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　区分所有の物件を買って成功するのは、

　かなり難しいのではないか？と思います。


　というのも、最近、

　「最初の物件取得は価格の安い、区分からやった方が良いのでしょうか？」

　というご質問を貰いました。


　区分所有とは、マンションの一室だけを買う事で、

　一棟のアパートやマンションを買うよりも投資額は小さくなります。


　確かに初心者の方は投資額の安い区分所有は、

　失敗しても小さいので、やり直しがきくような錯覚を受けます。


　ですが、もし区分所有をフルローンなどで買うと、

　家賃から管理費や修繕積立金とローン返済を引いた手残りがほとんどなく、

　場合によっては赤字になる可能性もあります。

　（というか、ほとんどの区分への投資は赤字になる計算です。）


　では、一棟物への投資はどうなのか？というと、

　物件にもよりますが、融資を使って買っても、

　しっかりと手残りが残る投資も出来るのです。


　手残りが残るということは、会計上も黒字になり、

　（初年度は取得費とかあるので赤字ですが）

　赤字の事業をする事と大きく意味が違ってきます。


　例えば赤字の事業をしていても決算書は銀行にとってもマイナス評価で、

　その後に繋がりませんが、黒字の事業というのは、

　銀行にとってもプラス評価だからです。


　ちなみに、そんなキャッシュフローがしっかりと出る物件…というのは、

　人によって買える買えないもあるので、その辺は個別に無料面談でお話します。

　（1つの物件に対してもどんな融資を引くか？で変わってきます。

　　例えばAさんならAという有利な融資が弾けるので良い物件ですが、

　　Bさんの場合はBという融資条件しか引けないので微妙な物件となる可能性があるからです。）


　ということで、区分所有への投資は投資額が低く

　初心者にはとっつき易い投資と思われがちですが、

　投資は数字が全てなので、数字をよく考えて投資をしてみてください。


　ちなみに融資を使わなかったり、自己資金を多めにいれて、

　しっかりとキャッシュフローが出るような区分への投資はありだと思いますし、

　法人で社宅なとで買う場合もありだと思います。




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　今日はハワイに来ていて、

　ハワイのワイキキビーチ目の前のホテルからメルマガを書いています。


　それで、今日はお金持ちになった人のお話。


　まあ、私がお金持ちって訳では無いですが、

　今期の決算ではかなり会社に利益が出たことは確かです。


　不動産投資をして、大家さんになると、

　サラリーマンの人よりも、そんな状況になれる可能性は高いです。


　じゃあ、利益が出過ぎるとどうなるのか？というと、

　税金が物凄く取られます。


　具体的には個人で1800万円の収入を超えると超えた分には55%の税金、

　法人は800万円を超えると超えた分には40%の税金が課税されます。


　じゃあ、税金取られるなら、税金払って残った分を貯金するのか？

　もしくは私のように社員と旅行などに来て思い出を作ろうか？と

　（こうすると税金は払わないですが、利益も単純に減ります）と、

　2択の選択をすることになります。


　それで、利益が出ると投資家さんに多いのが

　税金を払って残った分を貯金するパターンです。


　これは私は悪くない事だと思います。


　利益も数字的には残りますし、お金も残ります。


　ですが、私であれば社員に利益を還元して思い出を作ってもらう方を取ります。


　人生はお金を貯金する事が目的ではなく、

　1円でも多く貯金するのが目的ではなく、

　人生自体を楽しむ事が目的だと思うからです。


　たぶん、うちの会社の社員さんは、私がこうしてハワイ旅行を企画しないと、

　ずっと毎日、日本にいて仕事をしているような人が多いですし、

　ましてやみんなでハワイに行くということは、

　企画しない限り実現しないことだと思うのです。


　ですから、無理矢理でも旅行を企画し、ハワイに全員で来てしまう…


　そういう事をすると、一生の思い出に絶対残るはずです。


　お金を残すのか、人生の思い出を作るのか？


　これがお金が入ってきた時に考える事だと思うので、

　今日のメルマガはそんな事について書いてみました。


　一度きりの人生なので、お金を稼ぐのは楽しい事ですが、
　
　そればかりにならないように気をつけたいです。




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　今日からハワイに社員旅行に行ってきます。


　今回の旅行は、今月、当社の決算で、

　今までで最高の成績を残したので行うものです。


　ちなみに、他の不動産会社から転職して、

