2013年10月

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 日銀が金融緩和策を継続する…

 という決定を今日したようです。


 ここ最近、特に今年に入ってからは、

 銀行融資がゆるい傾向にあり、

 不動産も買いやすい状況にあります。


 これは、日銀が金融緩和策をしている事が背景にあり、

 今後も継続の決定がされたので、

 不動産投資への融資の姿勢はゆるい状況が続くと思われます。


 では、融資がゆるいという事はどういう事なのか?というと、

 良い物件がありさえすれば融資がゆるいので

 物件を買える確率が上がります。


 反対に物件を買える人が増えている状態なので、

 良い物件は取り合いになっている状態です。


 ですが、普通の状態では買えない人も

 買えるチャンスが広がりますし、

 買える金額も増える可能性もある訳です。


 例えば、普段は1億円までしか買えない人も

 1億5千万円くらい買えるようなケースも出てくると思います。


 これが融資が厳しくなってくると、どうなるのか?というと、

 今は1億5千万円買える人でも

 1億円までしか買えなくなる事もありえます。


 また、今の状態であれば融資の審査をしてもらえる人でも

 融資が厳しくなると、そもそも融資の審査をしてもらえなくなる事もありえます。


 もちろん、融資が厳しくなると

 買える人が少なくなるので、

 ライバルは少なくなりますし、

 良い物件も多く出てくると思います。


 ですが、そもそも買えなくなってしまう可能性が高いので、

 1番ベストは、今のような買える状況で

 良い物件を探す事だと思います。


 という事で、日銀が引き続き金融緩和政策の
 
 継続を発表しましたが、

 こういう時こそ良い物件を見つけられれば

 最高の投資が出来る時期だと思います。
 


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 投資には色々なリスクがありますが、

 今日は新築に関するリスクを書いてみます。


 新築は融資が引きやすく、

 建物が新しいので投資初期は手間が掛かりません。


 長い目で見ると、家賃が下落するので、

 その辺まで考慮に入れた上で投資するのであれば、

 好立地の新築物件への投資は魅力ある物です。


 では、家賃下落以外にリスクは無いのか?というと、

 これはそうではありません。


 私は元ハウスメーカーの営業をしていた経験からわかる事なのですが、

 しっかりとした業者に請け負い契約を依頼する事が大事です。


 というのも、建物の請け負い工事をする会社の中には、

 当然、色々な会社があるわけです。


 そんな中でも、昨日、今日、参入してきた会社もありますし、

 企業としての体力が無い会社もあるわけです。


 もっと酷いのは詐欺会社もあります。


 これは何を意味するのか?というと、

 契約して引き渡しまで履行されないで、

 逃げてしまったり、倒産してしまう会社もあるということです。


 なんでこんな事が言えるのか?というと、

 私は元々、ハウスメーカーの営業をしていましたが、

 実は私が過去に勤めていた会社は、

 今はもう存在していません。


 最初は人づてに聞いたのですが、

 数年前に倒産のです。

 (その後、ちゃんと調べたら本当に倒産していました)


 例えば、建築途中で手付金や中間金を支払い、

 建築会社が倒産してしまうとどうなるのか?というと、

 他の会社を探して建てなければなりません。


 それこそ、大変な苦労が出てくる事が

 目に見えています。


 ですので、請け負い契約、

 つまり物件を建てる…

 という事をするのであれば、

 その会社の信用力や資金力というものは非常に大事だという訳です。


 ちなみに、当社でも新築の案件を扱う事はありますが、

 そんな場合は売り主さんも信用出来る所をご紹介するようにしています。


 という事で、新築の物件を建築して

 収益物件として売っている業者は多いですが、

 倒産などのリスクもある事を念頭に置いておきましょう。



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 表に出回っている物件に良い物件はあるのか?

