2009年03月

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これが不動産投資での一番の投資基準です。


それで、一番、これが分かれるのが物件を買う時です。


例えば、2000万円で利回り10%の物件の年収は200万円です。


1000万円で利回り20%の物件の年収は200万円です。


価格差は1000万円で、この価格差を埋めるには5年間の満室経営(1000万円=年収200万円×5年間)が必要です。


実際は、管理費、修繕費、家賃下落や空室、儲かったら税金もかかりますから、この価格差を埋めるのにもっとかかります。


それくらい、物件を仕入れる時は慎重にいきましょう。










それと、前にブログで書きましたが、


フルローンを組める物件 = 儲かる物件


ではありません。


(これと同じ事を山田里志さんが著書20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術で言っていてビックリしました。前々から私もブログで書いていたので、ご紹介させていただきました。)


銀行は物件の担保評価や、返済シミュレーションをして個人の属性を見極めてお金を貸します。


ですが、空室増加地帯の土地値が高い事もあります。


個人の属性がものすごく良くて、物件自体に収益性が無くても、個人の属性で買えてしまう事もあります


つまり、儲からない物件でもフルローンが引けてしまう事があるんです


物件を買う事、増やす事に邁進してはいけません。


大事なのは、儲かる物件を増やす事です。


その儲かる物件の基準ですが、山田里志さんが20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術で、実に合理的な判断基準を書いています。

知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]―「お金持ち大家さんになりたい!」と思ったら必ず読む本もお勧めです。)


今日は、私とメールでやりとりした人が物件を欲しがっていたので、まずはこれを読んでほしくて書いてみました。


特に、自己資金や無担保の物件が少ない人は儲けられる物件を買って下さい。
(上記の式に戻ると1000万円の価格差を埋めるには相当苦労します…)


もし、投資に失敗して困るのは家族ですから…


ちなみに、まだ私も全部読んでいません。


また、全部読み終わったら、感想を書きます^^


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今度は月の土地が下落したニュースです。


ロイター引用


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金融危機の世界は今:月の地価が20%下落
3月29日14時3分配信 ロイター


 3月25日、世界的な不動産価格の急落の影響は月にまで及んだかもしれない。写真は月。2007年12月撮影(2009年 ロイター/B Mathur)

 [25日 ロイター] 世界的な景気減速は大小さまざまな形で表れている。そのほとんどは気持ちを暗くさせるものだが、風変わりなものや人間の想像力を反映するものもある。金融危機の影響を受けた世相を反映する各地の出来事を紹介する。
 世界的な不動産価格の急落の影響は、月にまで及んだかもしれない。世界各国で月の小区画の土地を販売している企業「Lunar Embassy」のプラハの関係者は23日、月の土地の販売価格は20%下落したと述べた。
 国連加盟国は1967年、宇宙での所有権主張を禁止する条約に署名したが、これには抜け道があり、個人や企業による所有は許されている。そこで1980年以降、「Lunar Embassy」は月や金星、火星の土地の所有権を販売している。


---------------------------------------------------


ちょっと前にゴンさんのブログで


「月の土地が売られている」


って記事を見かけましたが、このニュースでは


「月の土地が下落している」と言っています…


月の土地値も変動するんですね〜^^;


下がるのなら、上がる事もあるので、キャピタルも狙えるのかな?


どうやって投資判断すれば良いんだろう… 笑


ちなみに月の土地販売はこちら↓
(火星の土地、金星の土地も買えるそうです。 笑)

夢のようなホントの話!

月の土地が買えるサイト










それと、今日はついにこれが届きました↓

untitled



20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術

不動産小説・巴銀之助の奮闘


20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術の方は、星輝さんと恵比寿のIさんが執筆してます。


でも、先ほど作家先生の星輝さんとメールしてました。


しかも、結構アホな内容だったり… 笑


星輝さんの本での署名を↓

1



かなり、ピントが合ってません…^^;


今日は、これから、この2冊を熟読させていただきます。


楽しみです(^^♪


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ラブホファンドが活況だそうです。


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ラブホファンドが活況だというニュースを見つけました。


以下、日刊ゲンダイ引用

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「ラブホファンド」不況でも大人気
2009年03月29日10時00分 / 提供:ゲンダイネット
●地価が下がれば元本割れリスクも

 金融危機の影響で不動産投資市場が冷え込む中、個人投資家たちの間で「ラブホテルファンド」が注目されている。投資を募って中古のラブホを購入し、新装オープンして得た利益を出資者に分配するファンドだ。

