2013年09月

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 木造の中古物件は高利回りで金額も安く、

 比較的、買いやすいように思われます。


 では、実際はどうなのか?という事を、

 今日は解説してみたいと思います。


 まず、木造の中古物件ですが、

 タイプとしては戸建てかアパートになると思います。


 戸建ては場所にもよりますが、

 郊外の物で500万円くらい、

 比較的都市部の物で1000万円くらいで探せると思います。

 (田舎だともっと安い物もありますし、東京都心だともっと高い物であります)


 アパートは郊外の物で1000万円くらい、

 都市部の物で3000万円くらいでしょうか。


 築年数は20年〜というのが、

 ほとんどの木造の中古物件のイメージです。


 では、そんな物件を買おうと思った時、

 どれくらの自己資金が必要になってくるのか?という事です。


 例えば、今、お住まいの同都道府県であれば、

 地元の信金や地銀が使えると思います。


 地銀や信金の融資を出すエリアは、

 基本的に物件と購入者が、

 地銀や信金の営業エリア内にある事が条件になるので、

 同都道府県…というのが条件になるのです。


 そんな地銀や信金が融資をしてくれる基準は、

 一般的には物件価格の20%〜30%までです。


 そうすると、物件価格の他に諸費用が8%掛かるので、

 物件価格の約30〜40%の自己資金が必要になてきます。


 1000万円の物件であれば実に300万円〜400万円の

 自己資金が必要になるのです。

 
 では、自分が住んでいない都道府県だとどうなのか?というと、
 
 日本政策金融公庫が木造の中古には融資をしてくれます。


 基本的に物件を担保にした場合の日本政策金融公庫は、

 物件価格の半分くらいまでしか融資をしないので、

 それプラス諸費用が掛かる計算になります。


 つまり、諸費用も合わせると、

 物件価格の約60%の自己資金が掛かる…

 という事ですね。


 1000万円で約600万円の自己資金が必要になってくる…

 という事です。


 ここまでに話をざっくりと言うと、

 木造の中古物件に関しては自己資金がかなり無いと
 
 投資規模を拡大出来ない…

 という事になります。


 まあ、もっと言うとお金持ってないと

 サラリーマンを引退出来るまでの規模になるのは難しい…

 という事なんですね。


 最初から自己資金を持っている人か、

 他に担保に出せる物件がたくさんであれば、

 サラリーマン引退…
 
 という目標も木造の中古物件を買い進めてできると思いますが、

 自己資金が少ないです…

 という方でサラリーマン引退を木造の中古で買い進めて…

 というのは物理的に不可能な訳です。


 という事で、木造の中古物件の投資を

 最初は手堅く…

 という考えでやりたいと思っている人がいますが、

 今日の話からご自身の自己資金の額と照らし合わせて

 物理的に可能なのか?どうかを考えてみてください。


 まあ、自己資金が少なくても、

 サラリーマン引退を目標にできる投資もあるんですが、

 それは私の無料面談に来て頂ければお話出来ますので、

 そういう話が聞きたい人は私の無料面談に申し込んでみてください。

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 不動産の無料面談を毎日していると、

 「勉強しているので、もっと勉強してから…」

 と言っている人がいます。


 そういう人に

 「どれくらい勉強しているんですか?」

 と聞くと

 「1年くらいになります」

 なんて言う人がいます。


 まあ、どれくらい勉強して始めるのか?は、

 人それぞれで良いと思いますが、

 勉強していても良い物件を買えるとは言えません。


 そして不動産投資は同じ物件を買うのであれば1日でも、

 1秒でも早く物件を買った方が有利になります。


 というのも、例えば1日でも物件の取得が早ければ、

 その分の家賃収入が入ってくるからです。


 まあ、だからと言って

