2011年07月

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■今日は、都内で不動産投資セミナーを実施してました。


無料で行ったのですが、先ほどまでセミナー参加者さんと

飲んでまして、今日の配信は若干遅れ気味です。。。



■さて今日は、当社の営業社員を募集します。


最近は、不動産仲介のお仕事が物凄く忙しいです。


ですが今回の社員募集は、忙しいからとりあえず社員とります…

という募集ではありません。


普通の不動産屋の営業というと、

とりあえず採用して使えなかったらクビというパターンが多いです。


うちの会社では、そんな採用の仕方はしたくありません。


では、どんな採用の仕方を今回はするのか?というと、

仕事を完璧に覚えてもらうのはもちろん、私と寝食を共にするくらい

徹底的に私の考え方を理解出来る社員を募集します。


あと、女性でなく男性を募集します。


営業は外回りの仕事が多いので、男性の方がなにかと都合が良いからです。


そして今回は、採用して徹底的に育てます。


ただの不動産屋のスキルだけではなく、

不動産投資家としてのスキルや、人間としても鍛えあげます。


実は、今日や明日にも人が欲しいという状況ではないので、

正直、今すぐに取らなくても良いくらいなのです。


ですが、人の採用は人手に困ってから募集しては遅い…

という事を散々わかっているので、今回は早めの募集です。


ちなみに規模はどこまで会社として大きくするかわかりませんが、

日本でもトップクラスの不動産投資専門の業者と呼ばれるように数年でなれると

思っております。


そんな会社の幹部候補なんて、結構おもしろい仕事だと思いますし、

たぶん、この機会を逃すともう二度とないかもしれません。 笑


という事で、当社の営業社員に応募希望の方は、

このメルマガに『営業社員希望の件』と書いて、

履歴書を添付して返信してください。





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『ヒルズに住む年収1億2千万の社長が語るお金のトラブル解決法』

28歳でフェラーリに乗り、ヒルズに住む若手経営者が語る、

お金のトラブル解決法です。

「お金がない」「稼げない」「生活が苦しい」「借金が・・・」

という問題に対しての解決策が無料で見れます。


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■今日は都内で仕事してます。


ホテルの中で缶詰状態で仕事です。


今月は、川島さんとスペインのイビザに行く予定なので、

それまでガンガン仕事をしようと思います。


人間、時間が無い人の方が、多くの事が出来てしまったりするから不思議です。


反対に、暇な人ほどあまり多くの成果を上げられていない気もします。


ちなみに都内某所で明日、セミナーやりますので、

参加される方は楽しみにしていてください。



■さて今日は、不動産投資はグレーなお話が多い…というお話。


たとえば、フルローンとオーバーローンという融資の単語があります。


フルローンというのは、物件の価格が1000万だとすると、

1000万の融資を受ける場合のことです。


また、オーバーローンというのは、物件の価格以上の融資を受ける場合です。


不動産を買う時は、物件の金額とは別に、諸費用なる物が掛かかります。


たとえば、一般的に名義の書き換えと呼ばれる登記費用や、

我々、不動産仲介業者に支払う仲介手数料です。


これが、ざっと8%くらい掛かってきます。


1000万の物件でも、80万くらい掛かる訳ですから、

ちょっとハードルが高くなる訳です。


それにつけて、最近はオーバーローンでの融資は難しくなってきている…

と言われてますし、フルローンも出ない可能性もあります。


そこで、私のような不動産投資専門の業者の出番なのですが、

色々と業者になると情報が入ってくる訳で、

これもメルマガなどでは書けないのですが、

フルローン、オーバーローンも可能にさせる裏技が存在してしまうのです。


再度書きますが、グレーすぎてメルマガには書けない方法ですし、

物件さえも全部が出来る訳ではないのですが、

普通の不動産業者ではわからない方法な事は確かです。


明日のセミナーでちょっとお話しようかと思っているので、

参加者さんは楽しみにしていてください。


また、そういう裏話は、定期的にセミナーをやってお話しようと思ってますので、

メルマガを見逃さないようにしていてください。

(セミナーの告知はメルマガで行います)



