2014年01月

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水戸大家の投資物件情報



 今週は連日のように非公開の情報が入ってきていましたが、

 連日のように数時間で売れてしまっています。


 売れている物件も数百万単位の小さな物件では無く、

 数千万、数億円規模の物件です。


 なぜ?こんな高額の物件が

 連日のように売れていくのか?ですが、

 これは当社に訪れるお客さんが

 よく勉強しているからだと思います。


 また、当社がその勉強している方の

 基準以上の物件をご紹介出来る情報収集力があるから…

 だと思います。


 例えばですが、相場よりも1000万円安い物件を買った場合、

 これは、1000万円を拾ったようなものです。


 そのような情報が今、当社には集まってきているのです。


 また、無料面談や、面談後にも

 しっかりと担当を付けてのサポートで

 面談に来られた方へ不動産投資の知識面でのサポートも

 以前では考えられないレベルまでサービスの撤退が

 出来るようになってきました。


 だからこそ、良い物件を見極められる目が

 当社のお客さんは付けられてきているのだと思います。


 そして、それに対してすぐに行動出来る行動力も

 備わってきています。


 だから、当社の物件はすぐに売れてしまうし、

 競争は激しくなりますが、

 その期待に応えられるような物を提供している訳です。


 という事で、今週は特に物件情報が豊富に入ってきていますが、

 それでも一瞬で売れていってしまっています。


 そんな状況を振り返って、

 良い情報を提供するとそうなってしまうな!と

 改めて思ったのと、

 良い情報を集める事を行動の指針にしている

 当社の姿勢は間違いではないな!と

 改めて思った訳です。


 今後も良質な物件情報を集める事に

 特化していきますので、

 当社からの情報には注意してみて頂ければと思います。



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水戸大家の投資物件情報


 不動産投資大百科を見て頂いている方に

 先にメールしていますが、

 3月は広島に行く事にしました。


 今年は毎月、地方に行って、

 より地方の方の投資をサポートしていこうと

 私は思っています。


 また、地方に行く事により、

 さらに多くの情報が入ってきますし、

 地方の事情も多くわかってくると思うのです。


 その考えの元、1月は福岡、

 2月は神戸に行く予定です。


 福岡の募集をした時も、神戸の募集をした時も、

 どちらもかなりのハイペースで面談の予約は埋まっています。


 こんな現象からわかる事は、

 地方の人は知識と情報を欲している…

 という事です。


 「不動産の本は買うけど近くに不動産投資をしている人がいない」

 「不動産投資をしている知り合いがいないので誰にもアドバイスを聞けない」

 そんな思いのある人が東京でもいるかと思いますが、

 それでも人口が多い分、

 またセミナーなどが多く開催されている分、

 不動産投資仲間が出来やすいのが

 東京だったりします。


 ですが、やはり地方はそんな事がなく、

 「不動産投資でこんな事が出来る!」

 という事を理解している方が圧倒的に不足しています。


 ですから、例えば億の融資が付くはずなのに

 その知識が無いばかりに、

 ずっと今の状況から変わらない人もいる訳です。


 だからこそ、地方に行って

 少しでも大きくの人に不動産投資の知識を

 教えていきたい訳です。


 でも、そんな事を言っても

 地方の方でとんでもない物件を買っている人もいる訳です。


 そんなとんでもない物件を買う人を

 少しでも減らしたい!

 
 そんな思いもあっての地方遠征で

 今年は色々と多くの地方の人のお役に立っていきたい…

 と思っている訳です。


 そして、3月は広島に行きます。


 広島は初の遠征で、

 初めてお会い出来る方も多くいるかもしれません。


 ですので、今から楽しみなのですが、

 ぜひ、広島の方や、その周辺の方、

 これを機会にお会いしましょう。


 3月の広島遠征の日程は下記になります。

 
 地方遠征面談はすぐに埋まってしまうので、

 お時間取れる人はすぐに申し込んでみてください。

 
 3月

 広島遠征面談

 20日 13時〜23時(木)

 21日 13時〜23時(金)

 22日 13時〜23時(土)

 23日 13時〜23時(日)

 24日 13時〜23時(月)


