2014年03月

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お金 に参加中!
 良い不動産を買える人は行動が早い…

 ということを昨日の記事で書きました。


 ただし、行動が早いというのは、

 あくまでも行動している人の話で

 世の中のほとんどの人が行動していないのが現状です。


 そんな一部の人が行動していて、

 その中でも早く行動している人が

 優良な物件を買っている状態なのですが、

 まだスタートさえ切っていない人が大多数だったりします。


 では、不動産投資で成功したとして、

 どんな未来が待っているのか?という話をしていみます。


 不動産投資は他のビジネスと根本的に違うのが、

 「自分があまり動かなくても収益が上がる…」

 という事です。


 これはなぜ自分があまり動かなくても

 収益が上がるのか?というと、

 管理などを管理会社に任せるシステムが整っているからですね。


 これが出来るとどうなるのか?というと、

 不動産賃貸業というビジネスを

 管理会社に任せて、

 自分は時間とお金に恵まれて、

 将来はその物件から上がってきた収益で

 南の島でトロピカルジュースを飲みながら

 ゆっくりとした時間を過ごしたりも出来るのです。

 
 まあ、そこまで行くには時間も掛かるかもしれませんし、

 直近でいきなりはほとんどの人が無理なので、

 「変な事言うな!」

 と言われてしまうので、

 直近で出来る事と言えば、

 毎月10万円とか、20万円のお金が、

 自分の給料や本業で得る収益の他に入ってきたりします。


 それもほとんど時間を使わずにです。


 これくらいの事は実は結構簡単だったりします。


 その昔、ロバート・キヨサキは

 自身の著書「金持ち父さん貧乏父さん」で

 金持ちはお金を働かせる…

 と書いています。


 また、貧乏人は「自分が働く…」と書いています。


 これはどういう事か?というと、

 最初、サラリーマンがビジネスを始めると、

 自分でなんでもやってしまいます。


 不動産投資でいうと、

 管理も賃貸募集もリフォームさえもなんでも自分が動いて

 やっていこうと考える訳です。


 ですが、例えばリフォームを例に取ると、

 素人が壁紙を貼ったところで

 プロにはかないません。


 そんな自分でリフォームを行ってしまうと、

 たとえ、小綺麗にしていても

 結局はプロのリフォームした部屋に比べて

 家賃を下がるしかなくなり、

 収益性が長い目で見たら低下してしまったりします。


 また、自分が本業で時給2000円以上の仕事をしているのなら

 時給500円くらいにしかならない仕事しか出来ないので、

 (本業でやっている職人さんはもっと高い仕事をしますが、

  それは職人さんの仕事のクオリティがあっての事です。)

 そんな事であれば仕事を任せる事を考えた方が良いんですね。


 そして、安くて腕の良いリフォーム業者を探す事の方が

 後々も安くそして良いクオリティで仕事をやってもらえるので、

 そちらの方が時給換算で見ると高い仕事だったりするのです。


 そして、不動産投資を事業として考え、

 この「人に任せる…」

 という事を繰り返していくと

 最終的には「南の島でトロピカルジュース」

 という状態までなってしまう訳です。


 という事で、不動産賃貸事業は

 「人に任せる」事が出来るのが

 他のビジネスと違うところです。


 また、そんな人に任せる事が自分の時給を上げる事に

 繋がりますし、

 そもそも労働時間が短いビジネスなので、

 他のビジネスや会社勤めをしながら出来る事も

 他のビジネスを違う点な訳です。


 という事で、不動産投資という投資を

 ビジネスという観点で見て、

 他のビジネスとどう違うのか?を
 
 考えてみました。



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 今、私は不動産業者として

 不動産の仲介業務に関わっています。


 そんな中で本当に良い物件を買える人は

 どんな人だと思いますか?


