2009年06月

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■昨日は新規取得物件の契約でした。

今回の契約は、売主様、元付け、私の担当者さん…

それから、私といつも情報交換しているイケメン店長、
それから担当者さんの上司の店長さんという大所帯での契約になりました。

普通の契約より2人ほど多くなったのですが、
なぜ多くなったかというと、元付けの業者さんが重説を説明する予定だったのですが、
主任者証を忘れてしまい、急遽、上司の店長が重説の説明をする事になったからです。

ちなみに、いつも情報をやり取りしているイケメン店長ですが、
私の契約という事で、特に今回は担当者というわけでもないのに同席してもらいました。

なので、関係者が2人増えての異例の契約になったのですね。

ちなみに、売り主さんと元付けの業者さんが意思の疎通が出来ていないようで、
仲介手数料の件で揉めてました…^^;

なんでも、売主さんは仲介手数料を払うとは思っていなかったみたいです…

主任者証を忘れたり、手数料の件で揉めたり…と、結構イイカゲンな業者さんでしたが、
今回の指値を元付けの業者さんとして、売主さんに持って行ってもらえたので、
私としてはかなり感謝ですね。

良い契約が出来た日です。



■さて、今日は有休を使って、政策金融公庫の面接や、
金融機関巡り、賃貸の業者さん巡り(これは持ち物件の契約の詰め)に
行ってきました。

政策金融公庫の方は、とりあえず取引があっても良いのかな?という観点から行ってます。

今回の物件は金額がそんなに高くないので、
ちょっとでも借りれれば決済できます。

しかし、金利の安い所からできるだけ多く引いてきて
金利の高い所へ返していこうかなと思っていますので、
まずは政策金融公庫ですよね。

ちなみに私の場合は、政策金融公庫に関して、
かなりの情報が入ってきますので
(電話で相談できる人がかなりいます、しかも皆さんプロ級です^^)
特に、知識を詰め込む必要はなかったのですが、
興味があり、相談できる人もいない人は政策金融公庫のレポートが役立つと思います↓

http://www.infotop.jp/click.php?aid=136920&iid=29684


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■今日は、新しく購入する物件の契約になります。

なので、手短に書きます。



■私は、自分で新しいノウハウを作っていますが、
どう作っているか?を書いてみます。

私がまずやっている事が、不動産関連の本ばかり読むよりも、
他分野の本に大きな気付きがある気がします。

なぜなら、不動産関連の本も、たしかに勉強になるのですが、
どこかで聞いたノウハウや、知っている話というのが圧倒的に多くなってきています。

ですから、そんな壁というか、ある一定の枠の中だけで物事を考えるのではなく、
多種多様な分野の本を読み、知識を吸収していくと、思わぬ発見があったりします。

しかも、そんなアイディアは、不動産の枠を超えた物なので、
誰も不動産業界では、やっていないノウハウになります。

そんなノウハウの蓄積が、他者との差別化という事につながっていくんですね。

ちなみに、新しい事を試みる時に、新しい事は半分以上が失敗します。

しかし、失敗するからと言って何もしないと、新しいノウハウは作り出せません。

失敗する事は、良い事ではないですが、何もしないで成功も失敗もしない人よりは、
何かに挑戦した結果失敗した人の方が何倍も良いのではないかと思います。

行動を起こして、失敗した人というのは、
行動を繰り返していく事で、必ず成功するからです。

個人差はあるでしょうけど、行動していれば、必ず成功に近づきますよね。

ちなみに、今成功している人も、今後継続して成功していくには、
新しい事に挑戦していく事が大事だと思います。

時代も変化しますし、
その変化に対応できる事がこれからの継続した成功に繋がるのだと思います。

以上が、私のオリジナルノウハウの作り方です。


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■まず最初に、メルマガ読者さんが4000部を超えました。

このペースで、ドンドン読者さんを増やしていこうと思います。

あと、ブログランキングも11位(27日 17時現在)です。

こちらも、目指せ!一ケタの順位で行きたいと思います↓

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■さて、先ほどまで、大家のコウさんとお会いしてきました。

