2013年09月

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 今の不動産投資市場はサラリーマンの方が

 圧倒的に買いやすい状況です。


 それで、経営者さんや個人事業主の方の

 不動産取得の相談も受けますが、

 今、サラリーマンの方で今後、

 事業を興してサラリーマンを辞めようと思っている方は、

 不動産を買ってから辞めた方が良いです。


 というのも、サラリーマンであれば数億くらいの不動産を買う事は可能なのですが、

 経営者の方や個人事業主の方は、

 かなりの現金があれば良いのですが、

 全然自己資金が無い方は物件を買う事はほぼ無理です。


 それはサラリーマンとしての信用は非常に大きく、

 会社の経営者、個人事業主としての

 社会的信用はかなり低いからです。


 特に上場企業にお勤めの方や、

 外資系企業にお勤めの方、

 公務員の方などは非常に社会的信用は大きいです。


 また、短期で数億の不動産を本気になって買おうと思えば、

 そういう方は簡単に買えてしまったりします。


 ですから、将来的に不動産の収入で自由に暮らしてみたいな!

 と考えている人でしっかりとした会社にお勤めの方は、

 まず不動産を買って安定した家賃収入と

 安定したキャッシュフローを確保してから辞められた方が絶対良いです。


 本気になってサラリーマンが動くと、

 私のような経営者は歯が立たないのが本音です。


  例えば23区内で駅徒歩圏、

 利回りもそこそも高い…

 という極上の物件が出て来たら経営者や個人事業主は

 現金買いか銀行に信用があって即お金を出してもらえる人でないと

 絶対に買えません。


 そういう状況が今の不動産の投資物件を取得する市場なので、

 その辺も踏まえてサラリーマンをすぐに辞めたい!という人は

 1年間本気になって物件を買ってから辞めましょう。


 ちなみにしっかりした物件を数億規模で買ってから

 サラリーマンを辞められた場合、

 その後も不動産賃貸業としての実績もありますし、

 銀行からの信用も付くので、

 次の展開も考えられる訳です。
 

 特にネット系の起業で独立をサラリーマンから考えている人がいれば

 その辺も考えて行動してみてください。



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 不動産投資をする上で自己資金を持っていると

 投資を有利に進める事ができます。


 そんな自己資金を貯めるには、

 副業をしたり、アルバイトをしたり、

 株などの投資をしたり、節約をしたり…

 と様々な方法が考えられます。


 ですが、人によっては親から援助してもらえる…

 という人もいるかもしれません。

 
 そういう形で親や親族から援助して貰えるのであれば、

 それも立派な武器になると思います。


 では、親から資金を援助してもらえる…

 と言っても、完全に貰うとなると贈与税が掛かるので、

 貰う事はあまりおすすめしません。


 というのも、贈与税の税率は高いからです。

 
 贈与税の税額

 → http://www10.ocn.ne.jp/~shonanfp/page021.html

 
 1000万円以上の贈与で50%の贈与税を支払わなくてはいけません。


 ですので、これは回避したいところです。


 では、贈与税を払わなくて、

 親や親族から援助を受けるには?ですが、

 それは借り入れをする形を取るといいです。


 キチンと金銭消費貸借契約を結んで、

 金利や支払い金額、借り入れ期間を決めて

 しっかりと振り込みによって返済した事実を残す事が大事です。


 ちなみに親や親族からそのように金銭消費貸借契約を結ぶ方法ですが、

 ネットで金銭消費貸借契約書ひな形…

 などで検索してもらえば出て来ますし、

 心配であればお金は掛かりますが、

 公証人役場に行って公正証書で金銭消費貸借契約を結べば安心です。


 公証役場は公的な公正証書という書類を作成してくれる機関で、

 公正証書の内容は裁判の判決と同じ効力があるので、

 ここまでやれば税務署の方もしっかりしている…

 と見てくれるからですね。

 
