い物件を買ったりと苦労をしたようです。
(最初から上手く行った投資家の話は聞いた事がないですね。みんな最初は苦労してるようです。)

この人は、競売で流れた特売の物件を買い、占有者と交渉してそのまま住んでもらうという、一石二鳥にも三鳥にもなる方法で物件を増やした人です。

確か、年収は１億以上で利回りもかなり高かったと思います。
(たぶん平均利回りで３０超えくらいかな？)

全くのど素人から始めて、今では宅建免許を取得し、業者になり、セミナーの講師や本を出すまでになった人で、人間やればできるもんだなという気持ちにさせてくれます。

また、地域を絞った投資戦術や様々なトラブル遭遇エピソード等、タメになりそうな話が満載です。

おばちゃんならではの対人戦法が一番すごいかな…^^;

やっぱりぴめ吉さんの壁は厚い。でも７位です。確認しちゃってください。

またまた１位キープ中…↓

2008年07月25日

アパートの塗装途中経過と新聞屋さん

皆さんこんばんは。

今日、会社からボーナスを支給された水戸大家です。
（今月は給料、ボーナス、家賃収入と少しリッチな気分です。）

やっぱりぴめ吉さんの壁は厚い。でも７位です。確認しちゃってください。

またまた１位キープ中…↓

そういえば、アパートのリフォームを行っていますが、少し進みました。
（星輝さんを案内する時までに、見せれるようにしないと…^^;）

まず、通路床の塗装をしていましたが、完了しました。
塗装前↓

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塗装後↓

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階段も合わせて再度掲載
塗装前↓

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塗装後↓

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あとは手摺の塗装を少し始めました。

塗装前の写真をとり忘れたのでちょっと塗った写真のみ↓

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全部塗るのに材料費を見積もった所、ペンキが２万くらい、脚立８千円で総額３万円くらいで出来そうです。
(当初予想では５～６万/業者に任せると２０万～３０万かかります。)

これをゆっくりやっていきます。

秋には終わらせる予定です。

さてさて、私、この前のブログで新聞のチラシで情報収集していると言いましたが、新聞を取る時も条件面では妥協しません。

そういう訳で新聞の営業と話をたまにします。

が、新聞の営業って工夫が見られず、話をしても、他社の悪口を言ったり、サービスの話しかしなかったりとなんともつまらない世界だと思ってしまいます。

以下、新聞の営業との会話(インターホン越し)

新聞屋
「○○新聞です。契約もらいに来ました。」

私
「３ヵ月で７千５百円のサービスで印鑑押しますよ。」
(新聞代が９千円なので、実質１ヵ月５百円)

新聞屋
「あっ！良いですよ。それくらいサービスします。」

(不動産と一緒で電話越しに条件をすり合わせておくと時間の節約になります/以下は玄関での会話)

新聞屋
「あ～ど～も～こんにちは。いや～○○新聞(他社)のせいで○○××(入ってくるなり他社の悪口)」

私
「それじゃ～安い酎ハイかビール３ケースで３ヵ月とりますよ。」

新聞屋
「ええ～そんなに…そんな権限は自分にないです」

…

交渉決裂…

なぜかインターホン越しで条件をのんでいるのに、具体的な条件を提示されるとその条件が成立していない事に気付きます。

私の場合、この時点で良い人ならビール２ケースとゴミ袋で了承する時もあります。
(６千円くらいのサービス)