 広島遠征面談のお申し込みは

 下記より「広島面談希望」とご希望の日時を書いて

 お申し込みください。

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 昨日のメルマガでも買いていますが、

 今、当社では情報をとにかく集める事を

 意識して行っています。


 そして、今、社員の採用にも積極的に動いてきていて、

 最近も2名の社員採用、

 そして春先までさらに2名の内諾を出しています。


 主に採用や採用予定の方は、

 不動産業界経験者ばかりです。


 これが何を意味しているのか?というと、

 実は採用している経験者の方は、

 すでに他社で実績の多い方達ばかりだったりします。


 そして、業者間のパイプのある方が多く、

 実はその人脈から非公開情報などを多く持ってきています。


 実は、この3日間も連続でおもしろい情報が入ってきていて、

 全部の物件に買い付けが入っていたりします。


 3日間連続で物件が出てきて、

 その物件全部に買い付けが入っている…

 という事は、出てくる物件全部が

 クオリティの高い情報だということです。


 その情報元としては色々とあるのですが、

 その中の1つとして、

 今まで実績のある同業者の方を採用し、

 そしてその人脈から情報をもらってくるルートを

 強くしていたりするのです。


 これは個人レベルの不動産業者では出来ない事で、

 そういう意味でも実力ある人の採用には

 当社も積極的に力をいれている訳です。


 という事で、今の規模の不動産業者では

 当社は間違いなくトップクラスの情報量と

 人にも恵まれてきています。


 だからこそ、その情報量と当社の人を

 良い意味で利用して欲しいんですね。


 もっともっとだからこそ会社として

 当社も力を付けていきますし、

 もっともっと情報と人を集めていこうと思います。



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 当社は全国の投資用の不動産を扱う不動産会社です。


 ですので、地方遠征面談を行ったりして、

 今年も1月に福岡に行き、2月には神戸に行く予定です。


 また、実際に仲介している物件も全国各地に渡り、

 実際に南は沖縄から北は北海道まで仲介実績があります。


 そんな感じなので、会社の所在地こそ東京にありますが、

 取り扱う物件は全国津々浦々です。


 また、私がずっと行っている無料面談も、

 南は沖縄から北は北海道の人まで実際にお会いしてます。


 なぜこんな事が出来るのか?というと、

 投資用の不動産は、情報が全ての世界だからです。


 不動産会社には実に様々な業者がいますが、

 そのほとんどの業者が情報を集められていません。


 情報を集めていないで、

 なんとか悪い物件でも売ろうとするノウハウばかり

 学んでいる業者がほとんどです。


 投資用不動産の場合は、特に私の考えでは、

 粗悪な不動産を売り込むノウハウよりも、

 しっかりと利益が出る不動産の情報を集める事が大事です。


 また、不動産投資家の人には、

 しっかりとした不動産投資のノウハウを学んでもらう事が大事です。


 何も知らない人に売ることは簡単なのですが、

 何が良くて何が悪いのかをしっかり学んだ上で、

 良い物件を見極め、その中で納得した上で

 物件を買って貰う事が大事だと私は思う訳です。


 そんな情報を集める事に注力しているからこそ、

 また、全国の投資用不動産の情報を集めようと考えているからこそ、

 当社では全国の投資用の不動産を扱う事が出来る訳です。


 変な話、地方の物件でも地元の不動産業者が

 持っていないような物件も当社の場合は持っていたりします。


 もちろん、それは様々なルートから情報を仕入れているので、

 そんな事が出来る訳ですが、だからこそ全国の物件、

 全国の投資家のお役に立てるんだと思います。


 また、そんな全国の物件を扱っているので、

 今年は全国へ遠征面談を行っていたりしますが、

 もしかすると、各地方に支店を出して行くかもしれません。


 というのも、来月も神戸に行きますが、

 神戸面談は何人もの人の面談をお断りさせて頂きました。


 それは、面談したい人がいるにも関わらず、

 面談には数に限りがあるので仕方なくお断りしているからです。


 ですので、将来的には大阪支社とか、

 福岡支社とか、札幌支社とかを作るかもしれません。


 ということで、当社は東京に会社の所在地はあるものの、

 それは形だけの物で、本質的には全国の投資家さんの

 お役に立てる会社を目指しているので、

 全国各地の投資家さんはお気軽に私に投資の相談をしてください。



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 無料面談に来られた方から

