2013年06月

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 土地の売却について色々と考える所があるので書いてみます。


 例えば売りやすい土地の坪数ってどれくらいだと思いますか?


 主に住宅を建てる住宅用地が1番需要があるので、住宅用地の話です。


 これは場所によって変わるんですが、

 都心などの坪単価が高い所だと20〜30坪くらいが

 取り引きされやすい坪数だと思います。


 地方だと50坪〜70坪くらいの分譲地もあると思います。


 なんで、このくらいの坪数の土地が取り引きされやすいのか?というと、

 購入者の予算の都合です。


 当然、購入者には予算があります。


 坪単価の高い都心だと、例えば坪200万円の土地であれば、

 20坪でも3000万円でその土地に4000万円の建物を建てようとすると、

 総額で6000万円になります。


 だいたい6000万円の住宅ローンを組むと月の支払いが16万円くらいなので、

 まあ都心に家を持とうとするとこれくらいが予算の上限になってしまうのです。

 (もっと坪単価の高い所もありますが)


 では例えば、都心でその坪数を

 ちょっと超えるような坪数の土地を売却する場合、これが考えものです。


 50坪とかの土地の場合だと、坪200万円として、土地だけで1億円です。


 これだと住宅用地として販売するにはボリュームが大き過ぎて、

 なかなか売れないか、業者に買い取ってもらうしかなくなります。


 自分で半分にして売る…と考える人もいるでしょうが、

 それは分譲なので、業者の免許がないと出来ません。


 そこで私が思いついたのが、どこかの工務店か安価のハウスメーカーに依頼して

 アパートなどの建物を計画して、新築の利回り物件として売り出す方法です。


 今、都心や神奈川などの新築アパートは飛ぶように売れています。


 うちの会社も、新築アパートはかなり売っていて

 業者とパイプが出来てきているので非公開情報をバシバシもらっていますが、

 それでも良い情報だと情報をもらった次の日とかに物件が売れてしまいます。


 そんな状況なので、住宅用地として中途半端な坪数の土地を売却したい場合は

 建物を計画して新築アパートとして売り出した方が

 高く売れる可能性もあるという事です。


 また、利回りが良く計画が立てられれば、そのまま保有しても良いですからね。


 立地が良い場所での新築アパートは面白いです。


 という事で、今日は土地の売却をいかに有利に進められるか?を書いてみました。




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昨日は投資家けーちゃんの飲み会に参加してきました。

なんと、当日誕生日の人がいて、自分の誕生日なのに不動産投資を優先させてる?という事が凄いです。

というか、誕生日だからこそ大好きな不動産投資の話がしたかったのかな?