しかし、こんな失態をする人には例え満額のサービスでも契約はしませんね。

こういう日常の些細な事でも楽しく交渉してます。

いざという時の練習でしょうか。
（実益を兼ねた）

やっぱりぴめ吉さんの壁は厚い。でも７位です。確認しちゃってください。

またまた１位キープ中…↓

2008年07月24日

裏のハローワーク―交渉・実践編

皆さんこんばんは。

今日は土用の丑の日なので、ウナギを食べた水戸大家です。
（国産にしましたが、１尾１３００円でした。スーパーなのに高いな～）

なんと！７位ですよ～。今日も１つ順位が上がりました。ホンとかな～？見ちゃってください。

またまた１位キープ中…↓

昨日のブログ記事を書いて思ったのですが、私も会社で部下を使う立場にいます。

やはり、出来るヤツは何も言わないでも出来るし、出来ないヤツは何を言っても出来ないんですよね。

結局、色々と私がアドバイスしても仕事が出来なくて自然に会社を辞めて行く人間を何人も見ています。

見て盗めは本人のやる気とガッツとちょっとした要領の良さと努力でカバー出来ますよね。

逆に考えると、結果出ない人間を雇っている会社はすぐ潰れてしまうでしょうし…

大人の社会は厳しいかもしれませんが、これが現実だと思います。

昨日は、私、個人の投資に対しての考えですが、会社の仕事に対しての意見としてはこんな感じだと思いました。
(自分がお金を出していたら仕事の非効率はとても見ていられないので…もっと考えが大人になると変わるかもしれませんが…)

さて今日は不動産投資以外のオススメ本です。

今日は裏のハローワーク―交渉・実践編です。

この本は前に紹介した裏のハローワーク
と同じ著書の草下さんが書いています。

草下さんは、年齢が私の２つ上で、今年で３０才になる若手のライターです。

この人は薬中から復活してライターになった人です。

その薬をやっていた時の人脈をたどり、裏社会の住民にインタビューを試みています。

今回の本は、裏社会の住民の交渉術が書いてあります。

相手をパニックにさせて主導権を握る方法、個人情報がどこから漏れたかを探り漏れた所を揺する方法、名前や住所がわからない人の個人情報を調べる方法等、裏社会の住民ならではの交渉術が書いてあります。

実社会で使える(使っても良い)ものも何個かあるとおもいますので、参考程度に読むのもおもしろいと思います。

※人を揺すって金品を要求すると、強迫行為で逮捕されるので止めましょう^^;

なんと！７位ですよ～。今日も１つ順位が上がりました。ホンとかな～？見ちゃってください。

またまた１位キープ中…↓

2008年07月23日

職人はなぜ口で教えないのか！

皆さんこんばんは。

最近、大泉洋の「水曜どうでしょう」にハマっている水戸大家です。
（知っている人いたらぜひコメント下さい。あれは笑える）

今日もブログランキングを見ちゃってください。なかなか上位です。

またまた１位キープ中…↓

今日の朝刊に、宮大工の記事が載っていましたが、おもしろい内容だったのでご紹介します。

※ちなみに宮大工とは神社や仏閣といった、国宝等の日本古来の建築物を直したりしている特殊な大工さんです。

記事には宮大工のお師匠さんは弟子に対して仕事を教えず、任せてしまうと書いてありました。

私も前から思っていた事なのですが、世間一般に言われる職人さんとは、仕事のやり方とかを口で言って教えたりしないイメージがあります。

よく言われるのが、見て盗めってヤツですね。

前々から私は、こんな非効率な事しないで口で言った方が早いんだから口で言って教えれば良いじゃん！って思っていました。

また、口で言うのがめんどくさいからじゃないの？とも…

しかし、今日の朝刊を読んで考え方が一変しました。

「深く考えさせてから質問させるとよく覚える。何も考えないで聞いてばかりいると仕事は覚えない。」そうです。

昔かたぎの職人さんはそんな風に仕事を教えていたんですね。

私も本で読んだ事や人に聞いた話よりも、自分で考えてやった事の方が良くも悪くもよく覚えています。

「自分で深く考えて実行し、覚えていく。」

なかなか大事な事だと思いました。

これが限界かな～。とりあえず何位か見ちゃってください。

またまた１位キープ中…↓

2008年07月22日

８９３のご自宅に営業②

皆さんこんばんは。

水戸大家です。

今日の朝ズバッ！でインドネシア人が介護士として２００９年までに１０００人日本に来るそうです。

前に言っていた移民の手始めだと私は考えていますが、今、日本は医療介護の分野で人手が不足し、２０１４年までに４０～６０万人の人員補充が無いと（その分野は）壊滅してしまうそうです。