 それは単純に「行動の早い人」です。


 今、不動産投資はかななり多くの人が参入したがっており、

 優良な物件は本当に少ないのが現状です。


 そんな中でも少ないながら、

 優良な物件は存在します。


 そんな少ない優良物件を、大勢の人で奪いあっている…

 というのが今の不動産投資の現状だったりするのです。

 
 当然、多くの人で奪い合ってる状態なので、

 「早く動いた人」

 が物件を買っています。


 これがマイホームであれば、

 様々な物件を検討してゆっくりと落ち着いて

 買う事が出来ます。


 ですが、投資用物件ですと、

 優良な数字が出ている利回りや条件を満たす物件は

 本当に少なく、次にいつ出てくるか?わかりません。


 ですから、マイホームを探している感覚で

 投資物件を探している人もいますが、

 そんな人は絶対に物件を買えないのです。


 特に融資に頼って物件を買おう…

 と考えている人は、

 かなりのスピードで物件が売れていってしまっているのが

 現状なので、良い情報がきてから

 「もっと利回りが下がらないかな?」

 「もっと良い条件の物件が出て来ないから?」

 なんて、考えをしていると他の人に買われてしまう訳です。


 ですので、「この条件と利回りをクリアした物件なら買う」

 と、自分なりの線引きをして、

 その物件が出てきたら迷わず買う…

 くらいの事が出来ないと今の現状では

 優良な物件は買えないと思います。


 もちろん、全く調査をしないで買うのは危険ですから

 しっかりと調査をした上で物件は購入の決断をすべきなのですが、

 その決断と調査は誰よりも早く…

 くらいの気持ちでやらないとダメだという事です。


 ちなみに、マイホームの場合は、

 本当にゆっくりと色々と見てから買えますし、

 色々な会社さんが懇切丁寧に営業をしてくれますが、

 投資の場合は物件は1つしかないので、

 良い物件が1つ出てきらら

 「その物件を売ってください!」
 
 という人が大量に出てくるので、

 そのような状況になっている訳です。


 ですので、とにかく優良な物件を買うには

 何事も早く、早く、早く…

 行動してください。



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 不動産投資でも他のビジネスをするにも、

 成功出来ない人の共通点があります。


 それはなにか?というと、

 「昔は良かった」とか

 「今の状況は悪い…」

 というように、「昔はよかったけど、今はだめ…」

 という発言をする人です。


 基本的に何に取り組むにしても、

 今を一生懸命取り組めない人には

 成功は絶対に訪れません。


 最近、高校野球のシーズンで、

 選抜の甲子園大会をよく見ているのですが、

 たまに無名の公立校とかが勝ち上がってきます。


 そんな高校がある地域には、

 必ず中学の有名選手を集めて、

 さらに室内練習場やナイター設備が完備された

 最高の環境で練習をしている強豪校が必ず存在します。


 練習環境にも恵まれず、

 素質のある選手を集めた訳でも無名の公立校が

 そんな野球強豪校を破って、

 甲子園まで来るという事は

 並大抵の努力ではありません。


 また、もう1つそんな無名の公立校が

 勝ち上がってくる条件として、

 今を一生懸命生きているからだと思うのです。


 今年の21世紀枠で東京の小山台高校が出場しました。

 
 その高校では06年にエレベーター事故で亡くなった

 市川さんという部員がいました。


 当時、毎日ニュースで報道されていた

 シンドラー社のエレベーター事故です。

 
 そんな市川さんが使っていたメールアドレスが

 「everyday my last」

 だそうです。

 
 毎日をどれだけ真剣に生きるか…

 こういう事を考えて生きていくと

 「昔の方が良かった」

 という発言はなくなり、

 今、ある状況で1番の事をしよう…

 と考える思考が出来ると思います。


 という事で、「昔はよかったけど、今はだめ…」

 という事を言う人もいますが、

 そうではなくて、今出来るベストな事を探し、

 それを毎日継続出来る人が成功出来る人だと思います。



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 私に不動産投資以外の投資の事を聞いてくる人がいますが、