よくわからないですが、美味しい馬刺しが出できて大満足でした。

ちなみに馬刺しの写真やけーちゃんとの写真は取り忘れたのでありません。  笑




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 大手の家賃保証制度がある会社で

 アパートを地方などに新築する方がいますが、

 これは良いのか悪いのか?という事を書いてみたいと思います。


 結論から言うと、どの会社を選ぶのか?が大事になってきます。


 例えば、レオパレスと大東建託という2つの会社が

 そのようなアパートを新築して、

 家賃保証をする…という事業を行っている会社では有名です。


 では、この2社の家賃保証をしている物件の

 空室率はどうなのか?というと、

 レオパレスに至っては空室率が20%近い数字に推移してます。

 → bit.ly/17IWmRI


 大東建託だと空室率が5%くらいです。

 → http://bit.ly/113Tvjk

 
 もちろん、この空室分は会社が補填しているので、

 会社の利益を圧迫しています。


 という事は当然、長く家賃保証してくれそうな会社は大東建託という事になり、

 家賃保証でレオパレスよりも収益が安定している可能性が高いと思えます。


 ただ、30年とかの借り上げを保証しているのが

 この事業の謳い文句なんですが、

 今の時代は企業の収益が30年持つのか?というのは

 わからない時代なので家賃保証、一括借り上げという会社で

 アパートを建築する事を考えている場合は、

 家賃保証がなくてもちゃんと入居者が付く立地と建物を考えて建てる事が大事だと思います。


 ちなみに地方都市などで新築のアパートが土地と建物セットで売られています。


 建売の新築アパートの物件です。


 だいたい福岡とかで利回り8%、9%という物です。


 ですが、東京や神奈川などのもっと立地の良い所で

 利回りがあまり違わないのであれば今後人口があまり減らない

 東京や神奈川の物件の方が良いと思います。


 これも全国から投資家の方が私の所に無料面談に来られるので、

 色々とわかった事です。


 投資は数字が全てなので、新築建売のアパートに関しては

 ほとんど全国で利回りが変わらないような気がします。


 ですので、良い立地で買う…という事が非常に重要になってきますね。




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 今日は任意売却について質問が来たのでお答えします。


 というのも、先日、任意売却について、

 当社の専門スタッフがアドバイスするサービスを始めました。

 先日の記事 → http://mitoooya.com/archives/52325452.html


 そして、その任意売却についての質問ですが、

 「いつが相談のタイミングでしょうか?」

 というものです。


 不動産を買った時に、まさか支払いが遅れて

 競売や任売で不動産を処理する事を念頭におく人はいません。


 ですから、いざそのような事態が目の前に迫ってくると、

 人はどうして良いのか?わかりません。


 だからこそ、相談して欲しいのですが、

 問題はいつ相談するのがベストなタイミングなのか?です。


 その答えは「今でしょ!」ではなく、(汗)

 「出来るだけ早く!」です。


 例えば支払いが少し遅れそうな感じ…

 というのは、毎日の入金と出金を見ていれば

 だいたい予測が付くか?と思います。


 多くの人が返済が遅れてから相談に来るケースが多いのですが、

 そこに行く前に、例えば「遅れそうだな…」

 と思ったら相談して欲しいのです。


 というのも、ただ単に遅れてしまうのと、

 リスケジュールと言って、

 「遅れそうなので毎月の返済を軽くしてほしい…」

 という交渉を持つ事も可能です。


 ですから、そういう交渉の方法も含めて

 当社の専門スタッフはアドバイスが可能です。


 銀行も人間が窓口にいるので、

 交渉の余地はあるのです。


 ですから、いきなり勝手に遅れてしまうのではなく、

 交渉した上で遅れた方が印象が良いのです。


 だからこそ、相談するタイミングは、

 「なるべく早く」

 という事なんですね。


 という事で、今日は任意売却について質問があったので、

 お答えしてみました。


 本当に不動産を担保に銀行からお金を借りている人は、

 1人で悩まないでまずは当社にご相談してみてください。


 必ず力になれると思います。


 不動産を担保に融資が遅れそうな人は、

 下記より「任意売却相談」と書いてお申し込みください。


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私の友人のハラショーさんが、音楽でデビューしちゃいました。

起業家の友人が別の分野で頑張っている事って凄い事で、物凄く刺激を受けてます。

私も曲は聴いた事がないですが、1枚買ってみました。

1位を音楽業界で目指しているようなので、みなさん、買って応援してあげてください。

→ http://harashow.info/lp/monoclogue/


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ガンて進行すると治らない病気って思われてるじゃないですか。

でも、このサイバーナイフって機械は、手術が不可能な部分の治療も出来るらしいです。

普通、手術しないと治らないガンが寝てるだけで治るみたいです。

あと、原子炉からの中性子線でもガン細胞を殺せるらしく、実際にそういう治療法もあるみたいです。

何かと嫌われている原発ですが、そういう使い方なら小規模な原発は作っても良いのかもと。

人の命が救えるなら良い原発と言えるかもです。

あと、このサイバーナイフですが、めちゃくちゃ高いのか?というと保険無しでも80万いかないくらいで、命が助かるなら激安かと思います。

いまや日本人の2人に1人はガンになるみたいなので、これを知っているだけで命が助かるなら物凄い情報だと思います。



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 最近は売り物件の情報が入ってきていて、

 非公開の情報が増えてきています。


 というのも、うちの場合は無料面談で1500人以上の人と面談してきて、

 その中でも当社とお付き合いが深いお客さんには

 優先して物件を紹介していて、

 その中で成約してしまうからです。


 だからこそ、良い情報は付き合いの深い方が優先されます。


 ではそんな中で、どんな情報が入ってきているのか?