大家のコウさんのブログ ⇒ 
http://koh2009.blog54.fc2.com/
色々とお話してきましたが、融資の現状についてのお話がなかなか考えさせられます。

というのも、現状の水戸周辺の地銀の考え方が、
『地元の人間にしか貸さない』
というスタンスをとっています。

都銀は相変わらず、自己資金が必要らしいので、
実質、水戸のような地方都市で物件を買う事が出来るのは、
(フルローン、オーバーローンが引けるのは)
水戸に住んでいて、尚且つ、不動産投資の経験がある人…

という感じになります。

ですから、よほど個人的属性が良くないと、
なかなか地方都市での融資は難しくなってきています。

大家のコウさんも、水戸に物件を増やしたいという意思がありますが、
茨城県外にお住いなので、その辺が難しいみたいです。
(大家のコウさんは、水戸での入居付けは無敵です)

でも、裏を返すと、今のこの状態で融資が引ける私は、
ガンガン物件を増やせるポジションにいる事は間違いないです。

他の人が出来ない事をできる、という事は、
投資にとっては、とても良いポジションにあると言えます。

ちょっと前までの、融資が緩い時期が来ると、
また物件価格が上がってしまい、良い物件が少なくなる事はたしかですね。

ちなみに、自己資金がたくさんある人もかなり有利です。

都銀は自己資金を入れれば融資可能な案件もかなり出てくるそうですから…

いずれにしても、物件ありきの不動産なので、
物件が出てこないと話にならないという事は前提としてあります^^;

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■今日は、朝一で賃貸の不動産屋さんへ訪問です。

今回の訪問は、退去前に入居が決まっている物件の契約打ち合わせです。

ちなみに、この案件は、前入居者の紹介で、
クリーニングや原状回復が無しでの入居なので、
退去にも関わらず、全くお金が出て行きませんし、
空室期間も0という、まさに最高の状態での退去→入居になります。

ま〜入居者が保証会社の審査に通れば、これで決定ですね。



■それから、売り物件を2つ見学。

1つは、結構特殊な案件で、条件を言うと、わかってしまうので、
伏せさせていただきますが、なかなかおもしろいです。

この物件の近くに、農作業をしていたおばあちゃんがいたので、

『誰の物件ですか?』

と私が聞いてみたところ、所有者の情報をベラベラとしゃべってくれました。

やはり、聞き込み調査は効果絶大ですね。

ちなみに、男性よりも女性、若い人よりも年配者の方がおしゃべり好きが多いと思います。

おしゃべり好きなおばちゃん…みたいな人を
物件の近くでつかまえると最高の情報源になったりします。

売り物件で、仲介の不動産屋さんに情報を聞くのも良いですが、
現地に住んでいる人はもっと濃い情報を持っているので、
現地調査の際に、誰か近所の人がいる場合は聞き込み調査をする事をオススメします。



■それから、最近物件情報が少ないので(現在、物件を作成中です^^;)
一つ競売物件をご紹介します。

水戸地裁の平成20年(ケ)第779号(物件番号1〜4)です。

Bitから物件は調べてください↓

http://bit.sikkou.jp/

この物件、何が凄いかというと、
最低落札価格の利回りが70%くらいになります。

落札基準価格でも、54%です。

ちなみに、利回りの基準になっている賃料も、
評価書ベースの計算なので、もう少し高くとれるかもしれません。
(というか、普通に募集すればとれると思います。)

競売なので、資金調達が難しいかもしれませんし、
&内部の占有者の情報もわかりません。

しかし、この物件は割安感があると思います。

ちなみに物件概要ですが、
1R  × 14室
2DK ×  8室
です。
(評価書の満室時年間予想賃料840万、私の考えだと900万以上とれる気がします。)

それが、最低売却価格で12,389,600円
売却基準価格で15,487,000円
です。

ちなみに、3千万円位でも28%回ります。
(あくまでも表面利回りですが)

なかなかおもしろい物件ですよね。

※競売物件については、それなりのスキルと経験が必要です。
初心者の方にはオススメできません。


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■昨日の記事で、公図と現況の違う物件の担保について書きましたが、
ブログのコメントをはじめ、沢山メールやメッセージをいただきました。

