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お金 に参加中！

　以前にもメルマガで告知しましたが、

　明日、５月３１日の土曜日の夜に、

　当社、事務所にて飲み会を行います。


　時間は２０時から２３時くらいを予定しています。


　当社の住所と問い合わせ先は

　東京都港区六本木6−1−26 六本木天城ビル９F

　フリーダイヤル：0120-972-843

　になります。


　メールやFacebookでも

　告知していますが、

　実は問い合わせの電話がガンガン掛かってきています。


　というのも、基本的には料金は１０００円で、

　当社のFacebookページに「いいね」を押してくれて、

　なおかつ、Facebookで

　当社にチェックインをしてくれた方には、

　その１０００円さえも無料でOKにしています。


　当社のFacebookページ

　→　http://goo.gl/TdRHqz


　まあ、お酒やおつまみも用意しますが、

　おつまみは基本的に乾きものくらいですし、

　飲み物もビールと軽いソフトドリンクになります。


　ですが、六本木の中心にある、

　当社のオフィスで完全無料でお酒が飲めるので、

　かなりおもしろい企画かと思います。


　また、基本的に不動産投資に興味がある人が

　集まると思いますが、

　これから不動産投資をしたい！という人は

　すでに不動産投資を始めている方から、

　生の声が聞けると思います。


　すでに不動産投資を始めている人も

　他の人がどんな投資をしているのか？も

　聞く事が出来ます。


　また、不動産投資は基本的には

　孤独な作業になります。


　ひとりで思い悩み、

　そして答えを出していくしかありません。


　ですが、このような機会を活かして、

　仲間作りが出来れば、

　相談出来る仲間が出来る事もあると思います。

　
　そんな不動産投資に興味がある人が集まる飲み会を

　六本木のど真ん中の当社のオフィスで行います。


　私と会って話をしてみたい人や、

　色々な不動産投資の話を聞いてみたい人、

　不動産投資仲間を作りたい人など、

　目的は人それぞれ、色々あると思いますが、

　特に予約とかは必要ないので、

　お時間合う人はぜひ来てみてください。


　というか、問い合わせが来過ぎているので、

　早くも全員入りきれるのか？不安ですが。。。


　という事で、明日、お会いする人は

　お待ちしてます。


　あと、不動産業者の方や、

　何か営業目的の方、

　宗教の勧誘やネットワークビジネスの勧誘など、

　他の方が不快に思われた行動を取った方は、

　ご退室頂きますので、

　ご了承ください。


　また、Facebookページにいいねを押している方は、

　確認のため、スマホなどを持ってきてください。



　■当社のホームページです。

　→　http://mitoooyasan.net/

　
　■１０万円相当の不動産投資大百科を

　　　　　無料でお受け取りください。

　→　http://toushifudousan.jp/


　■不動産のローンでお困りの方はご相談ください。

　→　 http://mitoooya.jp/nin.html


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　■個人のFacebookはこちらです。

　（友達&フォロー大歓迎です）

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　■当社の求人は応募殺到のため、一旦休止させて頂きます。