 一般に、性欲に直結したラブホ産業は「不況に強い」といわれ、通常のホテルと比べて稼働率、収益性が高い。手堅い投資先を探す女性やお年寄りに大人気だという。

「不動産会社の破綻や銀行の貸し渋りで、いま、ラブホは大量に売りに出されています。物件価格も4割ほど下落しているため、高い利回りが期待できる。英国をはじめ、世界中の投資家が日本のラブホに注目しています」(金融業界関係者)

 ファンドを販売しているイニシア・スター証券では、10万円からの投資が可能。配当は年2回あり、満期の3年後にはホテルを売却して、元本償還を目指すという。ナント、投資利回り12%以上の物件を選定しているというからスゴい。では、リスクはどうなのか。

「もちろん、金融商品なのでリスクはあります。代表的な例としては、対象のホテルが火事や地震などに見舞われた場合です」(広報担当者)

 エコノミストの門倉貴史氏はこう言う。

「ラブホテルファンドは高い配当が見込めますが、この先、今以上に地価が下落してしまった場合も、元本割れの可能性はあります。あくまで自分が取れるリスクに見合った投資が大切です」

 最近は、稼働率の減少に苦しむ高級ホテルまでが、昼間に数千円で利用できる「休憩タイム」をつくり、“ラブホビジネス”に参戦。ライバルも続々と増える中、ラブホファンドはどこまで成長できるか。

(日刊ゲンダイ2009年3月26日掲載)

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このニュースでリスクとして書かれているのが、火災や地震ですが、


ラブホは火災保険や地震保険に入れないのでしょうかね?


それと、たしか、本で読みましたが、「ラブホファンド詐欺」というものもあるらしいです。


上のようなニュース記事を上手く利用して


セミナー(ほとんどサクラ)で人を集め、アリもしない投資話を持ちかけてお金を集めてドロン…


ですから、私が思うに、このラブホファンドで一番のリスクは、運用元の会社が信用出来るか?って事だと思います。


配当金どころか、出資した元本も帰ってこない…なんて展開はシャレになりませんから…


あと、もう一つリスクとして考えるのは、3年後の値下がりリスクでしょう。


利回り12%で3年運用して売却とありますが、3年後に今の値段で売れるという保証はどこにもありませんから…


もし3年後の売却時点で、物件価格の下落率が12%を上回れば、確実に損します^^;


ですから、よくリスクを洗い出して考えた方が良い投資商品ではないでしょうか?











それから、私なりの繰り上げ返済についての考察を少し


私の場合、今年に入ってから繰り上げ返済をしましたが、これによって毎月約1万円の利子の支払いがなくなりました。


つまり、毎月の経費が1万円少なくなったのです。


それで、この分(1万円)は向こう1年間、本を買って経費にしようと思います。


毎月、今までの本よりも1万円多く読みます。


これで無形の資産(知識)を増やします。


これから賃貸事業に携わっていく限り、物件を売るにしても買うにしても、貸すにしても無形の資産(知識)が絶対に必要だからです。


資産の流れとしては


手元にあった現金 → 繰り上げ返済で経費削減 → 本代としての経費確保 →

無形の資産(知識)の吸収


という形を作りました。


つまり、手元にあった現金からキャッシュフローを改善して、本代を捻出し、無形の資産(知識)を作りだしました。


簡単にすると、手元の現金 → 無形の資産(知識)としました。


手元に現金があっても、銀行への支払い額は変わりませんし、それならば無形の資産を増やした方が良いのかな…と思っています。


そこ(無形に資産)から、新しいビジネスモデルが作られるかもしれませんし、不動産賃貸業にしても新しい気づきがいくつも得られると思っています。


これからも、常に先を考えて行動していこうと思います。


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なぜか、健美屋記事ランキングが2位です。


証拠写真↓

untitled



春の珍事でしょうか…^^;






さて、今日はアパートの塗装と不動産屋さんに訪問して作戦会議をしてきました。


まずはアパートの塗装ですが、


こんな感じの階段を↓

2



こんな風に塗ってました。↓

1



あっ!塗り上がった写真は取り忘れです(^^ゞ


星輝さん曰く


「これくらいならまだ塗らなくても全然大丈夫」


らしいですが、(実は私もそう思います)塗装はたまにやると、ストレス解消になったりします。


なによりキレイになった自分の物件を見るのは良いですよ(^^♪








それと、今日は不動産屋さんに訪問して、売り物件の作成をしています。


これは超ハイレベルな裏ワザなんですが、色々と今は調査の段階です。


この作戦も、今までの不動産本に書かれていないような内容です。


上手くいくと、今後は私の物件仕入れの肝になるかもしれません。


または、皆さんにメルマガ物件情報でご紹介している情報源になるかもしれません。


例えるなら

「上流で物件を抑える」

って皆さん言いますが


この方法は

「上流の上で、流す物件を自分で作ってしまう…」

という方法です。


文面を見ると、ちょっとワクワクしませんか? 笑


私はワクワクしています^^


一つ言える事は、今までの不動産投資本に書かれている方法は、皆やっているのでライバルが多いって事です。


ライバルが少ないところなら、絶対的有利に事が運びます。



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今日は読書です。


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今日は会社が休みだったので、一日読書してました。


と言っても、色々と家族で出掛けたりしていたので、車内読書ですね。
(運転は嫁です。)