　当社で働いている社員も多いですが、

　社員旅行でハワイ…というのは、聞いたことがないと言っていました。


　それで、なんでこんなにも当社が利益を伸ばせているのか？というと、

　それは積み重ね以外の何物でもありません。


　私が毎日、無料で不動産投資家の面談を始めた時、周囲の人は笑いました。


　メルマガを書き始めた時も笑いました。


　「そんなものが成功するはずないよ」


　そう言っている人がほとんどでした。


　そして、面談もメルマガも、

　始めたばかりの頃は本当に何の収益も生み出さないものでした。


　でも、ここに来てやっとしっかりとした収益が出始めました。


　それはなぜなのか？というと、面談に訪れた方の話をしっかりとお聞きして、

　今、不動産投資家は何を望んでいて何が足りないのか？がわかってきましたし、

　その中から当社は何をすれば良いのか？もわかってきました。


　毎日の無料面談がトライ＆エラーの連続でしたが、

　それこそが財産になり、

　こうして不動産投資家さんが望む事をご提案出来るようになった結果が

　今回のハワイに社員旅行という結果に繋がったのだと思います。


　また、そのような会社の仕組みを作れたことと、

　もう一つ重要な事がその仕組みを理解した上で

　対応してもられる社員さんの力が付いた事です。


　どんな素晴らしい仕組みを考えついたとしても、

　その仕組みを動かしていく人が必要です。


　そんな仕組みを動かしてくれる社員さんが当社に入社してくれた事も、

　これだけ成功出来た秘訣だと思うのです。


　ということで、今日から約1週間、ハワイに社員旅行に行ってきますが、

　そんな感じで社員さんへの感謝と共に、たくさん私も楽しんでこようと思います。


　会社の電話やメールは、旅行中も繋がりますので、

　何かあればお気軽にお問い合わせください。


　それでは、ハワイに行ってきます。



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　購入する物件を探していくには、

　どこまで癖のある物件を検討するか？で

　利回りが上がってきます。


　癖のある物件…というと、色々と考えられますが、

　再建築不可、借地、シェアハウスなどなどです。

　
　もう１つ物件に求められる事は立地で、

　特に都内の物件はもちろん、日本でも１番入居が安定します。


　では、そんな高利回りで都内の物件を買えれば

　それは最高の投資になりえるのですが、

　じゃあ、実際には？という事を書いてみたいと思います。


　まず、再建築不可に関して言うと、

　融資が付かない可能性が高いので、

　利回りを求めても買えない物件の可能性があります。


　ただ現金を持っている人が立地の良い所で

　再建築不可を狙って行く…

　という事はおもしろい方法だと思います。


　というのも、都内の高利回り物件であれば、

　再度、利回り物件として売りに出せば、

　元々高利回りで買っていると

　それなりの価格で売却が見込めるので、

　立地次第ですが、そういう考え方で再建築不可を買うのであれば

　おもしろい方法です。


　借地に関して言うと、

　都内の物件では高利回りの物件などを見かける事があります。


　また、立地がよく、他に問題が無いような物件であれば

　融資も付けられる可能性も出てくるので、

　これも都内で高利回りを出せる可能性が出てくる訳です。

　
　まあ、デメリットとしては

　借地期間が終わってしまうと更新料が掛かったり、

　売却する時に承諾料が掛かったり…と、

　色々なお金が所有権よりも掛かってしまう事でしょうか。


　それでも都内で高利回りを実現出来れば、

　それはかなり理想の物件と言えるので、

　これもおもしろい投資と言えます。


　あと、シェアハウスですが、

　これは脱法ハウスと呼ばれる物でなければ

　融資も付けられる可能性が出てくるので

　これも都内で高利回りを実現させられる方法の１つです。


　脱法ハウスは、居室の天井高が低かったり、

　分譲マンションをシェアハウスにしてしまうケースだそうで、

　そういう物件でなければ高利回りで

　しかも融資が付く…

　なんて事もあるので、これもおもしろい投資が出来る可能性があります。


　癖のある物件は、その癖のある分だけ

　めんどくさい事や経費が少し多く掛かったりしますが、

　都内で高利回りを目指すのであれば

　これはおもしろい方法ですし、

　そういう視点で物件を探しても良いのかなと思います。


　という事で、都内で高利回りの投資というと、

　かなり理想の投資になりますが、

　それを実現させる物件の探し方を書いてみました。




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　今日は私がサラリーマンをしていた時の事を思い出したので、

