2009年07月

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■最初にお知らせです。
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■さて、昨日の続きです。

私は、土地値の物件に対して、土地値以下になるような根拠を示し、
指値をしてみました。

それで、指値の方は、(美人)業者さんと、元付け業者さんの頑張りで、
なんとか通していただきました。

なぜ、こんな指値が通ったかというと、
業者さんとの人間関係が良好だった事が一番の理由だと思います。

人間関係は大切に…ですね。
(ちなみに美人担当者さん、彼氏募集中だそうです。)



■それからは、融資付けですが、
今回は政策金融公庫を使ってみました。

なぜ今回は、政策金融公庫にしたかというと、色々と有利な点が私にあった事と、
多くの著名な投資家が使っていたので私も使ってみたかった事、
それから一番大きな理由は、オーバーローンが引ける可能性がここしかなかった事
の3点です。




■まず、私に有利な点ですが、
私の場合、無担保の物件がいくつかあり、共同担保に入れる事で
政策金融公庫の融資を引き出しやすくなります。

それから、担保さえいれておけば、保証人が必要ありません。

つまり、物件に抵当権を付けられますが、
保証人を差し出してはいないのです。

それから、長期固定の低金利で借りられます。

私の場合、10年固定の金利2.3%で借りられました。

ちなみに、支払開始の通知を見て、ビックリしたのですが、
支払い開始の日付が10月からでした。

つまり、7月にお金を借りたのに、
7,8,9月はお金を返さなくて良いみたいです。

ちょっとビックリです。

それから、もう一つ利点として、『根抵当権』を設定できます。

根抵当権を設定すると、極度額と言う物が設定され、
次回の借り入れ時に極度額までの借り入れがスムーズにできます。

また、返済が進めば、極度額と残債に差額が出来ますが、
その差額が空き担保として利用できることも良い事です。



■それから、あと2つ理由を述べましたが、
2つ目の、著名な投資家が多数使っているから、という理由は
私も使ってみたかったからという単純な理由です。

もう一つの理由が、実は後から判明された事です。
オーバーローンが引ける可能性があるのが、ここしかなかったのです。

明日に続きます。


■ちなみにそんな政策金融公庫の事をもっと詳しくしりたいのなら、
著名な不動産投資家が作った日本政策金融レポートがオススメです↓

http://www.infotop.jp/click.php?aid=136920&iid=29684

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■昨日の続きです。

私はネット上で、公開されている物件で割安な物件を発見しました。

それで、速攻で不動産屋さんへ問い合わせをしたところ、
『たった今、200万円値下げしました。』
との事。

つまり、割安な物件が、さらに200万円下がったそうです。

この時点での利回りは満室想定30%超え、現況で10%後半です。
(ちなみにこの情報をメルマガで配信しています)

私は、会社の仕事終了後に現地に急行、
物件を見たあとに、不動産屋へ立ち寄り買い付けを書きました。

ちなみに、この買い付けの価格が利回り50%、現況28.8%
という数字でした。
(今回買った価格です。)

不動産屋さん(美人さんです^^)も
『絶対に通らないでしょう』
というお話。

理由は2つありまして、
・今日値下げしたばかり
・現在の価格が土地値
との事です。

私は、指値を通すための策を考えました。

その策とは、投資家目線の指値ではなく、一般のエンドユーザーの目線での指値です。

つまり、私は一般のお客さんで、土地を買って新築を建てたい人だとします。

建物が邪魔ですよね。

という事は、
『建物を壊してください。土地が欲しいので…』
と言って、建物解体費を値引き交渉の材料にできます。

また、テナントさんは2つ入ってましたので、
出て行ってもらわないと建物の解体ができません。

という事は、
『立ち退き料がかかるので…』
と値引き交渉の材料が、またできました。

明日に続きます。


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■さて、久しぶりに昨日、物件を決済して取得したので、
今日から数回に分けて、発見〜取得までの経緯を書いてみたいと思います。

