2012年09月

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 売却する時にどうすれば1番税金を払わなくても済むのか?

 というお話をします。


 法人が物件を売る時は譲渡所得税が掛かりません。


 個人で物件を売ると、

 単純に儲けに対して5年以内の保有で39%、

 5年以上の保有で20%の譲渡所得税が掛かります。


 それで、個人の物件を売却する場合、

 どうすれば1番税金が掛からないのか?というお話をしてみます。


 個人所有の物件を普通に個人で売ってしまうと、

 税金が掛かる事はご説明しました。


 じゃあ、法人を作って、法人に一度売却した後、

 法人名義で儲けが出る物件の売却をすれば、

 儲けが出ても譲渡所得税の支払いがなくなります。


 それで、売却で儲けている売り主さんがよくやるのが、

 個人で売却が決まるギリギリまで物件を持っていて、

 決済のその日に中間省略登記という方法を使って、

 半日だけ物件を法人名義にする方法です。


 一瞬だけ名義を法人に変えて、

 その日のうちに売却するという方法です。

 
 これであれば個人から法人に売る時に
 
 儲けを出さなければ譲渡所得税はほぼ払わなくても良い…

 という事になる訳です。


 ま〜実際にたくさん法人で物件を売る場合、

 宅建業者になる必要出てきます。


 それだと2年の瑕疵担保責任を付けなくてはいけないので、

 リスクの高い物件は個人で譲渡所得税を払ってでも

 瑕疵担保責任を付けない方が良いのかもしれません。


 という事で、法人は譲渡所得税が掛からない…という事を

 覚えておいてください。
 

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 今日は読者さんからの質問です。


 ー 読者さんの質問 ー
 
 近いうちに自宅を購入しようと思っているのですが
 
 住宅ローンを組むとこれからの不動産融資において
 
 マイナス面になるのかという質問です。


 現在5棟所有していますがこれからも拡大路線でいきたいと

 思っていますが住宅ローンを組むと銀行融資が厳しくなりは

 しないかと思っていますが実際どうなのでしょうか

 ー ここまで ー

 
 それで結論から言いますが、

 自宅の購入は不動産投資ではマイナスの要素しかありません。


 銀行は既存の借り入れを全て見てきます。


 その中で自宅というものは、

 全くキャッシュを生まない不動産です。


 キャッシュが出るとすれば、

 売却時に値上がりを期待するくらいです。


 また銀行によっては、

 個人への融資額が年収の○倍まで…

 と決められている所もあり、

 その年収の○倍…という枠は、

 自宅のローンも含まれて計算している銀行もあるのです。


 つまり、融資を引ける枠を、

 自宅の購入によって潰してしまっている…

 という事なのです。


 この方の場合、

 「今後も拡大路線で…」

 というお話をされているので、

 私が同じ立場であれば拡大路線を取る限り、

 絶対に自宅は買わないと思います。


 もうこれ以上、物件を増やさなくても良いよ!

 という状態になって初めて自宅の購入を考えた方が良いです。

 
 また物件を増やして拡大させていくと、

 キャッシュフローがたくさん出ますので、

 それで自宅のローンを楽々返済出来てしまうので、

 不動産投資はそういう意味でもおもしろいですよね。


 物件に自宅を買ってもらう…

 しかも銀行からお金を借りて、

 そういう投資が出来てしまうので、

 本当に不動産投資は不思議な世界ですし、

 魅力的な世界だと思います。


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 不動産投資の世界は、まずは融資ありきです。


 そこで、今、当社では金融機関に

 電話を掛けまくっているのですが、

 融資の全貌がだいたい掴めてきました。


 基本的に融資情勢は景気に左右されるのがされます。


 2005年頃〜2007年頃は、非常に良かった時期でした。


 これは日経平均と同じような動きをしている事が

 お分かり頂けると思います。


 日経225過去10年

 → http://cs-x.net/mitoooya/c/00037.html


 それでこれから融資はどうなるのか?

 景気はどうなるのか?なんて事は、

 私は経済評論家ではないのでわかりません。


 ですが、年々、融資情勢は悪くなっているのは確かなのです。


 だから「今」なんだと思うのです。


 今、数字が回る物件が目の前にある、


 これは、私のセミナーの動画を

 見ていただいた方であればご理解頂いていると思います。


 セミナー見てない人はこちらです。(ダイジェスト版は無料で見れます)