この場を借りて、お礼申し上げます。

ちなみに、結論としては、公図と現況が違っていても担保に金融機関は取れるのですね。

ブログのコメントにあるように、コンドウ社長やエイチェイさんのお話でイケそうです。

わからない事は、こういう風に聞いてみるのも良い方法ですね。




■それから、私の読者さんから以下のようなメールをいただきました。

〜〜以下、メール引用〜〜

ネットでお金について勉強・水戸市と入れたら水戸大家さんのブログが出てきました☆☆

大家さんのプロフィールをみさせていただき金持ち父さんの本で
投資家を目指すとなっていたのでとても興味を持ちメッセージさせていただいています!!

わたしもつい最近にロバート・キヨサキさんの本を読んで今、
起業に向けてとファイナンシャル・リテラシーを独自で勉強中です。
ただ、どう行動していいかがまだ不安定で・・・
もしよろしければアドバイスいただきたいです。
よろしくお願いします☆☆

〜〜ここまでがメール引用〜〜

全くの投資初心者の方からの相談です。

年に何回か、このようなご質問を受けるのですが、
とにかく不動産投資は、覚えるスキル、知識が多岐に渡ります。

私の考えでは、(ブログ開始当初から言っている事ですが)
本を読んで勉強しましょう、という事がまず一番です。

以下、参考になりそうな不動産投資の著者を列挙します。

藤山勇司さん、山田里志さん、沢孝史さん、加藤ひろゆきさん
鈴木ゆり子さん、寺尾恵介さん、赤井誠さん、内海芳美さん

なぜ、この人達の本を上げたかというと、皆さん全くの素人からの実践者だからです。

各々、投資のスタイルや考え方が違うのですが、プチリタイアを達成したり、
業者さんになったりと、各自が成功しています。

ですから、この人達の本をまずは買って読んでみてください。

あとは、物件を買わずに、とにかく見まくる事です。

物件を見まくると、『相場』という物や、割安、割高という物の尺度がわかります。

最低、50件は物件を買わずに見に行きましょう。

そして、最近も記事に書きましたが、ブログやメルマガを作って、
日々の行動を、できれば毎日、最初は慣れるまで週一くらいで発信しましょう。

情報発信をする事で、そのネタ作りのために、嫌でも行動をしなければいけなくなります。 笑

今日は、この本を読んだとか、この物件を見に行ったとか、
そういう簡単な情報発信から始めていきましょう。

そして、ブログを開設している有名な投資家さんのブログを見たり、
コメントを書き込んだりすると、そこから有名投資家さんとの人脈が出来て、
さらに投資力が加速されます。

私のように、地域の投資家さんの中心になって、飲み会等を行うと、さらに人脈が広がります。

最初はそこまでやらないくても、以下の3つ

・本を読んで勉強
・物件を見て目利きを覚える
・上2つの内容を定期的にアウトプット

を繰り返していけば、必ず良いサイクルが出来上がります。


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■公図って知っていますか?

融資審査の際に、銀行に提出する書類の1つです。
(融資を打診した事のある人はわかりますよね)

ちなみに公図って、現況と結構異なる場合が多いって知ってました?

測量図は、比較的しっかり作ってあるのですが、
公図は江戸時代の縄延びの延長で作られた物らしく、
結構いいかげんです。 笑
(ちなみに田舎の方だと、測量図が無い場所もあります)

それで、今回私が買う物件は、公図を見ていると、現況と全く違ってました^^;

今回の物件は区画整理地でして、

公図は区画整理が入る前の状況になっています。

これを金融機関に提出したのですが、

『現地が確認できないので、融資審査ができません』

という返事でした。

このようなケースでは、区画整理の証明書と
区画整理の地図が必要になるそうです。

ちなみに、そのような書類は、区画整理をした団体に問い合わせると出してもらえるそうです。



■それで公図と現況の不一致で思ったことですが、
田舎の方で(区画整理地内でもなく)現況と公図が異なるところってどうするのでしょうね?