 という事で、自己資金を作ると不動産投資を有利に進められますが、

 親や親族から援助を受ける…

 というのも1つの手ですし、

 その場合は借り入れで対応した方が良いということです。



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 投資物件を探している投資家さんは、

 「1円でも安く物件を買いたい!」

 と思っている人が多いと思います。


 投資するなかで、安く買えればそれだけ得をするので、

 それは出来るだけ安く買いたいのが心情です。


 そういう私も投資物件を自分が買おうと探していた時は、

 とにかく安く買う事に注力していましたし、

 利回りが高い物件をとにかく探していました。


 しかし、ここで1つ忘れているのが、

 時間…という概念です。


 例えば、1億円で利回り10%の物件があったとして、

 年間で入ってくる家賃は1000万円です。


 手残りで残るお金だけ見ると、もっと少ないのですが、

 借り入れをしたお金を返済しているので、

 その返済した分も利益と考える事ができます。


 そう考えると1年前に物件を買った人は、

 1年前に物件を買えなかった人に対して

 実に1000万円近い収益を出している…

 と考える事も出来る訳です。


 それが2年、3年となると2000万円、3000万円の差です。


 つまり、2000万、3000万を値引きしてくれ…

 と永遠と言い続けている人がいたとしたら、

 それは非常にもったいない事で、

 値引きしないで買っていまった方が時間という観点でみると

 良かったりする訳です。


 もちろん、それは入居が厳しかったり、

 他の物件よりも明らかに割高だったり、

 リフォーム代が物凄く高くついたり…

 という物件は避けるべきですが、

 キチンと数字が合ってしっかりと入居者が確保出来る物件であれば

 早く買ってしまった方が良い訳です。


 不動産投資は利回りが高い物を買う!

 という事ももちろん大切な要素ですが、

 時間を意識して投資をしていく…

 という事も頭に入れて動いていきましょう。


 1日、1ヶ月、1年という時間で

 物件が買えない場合はそれだけ家賃が入ってこない…

 という事ですね。




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 うちの会社は健美家とか不動産投資連合体など、

 不動産投資のポータルサイトに物件を掲載しているので、

 無料面談以外のお客さんとうちのスタッフが話している会話を

 たまに聞く事があります。


 電話などで物件に関しての問い合わせがあり、

 その電話の内容などを聞く機会があるのですが、

 その会話の内容を聞いていると面白い事がわかります。


 例えば全空きだけど超高利回りのビル…

 という物件に問い合わせてきた方の話です。


 そのような物件は、ほぼ融資が付かないので、

 現金買いか銀行にすでに信用があり、

 銀行に「いつでも○億円使ってください!』

 と言われている人でないと物理的に買えません。


 ですが、うちの営業がそのような物件に問い合わせてきたお客さんに

 「購入資金はどのようにお考えですか?」

 と聞くと、

 「融資を考えてます…」

 というお返事が返ってくる訳です。


 もちろん、不動産投資をこれから始めていこうと考えている人であれば、

 自分がどんな融資を引けるのか?という事はわかりません。


 それはわからなくて当然なのですが、

 私たちのように毎日、融資付けをしているような

 不動産投資をよくわかっている人間から言わせると、

 なにが融資が付いてなにが融資が付かないのか?が

 ほとんどわかってしまいます。


 では、それがわからない人が物件を探すと

 どういう事が起こるのか?というと、

 融資を使う投資をしたいにも関わらず、

 融資が絶対に付かないような物件をずっと検索して

 やっと見つけた物件を散々融資付けしようとして、

 結局融資が付かないで不動産投資は絶対に無理だ…

 となってしまう訳です。


 ですので、自分はなにが買えてなにが買えないのか?

 という事や、どんな物件にどんな融資が付くのか?