 → http://mitoooya.com/archives/52278776.html


 そして、金融機関も全然出ないわけでは無い、


 そんな状況なのです。


 それで、昨日も言いましたが、

 かなり自己資金を少なくして、

 セミナーの内容の投資が出来る事がわかりました。


 例えば人にもよりますが、

 通常は5000万円の物件を買うのに900万円必要ですが、

 それが500万円あれば充分購入可能なのです。


 この辺のスキームは、メルマガでは公開できないので、

 シークレットセミナーを行うか、

 もしくは無料面談でお話ししていこうと思います。


 という事で、昨日に引き続き無料面談募集しています。


 10月はまだまだ空いてますし、

 なにより私の不動産に対する知識レベルが

 物凄く上がってきていると思いますので、

 ぜひぜひ無料面談に来て見てください。


 無料面談のお申し込みは下記より「無料面談希望」

 と書いてお申し込みください。

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 現在の空き日程はこちらになります。

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 六本木ヒルズに住んでいる土屋さんなので、

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 物件が冗談抜きで無くなる…

 と思います。


 というのも、ここ数日、セミナーの動画を公開していますが、

 そのセミナーを見た方からの問い合わせが、

 かなり多いです。

 
 で、実際に買い付けが入ってきています。


 市場全体が動いているのがわかるのです。


 そんな状況の中で、

 ここまで反響があるとなると、

 物件数が圧倒的に足りていません。


 まさにRCマンション投資のように、

 買い手がたくさんいるのに、

 物件が無い…

 という状態になりかねないです。


 また、セミナーをご覧になった方は、

 わかると思いますが、

 自己資金が最低でも物件価格の18%必要だという事が

 基本になるかと思います。

 
 ですが、今、色々と金融機関を当たっていて、

 1つわかった事が、

 自己資金は物件価格の10%で良いんじゃないか?という事です。


 詳しいスキームは、

 無料面談でお教えしようと思いますが、

 5000万円の物件で500万円の自己資金があれば、

 買える可能性が高いです。


 RCよりもキャッシュフローが出て、

 リスクが少なく、

 なおかつ物件価格の10%の自己資金で

 買えるスキームが出来てきたので、

 これは本当に最強の投資スキームだと思うのです。

 
 しかし、市場には数に限りが有ります。

 
 だからこそ早く動いて、

 物件を買ってしまった人の勝ちです。


 「良い物件が無かったら買わない…」

 と言う人がいますが、


 今のこの市場から見ると、

 「今が最高に物件がある時!」

 と言えるからです。


 今、私のセミナーの動画を見た人は、

 どんどん動いています。

 
 しかも毎日、凄い勢いでセミナーの動画を見ている人が

 増えているのが事実です。

 
 より詳しいローンのスキームを聞きたい人は、

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 時間は流れていますし、

 今、動かないと良い物件は全部無くなってしまう確率が高いです。


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 10月はまだガラガラなので、

 比較的予約がとりやすいです。
 
 

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 月収30万円を稼ぐノウハウが無料公開されています。

 このページを見ただけだと全く何のノウハウなのか不明ですが、

 興味のある人はチェックしてみてください。


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 ちょっと数字が合わないと、
 
 理想を追いかけて物件を買わない方という人っています。


 先日、セミナーの映像を公開しましたが、

 多くの多くのご意見を頂いています。


 その中でも多いのが

 「目から鱗が落ちた…」

 というものです。

 
 まず、今出ている不動産投資本に書かれている事が、

 全てだと思ってはいけません。


 何が全てか?というと、

 投資の世界は数字が全てです。


 と、こういう事を書くと、

 本当に微妙に数字がずれただけで、

 投資をやめてしまう方がいます。


 理想の数字を追いかけて、

 その数字にならなければ絶対に買わない…

 というタイプの方です。

 
 でもよく考えてみてください。

 
 例えば1億円の物件で数百万の価格差が出ても、

 そこまで投資に与える影響が大きなものではありません。


 というのも、仮に1億円の物件で、

 利回り10%ならば、1000万円の家賃収入です。


 月額に直すと、83、3万円です。


 では500万円、理想との数字に差があったとしましょう。


 でも、これ、30年で金利2、3%とかで借り入れが出来れば、

 500万円の毎月の支払いって2万円弱です。


 これはもの凄く小さな差だという事が言えると思います。


 これが5000万円の物件でも、

 月額40万円超えます。

 
 この場合でもほとんどインパクトがありません。

 
 でも、物件を買わない…という事は、

 物件を持っている期間の入って来るキャッシュフローを逃してしまう…

 という事ですし、

 家賃収入から返済も進むので、

 その分の儲けも逃している事になります。

 
 これで、1年たった時に、

 自分はその物件を逃してしまって、

 どれだけ損になってしまうのか?という

 色々な事を加味して考えた方が良いと思います。


 当然、無理して買う必要は全くないのですが、

 返済比率も数%合わないから…とか、

 返済も数万円合わないから…で、

 せっかく良い物件を見つけても逃してしまうのは、

 本当にもったいないな〜と思ったので書いてみました。

 

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 『ドランゴン桜の著者と大物起業家の対談』

 ドラゴン桜の著者、泉さんと

 大物起業家2人との対談動画が無料で見れます。

 結構、楽しく見れる対談だと思います。


 こちらが無料レポート

 → http://mitoooya.jp/dorgg.html


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ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
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実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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