 なんでも買って良いのか?という訳ではありませんが、

 それでも1年間勉強してそれでも物件を買えなかったら、

 例えば1年で1000万円の家賃収入がある物件を買えたとして、

 その1000万円分が入って来ない訳です。


 もちろん、ローンを組んで物件を買ったなら、

 1000万円丸々入ってくる訳ではないですが、

 その期間の返済も進みますし、

 キャッシュフローも貯まる訳です。


 その分の家賃がもらえないので、

 これは物件を買えなかったという機会損失になる訳です。


 もちろん、勉強する事は良い事ですし、

 勉強する事を完全否定している訳ではありません。


 しかし、1年も2年も勉強していて、

 いつまでも物件を買えないのはどうかと思う訳です。


 それであれば、物件の検索をして、

 割安な物件を探し、

 物件を見に行って調査して

 さっさと買ってしまった方が余程良いです。


 という事で、いつまでも

 「私は勉強しています」

 という人がいますが、

 それは大きな機会損失をしている…

 という事を意識した方が良いです。


 時は金なりと言いますが、

 まさにそのことわざがあてはまる事例だと思います。

 
 また、どうしても不安であれば、

 私に1度ご相談頂ければと思います。


 いつでも無料で私が実際に体験したり、

 本で学んだ知識をお話出来ますので、

 自分ひとりで勉強しているよりも

 かなり早く不動産の知識を学べると思います。
 


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 大きな成果を出したい場合は、

 成果の高い事を継続して行う事が大事です。


 というのも、私が今まで色々な人と面談を通してお会いしたり、

 様々な経営者と面談以外の場でお会いしてきましたが、

 100人中、1人くらいの割合で、

 年収2千万円以上の方が来られます。


 では、その100人中1人の人は何をやっているのか?というと、

 それはその人が何をしているのか?によって様々なのですが、

 私の予想では成果が上がる事を継続して

 集中して行っていると思います。


 例えばビジネスで成功している人なら

 ビジネスを徹底して行っているでしょうし、

 セールスで成功している人なら

 セールスを徹底して行っていると思います。


 というのも、私も会社の利益と自分の収入を足すと、

 そのくらいはクリアしているので、

 その辺の行動の仕方はわかるからです。


 では、不動産投資でそのくらいの成功をしている人は?ですが、

 それは物件探しを毎日しています。


 そして、実際に購入をしているんですね。


 不動産投資は割安な物件を買って、

 実際に運営して成績を残せば、

 さらに有利な条件で融資がつきます。


 そうすると、他の人がキャッシュフローが出ないような物件でも、

 調達金利が安かったり、融資期間が長かったりで、

 キャッシュフローが出てしまう訳です。


 例えば入居率が物凄く良い都内のRCマンションの

 一棟ものなんかは利回りは低いのですが、

 投資としては1番堅い投資です。


 そんな物件をきちんとキャッシュフローが出る融資を引ければ、

 全く問題なく経営ができる訳ですね。


 そういう物件は利益率は地方の高利回り物件よりも

 それは低いのかもしれません。


 ですが、融資次第でキャッシュフローが出るので、

 そういう物件を多く買って経営を安定させている人は、

 たぶん投資的には最高の部類だと思います。


 それで、そういう人が何をしているのか?というと、

 物件探しとそれを実際に買う…

 という行動をしている訳です。


 なぜなら、その行動が1番時給が高いからです。


 絶対に自分の物件のペンキ塗りはやらないですね。


 という事で、本当の不動産投資の成功者は何をしているのか?ですが、

 それは物件を探す事と、それを実際に買っていく…

 という行動を繰り返している…という事です。


 良い物件を良い条件で買える事が、

 実は1番不動産投資で儲かる事ですし、

 それは絶対に入るような物件を買えれば、

 そもそも空室対策も必要ない訳です。

 