区画整理の場合は地図や証明書が代わりになるのですが、
そんな物が無い場合で、不一致が起こっている場合も大いに考えられます。

なにか対策があるのか、別の書類で賄うのか、わかりませんが、
どう対処するのかは興味があります。

それとも、そういう所の物件は担保に取れないのでしょうかね〜?

今回の件から、ちょっと考えてみました。

答えはわかりませんけどね…^^;


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■さて、昨日、退去予告即日に入居の希望者が出てきたお話を書きました。

なぜこんな事が可能だったのかわかりますか?

実はこれ、紹介です。

今、住んでいる入居者の紹介なんです。

イレギュラーなケースかもしれませんが、
この物件は自主管理で、入居者とのコミュニケーションも良好でした。

しかも、広い戸建てのわりには、家賃も激安でしたので、
お得感があったのでしょう。

なんにしてもありがたいです。




■読者さんより

『新築はやらないのですか?』

とのご質問がありました。

私の答えは

『やりません』

です。

理由は何点かあります。

・新築は完成時から数年の家賃下落が激しい
(なので10年後が読めない)
・私自身が、元ハウスメーカーの営業だったので新築の利幅がわかる
・利回りが低い
・こんなご時世なので、家賃の高い新築は入居率が悪い
(地方では)

と、こんな所です。

新築を買うくらいなら、新築を建てて数年経過した人が、
運営に失敗して手放す案件を買っていった方がお得です。

特に、銀行から債務の整理を迫られているケースが一番おいしいです。

というような、理由から新築は考えていません。

自分が工務店でもやっていて、
原価でアパートを作れれば新築も考えてみていいのかもしれません。

家を売っていた人間からすると、
新築の案件はハウスメーカーや、建築会社が喜ぶだけです。

ちなみに、どうしても新築を私が建てる場合は、
木造のローコストメーカーを片っ端から競わせます。

見積もりをとりまくって、値段を下げまくって、建物は建てさせます。

土地も指値をしまくるか、競売で入札して買います。

でも、ここまでやっても、完成してから3〜5年後の家賃下落が怖いので
新築はやらないですね。

私には新築は、難しすぎて運営していける自信がないです。



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■またしても、ブログランキングが上がってしまいました↑



この勢いで、一桁台まで行きたいですが、さすがに無理ですかね^^;



■さて、私の不動産の方ですが、戸建ての退去連絡が先日ありました。

それで、次の入居希望者がもう現われています。

今回は、保証会社の保証をつけようと思っていますので、
保証会社の審査が通れば入居させます。

退去連絡から3日は最短記録です。

でも、実は退去連絡の日に、この入居希望者の連絡はあったのです。

私自身も半信半疑だったのですが、今日連絡が再度あったので発表しました。

ちなみに、私が懸念していた内部のリフォームも
このままの流れでしたら無しになりそうです。

現状の状態での入居ですね。

一番ラクな仕事です^^



■指値が通った物件ですが、契約日が決まりました。

あと、融資の方も今からなので、少し動きたいと思います。

ちなみに、書類関係は全て整えたので、あとは金融機関に渡して、
結果を待つだけですね。

こちらの方は、集中してやっていきたいです。



■それから、物件情報ですが、なかなか新規の物件がでてきませんね〜^^;

紹介許可が無い物件なら20%超えがあるのですが、
面識の無い業者さんの物件なので、安易に紹介できませんからね〜^^;

それから、全空きですが20%を超えるソシアルビルもあります。

全空きなので、テナントを埋めるしかないですし、
このご時世なので、新規のテナント誘致は微妙な案件ではありますよね^^;

なので、微妙な案件は来てますが、ご紹介できそうなのが不足しています。

ま〜ボチボチ物件情報の方も、開拓していきます。


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■昨日のメルマガ&ブログでのお話と、
一昨日の私のオリジナル指値のノウハウで、
一気にブログランキングの順位が上がりました↑

これは、私の考えが読者さんの支持を得たからだと思います。

昨日のお話に戻りますが、
では、どういうセミナーをやれば良かったのでしょう?