 「投資はお金に余裕のある方がやるものなのでしょうか?」

 というお話を頂きました。


 これは半分正解で半分不正解です。

 
 というのも、投資をしようと考えている方は、

 全員が全員、自己資金が数千万円あって、

 将来は安泰で、お金が余っているから投資する…

 という方ばかりではありません。


 というか、そのようにお金があり余っている人の方が少なく、

 どちらかというと、安定した収入はあるけれど、

 将来が不安だ!という方の方が圧倒的に多いです。


 例えば、サラリーマンとして働いているけれど、

 サラリーマンを辞めたら一切の収入が無く、

 老後の年金もあてにならない…

 けど、この先、どのように行動すれば

 安定した収入を得られるのかわからない…

 だから、今はサラリーマンを続けるしか無い…

 という人です。


 毎日の業務は多忙で休む暇もなく働きますが、

 それは仕方なく働くしか無い状況なので

 続けている…という人が圧倒的に多いのです。


 ただ、収入はサラリーマンをしているので、

 そこそこ安定しています。


 ですから、貯金は多くはないけど

 ちょっとはある…

 程度の人が多いのです。


 このような人は、そのサラリーマンである…

 という信用から融資を引いてくる事も可能です。


 せっかく、ここまで何年も会社員として勤め上げて、

 でも、その信用を使わない手はありません。


 年収やお勤め先にもよりますが、

 ケースによっては、数億円規模の物件も買える訳です。


 ですから、私の所に不動産投資の相談に来る人は

 決してお金持ちでお金が余っているから

 不動産投資を考えている…

 という人は少なく、

 かえって、「今や今後が不安だから不動産投資をする…」

 という人が圧倒的に多いですね。


 まあ、とは言っても、今、日銀が

 異次元的量的緩和という

 過去に前例のないような金融緩和を行っているからこそ、

 そのような希望が持てるのですが、

 これもいつまで続くのか?わかりませんので、

 これが終わってしまうと、

 もう永遠に不動産投資を考えられなくなってしまう方も多いと思います。


 だからこそ、今は会社で働く事しか考えられない人も、

 真剣に将来に対して何かを始めなくてはいけない時期が

 今なのかもしれません。


 という事で、私の所には今までに2000人以上の人が

 不動産投資の相談で訪れていますが、

 その多くの人が今、もしくは将来に対して不安を抱いている…

 という事が現状だったりしますし、

 その不安を取りのぞく事が私の仕事だったりするのです。



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 昨日、不動産投資大百科を見て頂いている方向けに

 非公開情報をご紹介した所、

 1億以上の物件が数時間で売れてしまいました。


 しかも、申し込み頂いた方は1人ではなく、

 数人の方から申し込みを頂いております。


 この物件、利回り10%くらいで、

 好立地の千葉県の物件です。


 築は10年で木造と鉄骨の2棟売りです。


 これ、見る人が見れば

 「かなり良い物件!」

 と思えるでしょう。


 ただ、わからない人が見ても、

 「何が良いのかわからない…」

 となると思います。

 
 これは何でわかる人と、わからない人が出てくるのか?ですが、

 例えば、「どんな融資が付くのか?」

 がわかる人か?どうかと、

 「本当の相場はどのくらいなのか?」

 がわかる人であれば、

 この物件の割安かどうかがわるのです。


 例えば、千葉県でも立地が良いところ、

 具体的には千葉市、船橋市、松戸市、柏市などですが、

 その辺で駅数分…という物件は

 様々な金融機関の融資の対象になる物件です。


 そうすると、物件と買う人の属性によっては、

 かなりの低金利で融資を受けられる可能性もあります。


 そんな風に買えると、

 利回り10%でも充分にキャッシュフローが出ます。


 しかも千葉県の千葉市とかだとかなり都会なので、

 その都会でキャッシュフローが出る物件を

 しかもしっかりと融資を付けて買える…

 という事を望んでいる投資家の方は非常に多いです。


 そういう意味からも、

 どんな融資を引けるか?という事を知っていると、
 
 この物件が利回り8.5%〜9%くらいでも

 充分回る物件だと気付く人は気付きます。


 つまり、利回りを1%下げたとしても

 充分売れる物件な訳です。


 1億の物件で利回り1%下げても売れる…

 という事は、1000万円近く高く売れる物件な訳です。


 ですから、この物件は割安なんですね。


 ですから、不動産投資は利回りも非常に大切な判断基準ですが、

 それプラス、どのような物件に

 どのような融資を付けられるのか?