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 不動産投資で最近知った事例で気をつけたいな!と

 思わせられた事があるので、

 今日はその事について書いてみます。


 どんな事なのか?というと、

 購入する物件が問題の無い物件であれば良いのですが、

 何か問題がありそうな物件であり、

 なおかつ、売り主が普通の人でないと後々大変になります。

 
 例えば、高利回りだけれども

 その利回りが高い分、何か問題がありそうだな!という物件で、

 投資家さんの方もそのリスクについてある程度承知して買う場合です。


 そんなケースでは、当然、リスクは承知している訳なんですが、

 そのリスクが想像以上だった場合は、

 売り主に対して

 「なんとかしてくれ!」

 と言えるケースもあります。


 簡単な瑕疵では当然言えませんが、

 例えばそもそもの目的である

 「建物が使えない!」

 とかだと買った人は大問題だからです。


 そこまでいくと、

 「建物を使えるように補修しろ!」

 とか、場合によっては

 「契約を解除しろ」

 なんて事を争う事もできます。


 しかし、こんなケースになって、

 売り主が一般人であれば良いのですが、

 売り主が一般人以外の人間だったら…です。


 例えば、あからさまにそうで無くてもそっち系に近い人とか

 そういう人に繋がりがある人とかだと、

 交渉するにも訴訟を起こすにもなにかと大変になってきます。


 ですので、リスクの高いような物件を買う場合は、

 必ず売り主の素性を調べた方が良いです。


 まあ、今は契約書であからさまにそっち系の人の

 不動産取り引きは禁止されていますが、

 それに近いような人の取り引きは禁止されていないので、

 そういうグレーな人が取り引きに関係してくると

 難しくなる事が多いですね。


 まあ、どんな取り引きもできれば

 売り主の素性は知っておきたい所ですが、

 とくに普通じゃない人との取り引きは

 なるべく避けた方が良いと思います。


 最近、そんな事例を聞いたので、

 一応、メルマガでシェアしてみました。



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 そういえば事務所を移転させようと思って

 色々と探していたのですが、
 
 東京の中心地のあるシンボル的なビルの

 最上階が借りられる事になりました。


 もう東京に来た事がある人であれば、

 ほとんどの人が知っているビルだと思います。


 そしてさらに今月は過去に無いくらいの

 広告料を使って情報や人を集めています。


 つまり、過去にないくらい今月は情報と人を集ってきています。


 これが何を意味するのかというと、

 さらに会社が成長するという事です。


 会社が成長するという事は、

 さらに良い情報が入ってきて、

 メルマガ読者さんには今後も、もっともっと良い物件を買ってもらったり、

 より早く高く売却が可能になってきたりするのです。


 不動産業、とくに私が行っている不動産仲介業は、

 情報をどれだけ集められるか?が重要です。


 それは人をどれだけ集められるか?という事で、

 今、私の会社はそれにフォーカスしてます。


 元々、私はイチ不動産投資家からスタートしています。


 それが少しずつ本を出したりして、

 名前が知れ渡るようになってきまいた。


 今では、不動産業界では知っている人が多数いるような

 そんな会社を作っています。


 新事務所移転が確実に決まったら、

 またメルマガで告知しますので、

 どこに移転するのか?を楽しみにしていてください。


 見た人はみんなビックリするような所に移転させます。


 ちなみに事務所の移転ですが、

 広告を打つだけでなく飛び込みで入ってくる情報をもらいたい!

 という事も狙っています。


 例えば東京の好立地のビルであれば、

 飛び込みで物件を売りたい!と考えている人も必ずいますし、

 そういったネットで集められない情報を集めるのも目的だったりします。


 また、目立つ所に事務所を構える事で、

 銀行さんや他の業者さんも訪問される機会が増えるので、

 そこからの情報も集められる…

 という事ですね。


 まあ、ネットでの情報を集める方も今は全力でやっていますし、

 そういったリアル店舗を使ってもどんどんと情報を集めて

 良い物件を買ってもらえる人を1人でも多く作っていこうと

 そういう行動をしています。


 という事で、今月から年末に掛けて

 さらに当社では情報を集める事に集中していきます。


 また事務所移転が決まったら、

 メルマガで発表しますね。


 たぶん、ビックリする人、多数だと思います。



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 消費税増税がきまりましたがは、

 はたして消費税が増税すると不動産投資はどうなるのか?

