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お金 に参加中！

不動産投資の相談を受けていて、

よく頂く質問は、

「私は融資が付くのでしょうか？」

という物が多いです。


これは私に個別に相談して頂くのが、

１番正確な回答が出来ます。


ですが、この手の質問は

あまりにも多いので、

今日はある程度の目安を書いておきます。


例えば、年収が４００万円以上の人であれば

融資してくれる金融機関はあります。


それ以下の人であれば、

自己資金の多寡によって

融資を受けて不動産投資を

始められる可能性はあります。


では年収４００万円以下の人は

どれくらいの自己資金があれば

不動産投資を始められるのか？というと、

最低でも５００万円くらいは欲しいところです。


なので、自分の年収が４００万円

に届いていない人で、

自己資金も５００万円無いよ…という人は、

まず、その２つのどちらかを達成させないと

融資を受けて不動産投資を始めるのは

非常に難しいです。


また、年収と自己資金はどちらが多いと

不動産投資には有利なのでしょうか？


これは、もちろんどちらも多い方が良いのですが、

最終的な目標の規模を大きくしたいのであれば

年収だけに頼っての不動産投資では限界があります。


とは言っても、不動産投資の初期段階では、

最初から自己資金を１億とか持っている人は

ほぼいません。


ですので、最初の頃は

年収やお勤め先に頼った融資を引いてきて、

お金が貯まってきたら、

自己資金をたくさん持っている銀行を

使っていくのが王道です。


また、これはサラリーマンが

不動産投資を始めた場合で、

経営者や個人事業主が不動産投資を始める場合は、

まず事業が黒字な事が大前提です。


本業が赤字であれば、

ほぼ融資の可能性はゼロに近くなり、

融資は付かない可能性が高くなります。


そして、サラリーマンよりも同じ年収であれば

経営者や個人事業主の方が

信用もしてもらいにくいのです。


ただ、経営者や個人事業主の方は、

サラリーマンよりも稼げる可能性も

高くなります。


しっかりと稼いでいる経営者や

個人事業主であれば、

実はサラリーマンよりも融資は出やすいです。


では、そのしっかりと稼いでいる…

という点は何で見るのか？という、

決算書とどれだけお金を持っているか？です。


その辺が審査のポイントで、

経営者や個人事業主は

あまり儲かっていない人は、

まず本業を頑張って稼ぐ事が重要になる訳です。


という事で、

「私は融資が付くのでしょうか？」

という質問が多いので、

その目安を書いてみました。


また、融資はやはり個別に違うので、

もっと正確に融資が付くかどうか？と

どれくらいの融資が付くのか？を知りたい人は

私に直接聞いてみてください。



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水戸大家の投資物件情報

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お金 に参加中！

不動産を売却出来る業者と

売買を専門に行っていない業者の

１番大きな違いは、

「融資の知識」に尽きます。


例えば、売却依頼の物件が出て来て、

当社の場合、どんな行動に出るのか？というと、

融資の可能性がある銀行にすぐに連絡します。


この融資の可能性がある…

というのも、そもそも基礎知識が無いと

どの銀行が融資の可能性があるのか？も

わかりません。


どこのエリアでどのくらいの融資が付いて、

個人の属性はどのくらいの年収と

金融資産が必要なのか？と、

そして最終的にどんな条件で

融資が付けられるのか？が

当社の場合は全国のかなりのエリアで

把握しています。


また、当社の場合、物凄い数の顧客情報も、

売買の実績からの経験もあるので、

その融資の条件も単なる机上の空論ではなく、

実績と経験に裏打ちされた物から

話が出来る訳です。


だからこそ、売却の査定をしても

より正確な売買価格の査定が出来ます。


不動産業者と一口に言っても、

賃貸が得意、管理が得意、売買が得意と

それぞれ得意分野があります。


また、売買が得意と言っても、

アパートやマンションなどの