 という事と、

 そのような物件をどれくらいの人が欲しがっているのか?

 という事も、物件を見る上で大事になってくる訳です。


 ちなみにそんなお話は、

 無料面談に来られた方にはお話しますし、

 無料面談に来られた人には、

 担当営業を付けて、その後不動産市況が変わったとしても、

 その変化に対応したサポートをしていきますので、

 面談に来られた人は物件の目利きも非常に良くなっていく…

 という事です。



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 狭小住宅という言葉を聞いた事はありますか?


 狭小住宅というのは、その字のごとく、

 小さい家の事です。


 これは、東京などは土地が高いので、

 小さな土地であれば比較的、総額が安くなるので、

 普通の一戸建てが買えない人でも

 工夫して建物を建築出来れば

 なんとか家を買えたりするので、

 このような狭小住宅が建てられたりするのです。


 そして、狭小住宅があるのと同じように

 狭小アパートもあります。


 狭小アパートというのは、

 その字のごとく、部屋の狭いアパートの事です。


 それで、都内などはこのような部屋の狭い

 狭小アパートも存在します。


 狭小アパートと言っても、

 どこからが狭小なのか?という線引きは難しいのですが、

 都内で狭い所だと10平米を切っているアパートもあります。


 では、この狭小アパートへの投資ですが、

 それはありなのか?というお話です。


 一般的に部屋が狭い…という事なので、

 特に地方の方は狭い部屋は埋まらない…

 というお考えの人も多いと思います。


 ですが、都内などでは今や、

 漫画喫茶に寝泊まりしている人もいるくらいなので、

 そのような顧客層をターゲットに、

 家賃設定と物件のエリアさえ間違えなければ

 全然埋まる可能性もある訳です。


 ですので、都内の立地が良い場所であれば、

 そのような狭小アパートも埋まる可能性がある訳ですね。


 もちろん、これは物件にもよりますし、

 ずっと永遠に入居が保証されている訳ではありませんが、

 今の状況であれば、多少部屋が狭くても

 埋まってしまう可能性がある…

 という事です。


 ただ、部屋が狭い…という事は、

 決して良い点ではないので、

 最終的には設定家賃と利回り次第…

 という事ですね。


 という事で、都内など立地が良いエリアでは、

 狭小アパートなどもありますが、

 その狭小アパートについて、私の考え方でした。



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 不動産投資の中でも1Rマンションの新築を

 フルローンを組んでを買うと

 銀行からはマイナス評価を貰いますし、

 毎月赤字になるので、お金もリアルになくなります。


 また、自宅を買った場合、

 その分の借り入れも銀行に見られます。


 自宅は一切家賃収入を生まないので、

 これもマイナス評価です。


 ですが、こんなマイナス評価を貰っている人も

 このメルマガを読んでいる方の中にはいるかと思います。


 そして、そんな状態でもキャッシュフローが出る物件を買えば、

 財務内容を改善出来る可能性が高いです。


 キャッシュフローというのは、

 家賃収入から返済とランニングコストを引いて、

 最終的な手残りの事です。


 これがローンを組んで物件を買ったとしても

 残る物件が今の日本にはある訳です。


 しかも、そんな物件を買って、

 家賃収入だけで暮らしている人も

 今の日本には存在するのです。


 それで、最初のお話に戻りますが、

 キャッシュフローがマイナスになってしまう

 新築の1Rマンション投資をローンを組んで買ってしまった方や、

 家賃が入ってこない自宅を買ってしまった方も、

 全員とは言いませんが、

 まだまだ融資を組める可能性がある訳です。


 これは完全に人によりますし、

 なんとも言えませんが、

 例えば年収800万円で上場企業に勤めている方であれば、

 5000万円の借り入れがあったとしても、

 1億円くらいの借り入れが出来る可能性もある訳です。


 まあ、借金の内容にもよりますし、

 上場企業と言っても、色々な企業があるので、

 なんとも言えない…という事になる訳です。


 その辺は個別に私の無料面談でお話していきますので、

 詳しく聞いてみたい方は、

 私の無料面談にお申し込みください。

 → http://mitoooya.jp/nitt.html


 という事で、キャッシュフローが出ない物件を買って

 「投資に失敗してしまった…」

 という方や、

 「自宅を買ってしまって投資は出来ないのではないか?」

 と考えている方がいれば、

 それは単なる思い込みかもしれません…

 という事です。