■それは、お金をかけずに満室にできるようなセミナーをやるべきなんです

例えば、浦田健さんや浅輪裕彦さん、中村一晴さん等を講師として迎えて
極力お金をかけずに満室ないし、空室対策が出来るようなセミナーを開くべきです。
(他にも無料で出来るノウハウを持っている講師の方は沢山います)

例えば、有名人を講師に呼ぶのに、数10万円かかったとしても、
口コミで管理物件が100戸増えれば、1部屋4万円の家賃でも、
400万円のお金を預かることになります。


そこからの収益は、毎月20万円(管理費5%だとして)になりますし、
また口コミで、管理会社の評判が上がれば、ドンドン管理戸数が増えていくと思います。



■この管理会社さんは、よく勉強している会社なのは、私も分かっています。

事務所の机の上に浦田健さんの本が置いてあったりしている会社なんです。

ですから、講師を呼べないのであれば、社員が今までの経験からのノウハウをまとめて
発表しても良いと思います。

そういう、お金をかけないノウハウを教えて、オーナーさんの部屋を満室にしてあげれば、
キャッシュフローが増えて、オーナーさんに感謝されるはずです。

管理会社さんの役割は、あくまでも『狩る』のではなく、『刈る』のです。

オーナーさんを狩ってしまっては元も子もないんです。

オーナーさんから頂く管理費を毎年毎年、刈っていく意識が必要ですよね。

事業は誰かが泣くような事をすると、継続できませんよ。


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■昨日は、水戸の某不動産会社の無料セミナーに行ってきました。

ちなみに、私は不動産関係のセミナーに出席するのは初めてなので、
ワクワクしながら会場入りしました。

セミナーの参加対象は、その会社で管理委託しているオーナーさんです。

それで、感想ですが

『人の事を馬鹿にするのもいい加減にしろ!』

という内容でした。




■具体的に内容を書きますと、
この管理会社が提携する無料ブロードバンド会社の社長のセミナーでした。

この社長の持論を書きますと、

・この無料ブロードバンドに加入するとお客さんの入居が促進される
・この無料ブロードバンドに加入すると長期入居が期待できる
・この無料ブロードバンドに加入するとキャッシュフローが増えて安定経営が出来る

という内容でした。

図式的には、ブロードバンド設置費用や、毎月の維持費などは、オーナー負担で、
家賃に上乗せして、入居者から徴収するような形です。
(だと思います。料金の話は一切なく、上記の洗脳セミナーのみでした^^;)




■この図式から、考えられることは、
このブロードバンド加入で得をするのは、ブロードバンド設置会社と、
管理会社(設置数に付きバックマージン)という、2社が得をします。

反対に損をするのは、オーナーです。
(設置費用負担、毎月の維持費負担)

しかも、このセミナーあくどい点は、
料金の話を一切せず、洗脳の話に終始していることです。

他社との料金比較もありませんでしたし、
何がメリットがあるのか?意味がわかりませんでした。




■このセミナーは、焼畑農業的(無料で集めたオーナーから金を巻き上げよう的)な発想のセミナーでしたが、
本当に成功させたければ、無料セミナーこそ、優良な情報を提供するべきなんです。

私も、ブログやメルマガで毎日情報発信をしているわけですが、
粗悪な情報を流し、自分だけ儲かれば良いという考えでいると、
ドンドン読者さんは減少するはずです。

反対に、優良な情報を流していれば、ファンがドンドン増えて、
読者数もドンドン増えていきます。

この管理会社さんも、同じことが言えるはずです。

無料セミナーで、優良な情報が提供できれば、ファンがドンドン出来て、
口コミでオーナーがドンドン増えるはずです。
(オーナーが増えれば、管理戸数が増えて本業で儲けられます。)

それが、無料セミナーでオーナーを集めて、
『金集め』をしてしまっては、ドンドン他社にオーナーが流れて行ってしまいます。

少なとも、私は数ある管理会社の中で、
サービスが一緒であれば、この会社には管理は委託しません。

今は、消費者の方が勉強していますし、
企業の動き&小手先のだましテクニックはすぐに見抜かれます。

今回のケースは、お客様であるオーナーさんと今後どう向き合えば良いのか?
という事を、この会社は根本から考えてほしいです。


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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
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に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

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