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『【上山香】これで不動産の収益還元法がわかります。』

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■今日は群馬から東京に移動。


群馬は契約だったのですが、その他にも契約が決まったりと、

今月も3,4件が契約になりそうです。



仕事は、いたって快調ですが、人が少ないので、

もっとスタッフを増やすかもしれません。



■さて今日は読者さんの質問。


ブログのコメントにあったので回答します。


どんなコメントかというと、

「ガラガラのアパートの融資付けに困っています、、、」

との事。


コメントはこれ

⇒ http://mitoooya.com/archives/52177025.html#comments


それで、ガラガラのアパートに融資を無理矢理付ける方法は、あります。


ですが、かなりグレーなお話になるのと、

私はあまり推奨出来ないのでメルマガには書けません。


では、どうすれば良いのか?というと、

私に仲介を依頼して頂ければ融資が付いたかもしれません。


不動産屋にも、得意、不得意があります。


ほとんどの不動産屋は、不動産投資の事を理解していません。


たとえば、先日書いていた、

土地、建物の話がありますが、土地は減価償却出来ませんが、

建物は減価償却出来ます。


ですから、契約書に記載される建物の価格を限界まで上げる事で、

買った投資家さんは得をするのです。


同じ金額の取引でも、生涯的に得られるお金の量が変わってしまうのです。


融資も一緒で、ガラガラの物件でも融資を付ける方法はあるのです。


ただ、仲介する業者のスキルアップが足らないとそれは出来ない訳ですし、

ここではその方法は公開出来ません。


ですから、気になる物件があれば、

私のように不動産投資に詳しい業者に聞く事が何よりも大事な訳です。




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年商6億円以上稼いでいる横山さんが、

稼いでいる方法を無料、で暴露しています。

誰も知らない海外のマーケティングスキル使っているそなのですが、

マネするだけで1億円稼ぐまでになれるそうです。


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■今日は茨城→栃木→群馬と移動してます。


こうしている間にも、色々と案件が動いていて、

不動産業は本当に凄いと実感しています。



■さて不動産投資では、入居者の募集を依頼する不動産屋で、

家賃が大きく変わってしまうというお話。


今日もメルマガ読者さんと、売り物件を見てしました。


例えばですが、入居者がいなければ物件を買っても意味がありません。


入居者がいるかどうかを調べるのは地元の不動産屋に聞くのが一番早いです。


そこで読者さんと2人で

一緒に地元の不動産屋に聞き込み調査してきたのです。


ここで大事な事は、

「どんな条件で募集すると家賃がどれくらい取れるか?」

です。


条件というのは、

敷金や礼金

リフォームの有無

部屋が決まった時の不動産屋におしはらいするフィーはいくらか?

などなどです。


また、物件から遠い場所で営業している不動産屋よりも

物件近くの不動産屋に聞き込みを行うと良いです。


実際に今日、不動産屋に賃貸需要の聞き込みに言ったのですが、

隣町の不動産屋だと、

「家賃3万円しかとれない…」

と言われていた物件が、物件近くの不動産屋だと

「家賃4万円は取れるでしょう」

との事。


つまり、どの不動産屋に入居者の募集を依頼するのか?で

大きく取れる家賃が変わってきてしまうのです。


また、集客力のある不動産屋に依頼する事も大事です。


この2つが揃っている業者に頼んで、本当に最大限取れる家賃を見極めるべきです。


詳しくは不動産投資大百科

   ⇒ http://mitoooya.jp/d.html

にも書いていますが、

実際に私と同行して物件を見ると一気に投資家としての

レベルが上がると思います。


という事で、今日はメルマガ読者さんと

一緒に不動産屋に行って話をしてきました。


そして募集依頼をする不動産屋次第で取れる家賃が

1万円も変わってきてしまうというのが事実です。


賃貸需要の調査、適性な家賃の調査は足を使って行うのが1番ですし、

家賃が1万円高くても決めてくれる不動産屋を味方にできれば、

物件自体の利回りは大きく跳ね上がる訳ですね。


おもしろい現象だと思いますが、

これは調査がしっかりと出来れば誰でも可能なお話なのです。


詳しくは不動産投資大百科を見ていただければ…

と思います。

   ⇒ http://mitoooya.jp/d.html





PS:今度、私が本を出すごま書房さんからお知らせです↓

『リスク分散型不動産投資術』を出版されたJACKさんが講演をされます。
竹内かなとさんやソプラノ大家さんも懇親会まで参加されるそうです。
JACK新作出版記念講演『超速資産構築塾』
http://gomashobo.com/seminar/jack/





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『1日平均25,000PVの私が行っているアメブロでアクセスを伸ばす方法!』


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 基本的なアクセスアップ法ですが、効果がある方法なので、

 やってない人はやった方が良いです。


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■今日は新潟 → 水戸と移動してます。


1日に複数件の物件案内が入ってきたりと、

忙しさが加速してきてます。


忙しいのは良い事なのですが、

1つ1つの行動が疎かになりやすいので、

もっと仕事を任せられる仕組みを

早く作らないといけない気がします。


■さて、不動産投資大百科内で

月に100万のキャッシュフローを1番簡単に出すには

「RCマンションへの投資」

と解説してます。


それとは別に、

「木造アパートへの投資」

もおすすめしています。


これは、はたしてどちらが良いのか?

という事を考える前に、選択肢として自分には実現可能か?

という事を書いてみたいと思います。


大きな物件を狙う場合、「年収」や「自己資金」が必要になってきます。


という事は、結果から言うと、

大規模なRCマンションへの投資は、

ある程度の年収や自己資金が必要になってくるのです。


目安として、某銀行さんでは年収の20倍までが

融資の限度額としているところがあります。


という事は、年収500万円で1億円まで、

年収800万円で1億8千万円まで、という基準が見えてきます。


また、物件価格の金額をフルでローンを受ける場合がフルローンと言います。


その場合、他に諸費用が掛かります。


その諸費用分も出せないと融資は難しいと思います。


概算の諸費用は物件価格の8%くらいになります。


5000万円の物件で400万円くらい、1億円の物件で800万円くらいです。


また、当然、買った後の事を考えると、

余剰金はあった方が良いです。


これが全てでは無いですが、

1つの融資の基準と思って頂ければと思います。


この基準は、実際にはかなり大雑把な数字なのですが、

全く外れてもいないと思いますので、

ここから自分で受けられる、

または挑戦出来る物件の金額を逆算してみても良いと思います。





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『自分でできる!古物商の許可申請マニュアル』


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 本格的に古物商の許可をとって、

 転売ビジネスをやってみたい人は見てみてください。


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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

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週刊エコノミスト・2015年 11/3号


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2015年 11/3号

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SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


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2015年 9/8 号

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マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


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朝日新聞

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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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12人の極意を盗め!
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人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

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ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
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なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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2009年 12月号 [ 雑誌 ]

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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2010年 08月号 [ 雑誌 ]

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月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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