2013年02月

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 住宅ローンを使った不動産投資はありか?というお話を

 今日はしてみたいと思います。


 住宅ローンを使って不動産投資をする…

 というと語弊があるかもしれませんが、

 例えば賃貸併用住宅ローンという商品が、

 住宅ローンの一種にあります。


 例えばこんな商品です。

 → http://bit.ly/XlJ4lS


 商品という言い方もなぜそう呼ぶのか?というと、

 融資の形態にはパッケージになっている物と、

 単体独自に審査する物があり、

 住宅ローンや賃貸併用住宅ローンは、

 パッケージ商品になっているので、

 あえて「商品」と呼んでいます。


 そして、賃貸併用住宅とはそもそも何か?というと、

 簡単に言うと自宅部分があるアパートの事です。


 オーナーズルームがあり、その他に普通のアパートのように、

 入居者が入居出来る形態になっている物が賃貸併用住宅です。


 では、アパートの1室にオーナーが住めば何でもかんでも

 賃貸併用住宅ローンが使えるのか?というと、

 これは違います。


 銀行によって、自宅部分の延べ床面積に規定があります。


 大体の銀行で全体の半分、

 つまり延べ床面積の50%以上が自宅として使わないと

 賃貸併用住宅ローンが使えなかったり増す。


 基準の緩い所でも3分の1以上となっているような

 商品が多いです。


 では賃貸併用住宅ローンを使った不動産投資は、

 何が良いのか悪いのか?、

 つまりメリットデメリットを解説していこうと思います。


 まず、賃貸併用住宅ローンを使った不動産投資のメリットですが、

 そもそも賃貸併用住宅ローンは住宅ローンの一種です。


 住宅ローンという事は、何がいいのか?というと、

 融資が不動産投資用の事業用ローンに比べて

 格段に引きやすいです。


 例えば不動産投資用のローンは、

 年収600万円とか700万円とかが融資の対象にしている

 金融期間が多いです。


 ですが住宅ローンに関しては、

 年収400万円〜なんて金融機関もあるくらいです。


 という事は、低所得者でも格段に融資が付くので、

 普通は不動産投資に参入出来ない人でも参入出来てしまうのです。


 では、デメリットは?ですが、

 これは融資が付きやすいのですが、

 それがデメリットになります。


 例えば不動産投資用のローンは、

 年収の○倍まで出すとか、

 イチ金融機関で1億円までしか出さないとか、

 そういう枠があるのです。


 ただでさえ難しいローンが不動産投資用のローンなのですが、

 その難しいローンが他の借り入れがあるという事で、

 枠自体が少なくなってしまうのです。


 つまり他の借り入れも見られてしまうので、

 簡単な所から借り入れしても、

 その簡単な所から引いた融資が足かせになってしまう訳です。


 なので、そういう簡単な賃貸併用住宅ローンなどの融資は、

 融資を引くのに難しい不動産投資用のローンの枠を使い切ってから、

 簡単に引ける賃貸併用住宅ローンを使うべきなのです。


 という事で、賃貸併用住宅ローンという住宅ローンの一種は、

 非常に融資が引きやすいですが、

 最初の一棟目などに使ってしまうともったい無い訳です。


 あとは考え方次第で、

 例えば年収が500万円まで達していない人は、

 そのような融資の付きやすい賃貸併用住宅ローンなどを使って、

 融資を引いて不動産投資の世界に足を踏み入れるのも手なのかもしれません。





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 何か行動を起こす時は、行動の活力源になる物を作るべきです。