 これは私はなんともお答え出来ません。


 というのも、私は不動産投資の事は、

 常に色々な情報を得ていて

 その中で最新の情報をお話する事は可能です。


 ですが、他の投資に関しては

 私は世間一般の方レベル、

 もしくは分野によっては全く無知なレベルの分野もあるので、

 まあ、不動産投資以外の投資に関しては

 良く投資全般の情報を勉強している人よりは

 完全に無知なレベルくらいです。


 ですので無料面談に来られた方で、

 「○○と○○と○○という投資がありますが、

  どの投資がベストでしょう?」

 と聞かれる方がしますが、

 私は他の投資は詳しくないので、

 なんともお答えしようがない…

 というのが本音です。


 また、不動産投資と他の投資、

 例えば株式投資やFX投資などは、

 完全に性質が異なるものだと言えます。


 不動産投資は売ったり買ったりを短期で

 頻繁に行うものではなく、

 短期的に見ても数年の保有、

 長期で見ても数十年、

 もしくはもっと長期で持つ事もありえます。

 
 極端な話、不動産投資は例えば30年などの

 長期で融資を組んだとしても、

 その借り入れを家賃収入で返してしまうと、

 土地や建物は借り入れ無しのものになるので、

 また、新たに建物を建て直したりして

 超長期で保有する事もありえます。


 また、例え自分が亡くなったとしても、

 子供や孫の代まで今、購入した不動産を

 受け継いでいく事も考えられます。


 そんな長期保有をするのが不動産投資で、

 株やFXなどは1日のうちに売買したりします。


 そして、なぜ不動産は長期保有するのか?というと、

 家賃収入から収益をあげていくビジネスモデルなので、

 長期保有できる訳です。


 それに比べて株やFXはその日のうちに

 値が上がったり下がったりするのを期待して

 売り買いするので、

 そもそも収益構造が違う訳です。


 また、不動産投資の場合は実体のある実業なので、

 業績が良ければ銀行の信用も付いてきて、

 さらに拡大が可能です。


 それに比べて株やFXはいくら実績を上げても、

 銀行の信用はビジネスとしての実体がないので

 付いてきません。


 そういう違いがあるのですが、

 どちらがベストなのか?というと、

 私には株やFXの確実に勝てる投資や

 勝率の高い投資というのはわからないので、

 お答えしようがない…という事なんですね。


 ただ、不動産投資の場合は株やFXと比べて

 ゼロになる事はないので、

 比較的リスクを取らずに大きく資産を拡大させたい人には

 向いている…という事は言えると思います。


 という事で、私は不動産投資以外のオススメの投資を

 聞かれる事がありますが、

 不動産投資以外の話はわからない…

 という事です。


 他の投資をしたい人は、

 その道の専門家に聞いてみた方が良いと思いますし、

 その上で私の話を聞いてみて

 検討してみるのが良いと思います。
 


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 企業経営者の方や、

 今、良い会社に勤めている方は、

 今の良い状態の時に不動産投資を始めた方が良いです。


 というのも、銀行はお金を借りる人の

 財務状態が良い時にお金を貸したがります。


 無職の方や売り上げが落ちている会社の経営者には

 銀行はお金を貸しません。


 有名な話ですが、

 「ウサギとカメ」

 の話はご存知でしょうか?


