不動産投資をするのに銀行からお金を借りる時、
銀行は物件と個人の審査をしてきます。
その中でも物件の審査について
今日は書いてみようと思います。
例えば、よく言われるのが、
「現金で物件を買えば、その物件を担保に
お金を借りられませんかね?」
と言ってくる方がいます。
これは、実はなんとも言えません。
なぜか?というと、
その現金で買う物件が担保に取れるか?どうかが
金融機関によって違ってきます。
ですから、なんでもかんでも
現金で買えばその物件は担保になる!
と勘違いしている人がいるのですが、
それは大間違いです。
また金融機関によって物件を審査するポイントが
違うのですが、例えば、積算評価という
言葉を不動産投資を勉強している人は
よく聞くと思います。
積算評価とは、土地は相続税路線価、
建物は再調達価格で面積を掛けて、
減価償却を引いた分がその物件の
積算評価額になります。
そして、この積算評価は銀行は評価の対象に
してくるのですが、
多くの人が勘違いしているのが、
「積算評価が高ければ融資は出る!」
と思っているのと、
「積算評価が高い物件を買っていれば
物件を買い続けられる!」
という2点です。
「積算評価が高ければ融資は出る!」というのは、
積算評価を重視してくる金融機関で、
の話です。
???と思われる人もいるかもしれませんが、
銀行は積算評価で審査してくる金融機関と
収益還元評価で審査してくる金融機関と
そのどちらもを審査の対象にしてくる金融機関があります。
ですから、積算評価が出ていなくても、
収益還元評価の金融機関に持ち込む事で、
実は融資は出てしまったりするのです。
また、積算評価が高い物件を買い続ければ、
融資は出続ける…というのも大間違いで、
収益還元評価の金融機関から見れば、
そこは見ていないので、
関係なかったるするのです。
「でも、積算が出ていない物件を買ったら、
積算評価で見てくる金融機関では
融資が引けなくなるのでは?」
と思う人もいると思います。
これには実はやり方があって、
メルマガの紙面では解説しません。
当社に担当がいる方は、
担当に聞いて頂ければ解説しますし、
担当がいない人は無料面談に来てみてください。
という事で、今日は金融機関が
どのような目線で物件を見ているのか?
という基本を書いてみました。
色々と融資については
不動産投資の本に書かれていますが、
今日、書いている事は融資の
基本中の基本の考え方ですので、
融資を引き出すには知らなければ
いけない事です。
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→ http://mitoooyasan.net/
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違うのですが、例えば、積算評価という
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そして、この積算評価は銀行は評価の対象に
してくるのですが、
多くの人が勘違いしているのが、
「積算評価が高ければ融資は出る!」
と思っているのと、
「積算評価が高い物件を買っていれば
物件を買い続けられる!」
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「積算評価が高ければ融資は出る!」というのは、
積算評価を重視してくる金融機関で、
の話です。
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銀行は積算評価で審査してくる金融機関と
収益還元評価で審査してくる金融機関と
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ですから、積算評価が出ていなくても、
収益還元評価の金融機関に持ち込む事で、
実は融資は出てしまったりするのです。
また、積算評価が高い物件を買い続ければ、
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そこは見ていないので、
関係なかったるするのです。
「でも、積算が出ていない物件を買ったら、
積算評価で見てくる金融機関では
融資が引けなくなるのでは?」
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どのような目線で物件を見ているのか?
という基本を書いてみました。
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