 特に恋愛や結婚を通して、

 本気で将来を考えられる人と収入に対しての話を真剣にする事は、

 副収入を得る活動源になると思います。


 というのも、例えば不動産を増やして家賃収入を増やし、

 今の収入に不安な生活をどうにかしなくては?と考えたとします。


 ここで、ひとりで始めた場合、それは自分の生活が変わるだけです。


 人は自分の環境に慣れ親しんでしまうと、なかなか変えようと思いません。

 それは変化する事が怖いという事が

 人間の本能だからです。
 

 不動産投資を始めるという事は、ある程度大きなお金を動かします。


 それには、それ相応の覚悟と決意が必要なのです。


 実は不動産投資をやるには、

 数字を読めるかどうか?と物件を見極められるかどうか?という技術的な事と、

 もうひとつ精神面での力が求められます。


 いくら良い物件の情報を貰っても買わない人もいます。


 自分の中でも数字の部分では納得していて、

 そのような物件が、なかなか出てこない事も体験済みです。


 でも買うのに踏ん切りがつかなかったり、

 よく考えた末にドタキャンをしてしまったり…という事になってしまいます。


 私達、仲介する立場の人間も、

 良い物件をほんのちょっと迷ったばかりに買えなかったケースを散々見てきています。


 では、そういう踏ん切りがつかない人はどうすれば良いのか?というと、

 家族や恋人のために物件を買うという事を意識してみてください。


 もっと言うなれば、家族や恋人の将来の幸せのために物件を買うということです。


 良い物件を買えれば、リアルに毎月、何万も何十万ものお金が残ります。


 それは当然、自分が今の職場を辞めるためだとか、

 自分の将来のためでもあると思いますが、

 自分以外の愛する人の幸せのために物件を買うという意識でいれば、

 もっと躊躇しないで物件が買えるはずなのです。


 という事で、物件を買うという事は、

 スピード勝負の世界でもありますが、

 躊躇してライバルに先を超されている経験がある方も多数います。


 そういう人こそ、自分のためではなく、自分の愛する人のために行動してみてください。




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 私は約3年前にネットビジネスで稼ぎ、

 不動産投資で資産を拡大する…という趣旨の

 「30歳までに月収100万稼ぎ出す方法」

 という本を書かせて頂きました。


 その本を読んだ読者さんの中で、

 ネットビジネスを始めらた方や、

 不動産投資に興味を持って頂いた方が出て来て、

 色々な人に影響を与えたと思っています。


 そんな中、多かったのが

 「メルマガを使って不動産の情報を発信したい」

 という人達でした。


 元々、私の本を読んだ人は、不動産投資をやっていた人が多く、

 その情報をメルマガを使って発信して、

 ビジネスに繋げらたら…という人が大勢出てきたのです。


 では、そんな多くの人達が、今はどうなっているのか?というと、

 情報発信を続けている人は、

 ごく少数になってしまったのではないか?と思います。


 これはなぜか?というと、1つは

 「絶対に続けるぞ」

 という強い思いがなかった人が多かったという事です。


 メルマガでの情報発信と言えども、

 それは新聞の発行や、本の執筆と同じ、

 情報を出して読んでくれる人に喜んでもらうという事業です。


 事業には「絶対にやり切る」という信念が必要で、

 それが無いと挫折してしまうのです。


 また、読者さんに喜んでもらうという事もとても重要で、

 例えばメルマガ内で何かサービスを対価を貰って提供したとしても、

 その対価以上のサービスを提供出来ていない人が多いのです。


 何かサービスを提供しても中途半端なサービスを提供すれば、

 それはサービスにはならず、信頼を失ってしまう訳です。


 そして最後にメルマガを発行している人間の

 成長がないと伝える事がらなくなってきて、

 これもまた続かない原因になってきます。


 情報発信をする、面白い情報発信をする…という事は、

 つまり、その3点が出来ているか?どうかだと思うのです。


 強い信念があり、しっかりとした信頼あるサービスが提供でき、

 情報発信者自身の成長があるという事。


 これがメルマガなど、

 情報発信の事業で利益をあげられるポイントだと思うのです。


 という事で、不動産投資の情報を発信している人は多いですが、

 始めたけどやめてしまっている人も多いのが事実です。


 凄くそういう光景を見ているともったいないなと感じるのですが、

 情報発信者として、しっかりと収益をあげられるポイントを書いてみました。


 メルマガは片手間と考えている時点でダメだという事ですね。


 メルマガは副業ではなく、しっかりとした事業と考えないといけないのです。


 