　■買い付け証明書を無料でお配りしています。

　　　　　（こちら登録で物件情報に同時登録されます）

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　■水戸大家へのご質問はこちらから

　→　http://mitoooya.jp/q.html



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水戸大家の投資物件情報

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お金 に参加中！

　都心の物件を買って不動産投資をを始めたい！

　という方もいますが、

　現実的にそれは可能なのか？という事を

　考えてみたいと思います。


　例えば、都内で融資の付く、

　しっかりした物件を買おうとした場合、

　利回りはどれくらいなのか？というと、

　RCマンションで５％から７％が現実的なラインです。
　
　（７％の物件も稀で、ちょっと癖のある物件の可能性が大です）


　しっかりと融資の付くというと、

　RCマンションの法定耐用年数が４７年なので

　築１７年以内の物で残り３０年ですから

　築１７年以内の物件…という事になります。


　では、運良く７％の利回りが出てきて、

　低金利の都銀などで資金調達が出来たとします。


　そうすると金利は１．５％前後です。


　価格は都内だと小ぶりな物で

　１億円はしますので、

　１億円としておきます。


　そうすると、年間家賃収入は７００万円、

　月間の家賃収入が５８万円です。


　１億円の返済が３０年返済、金利１、５％で借りて、

　月に３４万５千円です。


　固定資産税の支払いや空室リスク、

　修繕費などのランニングコストが

　家賃収入の２０％と考えると、

　約１２万円になり、

　返済とランニングコストを足した金額が

　４６万円です。


　そうすると、月間で残るキャッシュフローが

　１２万円になります。


　これが利回りが１％上がると、

　９万円プラスになるので

　月間キャッシュフローが２１万円、

　もう１％上がるとまた月間で９万円さらにプラスになり、

　月間キャッシュフローが３０万円になります。


　まあ、融資の引けるエリアで、

　しっかりした物件を買うとなると

　利回り９％というのは、

　なかなか出て来ない物件とは思いますが、

　それでも利回りが１％、２％と違うと、

　キャッシュフローではこんなにも違う訳です。


　ちなみに、今、１番金利の低いところから

　資金調達をして都内の中でも

　高利回りの物件を買うとこんな感じなので、

　「都内でキャッシュフローを出したい！」

　と考えている人は、
　
　よほど最初からお金持ちの人以外は

　ちょっと難しいのかもしれません。

　
　現実に、今、都内の物件を買っている人は

　元からお金を持っている華僑系の人や外国人の経営者、

　日本の資産家や大きな会社を築いた創業者などが

　ほとんどなので、

　一般のサラリーマンが最初から都内の物件で

　サラリーマンリタイアを目指すのは

　かなりハードルが高いと思う訳です。


　それよりも、都内は外すにしても

　例えば政令指定都市などで

　ちょっと利回りを上げた方が

　現実的なラインかな？と思う訳です。


　という事で、都内の物件を買う！

　という事はどういう事かという事を

　今日は数字の面から考えてみました。



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水戸大家の投資物件情報

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お金 に参加中！

　不動産投資をするに当たって、

　日本政策金融公庫で融資を引いて、

　不動産投資を検討している人もいると思います。


　日本政策金融公庫は、政府系金融機関で、

　日本全国対応、築の古い法定耐用年数を過ぎた物件でも

　融資の可能性があるります。


　では、この日本政策金融公庫は

　どのような物件と相性が良いのか？というと、

　地方や築の古いが利回りの高い物件にも

　融資の可能性があるので、

　そのような高利回りの物件に対しての

　融資は相性が良いです。


　ただ、最近は私が思うに、

　現金で買えるのであれば、

　このような物件はあえて融資を引くのも

　考えなくてはいけないな！という事です。


　例えば、地方の高利回りの物件を

　日本政策金融公庫を使って買うとします。


　利回りが１５％で、物件価格は５００万円の

　戸建てと想定します。


　利回りが１５％なので、

　月の家賃収入は６万、

　しっかりと家賃が入ってくる物であれば

　投資としては非常におもしろいです。

　