 という事をメルマガでたまに書いています。


 表に出ている物件…というのは、

 一般的に言うと、レインズというサイトに

 登録されている物件です。


 レインズとは?ですが、一般の人は見れないサイトで、

 私たち不動産業者だけが見れるサイトです。


 ここに不動産業者は物件を登録しておくと、

 不動産業者間に情報が行き渡り、

 広く情報を公開する事が出来ます。


 それで、そんなレインズの物件ですが、

 当社では専門のスタッフが毎日、出てくる物件をチェックしています。


 例えば、人気のあるRCの物件ですが、

 1日に30件〜50件くらいの新規物件の登録があります。


 そんな中で「これは良い物件だ!」

 という物件は全く無い訳ではないです。


 それくらいの頻度で良い物件は出てくるのか?というと、

 500件に1、2件の割合で出てきます。


 しかも大体が問い合わせた時点で買い付けが

 数本入っていたりします。 (汗)


 つまり、そのような表に出回っている物件は

 10日に1、2件、

 1ヶ月で5件前後の良質な物件が登録されている訳です。


 他にも木造のアパートや戸建てなど

 種別を広げると1ヶ月で20件前後の良い物件は出てきます。


 という事で、良く聞かれる質問で、

 「表に出ている物件で良い物件はあるのか?」

 ですが、この答えは「ある」です。


 ちなみに当社の場合は、先ほども言いましたが

 専門のスタッフがレインズは徹底マークしています。


 ですので、数は少ないのですが、

 そういう情報もくまなくチェックするようにしている訳です。


 ですので、当社のそんなくまなく情報をチェックしている

 提案を受けたい方は、まずは無料面談から…

 が手間いらずで情報が集まってくる方法です。


 無料面談の最新の空き状況

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 今、東京に帰ってきて

 不動産投資家の相談を受ける日々を

 相変わらず送っています。


 そんな中で、おもしろい事例があったので

 そのお話をします。


 それは相談者さんは

 「私は今は融資は受けられないと思います…」

 という相談から始まりました。


 なぜそう思ったのか?は、

 個人情報なので伏せさせて頂きますが、

 この方は、面談の始めに、

 まずこの言葉から切り出したのです。


 それで、色々とお聞きしてみて

 たしかに判断が難しい状況でした。


 私の今までの経験上でも

 なんとも言えない状況でした。


 同じようなパターンの人でも、

 もう少し状況が良い人でたしかに融資を受けた事例もありました。


 それで、私がとった行動は?というと、

 銀行にその場で確認した訳です。


 その結果、どうなったのか?というと、

 「確定申告書を提出してほしい…」

 という回答を頂いた訳です。


 融資が付くか?どうかは、

 自分自身が決める事ではありません。


 それは誰が決めるのか?というと、

 銀行や融資を出す金融機関です。


 ですから、この事例からもわかるように

 自分が融資が付くかどうかは、銀行に聞いてみるのが1番な訳です。


 また、「どの金融機関に聞いてみれば良いのかわからない…」

 という方であれば、私に相談してください。


 お話をお聞きして出来る事と

 出来ない事を把握した上で、

 当社のパイプがある金融機関に

 当社を通して聞いてみる事も出来るからです。


 ちなみに某金融機関の9月の成績は当社は2位、

 他の金融機関でも下半期で10位以内…

 という融資実績を残しています。


 これだけ取り扱い高がある不動産屋なので、

 銀行とのパイプがある訳です。


 そういう所を通した方が、

 個人で銀行に行くよりも良い結果が得られる訳ですね。


 という事で、「自分は融資が付かない!」

 というのは、もしかすると思い込みかもしれません。


 正確な融資が付くかどうかは、

 まず私に相談頂く事が1番!という事です。


 私への直接の相談はこちらです。

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 物件を探す時に高額の物件を探した方が良いのか、

 なるべく安い物件を探した方が良いのか?と

 聞かれる事がたまにあります。


 例えば、融資が付きやすいRCの物件であれば、

 5000万円くらいからの物件が出てきますし、

 サラリーマンが買える物件だと2億〜3億の物件が

 買える限界だと思います。

 (これは個人差があるので、一概には言えません。

  詳しく知りたい人は、私の無料面談に来てください。

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 それで、5000万円の物件も買えて3億円の物件も買える人に