 という事を書いてみます。


 消費税が増税すると、不動産取り引きで影響を受けるのは、

 課税業者が相手の取り引きです。


 なぜなら、消費税を受け取っても、

 非課税業者やほとんどの個人は受け取った消費税を納める必要がなく、

 消費税が上がろうが下がろうが関係のない事です。


 消費税の納税義務がある個人や法人

 → http://www.abcde1.com/sub/index014.html


 では、簡単に言うと、どんな取り引きに影響が出て来るのか?というと、

 新築の物件を買う時、建てる時と業者が売り主の物件は、

 物件価格が消費税の増税分上がる可能性が高いです。


 もっと簡単に言うと、業者が売り主や建築をする場合は

 影響する可能性が高いという事です。


 というのも、不動産の取り引きは土地には消費税が課税されなく、

 建物には消費税が課税されます。


 新築を建てるには、当然、工務店なり、

 ハウスメーカーなりに建築を依頼するので、

 その業者は消費税を建物に限り、建物を建てた人から受け取ります。


 その消費税を受け取った業者は、その消費税を納めます。


 消費税を納める…という事は、その納める消費税も当然増税されるので、

 建築する際の消費税も増税させなければならない訳です。


 それから、業者売り主の物件も、建物の部分には消費税が課税されます。


 もちろん、買い主から受け取った消費税は受け取った売り主の業者が

 最終的に納めなければいけないので、

 その分を多く買い主から貰わないといけなくなります。


 まあ、ちょっと難しい話になりましたが、

 ざっくり言うと、個人が売り主の中古物件は、

 ほとんどが消費税の増税は関係が無いという事です。

 (もちろん例外はありますが、ほとんど課税対象になる個人は少ないです。)


 なので、業者が売り主か、新築を建てる場合は消費税増税の影響がありますね。


 まあ、ざっくりとした話はそんな感じになります。

 



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 名古屋に来て遠征面談をしています。


 1日7人の人と、1人1時間の面談を毎日繰り返しています。


 それで思ったのが、名古屋の人は名古屋近郊で

 物件を探す人の割合が多い!という事です。


 まあ、物件が近くで不動産投資をしたい!という人が多く、

 その理由の多くが

 「物件が近くだと安心だから…」

 という事でした。


 ですが、それは一長一短があるのかな?とも私は思います。


 地元に物件を買う…というメリットとしては、

 たしかにいつでも物件を見に行ける!という事はあります。


 ただ、いざ物件を持ってみて

 実際にそんなに頻繁に物件に行くのか?というと、

 そんなには行きません。


 特に2棟、3棟と規模拡大を考えている人は、

 人に任せる…という事が主な仕事になるので、

 実は自分で物件を管理する事を覚えるよりも、

 管理会社との付き合い方を覚えた方が良い訳です。


 なぜなら、自分で物件を管理する事と、

 管理会社に管理を任せる事は、

 根本的に仕事の内容が違うからですね。


 ですので、物件が近くにあるから安心!

 という事ではないと思います。


 それよりも地元で絶対物件を買うぞ!と限定してしまうと、

 条件の良い物件を見逃す事になり、

 いつまで経っても物件を買えない…

 という事になりかねないです。


 もちろん、地元の物件を買うな!と言っている訳ではないですが、

 絶対に地元の物件を買うぞ!と考えないで、

 もう少し範囲を広くして物件は探した方が良いです。


 特にいつまで経っても物件が買えない人は、

 今考えているエリアよりも広く考えて物件を探してみると

 良い物件の情報が入ってくると思います。

 



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 不動産投資をする人は、大きく別けると2つに分類されます。