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 この前当社に

 「あなたは大家さんではなく不動産業者になってしまいましたね。
 
  不動産業者とは大家さんにリスクを負わせて自らはお金儲けに走る存在です…」

 というお問い合わせを貰いました。


 私の答えは不動産業者になった事は認めますが、

 お金儲けに走っている存在と言われるのは心外です。


 そもそも私が不動産業者になぜなったのか?ですが、

 ただお金儲けをしたかったから不動産業者になった訳ではありません。


 私は不動産投資を自分がしていて、

 とんでもない業者とお付き合いをした事があるのです。


 内容は省きますが、結果として100万円をだまし取られました。


 人を騙して100万円を取っておいて、

 それが自分の事業だと思っているような人間が、

 この不動産業界では事業を行っているのが残念ながら真実です。


 そんな業者が存在する不動産業界なのですが、

 真っ当な仕事をしたい…

 というのが私の不動産業を始めようと思ったきっかけです。


 また、不動産業を始めてからわかった事ですが、

 不動産業者といえども、

 「不動産投資」

 に詳しい不動産業者はもの凄く少ないです。


 先ほど挙げたような100万円をだまし取るような悪徳不動産業者は一握りですが、

 不動産投資に精通した不動産業者も一握りです。


 なぜこんな事が言えるのか?というと、

 無料面談を毎日毎日行っていますが、

 他社の不動産会社のスタッフが当社の無料面談には来るのです。


 無料面談を受けにくる他社のスタッフですが、

 中小の不動産会社のスタッフも来ますし、

 誰もが知っているような大手の不動産会社のスタッフも来ます。


 無料面談に来た他社の不動産会社のスタッフに

 「なぜ今日は無料面談に来たのですか?」

 とお聞きすると、

 「私は不動産業者に勤めていますが、不動産投資の知識が無いのです。

  でも、投資はしてみたいので今日は来ました。」

 という訳です。


 つまり、同じ不動産業を行っている不動産のプロと言えども、

 それぞれの専門分野があるのです。


 もうすでに不動産投資をしていて成功している方であれば、

 取り引きに関わる業者に知識が無くても大丈夫かもしれません。


 ですが、これから不動産投資を行って行こうとする人が、

 「私は不動産投資の事が何もわかりません」

 なんて業者さんとお付き合いして果たして成功出来るでしょうか?


 人は失敗すると、

 「勉強代だ!」

 という言葉を発します。


 ですが、そういう人を1人でも減らすために

 日々、不動産投資の勉強をして知識と経験を積んで、

 不動産投資専門の業者がいたって良いのではないですか?


 そういう「不動産投資のプロ」と呼ばれるような、

 そんな会社を作りたいと思って私は今、不動産仲介業を行っているのです。


 そんな企業を作っているので、

 企業には資金が必要になってきます。


 従業員のお給料を払ったり、

 事務所を借りたり、

 経費を出したり…

 と、当然にボランティアでは無いので、

 当然にお金が必要になってきます。


 だからこそ、仕事に見合った手数料を頂きます。


 そして手数料を頂いたら、

 それを元に、私の「真っ当で不動産投資に精通したプロ集団」

 のサポートを必要としてくれる人のために、

 もっともっと事業を拡大していこうと思っているのです。


 ただのお金儲けをする…

 という意識ではなく、

 その裏側には「多くの不動産投資家をなるべく失敗させずにサポートしていく…」

 という理念があるのです。


 だから冒頭でも書きましたが、

 私は不動産業者にはなりました。


 ですが、お金儲けが目的ではなく、

 より安全により良い情報をプロとして提供出来る事業を行っているのです。


 という事で、ちょっと心外なご意見を頂きましたので、

 今日はその方に対して私の考えを書かせて頂きました。

 