　例えば、この物件で、手数料などを考慮した

　総額は５５０万円になり、

　融資額は積算評価の半分なので、

　（５００万円の評価が出たとして）

　２５０万円の融資になります。


　自己資金を入れたのは３００万円で、

　融資が２５０万円だと、

　借り入れ条件は１０年返済で２．３％の金利です。

　（公庫は設備投資原則１０年で金利は２％前半が多いです）

　
　その条件で融資を引いて買うと、

　財布の中身はどうなるのか？というと、

　６万円の家賃に対して返済が２．２万円、

　修繕費や空室想定費、固定資産税の支払いが

　毎月、１．５万円になります。


　そうすると、手残りで毎月、

　２．３万円です。

　
　まあ、ざっくり毎月２万円入ってくると想定すると、

　１年で２４万円くらい入ってきます。

　
　そう考えると、実は自己資金で買った場合、

　家賃収入の８０％が純粋な利益と考えて、

　毎年６０万円弱が入ってきます。

　
　とすると、公庫で融資を引いた場合より、

　現金で買った方が、自己資金の回収が早いのです。


　まあ、その後の投資で、

　日本政策金融公庫を使おう！と考えて

　あえて融資を引くのであれば

　それも１つの考え方で、

　融資を借りて返した実績がつくので

　ありだと思いますが、

　自己資金を早期回収して次の投資に充てるのであれば

　自己資金の回収率を上げるのも、

　１つの考え方ですね。


　ですから、融資を引く際は、

　なるべく長い融資にしないと、

　不動産投資はなかなかキャッシュフローが出にくい物に

　なったりする訳です。


　という事で、

　「地方高利回り物件を公庫を使って買う！」

　という方法も不動産投資では選択肢の１つですが、

　このような収支計算になるので、

　参考にしてみてください。


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水戸大家の投資物件情報

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お金 に参加中！

　今度の土曜日に当社で以前行っていた

　不動産BARを再開しようと思います。


　不動産BARとは？ですが、

　当社の事務所を解放するのと、

　お酒を用意しますので、

　不動産投資に興味がある人や、

　すでに不動産投資を行っている人が集まって、

　ワイワイと話をする…という企画です。


　で、今回はちょっと違う点が２つほどあります。


　１つは、当社は以前の事務所から移転しており、

　六本木でも物凄く立地の良い場所に移転しています。


　事務所からは東京ミッドタウンが見えたり、

　六本木交差点が見下ろせたりと、

　夜景が物凄くきれいです。

　
　そんなところでお酒を飲めるだけでも

　来る価値はあるかと思います。


　また、もう１つ前回の事務所とは

　違う点があり、

　それは前回は確か飲み代として

　１０００円とか２０００円を頂いておりましたが、

　今回は当社のFacebookページに

　いいねを押して頂いたりすると、

　完全無料でお酒が飲める事にします。


　まあ、お酒もその辺のコンビニで買ってくるレベルの物ですし、

　おつまみも乾きものくらいしかありませんが、

　それでもメインはそこに集まる人や

　私も含めてその場にいる人と人との会話なので、

　特にこだわらなくても良いのかな？と思います。


　という事で、今週の土曜日に事務所を解放して

　当社にて不動産BARを行いますので、

　ご希望の方は当社にふらっと寄って頂ければと思います。


　特に予約は必要ないので、

　直接、当社に来てくださいね。

　
　また、メルマガやメールでお知らせします。


　ちなみに、当社の住所と電話はこちらです。


　東京都港区六本木6−1−26 六本木天城ビル９F

　フリーダイヤル：0120-972-843


　ちなみに、以前、この飲み会を行ったところ、

　営業目的の新築ワンルームの業者とか来ていたので、

　そういう営業目的の人や、

　宗教の勧誘目的の人、ネットワークビジネスの勧誘の人とかは

　帰ってもらいますので、そのつもりで。


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水戸大家の投資物件情報

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お金 に参加中！

　不動産投資をしていると、

　銀行融資の問題に突き当たります。


　そんな時に、どれくらいの数の

　銀行に打診するか？は物件によります。


　例えば、融資の付きやすく利回りの高い
　
　物件の場合、融資のスピードが勝負の分かれ目になるので、

　融資の打診をする金融機関は限られます。