ちなみに、前回買った物件(利回り22%アパート)は、
昨年の4月下旬の決済だったので、
今回は1年と3ヶ月ぶりの物件取得となりました。



■まず、物件の発見ですが、これはインターネットで見つけました。

読者の中には
『水戸大家さんは特別なルートで物件情報を仕入れているのだろう』
と思われている方もいらっしゃると思います。

たしかに特別なルートで入ってくる情報もありますが、
実際は、かなりのインターネット上の物件も吟味しています。

と、言うのも、インターネットに載っている情報というのは、
情報の鮮度としては、たしかに悪いです。

しかし、不動産には
『本音と建前』
というのがあり、インターネット上に載っている物件は
価格が、売主の売り希望額よりも高い可能性もありえます。

ですから、本音(売主の売りたい価格)の部分を探ると
結構、良い価格の物件が出てきたりしますし、
実際にネットに載っている物件でも、
投資家が見逃している場合も多々あります。

毎日、毎日、ネット上の物件をチェックするだけでも
かなりの情報量を得られる事はたしかです。

話が脱線しましたが、ネットで発見した後で、
まずやった事は、物件価格と周辺の賃料の相場を調べました。

すると、明らかに割安な物件なのです。

ちなみに、この物件は利回り等の指標とされる数字が載っていませんでした。

ですから、他の投資家の目に触れる事なく
(実際はず〜っと前からネット上に載っていました)
ネット上に晒されていたのです。

また、明日に続きます。


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■今日は新規取得物件の決済でした。

今回で、不動産の決済は5回目なのですが、
今回の物件は超割安な事もあり、金額の合意に達した後〜決済まで、
『早く終わってほしい』
という一心でした。

無事終わったので、ひと安心といった次第です。



■ちなみに決済が終わったので、簡単に物件の概要を書くと、

店舗 × 5戸 
価格 500万円
現況 5部屋中2部屋入居
現況利回り 28.8%
満室利回り 50%くらい?

です。

この物件を、金利の安くて長期固定の日本政策金融公庫で、諸費用込みのオーバーローンを
引いて買ったので、
かなり条件の良い取引ができたのではないかと思っております。

ちなみに、この物件はメルマガに載せた事もあります。
が、指値が通った後に売り止めにしてもらいました。

メルマガに載せている物件は、私が指値をして一般の流通価格よりも
落としているケースのかなりあり、
星輝さんが昔やっていた『指値日記』みたいなケースで、
私が指して、価格が下がった物をご紹介している次第です。

星輝さん流に言うと
『正義の指値』というやつですね^^
(他にも公開されていない物件も流したりと、
とにかく表にない物件や価格で案内する事を意識しています。)

今回の物件のケースは、当初あまり欲しい物件ではなかったのですが、
意外にも指値が通ってしまったので、買う事になりました。

まさかの指値が通ってしまった(通ったというより通ってしまった)
というケースです。

ただ、物件概要を見ていただけるとわかると思いますが、
かなりの好条件の物件である事は間違いありません。

ま〜日頃から、そのくらいの指値をしているから
ドンドン物件価格を下げられるのだと思っています。

また、新しい価格でメルマガ読者さんに新しい物件を提供できるように
ガンガン指値をしていきたいと思います。
(今回のように間違って通ってしまったら買いますが…^^;)

また、明日から
『利回り50%の店舗を買った方法』
として、物件発見から決済まで順を追って記事にしていきたいと思います。


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■昨日、水戸の某所にて

・大家のコウさん
・茨城のサラリーマン大家さん
・TAKAHIROさん
・星輝さん

の4人と会食、物件見学をしておりました。

他の投資家の物件を見る事や、お話を伺う事は、非常にためになりますね。

こういう機会があれば、皆さんもどんどん参加する事をオススメします。



■ちなみにレバレッジを使って物件を買ったあとの余剰金について星輝さんが
色々と考えていたようですが、
私の考えは一貫して早期の繰り上げ返済です。

お金を持っていても、そのお金には(借入をしている場合)
銀行の利息という物が発生している訳ですし、
お金を持っている事によってお金が減っていくという現象が
起きるからです。

それで、出来るだけ返しておいた事によって、
所有物件に担保余力が発生し、
銀行から融資が引きやすくなります。

それから、税金を利息の払いが少なくなると、多く払う事になるわけですが、
その方が、銀行もよく見てくれるので、
断然に取引がしやすくなります。

また、手堅い経営者だと、評価もされますし、
マイナスになる部分は極力少ないです。

私の場合は、そういうスタンスで返しながら、
自己資本比率を増やし、
安定経営をして、物件を買う時だけ、
オーバーローンを(仕方なく)するという形をとっています。

とにかく、基本的にその余剰金の管理が上手くできないと
失敗の元になるので、(普通預金に)寝かしているのなら
繰り上げ返済が断然オススメです。



■ちなみに、他の物件を買う時に自己資金が余っていて、
頭金として入れる事は、それで収益がでるのなら問題ないと思います。

また、不動産以外の事業で、収益が見込める物があれば、
それに投資するという事もありだと思います。


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■著書
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略
のアマゾンキャンペーンですが、
山田里志さんの期間限定、音声ダウンロードが
7月末日をもって終了するようです。