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 20代で投資を志す人は、

 自己資金が少なかったり、年収が低かったりで、

 投資に対して参入出来ない人がいると思います。


 私は多くの人と面談をしていて、

 多くの人の年収や自己資金を把握しています。


 そんな中でも一般的に安定していると思われる大企業に勤めている方や、

 公務員の方でも20代の方は年収も低い事が多いです。


 具体的にいうと、だいたい400万円台の年収の方が多く、

 それ以上の方は稀だと思います。


 また年収がそんなに多くないので、

 自己資金の額も100万円、200万円くらいの方が多いです。


 年収が400万円台だと何が問題か?というと、

 例えば某金融機関ですと一応の目安として、

 年収は700万円くらいある事が望ましいと言ってきます。


 まあ、そこまでいかなくとも、

 当社で実際に金融機関に案件を持ち込んで感じている基準としては

 出来れば年収600万円、

 少なくとも500万円は欲しいところです。


 また自己資金も出来れば500万円は欲しいところです。


 ただ、それが無いと投資が出来ないのか?というと、

 これはそうでもありません。


 自己資金に関して言うと、

 節約したり、副業したりして必死になって貯めれば、

 貯まらない事はありません。


 これは努力次第でなんとでもなるのですが、

 年収に関しては時が経つのを待つ事になります。


 そこが解決出来ない問題かと思うのですが、

 このような場合はもっと違う不動産投資をすれば良いのです。


 例えば25歳で年収400万円、

 自己資金は頑張って300万円貯めたとします。


 これで高利回りの地方の戸建てを金融公庫を使って買うのです。


 価格は450万円、家賃は6万円、利回りは16%です。


 物件価格の半分を自己資金を入れて、諸費用が10%掛かったとして、

 用意する自己資金の総額は270万円です。


 225万円の融資を引き、

 10年返済、2.3%で借り入れしたとして、

 月々の返済は2万1千円です。


 6万円ー2万1千円で3万9千残り、

 さらに固定資産税や火災保険、修繕費や空室想定費などを

 月々1万円とすると2万9千円が手残りベースで残ります。


 年間で34.8万円残るので、

 自己資金を270万円入れていて、

 手残りベースで自己資金を入れた金額で割ると
 
 34.8万 ÷ 270万 となり、

 12.8%のROI(自己資金回収率)となります。


 ここでおもしろいのが25才で始めているという事実です。


 このモデルケースになっている人が35才までに

 これと同じような投資物件を、

 このような借り入れ条件で3回買えたとします。


 すると、600万円借り入れするのですが、

 残債家賃から返済していて減っているので300万円くらいになっています。

 
 家賃収入は総額で18万円が毎月入っていて、

 1つの物件は10年返済が終わっているので、

 返済は無し、返済をしている物件は2つで、

 返済額は4.2万円です。


 ランニングコストは3万円で、

 返済と足すと7.2万円になります。


 するとどうなるのか?というと、

 毎月11万円以上のキャッシュフローが手残りベースで残るのです。


 そしておもしろいのが10年経って、

 35歳になった時に年収は当然上がっています。


 そこで大きな借り入れを起こして、

 大きな物件に挑戦も出来ますし、

 そのままのスタンスでコツコツ小さな物件を買い進めて

 堅く資産を築いていっても良いのです。


 35才〜45才で投資を始める人が多いのですが、

 そこまでにすでに月に10万円以上の手残りベースでの

 キャッシュフローがあるのは非常に素晴らしい事だと思うのです。


 という事で、20代という若さで投資をしようとし、

 年収や自己資金の低さに投資を諦めている方もいますが、

 コツコツとこういう物件を増やしていく方法もあるのです。


 例えばこんな物件ですね。

 → http://www.kenbiya.com/realestate/414983fd8



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 今日、朝起きると祖父が亡くなったという報告を聞きました。