　それは多少金利が高くても

　融資のスピードの速い金融機関を使わないと

　物理的に買えないからです。


　このような案件以外で他の金融機関に打診出来るのは、

　融資が付きにくいか、

　利回りがちょっと下がる案件です。


　ただ、融資が付きづらい…

　となると、そもそも融資が付かない可能性があるので、

　その場合は融資をそもそも付けるのが

　難しくなる事もあります。


　例えば、銀行は都銀が１番大きな

　金融機関なのですが、

　そのような所は税務署が定めた建物の使える期限である

　法定対応年数をしっかりと守ってきます。


　ですので、木造の築が古い物件は

　利回りが高くなるのですが、

　例えば築２０年の木造であれば、

　木造の法定耐用年数は２２年なので、

　あと２年しか物理的に融資が引けない…

　という事になる訳です。


　こういう物件に融資を付ける場合は、

　もっと小さい融通の利く金融機関に打診するか、

　法定耐用年数を重視しない金融機関に

　打診するしかないので、

　例えば、小さい金融機関と言えば、

　信金や信組しか打診出来ない訳です。


　他にそのような難しい物件であれば

　ノンバンクや日本政策金融公庫しか

　融資が期待出来る所はなく、

　都銀や大きめな地銀などは

　絶対にそのような物件には融資を出しません。


　では、利回りが低い物件で複数の金融機関に

　打診する場合ですが、

　どんな物件が考えられるか？というと、

　立地が良くて利回りが低い物件です。


　イメージとしては一都三県の立地の良い所、

　例えば都内はもちろん、

　千葉で言えば千葉市、船橋市、松戸市などで、

　神奈川で言えば横浜や川崎の物件です。


　他の地域で言うと、

　阪神間や名古屋市、福岡市、仙台市や札幌市です。


　そのような立地の良い場所の物件は

　土地が高いので、高利回りを期待出来ません。


　また、そのような立地の利回りの低い物件を

　高金利の金融機関で引いてしまうと

　経営破綻しかねないのですし、

　キャッシュフローも出ません。


　ですので、「どんな物件をどんな金融機関で買うのか？」

　は、「どの金融機関を使うのか？」

　から考えていき、

　「その金融機関を使う場合はどの物件が相性がいいのか？」

　を考えていかねばなりません。


　また、その前の段階で、

　「自分がどの金融機関を使えるのか？」

　を把握しないと

　「どの金融機関を使うのか？」

　もわかりませんので、

　自分が探す物件もわからない…
　
　という自体になってしまう訳です。


　そもそも、利回りは高いけれど、

　どの金融機関にも断られて…

　という人がいますが、

　どんな物件でも融資がフルローンで付く訳ではなく、

　どの金融機関がどのような物件に融資を付けるのか？

　を知らないと、どんな物件を探すのか？も

　わからない訳です。


　ちなみに、融資が難しい案件ほど、

　色々な金融機関に打診していくしかないのですが、

　それでも断られる事が多いので、

　そもそも時間の無駄になる可能性が高い訳です。


　ですから、銀行融資を使って

　不動産投資を考えている人は

　どんな条件で銀行が融資を出してくるのか？と

　どんな金融機関を自分が使えるのか？を

　先に知る必要がある訳です。


　その中で、１番利回りが高く、

　条件の良い物件を買うのか？を

　考えた方が良いと思います。


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お金 に参加中！

　昨日の記事で仙台での飲み会を募集しましたが、

　まだあまり集まっていません。

　
　飲み会募集の記事

　→　http://goo.gl/mkG9Ur


　それで、私は普段、無料面談をしていますが、

　無料面談では真剣に不動産の話をしています。


　今までもたまに飲み会とかを行ってきましたが、

　飲み会は飲み会でちょっと違う所もあります。


　というのも、私は基本的に

　あまり飲み会では不動産の話をしません。


　それはなぜか？というと、

　不動産の話をする場合は、

　個人の方の情報をしっかりとお聞きし、

　その中でお答えしていく事が基本になります。


　深い情報をお聞きしないと

　お答えしようが無い事が

　不動産の場合は多いからです。


　では、飲み会などでは何をお話するのか？

　というと、不動産の話は一般論であればお話しますが、

　その他の事が多いです。


　たとえば、私は不動産業者としてビジネスをしていますが、

　会社経営の話も出来ますし、

　もっとビジネスとか関係無いような

　プライベートの話も出来ます。


　また、当社のスタッフは意識の高い人が多いので、

　そんな意識の高い人間の中にいると、

　その「気」も感じ取れると思います。