まだの方は、この機会にどうぞ。

絶対にお得です↓

http://mitoooya.com/archives/51856156.html

という事を昨日のブログ&メルマガで書きました。

ちなみに、特典の山田里志さんの音声ですが、
通常では約6000円相当になるそうです。



■ちなみに、私は
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略
を先行して読ませていただきました。

感想としては、不動産投資本が出回っている世の中になりましたが、
そんな中で、ノウハウが出尽くされた感があると思われる方が多いと思います。

が、この本は、まだ世の中に出回っていなノウハウがあるものだと
気付かされます。

ま〜出演されている12人の大家さんの顔ぶれが凄い方ばかりなので、
(私は除く…^^;)
当然にそうなってしまうのですが、
とにかくきめ細かく、様々な内容に触れられています。

ちなみに裏話として、私のグレーな手法が編集前に結構あったそうですが、
その辺がかなりカットになっています。 笑

その辺の手法にかんして、なんらかの形で公開できればおもしろいかもしれません。

結局、不動産は極めて行くとグレーな部分が増えざる得ないような気もします。



■そうそう、ちょっと前のニュースですが、『更新料は無効』の判決が出ていますね。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090724-00000005-jct-soci

ちなみに、このニュースで注目されるのは、『敷き引きも無効の判決が続いている』事だと思います。

なかなか厳しい時代ですが、その辺は元々計算に入れなければ良い…という事ですね。

ちなみに、これは東京ルールの浸透という現象なんだと思います。


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■ブログの方が、9万アクセスを達成しました。

1年と7ヶ月くらいでの達成で、1日平均アクセスが約215アクセスになりました。

9万アクセス記念に、ブログランキングのクリックをしていただけると嬉しいです^^

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■今日は、新規取得物件の管理会社選定に頭を悩ませていました。

売買を仲介していただいた会社に任せようかと思っていましたが、
条件等を詰めている際に、かなり折り合いがつかない事が判明…

それから客付けに関しても、諸事情により客付けの依頼会社も少なくなることも判明…

なので、既存のアパートを管理して頂いている管理会社に任せようかと思い、
今度、管理会社の役員さんと面談し、詳細詰める予定です。

なかなか、管理会社の選定は難しいですね。

しかも、初心者の方と違って、色々と情報が入り過ぎている状態(笑)の私だと、
色々と神経を使ってしまいます。

明日、大家のコウさんともお会いするので、
大家のコウさんの使っている管理会社のお話も伺いたい所です。

かなり、各会社の深い事情も知っているだけにかなり悩まされます。 笑



■それから、超高利回りの物件を見つけたのですが、
どうも情報が交錯していて、本当に高利回りかどうか?怪しいです。

この手の情報は、たまにガセもあり、情報の真偽を見極めなければいけません。

これも、数日中に確認しますので、
もしかすると、数日後にメルマガにて超高利回りが出る可能性もあり得ます。

なので、メルマガ情報はしっかりとご覧になってください。
(ガセだったら流せないので、その時はごめんなさい。)


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■メルマガ配信100回達成しました。

最初の配信では、読者も少なかったのですが、
今では5千人突破しています^^

これからも、メルマガの方、よろしくお願いします。

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凄い裏物件情報の過去の例

○築2年RC利回り12%(フルローン返済比率40%未満)
○2億9千万マンション 利回り23%
○区分1R 50万(利回り48%)

などなど(全て完売です。)


■今日は物件を2つ見学しました。

1つは、売り主さんが特殊な物件。

正確には、ちょっと怖い感じの方です^^;

ちなみに空室だらけの物件なのですが、売り主さんが住んでいらっしゃるので、客付けが困難みたいです…

現地に着くと、早速黒塗りの車が…

じっくり物件を見る事が出来ず、遠くからチラチラと見てました^^;