 足の速いウサギが足の遅いカメに

 競争を挑み、ウサギは途中で寝てしまったので、

 カメが最終的に勝利する…という話です。


 この話では普通にウサギは走っていれば

 カメに圧勝出来たはずです。


 ですが、途中で楽をしたばかりに

 足の遅いカメに負けてしまいます。

 
 そして、これは人間にも良く当てはまるのですが、

 当社にお越し頂く人で、

 「無職になってから」

 「経営する会社の業績が悪くなってから」

 来る人がたまにいます。


 実はそうなってから私に相談されても、

 もう実は手遅れなのです。


 不動産投資は、今の生活が厳しくなってきたので、

 その厳しくなった生活を立て直すために

 始めても有利に始められなかったり、

 そもそも始められなくなっていたりする訳です。


 ですので、今、充実した毎日を過ごしている、

 そんな人こそ私に相談して欲しいのです。


 ウサギとカメで言うのであれば、

 ぶっちぎりでリードしているウサギの状態で

 さらに別事業の不動産投資に興味を示してもらえれば、

 もっとぶっちぎりでカメに勝てる訳です。


 まあ、事業や日頃の収入は、

 ウサギとカメのように競争相手はいませんが、

 それでも、ちょっと行動を変えるだけで

 生涯年収が数億単位で変わったりするので、

 それを考えると今、良い状態で過ごしているのなら

 今こそ動き出すべきです。
 


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 昨日から募集を開始した4月の遠征面談ですが、

 やはり予想通り大阪は物凄い人気で、

 たった1日で募集枠50人に対して

 36人のお申し込みがあり、

 あと14人までに残りが減ってしまいました。


 昨年も大阪は行きましたが、

 その時も一瞬で大勢の募集があり、

 やはり大人気でした。


 それで、こういう状況を見ていて思うのが、

 「いつでも早く行動した人間が結果を残す…」

 という事です。


 大阪はこのように、物凄い人気があるので、

 今年中にもしかするともう一度行くかもしれません。


 しかし、そうは言っても、
 
 今年行くのは今回を逃すと

 今年の後半くらいになるかもしれません。


 では、もし運がよくて、

 今回の大阪面談に来られた方で、

 6月くらいに良い物件を買われて、

 今年の後半は不動産投資家として活動出来たとします。


 買う物件にもよるでしょうが、

 毎月10万円の家賃収入を

 半年間得ただけで60万円の家賃収入です。


 もちろん、その家賃収入は銀行借り入れの

 返済分もあったとすると、

 丸々残らないかもしれません。


 ですが、その半年間で60万円の家賃収入を得る事になります。

 
 この半年間で60万円得る…

 という事は非常に大事な事なのです。


 今と変わらない毎日を過ごしているならば、

 その60万円は入って来ないものですが、

 自分が今までと違う行動をした事で、

 今まで通りの行動では入って来なかった

 60万円というお金が入ってくるのです。


 そして、不動産を買って大きいのは、

 その後も物件を持っている限り家賃収入が

 入り続けてくる…

 という事なのです。


 それは、もしかすると、

 私との面談なのかもしれませんし、

 他の事かもしれません。

 
 ですが、実際に最近は私の無料面談から

 大家さんになった人も多数しますし、

 無料面談に来られた人でも、

 私の不動産投資大百科がきっかけになって

 大家さんになった…という方は非常に多いです。


 ですから、何か今、日常に不満があるのであれば、

 昨日と違う事をしなければなりません。

 
 それが私の面談に来る事なのか、

 他の事なのか、わかりませんが、

 いずれにせよ、昨日と違う事をしなければ、

 昨日と同じ毎日を過ごす事になる訳です。


 という事で、特に今回は大きく募集をしなくても

 4月に行く大阪面談はすぐに埋まってしまうと思います。


 ですが、自分の人生を変えたい人は、

 私の面談に来る事は非常に良い事だと思いますし、

 4月はそんなチャンスが大阪周辺の人にある…