　ですので、不動産投資の話をがっちりする…

　という飲み会をする訳ではなく、

　本当に人と人として、

　何か私と気軽に飲んで、

　感じるものがたぶんあるだろうな！

　と思って、今回は仙台で飲み会を

　やろうと思っています。


　また、飲み会をやると

　「他の意識の高い人」

　も集まっているので、

　仲間作りにも良い訳です。


　今後は東京などでも飲み会は

　行おうと思っていますので、

　そんな飲み会で色々な話で盛り上がれるのも１つですし、

　あとは、不動産投資の仲間を作れる場でもあると
　
　思うので、機会があれば参加してみてください。


　という事で、今日は私の無料面談と

　これからもたぶん行っていきますが、

　飲み会との違いを書いてみました。


　堅い話をする場も大事ですが、

　緩い状態で話をする事も

　時には大事だと思うので、

　こういう機会を今後も作れればな！と

　思っています。


　ちなみに、この話は色々な所で行われている

　セミナーや懇親会も同じような感じだと思うので、

　参考にしてみてください。


　セミナーは堅い話を真剣に行うもので、

　飲み会は講師と仲良くなるもの…

　というのが基本だと思います。



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お金 に参加中！

　来月、仙台に行って

　私の遠征面談を行うのですが、

　仙台も２回目という事もあり、

　また、昨年の倍くらいの人数を募集しているので、

　まだ面談の募集枠が結構空いています。


　仙台面談の空き状況

　６月

　５日（木）１４時〜１８時、１９時〜２０時、２１時〜２３時（残り７名）

　６日（金）１３時〜１９時（残り６名）

　７日（土）１８時〜２１時、２２時〜２３時（残り４名）

　８日（日）１４時〜１９時（残り６名）

　９日（月）１３時〜１５時、１６時〜２３時（残り９名）

　仙台面談をご希望の方は、

　「仙台面談希望」とご希望の日時を書いて、

　下記よりお申し込みください。

　→　http://mitoooya.jp/q.html　


　そんな状況なので、仙台は結構、　

　時間が空いて余裕があるかと予想しています。

　
　ですので、２つのおもしろい企画を

　仙台では行います。


　例えば、最近は遠征に行っても

　目一杯、面談の予定を入れているので、

　なかなか、他の事をする余裕がなかったです。


　例えば、以前は各地方で懇親会を行っていて、

　特に不動産をしっかり相談したい！

　という方以外でもお気軽に

　一緒に飲もう！という企画も行っていました。

　
　そのような懇親会も、

　今回の仙台面談では行います。


　場所は仙台駅周辺で、

　日時は６月８日の日曜日の２１時くらいからを

　予定しています。


　料金は５，０００円で、下記よりお支払いで

　予約とさせて頂きます。

　→　http://mitoooya.jp/201468sen.html


　それから、これは初めての試みで、

　私は昨年の終わり頃からゴルフを

　結構、頑張ってやっています。


　で、それなりに回れるようになってきたので、

　今回は仙台で一緒にゴルフを回る人を

　募集しようかと思います。


　こちらは、うちのスタッフと、

　もうすでに当社でお取り引き頂いている方が

　エントリー済みなのですが、

　１名だけ空きがあるので、

　１名のみの募集です。


　当然、当社でお取り引き頂いていたり

　する方でないので、

　ドタキャンなどされてしまうと、

　私が自腹を切る事になるので、

　先に代金だけ頂いておきます。


　日時は１２，０００円で６月１０日の火曜日、

　場所は仙台周辺のゴルフ場を予定していて、

　スタートは１０時前後になります。

　
　こちらも下記より決済で予約とさせて頂きます。

　→　http://mitoooya.jp/2014610.html

　
　まあ、飲み会は不動産の相談で私に会う…

　という目的は無いけれど会ってみたい人や、

　もちろん、不動産の話も含めて、

　もっと気軽に私と話をしてみたい人のために

　企画しています。


　また、ゴルフはもっと優雅に

　１日を通してゆっくりとゴルフをし、

　そしてお話が出来れば…という感じです。

　
　やはり、当社のお客さんやメルマガ読者さんも

　もうすでに不動産で成功して、

　「投資の話はいいよ」

　という人もいらっしゃいます。


　もちろん、「まだまだ不動産を買うぞ！」

　という人もいますが、

　次のステージに行っている方とも

　ゆっくりと趣味を通して話が出来れば、

　それはそれで楽しいのかな？とも思う訳です。


　まあ、どんな人が来るのか？は

　やってみなければわからないのですが、

　ずっと無料面談をやってきたので、