今日は以前、年金のお話をブログ内でしましたが、もっと正確な年金の情報を得たいと考えて


「未納が増えると年金が破綻する」って誰が言った? ~世界一わかりやすい経済の本~ (扶桑社新書)


を読んでみました。


この本は、カリスマ予備校講師の細野真宏さんが書いた本です。


それで、わかった事は


年金はしっかりと払った方が得をする


って事です。


細かい事は本書を読んでいただきたいのですが、年金は払った分よりももらえる分が絶対に多くなるように出来ています。


なぜなら、国が運営しているので、有利なようにルールを変えられるからです


以前、私もブログ内で


「年金は払わないで、全て自分で運用した方が良いのでは…?」


という疑問を投げかけましたが、国がルールを変えてまで年金を払っている人を保護する政策をとっていくとは思ってもいませんでした。


なんでも自分で調べる事が大事なんですね。


良い勉強になりました。






さて、昨日ですが、以前、ブログを通じて金融機関を紹介した方からお礼のメールをいただきました。


色々とご相談を受けながら案件を一緒に進めてきましたが、やっと一段落ついたようで一安心です。
(私も微力ながら色々とメールさせていただきました)


内容は詳しくは書けませんが、ここまで色々と紆余曲折あり、なかなか大変だったと思います。


そうれでも、あと一踏ん張りですので、最後まで気を抜かずに頑張ってください。


ブログを通じて、こうして人のサポートができた事は良いですね^^


昨日のメールを頂いて、私も嬉しかったので記事にしてみました。


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昨日は、遅くまで飲んでいました(^^ゞ


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昨日は、星輝さんとTAKAHIROさんと遅くまで飲んでいました。


場所は水戸のイングリッシュパブ!


私、水戸大家は生まれて初めて、このような場所に行きました。


外人さんがいっぱいで、外国にいるような雰囲気です。


なぜかお通し(日本風)が出てきました。たしかカモの生ハム(テーブルの上の図面は気にしないでください。 笑)↓

untitled88



星輝さんが「懐かしい」って言っていた外国のビール↓

7



たしかコンビニのミニストップにも同じ商品があったと思う、フィッシュ&チップス↓

untitled33

(味は大味な感じです。本場っぽくて良いです^^)


TAKAHIROさんが頼んだ名前は忘れた料理(また図面がテーブルの上に…笑)

untitled99



ここで感じたのは、外人さん達のパワーと星輝さんの英語力。


外人さん達、楽しむことにかけては全力を尽くしてますね^^


それにも増して凄かったのは、星輝さんの英語力です。


彼、ペラペラにしゃべれます…


それで、私→中学1年生レベルでしょうか…


う〜ん、英語は難しいです。


経済的自由を手に入れたら、この辺はぜひとも勉強してみたいですね^^


外人さん達と普通に会話をしている星輝さんを見て思いました。


TAKAHIROさんとは、久しぶりに会いましたが、色々と近況についてお話できました。


あの物件、買えると良いですね〜^^











それで、お食事に行く前のお話。


星輝さんと二人で、ヤバい物件を2つ調査して来ました。


移動中(車です)、助手席の星輝さんがゴンさんと健吉さんに「今から来ませんか?」メールをしていましたが、あっさり玉砕してました。


ゴンさんには、「30分以内に来れれば水戸大家の持ち物全てプレゼント 笑」としていたようですが、即却下だったようです… 笑


ちなみに、健吉さんのメールは普通にお断りのメールだったようで、星輝さんがつまらなさそうにしていました。 笑


とま〜、そんな事で遊びながら物件に向かいましたが、2件とも超上級者レベルの物件でした。


1つは、○○物件で内容はブログに書けないような物件。


今の状態は満室稼働中で、利回り30%前半は行けそうです。
(ボロ物件では無いですよ。)


もちろん、超がつく上級者物件で、とても買えません…^^;


片方は、売却済の昨年出ていた利回り50%の物件。


それで今の現況を見に、現地まで行って確認をしてきましたが


売却済の今の状態も難しい物件に変わりはなかったですね…


とま〜そんな物件を2つ見てからのお食事でした(^^ゞ


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今日は星輝さんとお食事してきます。


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今日は星輝さんとお食事してきますので、手短に^^
(これも予約投稿だったりします)


よくニートになる人で


「自分に合う仕事がわからない」

とか

「何がやりたいのかわからない」


って言う人がいます。


大学生も就職する前とかに、こんな事言っている人がいるような気がします。


で、こんな事を言っている人で何もしない人って結局はニートかフリーターになってしまったり…という事が往々にしてあると思います。


ならば、色々と動いてみる事って大事だと思うんです。


何が合うとか、合わないとか考えても先に進まないですよね。


ならば、とりあえず動いてみる、それでその後は、色々経験してから考えたらいいんじゃないでしょうか?