投資用物件の売買が得意な業者は

実はほとんどいないと言っても良いです。


というのも、この前、

「東京中の業者を回ってきました」

と言って、当社を訪れた人がいました。


それで、話をしていたら、

私と同じ提案をしてきた業者は

東京でも他に２社くらいしかいなかったのです。


私もこの人が何社回ったのか？は

不明なのですが、

東京でも数社しか提案出来ないような

そんな話が出来るのが

当社がノウハウを持っているという証拠です。


また、購入の場合も当社の場合は

「どんな銀行を使えるのか？」

がすぐにわかるのです。


これがノウハウが無い業者だと、

どの銀行を使えば良いのか？がわからず、

つまり、その人がどんな物件を買えるのか？

さえわからないので、

買えない物件も探してしまったりする訳です。


という事で、不動産投資に

本当に強い業者かどうかを見分けるには

その業者が融資をどれくらい知っているか？が

１番重要です。


融資のノウハウが無い業者だと

そもそも不動産投資の知識が無い…

という事になるので、

その辺が見極めのポイントですね。



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お金 に参加中！

最近読んだ不動産関係の本に

「マイホームを買うとそれが

　投資物件を買う練習になるので

　まずはマイホームを買った方が良い」

という事が書かれていてびっくりしました。


というのも、マイホームは不動産投資をするなら

絶対に最初に買ってはいけません。


なぜなら、借り入れは少なければ

少ないほどお金を借りられる可能性が上がり、

投資物件を買うのであれば、

住宅ローンも組んでいない方が

買える確率が高くなるからです。


特にご年収が５００万くらいの人は、

かなり厳しくなる可能性が高いです。


ご年収が１０００万とか２０００万とかあれば

そんなに高くない住宅ローンを組んでも

まだ物件は買えるでしょうが、

それでも投資物件購入の前に

他の借り入れはなるべく少ない方が

絶対に良いのです。


人によっては住宅ローンを組んだ事が

致命傷になり、

全く物件を買えなくなってしまう人も

出て来てしまいます。


最初の１つ目が買えない…

となると、当然お金も入って来ないので、

２つ目の物件を買うのも遠のいていきます。


ですので、しっかりと投資物件を買いたい！

という意思が強い方は、

まず投資物件を買い、キャッシュフローを増やして、

余裕が出て来てからマイホームを買うべきなのです。


そしてご年収が高い人でも

借り入れをしていない…

という事はそれだけ高額な物件も

買えるチャンスが広がるので、

良い物件を買えるチャンスも増えるのです。


仮に自分が１億円しか融資が付かないのと、

３億円まで融資が付くのとでは、

検討出来る物件の価格帯が

物凄く広がります。


買える物件の価格帯が大きければ大きいほど、

チャンスは広がるので、

その分、どんどんチャンスが広がるのです。


という事で、不動産投資をするのであれば

マイホームは投資物件を買って、

「もうこれ以上物件は買わない」

という状態を作ってからがベストです。


マイホームを買ってしまうと、

もうその分だけ投資物件は

買えなくなってしまうので、

これは絶対にその方が良いですね。


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お金 に参加中！

不動産投資をされる方は、

最初の動機として「お金が欲しい」

という方が多いです。


もちろん、不動産投資をする事によって、

今の収入にプラスアルファの収入を

得る事は可能です。


そして、規模を大きくしていくのなら、

不動産からの家賃収入で生活をする事だって

出来てしまいます。


それはなぜ断言出来るのか？というと、

私の知人や友人に何人も

不動産からの家賃収入だけで生活している人が

実際にいるからです。


この目で見ているので、

そんな事が断言出来る訳です。


ただ、不動産投資で収入が得られる…

と言っても、実は不動産投資は

お金だけが得られるだけの物ではありません。


不動産賃貸業という立派な事業で

世間一般にも認められている

素晴らしい事業なのです。


例えば、不動産を所有している不動産投資家は