　ちょっと趣向を変えた事もしていこうかと

　そんな事も思っている訳です。


　という事で、ちょっと地方遠征面談も

　今年で２年目に入ってきましたが、

　そんな感じで新しい企画も行っていきますので、

　無料面談に行く訳ではないけど、

　私と交流してみたい方は、

　今回の仙台遠征はそんな事も行ってみますので、

　気になる人はぜひ参加してみてください。



　■当社のホームページです。

　→　http://mitoooyasan.net/

　
　■１０万円相当の不動産投資大百科を

　　　　　無料でお受け取りください。

　→　http://toushifudousan.jp/


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　→　 http://mitoooya.jp/nin.html


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水戸大家の投資物件情報

　不動産投資をする時に、

　何を重要視するかにもよりますが、

　融資を引いて物件を買い、

　キャッシュフローを増やしたい！という人は、

　地方の物件を買っていく事がセオリーになります。


　というのも、都心の物件と地方の物件の

　最も大きな違いは、利回りが違ってきます。


　都心は利回りが低くなり、

　地方は利回りが高くなります。

　
　それはなぜ利回りが変わっているのか？というと、

　都心は土地価格が高く、

　地方は土地価格が安くなるからです。


　利回りが変わってくるという事は、

　キャッシュフローの出方が変わります。


　利回りが１％上がるだけで、

　その１％が丸々利益になってしまうので、

　キャッシュフローは融資の引き方や、

　金利にもよりますが、

　倍以上になってしまう事もある訳です。


　また、銀行の物件を見る物差しは主に２つあり、

　１つが先に挙げた利回りやキャッシュフローで見る、

　「収益還元評価」です。


　こちらは、単純に利回りが高ければ

　融資は出ます。


　そして、もう１つの評価額である、

　積算評価というものがあります。


　こちらは、土地と建物で計算の仕方が違い、

　土地は相続税路線価で算出し、

　相続税路線価は、こちらのサイトで調べる事が出来ます。

　→　http://www.chikamap.jp/


　これに、土地面積を掛けたものが、

　土地の積算評価になります。

　（正確には各銀行が補正率というものを掛けるので、

　　若干異なる数字になる事もあります。）


　そして、建物は各銀行ごとに、

　構造によって決まった金額と平米数を掛けたものから

　築年数を引いたものが建物の積算評価額になります。


　例えば木造なら１５万円とかで、

　１５万円×建物の平米数から築年数の

　経過で減価した評価を引きます。


　詳しい計算式などは、

　私の不動産投資大百科に書いています。
　
　→　 http://mitoooya.jp/d.html 　


　それで、この積算評価と、

　利回りが高いか？という評価である、

　収益還元評価という２つの評価額があるのですが、

　銀行はこの２つのどちらかの評価額で

　物件を評価して融資を出します。


　どちらを選択するのか？は

　銀行によるので、詳しく知りたい人は

　私に直接聞いてください。


　そして、地方の物件と都心の物件の話に戻りますが、

　地方の物件では利回りが高く、

　なおかつ積算評価も高い物件が多いのです。


　反対に、都心だと利回りが低いのは当たり前なのですが、

　なおかつ、積算評価も低い物件が多いのです。

　
　ですので、

　「これからキャッシュフローが出る物件が欲しい」

　という人で、

　「資産を拡大させたい」

　という人は、地方の物件から買っていくと

　どちらの願望も叶えられる可能性が高い訳です。

　
　ただ、積算評価と収益還元評価の両方が良くないと

　絶対に物件を買ってはダメという事ではなく、

　どちらかが欠けていても買う方法もあるのですが、

　それは個別に無料面談などでお話します。

　→　http://mitoooya.jp/nitt.html　


　それから、地方…と言っても、

　ど田舎の話をしている訳ではなく、

　地方中核都市くらいで無いと

　そもそも融資が付かないので、

　ある程度の地方都市…

　という場所が私の言う地方という事です。


　という事で、今日はいつもよりも

　より具体的な話をしてみましたが、

　資産を拡大させたい人や

　キャッシュフローを多くしたい人は、

　このような考えで物件を探した方が良いと思います。



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