 「どのくらいの物件を探せば良いでしょうか?」

 という質問を頂く事があります。


 これは、一長一短があるので解説します。


 例えば、5000万円くらいの物件から小さく始める場合ですが、

 リスクの分散としては良いと思います。


 3億円分の物件が買える人であれば、

 5000万円の物件は6物件買える訳で、

 その中の1つの物件で問題があったとしても

 他の物件に波及しません。


 これが3億の物件を1つ持っていると、

 なにか問題があったら、

 リスクの分散にはならず、

 その1つの物件がもろにリスクを受ける事になります。


 そのリスクとは?ですが、

 事件や事故、賃貸需要の減少など、

 様々な事が考えられます。


 例えば、近隣に大学があったとして、

 その大学が移転したとすると、

 一気に賃貸需要が少なくなる事もあるでしょう。


 そういったリスクが分散されるか、

 集中してしまうか…という事です。


 では、小さい物件を買っていく場合の

 デメリットもあります。

 
 それはなにか?というと、

 小さい物件は誰でも買えますし、

 みんなが上記の理由で狙っているのも事実です。

 
 つまり、競合が多く、良い物件が買える可能性が低くなります。


 反対に高額な物件だと買える人も限られますし、

 狙っている人も少なくなるので、

 競合が少なくなり、

 良い物件が巡ってくる可能性が高くなるのです。

 
 という事で、どんな物件を買っていくべくか?というお話ですが、

 これはメリットとデメリットを考えて

 探した方が良いという事で、

 一概にいくらの物件から始めた方が良いとは言い切れない…

 というのが答えです。


 また、これを考える前に、

 「自分がどんな金額の物件まで買えるのか?」

 を知ってからでないと検討も出来ないので、

 まずは自分が買える金額と物件のタイプを知るのが

 不動産投資を始める最初のステップだと思います。




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 今日は、ハワイから帰って来て六本木で久しぶりにメルマガを書いています。