 という事を物件を探す前にわかっていた方が良いです。


 これがわかっていれば、無駄な物件を探す時間も省けますし、

 無駄な銀行に打診をしている時間も省ける訳です。


 ですので、「全く不動産投資わからない…」

 という人は、自分がなにが買えてなにが買えないのか?を

 よく理解してから行動に移した方が良いです。


 それであれば無駄な時間を過ごす事が少なくなります。


 ちなみに、自分がなにが買えるのか?を知る1番良い方法は、

 私の無料面談に来る事です。

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 今月は9月なので銀行の決算月という事もあり、

 不動産を買う人がめちゃくちゃ多い…

 というお話を以前メルマガでさせてもらいました。


 では、実際はどうなのか?というと、

 今月の当社はめちゃくちゃ忙しいです。


 全国の不動産を扱っている…という事もあり、

 社員が全国に散らばっていて、

 あまり東京の事務所にいません。 笑


 今日だけで決済が3つ、

 明日決済が2つでそのほとんどが億以上の取り引きになっています。


 それで思う事は、

 まず、今の状況としては融資が非常に付きやすくなっている…

 という事です。


 だから買える人が急増している訳です。


 そして、そんな中でも物件を買っている人がいる…

 という事は何を意味するのか?というと、

 こんな状況でもいい物件はある…

 という事なのです。


 では、そんな状況でいい物件を買う方法ですが、

 それは自分が何がどんな条件で買えて、

 そんな物件は買えないのか?を知る事です。


 そしてそれを知った上で、

 買える物件を徹底的にリサーチする訳です。


 そうする事で良い物件がわかってきますし、

 良い物件が出て来たらすぐに買えてしまう訳です。


 今は過去から見てこんなに融資が付きやすくなっているのは

 かなり稀なケースです。


 つまり物件さえ出てくればすぐに買えてしまうので、

 融資付けに奔走したりという事を考えなくても良いんですね。


 という事で、今月は銀行の決算月なんですが、

 私の予言した通り、

 物凄い忙しい状況になってきています。


 こんな時こそ、良い物件を見つける事に注力さえすれば、

 物凄い勢いでキャッシュフローも資産も殖やせる訳です。




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 先日まで半沢直樹が大ヒットしてましたが、

 私のメルマガでも取り上げていて、

 ご覧になった方も多いと思います。


 銀行内部のドロドロした内容もさることながら、

 なんで半沢直樹が面白かったのか?というと、

 上司に対して物怖じせずにビシッと言う、

 半沢直樹の姿だと思います。


 では、現実の世界で半沢直樹のように、

 上司にビシッと言えるのか?というと、

 これをやると会社をすぐにクビになります。


 「倍返しだ!」

 なんて言った日には社内で大問題になり、

 すぐに上司に呼び出されるでしょう。


 では、いつでも

 「倍返しだ!」

 なんて言える状態を作れるとしたらどうでしょう。


 それをやるには、現実問題として、

 給料以外の収入を作るしかありません。


 それは副業でも良いですし、

 不動産投資でも良いのですが、

 何かを始めないと会社の給料しか入ってこないので、

 今を変える事は出来ません。


 では、どうやったらそれが出来るのか?という事ですが、

 私は不動産投資の専門家なので、

 不動産投資でそれが可能なのか?というと、

 それは人によってはそこまでやるには時間や

 根気が変わって来ますが、

 これはかなりやりやすい状況にあると思います。


 今の不動産の状況からみると、

 物件の選択さえ間違わなければ、

 融資が付きやすい状況なので、

 人によったは1年とかで給料以上のお金が入ってくる事もありえます。


 実際に私の会社で仲介した案件では、

 億単位の不動産を連続で購入された方や、

 2億以上の不動産を同時に2つ買われた方もいるくらいです。


 そういう人の財布の中身はどうなっているのか?というと、
 
 年間で1000万円以上のお金が銀行からの借り入れを返し、

 さらに固定資産税や修繕費などのランニングコストを抜いて、

 毎年残ってしまうのです。


 毎年1000万円以上のお金が残る…

 というのが出来るならば…

 それはいつでも半沢直樹のように

 上司に物怖じしない態度で会社でいられる…

 という事です。


 いつでも辞表を出せるという、

 そういう状態になれる事が1番だと思います。


 具体的に不動産投資では…

 となると、人によってやり方が変わるので、

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 半沢直樹に出て来たようなクソ上司に

 いつでも自分の意見を言えるような、

 そんな立場になれる人がたくさん出来てくれる事を願っています。



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 2013年度の基準地価が発表されました。

 → http://bit.ly/1erjTbX


 基準地価とは?ですが、

 国土交通省が発表する土地を売り買いする基準となる価格です。


 まあ、実際に取り引きされる価格は、

 この基準地価とは違っていて、

 実際にはこの基準地価と20%〜30%高い金額になる事もあります。


 それで、発表された基準地価はどうなっているのか?というと、

 三大都市圏(東京、名古屋、大阪)で上昇し、

 地方都市では下がった所もあります。

 
 これはアベノミクスの経済政策で、

 お金が非常に借りやすいのと、

 消費税が上がるので、その前にマイホームを買ってしまおう!