 1つがサラリーマンです。


 しっかりした会社に勤める事で、

 会社の信用を武器に金融機関から融資を引く事が出来るからです。


 もう1つの分類が、中小企業の社長さんや自営業者、

 まあ一括りにするならば経営者の方です。


 こちらの良い点は、すでに地銀や信金からお金を借りていて、

 金融機関から一定の信金がある事です。


 また、事業で成功されていれば、サラリーマンよりもお金を持っています。


 それで、どちらが不動産投資に有利か?というと、

 これは買う物件によって異なります。


 例えば大きな駅前のしっかりしたRCの一棟マンションを狙う場合は、

 サラリーマンには勝てません。


 なぜなら、不動産投資に積極的な金融機関を使えるのがサラリーマンで、

 経営者はそのような金融機関は使えないからです。


 もっと突っ込んだ話をすると、

 通常の金融機関は融資の可否まで通常は

 3週間から1ヶ月の審査が必要になりますが、

 そのような不動産投資に積極的な金融機関は

 早ければ当日に融資の可否の目星が付いてしまうからです。


 ただ、経営者も良い点はあり、
 そのような不動産投資に積極的に出している金融機関が出さない案件で、

 すでにお取り引きがある地銀や信金が出す物件であればサラリーマンと競争しません。


 そういう物件はイメージとしては、店舗や事務所が多く入ってる物件や、

 地方でも新幹線が止まらないけど大きな駅近の物件などは対象になってくると思います。


 ちなみにお医者さんや弁護士などの士業関係の方は

 サラリーマンと経営者のどちらもの良い点を使えるので、

 1番有利なのは士業関係の方かもしれません。


 という事で、今日は不動産投資に1番有利な職業を書いてみました。



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水戸大家の投資物件情報


 今日は不動産とは関係の無いお話です。


 というのも、どんなお話かというと、

 リアルビジネスで稼ごう…というお話です。


 私の友人に、あるビジネスをしている社長がいます。


 その人は、リアルなビジネスで稼いでいるんですが、

 そのビジネスがとても個性的なんです。


 というのも、時間は自由になるし、

 お金は入ってくるし、女性と仲良くなれる…というビジネスです。


 この友人の社長なんですが、本当に暇そうでたまに渋谷とかで会います。


 でも、いつ会ってもお金持ってそうなんです。


 それで本業を聞くと、女性と会っているだけ…という…


 そんな仕事をしています。


 それで、なんでそんな社長をご紹介しているのか?というと、

 その社長がそのビジネスのノウハウを無料で公開しているというのです。


 しかも、無料公開は本日いっぱいまで…という事です。


 なので、急いでそのビジネスを見てみてください。

 → http://mitoooya.jp/skk.html


 ちなみに、このビジネスノウハウをご紹介するか?は非常に悩みました。


 というのも、そもそも不動産投資とは関係が無いですし、

 最近は無料で稼ぐノウハウを教えます…という物が非常に多いからです。


 ですが、今回ご紹介しようと思ったのが、

 友人の社長が長い付き合いなので、信頼出来る人だという事と、

 無料のノウハウはネットで稼ぐノウハウは多いのですが、

 リアルビジネスで稼ぐノウハウは少なかったからです。


 という事で、このビジネスのノウハウの公開は今日までなので、

 見てみたい人はお早めにみてください。

 → http://mitoooya.jp/skk.html

 
 今日はちょっと趣向を変えてのメルマガでした。


 明日から、また不動産の話をします。


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 今日から名古屋に1週間行きます。


 地方への出張面談ですが、今回の名古屋で早くも4回目になります。


 今まで大阪、仙台、札幌と行って来て、今回は名古屋です。

 
 基本的に地方と言っても地方の中核都市を中心に

 遠征はしてきました。


 それで、実際に現地の人とお会いして話をする事で

 その地域の事がわかるので、

 全国の物件を仲介していくにはとても参考になる事ばかりです。


 ただ、地方都市に行って思う事は、

 景気が悪い地域が多いですね。


 仙台は今まで行った中では景気が良かったですが、

 他の地域はどの地域も景気が悪い感じがしました。


 では、名古屋はどうなのかな?とか、

 そんな事を思いながら今回も面談にのぞみます。


 ちなみに今回の名古屋から、

 懇親会を行わずに面談の数を増やしました。


 これは懇親会だとどうしても個別な話ができないのと、

 他の人が行っている投資を聞く事は参考にはなるのですが、

 実際には聞いた人がその投資法が再現不可能だったりもするので、

 そんな事であれば面談を多くしてみようかな?と思ったからです。


 地方に行ったときの時間は限られますので、

 少しでも良い時間の過ごし方をして、

 より多くの人のお役に立てる事が私の役目だからですね。


 という事で、今日から毎日7名の方と

 計5日間で35名の面談を行いますので、

 名古屋のみなさんよろしくお願いします。


 あと、面談終わったあと時間とか取れますか?

 というお誘いをメールで何通か頂いていますが、

 過密スケジュールのため、そのようなお誘いは全てお断りさせて頂いてます。


 1日7人と面談するのと、

 午前中は他に仕事もやらなければならないので、

 その辺はご了承ください。


 今回の名古屋面談で少しでも良いお話ができて、

 名古屋の人のお役に立てれば良いですね。



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PRESIDENT (プレジデント) 2016年4/4号
プレジデント社
2016-03-14



PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号 [雑誌]
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
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2015年 12 月号

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2015年 9/8 号

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