 また最近、プライベートな事で

 色々と大きな決断を下さなければならず、

 大きな決断を下させて頂きました。

 (この辺のお話も時期が来たらお話するかもしれません)


 まさに、2013年2月という月は、

 私にとって大変大きな決断をした月になったと言えるでしょう。


 今の私はこんな大きな事があったにも関わらず、

 非常に落ち着いています。


 こんな大きな事があったからこそ、

 今、私が行っている事業に対して、

 ここに私の決意を表明しようと思います。


 どんな決意表明をするのか?というと、

 「当社と取り引きして本当に良かったな」

 と思える会社を作り、

 そんな理念が会った中で日本でも有数の不動産会社にしたい…

 という事です。


 不動産業界というのは非常に閉鎖的で

 不透明な事が多い業界です。


 だからこそ、不動産投資に参入しても

 業者に騙されたり、

 酷い思いをしている人が少なからずいる事は確かです。


 私も不動産投資をしようと思って、

 この業界に入ってきましたが、

 最初の頃は金額は高額ですし、

 本当に業者の担当者が信用出来るのかもわからず、

 本当に恐る恐るの不動産業界参入でした。


 しかも多くの失敗をしながら不動産を学び、

 そんな中で少しづつ不動産投資を覚えていったのです。


 自分が投資家として参入していくと高額な不動産を扱うので、

 少しの失敗が命取りになることさえある世界です。


 こんな世界で成功するには運良く良い業者に当たれば良いですが、

 本当に悪い業者に当たってしまうと、

 とんでもないくらいお金を搾り取られてしまう事さえあるのです。


 悲しいかな、それが不動産の業界でもあったりします。


 もちろん、全部の業者がそんな悪い業者ではないですが、

 少なからずそのような業者もいる事は確かなのです。


 では、私が不動産業者として何を目指すのか?ですが、

 普通の一般の人が相談してきても安心して取り引きが出来る…

 そして安心して不動産投資に参入出来る…

 そんな会社を作り、

 そして大きくして日本でも有数の不動産会社を作ってみたいのです。


 私も悪徳業者に騙されて100万円ほどだまし取られた経験があります。


 そんな私だからこそ、

 「株式会社 水戸大家さんと取り引きして本当に良かったな」

 と思える会社を作りたい…

 そう今は心底思っていますし、

 私だからこそそれをやるしかないと感じています。


 今月は本とうい多くの決断を私は下しました。


 だからこそ、私の仕事でも何がこれからやりたいのか?