 という考えから不動産の取り引きが増えている事が、

 影響しているのだと思います。


 では、不動産取り引きの投資物件はどうなのか?というと、

 これは確実に売買の価格が上がって来ています。


 なぜ売買価格が上がってきているのか?というと、

 融資が格段に付きやすくなってきているからです。


 今まで融資が付かなかった人も、

 融資が付く事によって不動産投資にチャレンジ出来る人が

 確実に増えてきています。


 もちろん、融資が付くからと言って、

 なんでもかんでも買って良い…という事ではなく、

 しっかりと数字が回る物件を買う事が大切です。


 つまり融資は付きやすいので、

 物件を選別出来さえすれば不動産投資は成功出来る…

 という事になります。


 そういう状況なので、

 不動産投資の物件価格も上昇傾向にあるという事です。


 ちなみにやはり上昇している地域は、

 東京などの大都市が上昇していますね。


 ちなみにこれからどうなるのか?ですが、

 地域によって変わってくると思います。


 やはり東京や神奈川、大阪や名古屋などの大都市は、

 上昇傾向にあるのかな?という事です。


 これは将来の話なのであくまでも予想に過ぎませんが、

 地方の場合は土地価格だけで見ると下がっていく可能性は高いです。


 堅い投資を望むのであれば都市圏への投資で、

 利回りやキャッシュフローを重視するのであれば

 地方への投資…という傾向がより一層強くなると思います。



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 東京オリンピックが決まって盛り上がりを見せている日本ですが、

 オリンピックの裏でもう1つ大きなニュースがあります。


 それはリニアモーターカーが試験ではなく、

 実需として使われる…というニュースです。


 そして不動産投資を行う上で

 リニアモーターのニュースは大きな出来事だったりします。


 どういう事か?というと、

 今まで地価が高騰している地域は、

 新線が開通して駅が出来たりすると、

 それが原因で地価が高騰しているからです。


 そして先日、リニアモーターの予定駅が発表されました。

 → http://bit.ly/lNa79N


 まだ予定駅としての発表なのですが、

 これが予定通り実行されれば、

 この予定駅周辺は地価が高騰する可能性が高く、

 おもしろい投資が出来る可能性が高くなります。


 しかも今はまだ地価が安い地域も多く、

 他の投資家は狙っていない可能性も高いです。


 ただ、今はまだ田舎だと融資は付きづらいので、

 現金を多く入れる必要があるのと、

 まだ計画段階なので、

 もし計画が変わってしまったら…

 というリスクがある事は否めません。


 ただ、それにしても予定駅周辺は投資対象として

 非常におもしろいと思ったので、

 注目してみる価値はあると思います。


 例えば、神奈川でも相模原が入っていますが、

 相模原は横浜や川崎に比べて

 人口も活気も今はありません。


 ですが、リニアモーターが通ったら…

 
 という事ですね。


 他の駅も、もっと田舎の所もあるので、

 今はまだ融資が付かないエリアかもしれませんが、

 本当におもしろい投資が出来るかもしれません。




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 今日でドラマの半沢直樹が最終回になります。


 まあ、このドラマは各メディアでも取り上げられて、

 今や私がメルマガに取り上げなくても、

 高視聴率を叩き出しているドラマなので、

 今さら書くまで無いかもしれません。


 過去に私のメルマガでも1度取り上げていますので、

 それ以来見ている人も多いと思います。


 ではこのドラマを見ると何がメリットがあるのか?というと、

 このドラマを見ると銀行員とは…

 という事がわかります。


 というのも、これから不動産投資をしようと考えている人は、

 全て現金で投資を行うのであれば、

 銀行から借り入れをするという事は無いと思います。


 ですが、少なからず銀行からお金を借りて

 不動産投資をする事を考えている人は、

 銀行員の人の考え方を学んでおくべきなのです。


 毎月の過酷なノルマや時には理不尽な上司の要求があるかもしれません。


 そういう所は、普通のサラリーマンと一緒なのですが、

 大きく違う事は大きな金額を扱う仕事なので、

 そのプレッシャーも大きく、

 何か失敗があれば出向という形で、

 銀行以外に左遷される…

 というシステムがある事です。


 そして、しっかりした案件に融資を出せば、

 その評価を得られて出世出来るのですが、

 成功は上司の手柄、失敗は部下の責任…

 という上下関係が物凄いのも銀行の特徴です。

 (これも半沢直樹で出てきた台詞です)