所有物件から家賃収入というお金を貰いながら、

社会のためにかなり貢献しています。


その不動産に住んで頂いている入居者さんには

快適な住環境を提供しています。


また、物件を管理している管理会社さんや

物件をリフォームして頂いている

リフォーム業者さんなど、

実は多くの雇用も生み出している訳です。


そして、不動産投資家がやらなくては

いけない仕事というのは、

その管理会社に対して

しっかりとコミュニケーションを取りながら

仕事を任せる…という事が仕事です。


つまり、かなり少ない労働時間に対して、

大きな収益が得られるますし、

多くの人に貢献しているので、

その多くの人に喜ばれるという

実は素晴らしい事業だったりする訳です。


不動産投資でお金が欲しいという目的で

始められる方が多いですし、

実際にそれで良いと思います。


ですが、実はそれだけが

不動産投資の魅力ではなく、

多くの人に喜ばれる素晴らしい

事業だという事です。


という事で、今日は不動産投資で

お金が欲しい…

という人が多いですが、

実はそれだけでは無く

とても有意義な素晴らしい事業だという事です。


また当然、お金も得られますし、

頑張って投資を続けていると

家賃収入だけで生活出来てしまう…

そんなレベルの事も出来てしまう訳です。



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お金 に参加中！

私はメルマガの記事で

「新築ワンルームマンションは

　絶対に買ってはダメです！」

と何回も書いています。


それにも関わらず、私の無料面談には

いまだに新築ワンルームマンションを

真剣に検討している人が来たりします。


なぜ新築のワンルームマンションへの投資は

ダメなのか？というと、

色々な理由があります。


例えば融資を組んで買ったとして

返済額の家賃に対する割合が大きく、

ほとんど手元に利益が残らないばかりか、

物件によっては毎月赤字になり、

赤字分を自分のお金で補填しなければ

ならない物件もあったりします。


また、そのような欠点があるにも関わらず、

新築ワンルームマンションの営業マンは

「赤字になれば税金が戻ってきますよ」

という営業トークをしてきます。


まあ、税金が戻ってくるのは

本当の話なのですが、

赤字の事業を買うという事なので、

銀行からの評価は物凄く低下します。


さらに現金で買えば良いのだろう！

という事で、まれに銀行からの

借り入れをしないで現金で買う人もいます。


ただ、これが中古になり、

中古市場で売却をしていこうとなると

利益を出しての売却は絶対に無理で、

ほぼ全ての物件で売却損が出ます。


だいたい査定していくと

築１０年くらいのもので、

１０００万円以上くらいは売却損になると

考えた方が良い訳です。


利回りも４％とか５％とかで

定期預金よりはマシかもしれませんが、

売ると元本割れが確実なので、

現金で買うにも旨味が全く無い投資なのです。


これが新築ワンルームマンション投資の

実体なのですが、

それでも買ってしまう人がいるのが現実です。


単純に買ってしまうと、

１つで１０００万円以上のマイナスが出る…

と考えて頂いて良い物件が

新築ワンルームマンションへの投資なのです。


不動産投資を始めるのであれば、

このような物件は買わずに、

融資を利用して買ったとしても

しっかりと手残りが毎月残る投資をしないと

とんでもない事になる訳です。


という事で、私はメルマガで今まで散々、

「新築ワンルームマンション投資はだめ」

という事を書いてきました。


ですが、悲しい事に

まだこの記事を読まれていない方が、

新築ワンルームマンションの販売業者の

丁寧な接客と営業トークにやられて、

確実に損をするような物件を

買ってしまっているのが現状です。


ある意味、このような物件を買ってしまった人は

不動産投資の被害者なので、

この記事を見た人は絶対に

新築ワンルームマンションへの投資は

しないでください。



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お金 に参加中！

当社の場合、不動産の情報の問い合わせが多いので、

問い合わせ内容を見ると様々な物が見られます。