 というと、ちょっとその非公開の情報の1つの情報を書いてみます。


 先日、入ってきた情報でおもしろいなと思ったのが、

 栃木県で1億7千万、築27年のRCで利回り19,97%です。


 詳細知りたい方は、下記より「栃木1億7千万詳細希望」と書いて

 お申し込みください。

 → http://mitoooya.jp/q.html


 それで、文字で見るだけでも

 「おお!」

 という情報が今、めちゃくちゃ入ってきています。


 地方都市とはいえRCで利回り20%近い物件なんて、なかなか無い訳で、

 そういう情報も入ってきています。


 あと都心などでも非公開情報がドンドン入ってきていて、

 他社が取り扱わない情報がドンドン増えてきています。


 今、不動産市場は完全に売り手市場で、

 売り物の情報を持っている業者は本当に強いです。


 うちの場合は、今、その売りの情報が、

 過去最高くらいに集まってきています。


 それが利回り20%近い数字のRCだったり、

 都心の非公開情報だったり…と

 実は物凄い事になっているのです。


 ちなみにもう既にうちの営業としっかりと

 コミュニケーションが取れている人は、

 こういう情報をとにかく優先してご案内しています。


 だからこそ、まずは無料面談に来て頂いて、

 そういう方は優先して情報を出しているんですね。


 もうすでにこの物件も、

 優先して情報を受け取っている人は、

 かなり動いていると思います。


 という事で、とにかく情報を優先してほしい方か、

 まず最初に無料面談に来てみてください。


 1年とか前に来た方も、

 再度、来て頂いてしっかりとお話した方には

 やはり情報も早く来ると思います。


 最新の無料面談の空き状況とお申し込み方法はこちらからです。

 → http://mitoooya.jp/nitt.html


 無料面談に来て当社で情報を優先してもらえるような

 そんな投資家になって貰えればと思います。



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 今日は不動産の事を書こうと思ったのですが、

 先日撮った動画が面白かったので、その動画をご紹介します。


 何の動画を撮ったのか?というと、

 6000人セミナーやエキスパートメールで有名な七星明さんとの対談動画です。


 そして、彼が何をやっているのか?というと、

 動画を見て頂ければおわかりになると思うのですが、

 メルマガの塾をやるそうなのです。


 不動産投資でつまづくのは、自己資金がなくなる事です。


 もちろん、年収数千万で自己資金が初めから数千万、

 場合によっては数億ある人も中にはいます。


 都内の非公開物件なんかは、

 瑕疵担保責任免責、境界非明示、融資特約不可という条件で

 数億規模で物件が出てきます。


 それがキャッシュで買われたりするので、そういう世界もある訳です。


 ですが、そういう物件を買える方は稀で、

 私が多くのサラリーマン投資家の方と面談させて頂いた結果からわかる事は、

 年収500〜600万円くらいで、自己資金も500万円くらい…という方がほとんどなのです。


 仮にフルローンを付けられる物件があった場合、

 諸費用分は自己資金で賄ったとし5000万円の物件を買ったのなら、

 諸費用は400万円です。


 そう考えると自己資金が500万円であれば、

 また自己資金が貯まるまで次の物件が買えなくなります。


 これが多くのサラリーマン投資家がつまづく1つの壁なのです。


 では自己資金をいかに早く貯めるか?ですが、

 これは自己資金が無くなって、次の物件に行くまでに3つの方法があります。


 1つが本業を頑張る、これはもう誰でもわかる事です。


 とにかく本業を頑張る、そして年収を上げる、
 
 頑張っても報われない会社に勤めているなら転職や独立も視野に入れつつ、

 自分の置かれている状況をもう1度よく見直してみてください。


 2つ目が家計を見直す、これはいくら収入が多い人でも支出が多くてはお金は貯まりません。


 ですので、とにかく支出を見直す事、これがお金を貯める最大の技術になります。


 ちゃんと記録に残るように家計簿を付けるとかも良いです。


 最後にサラリーマンの仕事を続けながら他に収入源を探す…です。


 私もサラリーマンをしていた時は、3足のわらじを履いていました。


 1つがサラリーマン、2つ目が不動産投資家、そして3つ目がメルマガからの収入です。


 起業したのも、この3つ目の収入源を伸ばしたから出来た訳で、

 ぶっちゃけ、今までのメルマガからの総売上は億を悠に超えています。


 そんな私の起業の起点になっているのがメルマガなのですが、

 今では非公開の売り物件を作っているのもメルマガですし、

 そしてそれを買う投資家さんもメルマガ経由で来ている訳です。