　その時の事を書いてみます。


　私がサラリーマンをしてたのが、

　今から４年ほど前までで、

　当時は茨城の水戸市で工場に勤務していました。


　毎日、朝早くから出勤して、

　出勤すると同時に上司に難癖を付けられて

　怒られてばかりいました。


　まあ、かなり性格に難のある人が

　私の上司だったのですが、

　その人がとにかく何にでも難癖をつけてきて

　罵声を浴びせてくるような職場でした。


　小さな工場に勤務していて従業員は５人ほど、

　そんな中で生活していたので、

　逃げ場が無かった訳です。

　
　かと言って、その職場を辞めてしまっても

　再就職先があるか？というと、それは全く未知数で

　どんなに劣悪な環境でも仕事を辞める勇気はありませんでした。


　そんな中でも、私は自己資金を貯めて小さな不動産を買い、

　少しずつ事業を拡大させていったのです。


　今の知識があれば、もっと違うやり方も出来たかもしれませんが、

　当時の私が出来る限りの事を少しずつ繰り返して

　サラリーマンの当時で年収を家賃収入が超えるところまで行き着き、

　そしてサラリーマンを辞める事ができたのです。


　そこで良かったのが、劣悪な職場環境です。


　「もうこんな会社は絶対辞めてやる！」

　と、毎日のように思える事が出来たので、

　不動産という大きな買い物も躊躇無く買う事が出来たのだと思います。

　
　もちろん、今、これを読んでいる人で、

　今、お勤めの職場環境が素晴らしく、

　辞めるつもりはないけど副収入を増やしたいから

　不動産投資したいよ！という方もいると思います。


　それはそれで良いと思うのですが、

　私のモチベーションは会社を辞める事だけだったんですね。


　だからこそ、今、劣悪な環境に身を置いている方も

　それをモチベーションに不動産投資をすることは素晴らしい事だと思うのです。


　また、そうでない方も、将来のお金の事や

　家族の事、老後のお金の事などをよく考えて、

　その上で危機意識を持って不動産投資に臨んだ方が

　より成果が出やすいと思います。


　今、動かない事の方がリスクで、

　なるべくしてなるような

　そんな未来しかないのであれば、

　まずは行動してみることが１番重要なのかな？と

　そう思う訳です。


　という事で、私も独立してもう少しで４年になりますが、

　そんな４年前の私を振り返ってみました。





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　私が不動産の相談を直接お会いして、

　相談を受ける企画の無料面談ですが、

　すでに２０００人を超える方が事務所にお越し頂いて

　相談を受けてきました。


　そんな中で、様々な方が来られていますが、

　リスクに対して過敏に反応される方もいます。


　「でもこういったリスクは無いんでしょうか？」

　「こういった事は想定されますでしょうか？」

　「この数字の詳細を教えてください」

　という反応をされる方です。


　私は、投資に対して実際に物件がある場合は、

　その物件を例に出して数字を説明する事もありますが、

　ほとんどの場合がご提案出来る物件がないので、

　「こんな物件が出てきたらこうなる可能性がありますよ」

　と過去に出てきた物件から利回りを想定して、

　またランニングコストなども想定してお話をします。


　もちろん、ランニングコストなどは、

　運営される方の力量にもよりますし、

　出てくる物件の内容にもより、

　絶対にこうなる！とは言い切れません。


　また、投資は未来の話なので、

　どういった事が起こるのか？は完璧に想定できません。


　ですので、物件も特定されていない状態で話をしているので、

　あくまでこんな物件でこんな融資であれば、

　こんな投資の想定になる可能性がありますよ…

　という話をしています。


　そんな状態で仮定の話をして投資のイメージを持ってもらっていますが、

　その状態では物件が特定されていないので、

　細かい数字や想定されるリスクは事細かに想像出来ない訳です。


　私はビジネスなどの様々なセミナーに参加したり、

　セミナーの音声や映像を聞いたり見たりしていますが、

　「でもでも…」

　という人の話が出てきます。


　これは、ビジネスをやる人の中でも、

　「でもでも…」

　と言って、ビジネスをやらない理由を探している人が多い…

　というお話なのですが、

　投資にもまさにこんな人がいる訳です。


　「でもでも…投資にはリスクがあるんじゃないですか？」

　と言っている人です。


　それは投資なのでリスクは全く無い訳ではありません。


　全くリスクが無いものを探すのであれば、

　投資はせずに銀行預金でペイオフの対象にならない範囲で

　分散して預けておく方が良いです。


　ですので、投資はリスクがあるのですが、

　それも勉強によって極力抑えられる訳で、