 ハワイでは散々遊んで来ましたが、

 ハワイで面白い事を聞いたので、そのお話をしてみます。


 それはどんな話かと言うと、

 タバコを吸っている現地のおじさんに話しかけられたのですが、

 日本のタバコはハワイでは高く売れるそうなのです。


 どういうことか?というと、日本ではタバコが400円くらいで売られています。


 大体が440円とかそれくらいです。


 その日本産のタバコをハワイで買うと1000円くらいするそうなのです。


 タバコは、実は同じ銘柄でも、

 つくっている国によって若干、味が変わっています。


 例えば、メビウスというタバコがありますが、

 日本で売っているものと、空港内にある免税店で売っているものでは

 味が明らかに違っていたりするのです。


 それで、ハワイに観光に行ってみると、

 物凄い数の日本人が来ている事がわかります。


 ここまでの話で私が何を考えたのか?というと、

 輸送費や税金の問題はありますが、

 単純に日本で仕入れたタバコが440円だとして、

 これをハワイで売ると1000円くらいになるということなので、

 この事業を日本のタバコの味に慣れ親しんだ日本人相手にやると

 商売になるかな?と思った訳です。


 あと、ハワイを旅行していて、オールデンという、

 有名な靴のブランドがあるのですが、

 これがハワイだと半額くらいで買えます。


 日本で買うと12、3万くらいする靴がハワイだと7万とかで売ってる訳です。


 こういう事からわかるのが、物の値段というか、

 相場がわかっているとそれがお金儲けに繋がるということです。


 ちなみに、その大きなパターンが不動産で、

 不動産の価格、相場を知るには、

 やはり何個も資料や物件を見るしかないと思います。


 相場がわかれば、「これは安い!」と瞬時にわかるように

 不動産でもなる訳です。


 そうすると、タバコや靴の利益では考えられないような

 金額の儲けを手に出来たりするのです。


 割安で買って、キャッシュフローが出る物件を所有出来れば、

 規模にもよりますが、生涯の資産として考えると

 数億、数十億規模の利益も可能ですからね。


 ということで、ちょっとハワイを満喫して来ましたが、

 色々とハワイでビジネスの事を考えていたので書いてみました。


 ビジネスは不動産でもなんでも物の価値と

 実際の取り引き相場がわかれば絶対に強いわけです。



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そういえば、ハワイに行ってマリンスポーツをしましたが、初めてウェイクボードで立てました。

たしか、初めてウェイクボードをやったのは香港で、全然立てず…だったのですが、今回はちょっとコツを掴んだら、ほぼ立てるようになりました。

あと、乗馬とかもやってきました。

こういう初めて出来たとか、やった体験は貴重です。



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 今日でハワイでの社員旅行を終えて

 明日の便で日本に帰国します。


 今週は完全に日本での業務を離れて、

 ハワイで社員全員で色々な事をして楽しんできました。


 そこでこんな社員旅行をしてきて

 思う事は「自分にしっかりとご褒美をあげよう」です。


 不動産投資は長い自分との戦いです。


 日々、行う事は物件の検索や送られてくる資料の精査です。


 また物件を所有した後に行う作業は、

 物件を管理会社に任せるのであれば管理会社との連絡をとる作業も出てきます。


 ですが、そんなに難しい作業はなく、

 どちかというと根気のいる作業が多くなってきます。


 また、自己資金が多ければ多いほど、

 不動産投資をする上では有利なので、

 出来るだけお金を貯めようと思っている人も多いと思います。


 いつも毎日、根気強く毎日を過ごす事が

 不動産投資家で成功する秘訣なのです。


 そんな不動産投資家像は、

 いつも節約をして根気強く物件を探している人…

 という事になりますが、

 人間はいつも忍耐の生活だけでは続きません。


 どうすれば毎日の根気のいる業務を続けて行けるのか?

 どうすればそんな根気のいる業務が苦になららくなるのか?

 というと、これは成功した時は自分にご褒美をあげる事が大事です。


 例えば、物件を買えた!というのは

 不動産投資の大きな出来事だと思います。


 そんな大きな出来事があったときは、

 自分に大きなご褒美をあげるのです。


 例えばそれが海外旅行でも良いと思います。


 安く済ませるのであれば、

 国内旅行でも良いと思います。


 同じ県内にある温泉に行くとか

 そういうので良いと思うのです。


 そういうご褒美をあげる事で、

 またご褒美を欲しいと人間の脳は快楽を求めます。


 いつも節約、節約、投資、投資…

 というのは、理論的には成功出来ますが、

 人間は脳というものが動かしている限り、

 「成功したらご褒美が貰える…」

 と脳に錯覚を覚えさせた方が継続が出来るんですね。


 人間はロボットではないので、

 これは当然な事な訳です。


 私たちもこうしてハワイに来ていますが、

 こうする事で、また日本に帰ってからも

 もっとたくさん仕事に打ち込める…

 ということなんですね。


 という事で、

 「成功したら自分にご褒美を与える」

 という事は非常に大事な事なので、

 不動産投資で成功したいのであれば、

 ぜひ実行してみてください。



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 不動産投資をしていて、銀行融資を使う場合、

 銀行によって審査の基準が大きく異なることを知っていますか?