 というのが事実だと思います。


 大阪面談、あと14人なので、

 明日かあさってくらいには満員になりそうで、
 
 ご希望の方は急いでお申し込みください。
 


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 昨日まで広島で遠征面談をしていて、
 
 今日は東京に戻ってきています。


 そして、今年は遠征面談を積極的に行っていく…

 という方針でしたので、

 4月も遠征に行きます。


 4月に行くのは、昨年も行った大阪です。


 2月に神戸に行って、

 昨年も大阪に行っていますが、

 今回は大阪も2回目の遠征になぜ行くのか?ですが、

 大阪は関西でもナンバー1の大都市で、

 不動産投資をしたい方も多くいます。


 また、場所も梅田駅周辺で行うので、

 神戸や京都からも人が集まり、

 より多くの人の相談に乗れると考えているからです。


 私はここ2年間ほど、毎日、ずっと不動産投資をしたい人や

 不動産を売却したい人の相談を受けてきました。


 そんな中で感じているのが、

 「相談したくても相談出来る相手がいない…」

 という悩みを抱かえている人が物凄く多い…

 という事です。


 そんな現状から、

 「より多くの人が集まる所に積極的に行こう…」

 という事を今年はよりやって行こうと思います。


 ですので、また今年も大阪に行って、

 さらに大阪の事も詳しくなりますし、

 さらに多くの人のお役に立てるのではないか?と考えている訳です。


 ちなみに、2月に神戸に行った時も、

 金融機関の情報から色々と情報が入ってきているので、

 そういう意味でもおもしろいお話が出来るのではないか?
 
 と思っています。


 大阪の場合は、かなり人が集める可能性が高いので、

 いっその事、支店でも作ってしまおうか?

 とちょっと考えたりもしてるくらいです。


 という事で、大阪遠征面談を今から募集します。


 前回は一瞬で埋まってしまっていますが、

 今回もかなり早く埋まってしまうと思うので、

 大阪周辺の人で私と直接会って

 話してみたい人は、すぐに大阪面談をお申し込みください。


 大阪面談の日程は

 4月

 17日(木) 13時〜23時

 18日(金) 13時〜23時

 19日(土) 13時〜23時

 20日(日) 13時〜23時

 21日(月) 13時〜23時

 です。


 大阪面談をご希望の方は、下記より

 「大阪面談希望」とご希望の日時を書いてお申し込みください。

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 場所は梅田駅の近くを予定していますので、

 かなり交通の便は良いと思います。


 大阪周辺の方は、1人でも多く、

 これを機会にお会い出来ると良いですね。
 


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 昨日のメルマガで同じような条件、同じ利回りであれば

 東京や横浜に投資した方が良い…

 という事を書きました。


 これはあくまで、同じような条件で、

 同じ利回りの場合のみ比較になりますので、

 条件が違ったり、利回りが違ったりすると、

 比較出来なかったりします。


 それで、もちろん利回りが高い場合は

 地方で不動産投資を始めても良いと思います。


 ですが、利回りが高いから始める場合、

 注意点があるので、その辺を解説します。


 それはどんな事か?というと、

 「どんな融資が付くのか?」

 という事です。


 物件を買う時に全部現金で買うのであれば

 それは単純にどれくらい物件が稼働するのか?という事と、

 利回りが高いか低いか?という事です。


 ですが、自己資金が限られていて、

 融資を使うとなると、

 それにプラスしてどんな融資で借りられるのか?

 という事を考えなくてはいけません。


 そして、そもそも自己資金が少ない場合は、

 大部分を融資でまかなわなければならないので、

 そのような融資を使うのか?

 それとも自己資金が貯まるまで不動産投資を始めないのか?