 そんな私の起業の起点になっているメルマガ、

 これをメルマガ業界では6000人が使っているエキスパートメールという

 サービスを提供している七星さんが、教えてくれる訳です。


 私も起業初期の頃、彼には数百万払って教えて貰ってます。


 だからこそ、今日の対談動画があるのですが、

 そんな私の師匠の七星さんとの対談動画、これを見てみてください。

 → http://youtu.be/OB0S09kDoBw


 かなり面白い内容になっていますし、

 メルマガを既に始めている人には、

 この動画だけでもかなり学べる所があるはずです。


 また、そのメルマガ塾がこちらですので、

 動画を見て入ってみたい方は、こちらから入塾してください。

 (動画で語っているように特典もついてます)

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 先日、メルマガで「不動産を担保にお金を借りている人で

 返済に困っている方がいたら、ご相談ください」という記事を書いたところ、

 かなりの反響を頂きました。

 先日の記事 → http://mitoooya.com/archives/52325452.html


 それで、六本木の事務所では常時、

 このようにローンの返済に困っている人のご相談に応じていこうと思います。

 (ただし、不動産が担保になっている借金の返済のみです)


 それで今度、せっかく札幌に行くので、

 その際に札幌でも不動産のローンの支払いに困っている人の

 個別相談を専門のスタッフが行おうと思います。


 では、この専門のスタッフとはどんな事をしているスタッフなのか?というと…


 それは、毎日、弁護士に電話をしたり、

 今募集しているような不動産を担保にお金を借りている人の相談に直接のったり…と、

 そういう事をしているスタッフがいるわけです。


 だから、そういうスタッフがいるからこそ、このようなご相談が受けられるのです。


 特に不動産を持っている人は、

 例えば自宅とかも含めて売るとなると、近所の目が気になるかもしれません。


 ですが、他の人に知られずにこっそり売却したい…なんてお話も受ける事が可能ですし、

 何も思い入れが無い場合には、様々な媒体をフルに使っての売却も可能です。


 もちろん、このメルマガでも購入者を募ります。


 という事で、希望者がいればですが、札幌でも任意売却の希望者を募集します。


 不動産担保ローンでお困りの方は、下記日程で札幌近辺で相談されたい方は

 「札幌任意売却相談希望」と書いてお申し込みください。

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 札幌の任意売却相談の日程(専門のスタッフが担当しますので、私は面談しません)

 札幌 7月18日 13時〜21時(2名まで)

 札幌 7月19日 13時〜21時(2名まで)

 札幌 7月20日 13時〜20時(2名まで)

 札幌 7月21日 13時〜19時(2名まで)


 なお、六本木の事務所であれば、任意売却相談は常時開催していますので、

 ご希望の方は「任意売却相談希望」と書いてお申し込みください。

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 メルマガの塾を開講しました。

 七星さんは日本でも最大規模のメールシステム、
 
 エキスパートメールの運営者なので、

 毎日のように全国のメルマガ発行者の情報が集まってきています。

 また、実際に本人がメルマガを使って稼いでいるので、

 実践に基づいたノウハウです。

 メルマガを使って自己資金を作りたい方は、

 迷わずこちらの塾で学んでみてください。

 こちらから購入で限定特典もお付けしています。

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PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

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ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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2010年 08月号 [ 雑誌 ]

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月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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