ま〜でも、当然、売り主さんは売却すれば出ていく(はず)なので、買ってしまえば、こっちのものなのかもしれません。

これも、指す根拠がたくさんあって、尚且、ライバルの少ない物件ですよね。

ちなみに、高利回りのライバルが少ない物件は、なにかしら問題がある場合が多いです。

そのリスクを上手く対処出来るかどうかが、高利回り物件を買って、上手く運営出来るかどうかに繋がりますからね〜



■と、遠巻きで物件を見ていると、不動産屋さんが到着。

物件には売り主さんらしき人が車を洗ってます。

私が不動産屋さんに
『物件の中は見れますか?』
と聞くと、

不動産屋さんが売り主さんらしき人(実際、売り主さんでした)に話しをして内部に突入しました。

ちなみに、その後、売り主さん、不動産屋さん、私の3人で内部の事務所で対談…^^;

貴重な体験になりましたよ〜^^;


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■今日は
『サラリーマンを辞めなければいけない理由』
について考えてみました。

私も、大家さんをしながら、小さい会社のイチサラリーマンとして働いている訳ですが、
どうしても毎日働いていると、
『サラリーマンを辞めなければいけない』
と思う事があります。

ちなみにこれは
『サラリーマンを辞めたい理由』ではなくて
『サラリーマンを辞めなければいけない理由』です。

『辞めたい』理由を、挙げるとすると、
・もっと創造的なワクワク出来る仕事をしたい
・たくさんの時間を確保し、その時間で自分を磨くための勉強をしたい
という2つがあります。

この2つを得る事が『辞めたい理由』なのですが、
今日は『辞めなければいけない理由』について考えてみました。

その『辞めなければいけない』理由ですが、
『心がダメになる前に、この環境を変えたい』という事です。

私の職場にいる人たちは、
妬み、嫉妬、恨み、憎悪
と言った、マイナスの思考の人が多いのです。

そんな環境下におかれている事は、
自分自身にとって、『心』という物が壊されてしまいます。

そんな大切な物が壊されてしまうと、
大家さんにとって、ビジネスをしている人間にとって大切な
コミュニケーション能力の低下をもたらします。

そうなる前に環境を変えなければいけない
と、日々感じています。

マイナスの思考ではなく、常に前向きなプラスの思考を
して行く事がなによりも生きていく上で大事ですよね。

誰かに感謝したり、感謝されたり
常に『ありがとう』って言いあえる環境に身を置く事が
自分にとっても、自分の接する人々にとっても
プラスになるのではないか?
と、最近は思っています。

まずは、その前に
『しっかりした経済的基盤』
が必要ですけどね^^

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■昨日の記事で少し誤解をされている方がいるみたいなので、
少し書きます。

まず、私は利回り14%で買う事をすすめている訳ではありません。

コンドウ社長の言うように、
『土地値以下での指値』
を、相談者の方は入れているので、良いのではないかと思います。
(詳しくは事故物件の1の記事を読んでみてください)

ちなみに、現地を見てみないと、私は『いくらが良い』
とは、言いきれません。

なので、この物件に関しては、いくらが良いのか?
は、私にはわかりませんね〜

それで、リスクを勘案した上で、出した指値なら良いのではないか?
と思います。

ちなみに、いずれにしても、このような物件は募集がしっかりできるか?
がポイントになります。

ですから、そこだけ抑えられれば、問題なく運営できると思います。



■それから、告知義務が一回転でしなくても良いという判例ですが、
ブログの方に判例の記事を載せておきます。

クリック拡大↓

自殺物件についての判例





判例自体は、東京地裁平成19年8月10日です。

情報元は(財)不動産取引推進機構です。



■いずれにしても、テレビ等で取り上げられるような大きな事件でなければ、
その後のしっかりした対応ができれば、あまり深刻に悩むような事ではないと思います。



■それから、著書
『満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略』
が、私の手元に届いております。

著者である恵比寿のIさん(石原さん)の文章はわかりやすくて
読みやすいです。

ちなみに、さらっと読んだ感じでは、かなり突っ込んだ内容になっていますね。

私の新規取得物件の概要がちょっとだけ書かれています。

たぶん、ブログやメルマガで発表するよりも、
この本での発表の方が早くなりそうです。

結構、マニアな物件ですよ。

興味がある人はこちらから↓

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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