 うちの会社も銀行の人と接する事が多いですが、

 上司の前では部下はいつもビシッとしてます。


 たぶん、普通のサラリーマン以上に上下関係がビシッとしています。


 こういう背景があった上で銀行員の方は、

 成績を残し、厳しい競争を勝ち抜き、

 そして出世したり左遷されたりして…

 という人生を歩んでいる訳です。


 ちなみにそんな銀行に勤めている人でも

 不動産投資をしたいとか、もうすでにしている人も多く、

 (私の無料面談に現役の行員さんも来ます)

 そんなお金を貸す側の人間から見ても

 不動産投資は美味しいと感じているんだと思います。

 
 まあ、大金持ちの投資家さんが銀行を訪ねているのも

 実際に見ていると思うので、

 それも納得いく話ではありますが。


 という事で、そんな銀行と銀行員の事がわかるドラマ

 半沢直樹も今日で最終回なので、

 まだ見ていない人はぜひ見てみましょう。



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 今日は読者さんから質問があったので、

 回答しようと思います。


 今日の質問は、

 「同じ売却額の一棟アパートと一棟ビルがあった場合、

  満室時の収入が同じの時はどちらを選ぶべきでしょうか?」

 というものです。


 これはたぶん、不動産投資が全くわかっていない方の質問だと思います。


 というのも、アパートとテナントビル(だと思います)だと、

 物件の置かれている環境で全く入居率が変わってくるからです。


 例えば、都心の駅近のアパートで単身者用の物件だと

 高入居率が見込めます。

 
 また、ファミリータイプの物件であれば、

 高級住宅街や人気の小学校区などであれば、

 高入居率が見込めます。


 一方、テナントビルだとして、

 どんな店子さんが入居するのか?で、

 立地はどこが最適なのか?が変わります。


 例えば、事務所などであれば、

 オフィス街が良いでしょうし、

 水商売ビルであれば、

 歓楽街が良いでしょう。


 つまり、どういう物件でどこにあるか?で、

 単純にアパートが良いのか?ビルが良いのか?は、

 一概になんとも言えないのです。


 価格が一緒で利回りが一緒でも、

 どれだけ将来、その物件が稼働するのか?は、

 どんなタイプの物件でどこにあるのか?で、

 だいぶ左右されるからです。


 例えば、アパートですが、
 
 風俗街のど真ん中にあったらそういう系の仕事をしている人が

 入居されるケースも多いと思いますし、

 簡単に仕事を辞められてしまうような業界なので、

 安定した入居が見込めるとは思えないからです。


 そうした色々な事を考えなければ、

 一概にアパートが良いとか、ビルが良いとか言えないんですね。


 もっと言うと、同じ価格で同じ利回りの物件で、

 同じアパートでさえも比較検討する事が多いくらいです。


 そういった基本的な事は、まず私の不動産投資大百科を読んで頂ければ

 おわかり頂けると思いますので、

 まず、じっくりと不動産投資大百科を読んでみてください。

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 それから、全額現金で買うのであれば問題ないのですが、

 融資を利用するとなると、

 これは人によって置かれている立場が違うので、

 私の無料面談にお越し頂いて、

 個別にお話をしないとなんとも答えがでない話になってきます。

 → http://mitoooya.jp/nitt.html


 という事で、最近は不動産投資をする人が、

 アベノミクスから始まった好景気で増えている気がしますが、

 まずは基本的な知識を付けて頂いて、

 それから不動産投資は始められた方が良いと思いますし、

 とにかく何から勉強して良いのかわからない方は、

 直接、私に会いに来るのが1番早く、

 間違いが少ないと思います。



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