最近、読んだ本で西原恵理子さんの

この世でいちばん大事な「カネ」の話 (よりみちパン!セ)

という本にそんな事が書いてあって、思わず共感したので書いてみました。


ちなみに、漫画家の人が書いた人生録みたいな本です。


どうやって儲けるって本ばかり読んでいる人には、良い気分転換になると思いますよ^^





それでは、お食事に行ってきます^^


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日本優勝しましたね^^


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今まで、WBCの日本対韓国戦を見ていました。


いや〜感動です。


ちなみに、私と同じ年の代表選手ですが


松坂大輔、杉内俊哉、村田修一、藤川球児


なかなか、大物です。 笑


直接、日本が勝ったからどうだ?と言われると何もないのですが、気分的に良いです。


特に景気が悪いニュースが続いているだけに、こういうニュースは良いと思います。











そういえば、地元の不動産屋さんからおもしろいお話を伺いました。


今日、電話で話をしていたのですが、


「水戸大家さんの募集図面をパクっている業者がいます」


だそうです… 笑


私の賃貸募集図面は、完全オリジナルで作っています。


それをそっくりそのまま、ある業者さんがパクっているそうです。


完全なコピーです。 笑


狭い業界なんで、そんなあからさまに変な事はしない方が良いと思うんですけどね〜


しかし、プロのプライドとかないんでしょうか?


これはどう対処すれば良いと思います?


良い案があれば、ご指摘ください。


それよりも、証拠のコピー募集図面を抑えるべきかな…?


ま〜、一つ言える事は、「募集は小手先の技術では無い」って事ですけどね^^


本当にガンガン客付けしたいなら、そんな図面のコピーとかで出来るものではないんですよ。


その辺が分からなければ、どんなに図面をコピーしてマネした所で関係ないと思います。


それでも証拠抑えて抗議すべきかな〜?


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緊急集合しました。


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今日は、星輝さんと会う予定がなかったのですが、緊急に集合しました。


とある方面から、すごい立地のすごい物件が出現しました。


しかも、桁が一桁違うのです…


ウン十億、もしくは百億くらいの物件(私の推定)がたったの数億…


速効で現地調査です。


それで、たまたま今週は水戸にいる星輝さんにも声をかけてみました。


色々と意見を聞いてみましたが、明らかに安い、激安物件です。


金融機関に電話しましたが、みんなビックリしていました…
(恵比寿のIさんにも星輝さん経由でお電話しました)


ここまでは良かったのですが、その後、星輝さんと食事し、帰宅して、じっくり物件資料に目を通すと…


共有持分…


の文字が…


一棟売りだと思っていたのが、持分売り(区分みたいな売買形式)でした…


そりゃそうですよね〜


普通の感覚でも、数十億はする物件ですもん^^;


1棟ではなく、持分売りですから…そりゃ安いですよ。


ハハハ…


それと、先日書いた買い付けもダメらしいです。


今日の良いニュースは、日本、アメリカに勝利だけですかね〜^^;


明日からまた頑張ります…


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なぜか週末になると案件が舞い込んできます。


今週末も何件か資料が届きました。


もちろん何件かは実際に現地に行ってます。


買い付けも1件入れました。


ここにきて、買えそうな物件も出てきそうですね^^


あとはどうなるか?


神のみぞ知るってところでしょうか。


ま〜でも、月に2本くらいは良い条件の案件はあるんですよね。


その2本も、最終的に買える物件は年に1本か2本。


そんなもんではないかな〜と思っています。


買える率が高過ぎるのもかえって怖いですよね。


買えるって事は、皆さんその値段で買ってないわけですから…


もしくは、世間の人に分からないで買うか、どちらかしかないわけです。









さて、ブログの方ですが6万アクセスを記録しました。


ブログを始めて、15ヶ月くらいかかりました。


最近は地道にアクセス数も増えていますが、最初の頃は1日0アクセスが何日も続いてました^^;


我ながらよくやってきた(過去形)と思います。


これからも、北関東のローカル都市ですが、地道に


あせらず
あわてず
あきらめず


の投資を綴っていければいいですね^^


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BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

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人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

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BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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