低賃金、重労働化してきている分野なので日本人の人材確保は今後困難だと思います。

さて、今後どうなるのやら…

そんな訳でブログランキングは８位まで来てます。
（次はぴめ吉さんだけど、もうムリだろ）
ホンとかどうか、確かめちゃってください。

またまた１位キープ中…↓

さて、昨日の続きです。

そんなこんなで８９３屋さんの所へ行く日が来てしまいました…

初めて会った日と電話ではかなりフレンドリーな会話をしていましたが、果たして今日も同じようにいくか？

というか、無事帰って来れるのか？

何はともあれ、ヤバい事になっちゃってます。

車で現地に着くと、お住まいは団地でした…

私の妄想では、高級な賃貸マンションを想像していたのに…

インターホンを押すと奥様が対応して、鍵が開けられ中に通されました。

家の中はこぎれいにされていて、これと言って変わったところはありません。

普通の家でした^^

想像だと、高そうな骨董品や絵画が飾ってあり、日本刀なんかが床の間に…なんて思いますが、どこも変わりない民家です。
(ちなみに今日も旦那さんは不在でした。)

奥様もいつもと変わらないフレンドリーな対応で、終始和やかな雰囲気でお話しました。

最後に
「うちは自営業で融資が受けられるかが心配なんです。どうにかならないでしょうか？」

と真剣な顔つきで言われましたが、

「こればっかりは私も銀行員ではないので審査してみないとわかりませんね～」と言葉を濁しておきました。
(内心、そっちの人は正直難しいかもと思ってましたが…)

何はともあれ、普通に対応して普通に家を出ました。

しかし、いくら８９３屋さんでも融資の心配をしたりする所を見ると普通のお客さんと変わらないですね。

むしろ、礼儀正しく、人当たりは一般人より上だと思います。
(私が話をした人が特殊だったのでしょうか？　その辺は？ですが…)

次はぴめ吉さん超えが目標！！！

またまた１位キープ中…↓

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2010-06-28

プロフィール詳細

株式会社水戸大家さん
代表取締役：峯島忠昭

■□■　主な経歴　■□■　

2001年 - 金持ち父さんを読み
　　　　投資家を目指す決意をする。

2004年～2005年の2年間
　　　　修行の為ハウスメーカーにて
　　　　住宅販売を手がける。

2005年11月 - 25歳にて生涯初の不動産
　　　　　　１Rマンション購入。
2006年 9 月 - 26歳にて2つ目の物件
　　　　　　３LDKマンション
　　　　　（自宅として使用）購入。
2007年12月 - 27歳にて宅建試験合格。
2008年 2 月 - 27歳にて戸建２戸購入。
2008年 4 月 - 27歳にてアパート
　　　　　（２DK×６戸）購入。
2009年 7 月 - 28歳にて店舗（店舗×５戸）
　　　　　　購入。
2009年 9 月 - 28歳にてソシアルビル購入。

2009年11月 -
不動産賃貸業（大家さん）を軸にサラリーマンを引退。水戸市の自社ビルに事務所を作り、法人化する。また、自身の「世の中の不動産業者には良心的で不動産投資に詳しい業者が少ない、」という想いから、同法人にて不動産業を開始する。

2011年12月 -
水戸市で開始した不動産事業を軸とした法人を東京都六本木に移転。

2014年1月 -
不動産業の法人を六本木の中心であるアマンドの入るビルの最上階に移転。

2014年8月 -
同ビルにもう１フロアーの事務所増設。

2016年3月大阪市にて大阪営業所開設

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