　（もちろん、勉強しても全くリスクゼロの投資はありませんが）

　そのために自分が行動する事が大事だと思う訳です。


　だからこそ、私は無料面談で私の持っている知識を教えている訳ですし、

　その面談を受けた人が１人でも多く失敗しないように

　無料で話をしている訳ですね。


　という事で、「でもでも…」という人が

　ビジネスをしようとしている人でも

　投資をしようとしている人でも多くいますが、

　「でもでも…」という時間があれば、

　勉強して行動しないといつまでも今のままだと言う事です。


　何か物事に取り組む時は、

　批評や批判をしていないで、

　勉強して行動していきましょう。



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　今、不動産業界で1番の話題は宅建試験が近づいている事です。


　毎年、10月になるとみんな不動産関係者は

　勉強ばかりしている人が多いです。


　ここ宅建試験ですが、国家資格という事もあり、

　合格率も10%台前半と非常に難しい試験です。


　では、これも毎年のように書いている話なのですが、

　宅建試験を取ると不動産投資で有利なのか？というお話です。


　結論から言うと、宅建試験に合格すると、

　不動産投資をするには、無いよりあった方が良い…くらいのレベルです。


そもそも宅建とはどんな資格なのか？というと、宅建業をするための資格です。


　宅建業とは？ですが、当社のように不動産の売買を仲介したり、

　賃貸物件を仲介したり、宅地開発、マンションの分譲、

　あと売買を繰り返したり…という行為が宅地業に当たります。


　ここで、あれ？と思った方もいるかもしれませんが、

　そもそも不動産投資、つまり大家さんをすることは宅建業に当たりません。


　自分が持っている不動産を貸すことは宅建業には当たらないのです。


　つまり、不動産の最もメジャーな資格が宅建なのですが、

　大家さんをやる上での必須の資格ではないのです。


　では、宅建資格の内容はどうなのか？というと、

　不動産取り引きや賃貸のルールが宅建の試験になります。


　つまり、ルールブックな訳で、

　そのルールを覚えていれば当然不動産の世界では有利になります。


　ですが、多くの不動産業者は宅建の試験をクリアしているのですが、

　不動産投資で成功している不動産業者は一握りでしかありません。


　これはどういう事か？というと、

　ルールを知っていてもそれを使いこなせなければ

　不動産投資では成功出来ない…

　という事なのです。

　
　という事で、今、不動産業界は

　宅建の試験が今度の日曜日に控えている事もあり、

　勉強ばかりしている人が多いのですが、

　じゃあ、宅建取ったらどうなの？というお話をしてみました。


　まあ、無いよりあった方が良い資格ですが、

　不動産投資をやるのには必ず無ければいけない資格ではありません。



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　今日は空室で困っているオーナーさんを募集します。

　
　というのも、ある経営者の方から、

　「独立開業したい人がたくさんいる…」

　というお話を頂いています。


　それで、開業するのに開業届けをする住所がほしいそうなのです。


　ちょっと普通の仕事ではないので、

　開業届けにオーナーのサインがいるそうなのですが、

　その開業届にサインをしてくれるオーナーさんが少ないそうなのです。


　ですから、堅い入居者がほしい…というオーナーさんは難しいかもしれませんが、

　「まあ、家賃払ってくれれば良いよ」

　という人であれば、入居者さんをたくさんご紹介できそうです。


　もちろん、開業届けを出して、

　許可を得たら、はいさようなら…

　という訳ではなく、ずっとその部屋を借りていないと

　事業の継続が出来ないそうなので、

　その仕事を続ける限りはずっと継続して借りて頂けます。


　入居希望しているエリアは東京の

　０３…から始まる電話番号が取れるエリアがベストで、

　それ以外でも入居者はいるそうです。


　ちなみに、入居者の方は、元々お金がある方が多いそうで、

　家賃の払いもそんなに悪い方は少ないそうです。


　という事で空室で困っていて、

　あまり入居者の質を問わないオーナーさんがいれば

　私にご相談ください。


　今まで埋まらなかった部屋でも埋める事が出来る可能性が出てきました。


　あとは入居者の数も限りがあるので、

　こちらの入居者を斡旋するのは早いもの勝ちですね。


　今日の記事を見て

　「ある程度、入居者の要望に寛容に答えられるので空室を埋めてほしい！」

　と考えているオーナーさんがいればご連絡ください。


　ご応募は下記より「変わった職種空室対策」と書いてお申し込みください。

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