 という事も考えなくてはいけません。


 また、必要自己資金が銀行の提示額よりも低い場合も

 物理的にその金融機関で物件を買う事は出来ません。


 ですので、自己資金の出せる額で出来る投資と

 出来ない投資が出てくる訳です。


 それから、融資は金利や期間によっても

 その投資が良いのか、悪いのかが変わってきます。


 例えば、利回り10%の物件を5%の金利で30年で引いて買うのと、

 利回り11%の物件を金利3%で15年で買うのとでは、

 利回りが低くて金利が高くても、

 長期間借りられた方が安定したキャッシュフローが出たりします。


 また、利回り9%の物件を金利1%で30年引ければ、

 利回りが低くなっても金利が低い分、

 安定したキャッシュフローが出たりするのです。


 また、さらに言うと、

 その要素に地方や都心で…

 という需要の要素も考えなくてはいけないので、

 一概に利回り○%の物件は買いなのか?というと、

 それも「どんな融資が付くのか?」

 で考えなくてはいけない訳ですね。


 という事で、不動産投資は地方でやれば

 高利回りの可能性が高いのですが、

 高利回りとひとことで言っても、

 「どんな融資が付くのか?」

 とセットで考えないと、

 その投資が良いものにも悪いものにもなる訳です。
 


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 全ての投資は数字で考えた方が上手くいきます。


 というのも、私は同じ利回り、同じような条件なら

 東京の物件が良いよ!とアドバイスをする事があります。


 まあ、東京は利回りが他の地域に比べて

 かなり低いので、同じ利回り、同じような条件だと

 他の地域と同じ利回りで物件が出てくる事は稀なのですが、

 それでも同じ利回り、同じ条件であれば、

 断然に東京の、それも23区内の物件が良いです。


 また、次に良いのが神奈川の物件です。

 
 神奈川でも横浜とか川崎の物件が良いと思います。


 これはなぜか?というと、

 人口が圧倒的に多いからです。


 例えば、日本の都市別の人口ランキング

 というものを見た事がありますか?


 これを多い順からみていくと、

東京都 特別区部 8,949,447
神奈川県 横浜市 3,689,603
大阪府 大阪市 2,666,371
愛知県 名古屋市 2,263,907
北海道 札幌市 1,914,434
兵庫県 神戸市 1,544,873
京都府 京都市 1,474,473
福岡県 福岡市 1,463,826
神奈川県 川崎市 1,425,678
埼玉県 さいたま市 1,222,910
広島県 広島市 1,174,209
宮城県 仙台市 1,045,903
福岡県 北九州市 977,288
千葉県 千葉市 962,130

 という状況になっています。


 これがどういう事か?というと、

 「東京は人が多そう」

 と言う人は多いですが、そんな単純な事ではない…

 という事なのです。


 数字で考えていくと、東京の23区内だけでも

 900万人くらいの人がいます。

 
 また、その周辺には人口370万人の横浜市、

 122万人のさいたま市、96万人の千葉市がある訳です。


 そう考えると、合計で1500万人くらいの人が

 東京周辺には住んでおり、

 その人達が東京に物件を持つとターゲットになる可能性がある訳です。


 これが関西で考えると、

 大阪で物件を持つとすると366万人の大阪市、

 154万人の神戸市、147万人の京都市と、

 約700万人くらいの人がターゲットになる可能性があります。


 もっと地方に行って、

 例えば、今、私が来ている広島市で物件を持つと考えると、

 117万人の広島市と隣接すると考えると

 70万人の岡山市くらいなので、

 その合計は180万人くらいしかいません。

 
 こうやって数字で考えると、

 いかに東京は突出して人口が多いのか?がわかる訳です。


 また、単体で考えても、

 東京特別区だけで900万人近い人がいますし、

 横浜で370万人、大阪で270万人、福岡で150万人なので、

 そういう意味でも同じ利回りなら東京で買う方が

 良いという訳です。


 もちろん、東京でも港区、渋谷区、世田谷区、千代田区

 などの人口が集中しているエリアは、

 物凄く人が多いですし、

 反対に人口の少ないエリアもありますが、

 大きい意味で他の地域よりも

 東京や横浜は有利だという事ですね。


 という事で、投資を感覚的なものでやっている人がいますが、

 こうして数字で見ると理屈で考えられるので、

 よりリスクの少ない投資が出来るかと思います。


 そういう意味でも自分の家から近いから…

 という意味で投資を始めるのではなく、

 同じような条件で同じような利回りであるのなら、

 より有利な都市で投資を始めた方が良いという事です。


 具体的には、例えば横浜と福岡の新築アパートが

 ほぼ同じ利回りなので、

 福岡で新築を考えるのなら、

 横浜で新築をやった方が良いという事です。
 


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