 例えば、ある一定以上の勤務先の

 年収や信用度をクリアしないと使えない金融機関があったり、

 年収は全く関係無いに近いけど

 自己資金を大量に所持していないと使えなかったり…と多種多様です。


 そんな状態にもかかわらず、

 今の会社を一生懸命続けようと考えているサラリーマンの方もいます。


 どういうことか?というと、

 一般的にはサラリーマンを長く続いていれば信用度が増す…

 と考えられているからです。


 ですが、それはある一定以上のサラリーマンの方で、

 年収がそれほど高くないサラリーマンの方は続けても全く信用度は上がりません。


 そういった方は、思い切って転職してしまうか、

 起業して大きく稼いだ方が全然良いです。


 人間は今の自分の環境が変わることを大きく恐れます。


 それは例え、そこに勤めていても、銀行融資には関係無いよと言っても、

 「今の会社に勤め続ければ銀行はいつかお金を貸してくれるかも?」

 と漠然と思っている人が多いですが、

 実際は銀行はもっとシビアに見ているのです。


 ただ、どんな職業とどんな会社が信用度が高いのか?低いのか?ということは、

 メルマガやメールなとではお答えできません。


 というのも、不動産投資は情報が全ての世界ですし、

 メールなどの問い合わせで情報を入力して、

 ポンっと出てくるような物ではないからです。


 ましてや、メルマガで不特定多数の人に、

 公開するような情報でも無いです。


 ですので、そういう情報が知りたい方は、

 私の無料面談をしっかり予約して、

 私と実際にお会いしてお話しましょう。

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 遠方の方は、Skypeや電話でも対応していますので、

 「私は今の職場に勤めていて良いのか?」

 もわかってきます。


 という事で、長く同じ職場に勤めている事は、

 必ずしも評価されないので、ご注意ください。


 不動産投資はそういう意味でも

 いかに銀行が自分をどう見ているのか?を

 知る事から始めるべきだと思います。




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 今日も私はハワイに来ていて、

 朝から晩まで遊び倒しています。


 しかも遊びも仕事同様に思いっきり楽しむのが

 私のモットーです。


 今日は朝、7時から全員でマリンスポーツを

 思いっきり楽しんできました。


 また、楽しむ事だけでなく、

 帰ったら事務所の移転や、

 もっと業績を出せるような仕事に取り組んでいこうとしています。


 目一杯仕事をして、目一杯遊び、

 学ぶ事も全力で行う…

 そんな事を社員も私も徹底しています。


 今日のマリンスポーツも、

 全員朝からジェットスキーをして、

 ウェイクボードをやって、

 ジェットレブも行ってきました。


 大の大人が死ぬほど1日を使って

 遊びまくってきたのです。


 それも私だけでなく社員全員がです。


 こういう普段やら無い事を、

 しかも思いっきりやる事によって、

 人は大きく成長します。


 中途半端ではダメで、

 思いっきり行動する…

 という事が何よりも重要です。


 それで、これを不動産投資として考えるならば、

 投資で成功したら、思いっきり何か自分にご褒美を上げてください。


 また投資もそうですし、

 普段行う仕事も思いっきり行ってください。


 人間は本気になって物事に取り組むと

 本当に物凄い力を発揮します。


 そして、普段から何事にも全力で取り組む人が

 投資でも成功出来ますし、

 他の事でも成功出来ると思います。


 「会社の仕事はいいや、いずれ不動産投資で成功したら辞めるから…」

 と考えている方もいるかもしれません。


 ですが、会社の仕事も投資も遊びも何にでも

 全力で取り組む人が最終的には投資でも

 他の分野でも成功する人だと思う訳です。


 という事で、今日もハワイで私は、

 当社の今期の成績が良かったので

 毎日、本気で遊び倒していますが、

 何事も本気で取り組んだ人にこそ、

 良い結果が付いてくるのだと思います。


 投資だけ真剣に考える…

 という方もいるかもしれませんが、

 会社の仕事もプライベートも本気で取り組んでみてください。


 私も今週はこうしてハワイで遊んでいますが、

 来週は日本に帰って今まで以上に仕事に取り組んでいこうと思っています。


 遊びも仕事も投資も本気で取り組むからおもしろい訳です。




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