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 今、私のやっている仕事は非常に喜ばれる仕事で

 毎日が充実した物になっています。


 というのも、私が行っている仕事は、

 不動産の売買物件の仲介業務です。


 しかもアパートやマンションなどの

 収益不動産に特化した仲介業務です。


 これを始めた時からわかったのが

 まず、「不動産を売りたい!」

 と心から思っている人が世の中にはいる…

 という事なのです。


 また、アパートやマンションなどを買って、

 家賃収入を増やし、その家賃収入から返済をしても

 手残りが残るような物件を買って、

 「本気でサラリーマンを辞めたい!」

 という人も世の中にはいる…

 という事です。


 物件を売りたいと思っている人は

 「親から相続を受けたけど、全く賃貸経営なんて興味ない」

 「事業をしていてお金に困っていて物件を売りたい」

 「とにかく物件を持っているのが苦痛なので売りたい」

 というように、切実に物件を処分したい人もいます。


 そういう人は真剣に物件を持っている事に悩んでいるので、

 その悩みを解決する事で当社はお役に立っている訳です。


 また、物件を買いたい人は、

 「今の会社を辞められるくらいの賃貸収入が欲しい」

 「会社を経営しているのが、もう1つ事業の柱が欲しい」

 など、こちらも切実に物件を欲しがっている方が多いです。


 その物件を欲しがっている人の多くが

 「将来に対する不安」

 がある人が多く、真剣に物件を買いたい!という方が多いです。


 こうやって真剣に売りたい人も買いたい人もいて、

 そんな中で両者を結びつけるのが

 当社の仕事なんですね。


 だからこそ、無理やり売りつけるような事もせず、

 売り主さんと買い主さんが最高の取り引きが出来るように

 常に考えて動いている訳です。


 という事で、最近も当社の仕事をして

 お取り引き頂いた方には非常に喜ばれている事が多いですが、

 では、なぜ喜ばれている事が多いのか?

 という事を書いてみました。



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 今日のニュースですが、

 日銀が金融緩和の現状を維持する…

 という事が伝えられています。

 → http://bit.ly/1hiooEo


 これが何を意味するのか?というと、

 今の融資情勢が維持されていく…

 という事です。


 不動産投資には融資は切っても切れない事です。


 それはなぜか?というと、

 そもそも融資が付かないようになると

 物件が買える人が激減するからです。


 そうなると、不動産投資自体に参入する事が出来なくなるので、

 不動産投資は一部のお金持ちの人だけしか出来なくなってしまいます。


 では、今の状態とはどういう状態なのか?というと、

 普通のサラリーマンでも1億とか

 そういう融資が付いてしまいます。


 場合によっては、2億、3億、…5億くらいまでなら

 可能性があります。


 では、これが融資が付かなくなるとどうなのか?というと、

 例えば1億借りられる人が融資が付かなくなると、

 5千万まで借りられるのか?というと、

 これはゼロになる可能性もありえます。


 金融機関は融資に対して、

 一定の基準を設けています。


 その基準で言うと、

 1億借りられるか、もしくはゼロか?

 という感じになっている所が多いです。


 1億借りられるか、5千万借りられるか?ではなく、

 全くのゼロになってしまう可能性が高いのです。


 そうなってくると、融資が付くうちに

 不動産投資を始めなくては、

 そもそも不動産投資に参入出来なくなる可能性もある訳です。


 ただ、今は融資が付きやすい状態なので、

 ライバルも多いのは確かです。


 ですが、融資が付きやすいからこそ、

 「今しか参入出来ない可能性もある…」

 訳なのですね。


 まあ、不動産投資を始めてみたくない…

 という人は、無理して始めなくても良いのでしょうが、

 「不動産投資で成功して会社を辞めたい!」

 と思っている人は、今のうちに不動産投資に参入しないと

 もう買えなくなってしまうかもしれませんね。


 これは、いつ融資が付かなくなるのか?は

 誰にもわからないのですが、

 とにかく今は融資が付きやすい時期である…

 という事は紛れも無い事実という事です。


 という事で、日銀は物価を上昇させたいために

 今の金融緩和を継続していく…

 という事ですが、これは不動産投資家にとって、

 チャンスなので、

 今、不動産投資をやりたい!と心から思っている人は

 真剣に物件を探した方が良いという事です。
  


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