 そしてどん方行に進んで行きたいのか?をここに宣言してみました。


 これから、もっともっとトコトン仕事と向き合っていきたいと思います。



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祖父が亡くなりました。

また、プライベートでも大変な転機があり、2013年の2月は私の人生でも大変大きな意味合いの月になりました。

こういう時こそ、新たな決意を持ちたいと思います。

私の決意を今日のメルマガに書こうと思います。


http://archive.mag2.com/0000282526/index.html

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 昨日は私の祖父が倒れて病院に駆けつけました。


 まだ生きていますが、

 「もうもっても2、3日だろう」というのが医師の見解でした。


 私が肉親の死に直面するのは今回で2回目です。


 1回目は中2の頃で、曽祖母、

 つまりひいおばあちゃんが無くなっています。


 その時は学校が休みだったか、

 学校が早く終わったかで、家にいたのです。


 それで、妹と庭でサッカーをして遊んでいたら、

 いきなり医者がうちに来て曽祖母を見ているんです。


 私も心配になって見に行くと、すでに手遅れでした。


 原因は餅を喉に詰まらせて心筋梗塞を起こしたのです。


 それで、中2のその時以来の今回は出来事なのですが、

 何もわからなかった中2の時とは意識が全然違います。


 中2の時は

 「人が死ぬとはこんな事なのか?」

 とまるで他人事というか、実感が持てなかったのです。


 今はうちの祖父がベッドに横たわっているのを見て、

 色々と考えさせられるのです。


 何を考えるのか?というと、

 もちろん私自身の辛い気持ちもこみ上げて来ますが、

 それともう一つ、

 「祖父は幸せな人生、幸せな最後を迎えられたな」

 という気持ちです。


 というもの、昨日は病院に駆けつけると

 祖父の兄弟の方々が大勢集まって来ていました。


 こんなにも大勢の人達が駆けつけてくれるという事は

 私からそれだけ思ってくれる人達がいるという事なので、

 とても幸せに見えました。


 また、今までの生き方も仕事も一生懸命やっていて、

 でも決して辛そうではなく、

 毎日とても楽しそうに過ごしているのが伝わってきていました。


 肉親の死に直面するのは辛い事なのですが、

 祖父の死に直面して思ったのが、

 「このように誰かにこの人の人生は幸せだったんだろうな」

 と思われる人生を生きたいという事です。


 人生どうせ一度きりならば、

 悔いの無い人生を過ごしたいですし、

 何もやらずに

 「あの時あれをやっていれば良かったな…」

 と思うような人生は絶対に送りたく無いです。


 という事で、本当に実の祖父の死に直面する事は

 大変悲しい事なのですが、

 そこから私も多くの事を学ばせて貰ったので、

 今日はその学びを書かせて頂きました。


 私も精一杯毎日を過ごして

 「私の人生は素晴らしい人生だったな!」

 と言えるような人生を送りたいものです。
 

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 今日は個人的なメルマガを書こうと思います。


 あまり、私のプライベートな話は、

 このメルマガでは書いていません。


 なぜなら、普通の人とは、たぶん違った価値観の家に生まれて、

 その中で過ごし、親をずっと軽蔑して生きてきたからです。


 何をもって普通…というのかは、わかりませんが、

 ちょっと一般的な人とは変わっていると思います。


 というのも、私は宗教が大嫌いです。


 なぜかというと、神様にお祈りをするだけで

 願いが叶うという理論を展開し、

 それを他人にまで強要しようとするからです。


 そう、うちの親は仕事こそ自営業をしていますが、

 大の宗教家で、物事の判断基準は

 宗教の教えに沿っているか?どうかなのです。


 常識的に考えて悪い事でも宗教的に正しい事であれば、

 私の家ではそちらの方が正しい!という環境で育ってきました。


 私はそれが嫌で家を出て、ずっとひとりで仕事をしてきました。


 そんな事があって決別していた親と今日、久しぶりに会いました。


 なぜ会ったのか?というと、祖父が倒れたからです。


 私が連絡を受けた時は、祖父はすでに危険な状態で、

 今日は朝から仕事などを全てキャンセルし水戸まで来ています。


 祖父の容体は、かなり悪く、

 依然として予断を許さない状況が続いています。


 こんな状況で、決別した親にあったのですが、

 世の中には私のような境遇にあり、

 個人の力だけでやっている人間もいるのをわかって頂きたいです。


 親との関係が今後どうなるのか?や、

 祖父の今後、どうなるのか?は全くわかりません。


 ですが、今日は色々な事があり、

 不動産や仕事の事は全く考えられないのですが、

 今の私の現状を書いてみました。


 本当に色々あって、色々考えさせられましたが、

 そんなプライベートな事も知ってもらいたいと感じたので、

 あえて書かせてもらいました。


 まだまだプライベートな部分で

 メルマガに書きたい事もたくさんあるのですが、

 それは時が来た時に書かせてもらいます。
 

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すいません。私事ですが、実の祖父が危篤になったとの報が入りました。

今日は仕事が出来るかわかりませんし、メルマガなどは書けないかもしれません。

今から病院に行ってきます。

とにかく間に合ってほしいです。


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