そんな中で上手い問い合わせの仕方と

下手な問い合わせの仕方をする人がいます。


両者の違いは何か？というと、

誠実さと丁寧さです。


どういう事か？というと、

例えば物件の資料の問い合わせをして来たとして、

上手い問い合わせをしてくる人は

実名で問い合わをしてきます。


また、ただ単に「資料希望」と書くのではなく、

「資料を希望します」などと

丁寧に問い合わせをしてくるのです。


反対に下手な問い合わせをしてくる人は

どんな人だというと、

同じように物件の問い合わせを例に挙げてみます。


これは一例ですが、

明らかに偽名の問い合わせだったり、

「あ」とか「い」とかが

名前の欄に記載されている問い合わせです。


これも始めての問い合わせや、

問い合わせ先の会社がどんな会社なのか？

がわからないと問い合わせるのが

怖いのもわかります。


ですが、例えば不動産を買って、

毎月の手残りのお金が１０万円、２０万円と

残るような物件を買えると

それだけで生活と心のゆとりが全然変わります。


また、生涯的に何千万も何億円もの

利益を不動産投資はあげる事も可能です。


それは実は良い不動産情報をもらい、

実際に購入出来るからこそ

そのような事が可能になるのです。


また、当社の場合は、

他の会社よりも問い合わせの数や

お客さんの数が突出して多いと思います。


例えば売り物件の査定だけでも、

今月だけで、たぶん５０件以上は来ています。


営業が７人しかいない会社なのですが、

１人平均１０件近くは物件の査定をしています。


たぶん、月の計算では１００件を超えています。


また、毎日、物件を買いたいお客さんの

相談を私はお受けしていますが、

毎月のように１５０名から２００名の人の

相談をお受けしています。


その他、物件の問い合わせや

様々な相談などを含めると

当社の営業は新しいお客さんと

今までの既存のお客さんの問い合わせは

月に５０件から１００件くらいは対応しています。


同業者の方はこの数字を聞いてびっくりすると思います。


つまり物件を買いたいお客さんの情報と

売りたいお客さんの情報が集まって来ています。


こんな状況になっているので、

実は当社のような会社になると

お客さんを選べる立場になります。


というか、問い合わせが多過ぎて、

お客さんを選ばざる得ない状態になっています。


そして、良い物件情報を回してもらったり、

親身になって売却の相談を受けられるお客さんは

当たり前の事をしっかりと丁寧に

出来るお客さんな訳です。


また、「それなら社員を増やせよ！」

と言われるかもしれませんが、

これも営業のプロしか当社の場合は

増やしたくないです。


というのも、素人の人を接客に充てては、

その関わったお客さんが損をしたり、

不快な思いをするので、

収益不動産に詳しく、

接客もしっかりした不動産のプロしか

今のところ採用していません。


という事で、当社は他の会社に比べて

問い合わせや情報の集まり方が

一極集中していると言えます。


ですので、良いお客さんには良い情報を優先しますし、

売り主さんも良い売り主さんには

より親身になって売却活動をしています。


それは、お客さんが集まり過ぎている事もありますが、

だからこそ、他のお客さんに負けないように

丁寧にしっかりとした行動を取ると

当社の営業には良い情報を貰えたり、

優先して売却に当たってもらえたりしますね。


ちなみに情報がそんなに集まっている業者よりも

情報が集まって来ない業者の方が

少ないお客さんしかいないので、

優先して情報が貰える…

と思っている人もいるかもしれませんが、

それは情報がそもそも少ないので、

なかなか情報は回って来ないでしょうね…


なので、情報が集まってくる業者と

いかに良いお付き合いが出来るかが、

不動産投資では早く成功出来る訳です。



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不動産投資で大成功を納めるには

何が大事でしょうか？


もちろん、何か物事を始めるのに、

１番大事な事は「行動力」です。


これはビジネスでも投資でも

何でも当てはまります。


なぜか？というと、

多くの人が行動を起こさずに

同じような毎日を過ごしてしまうからです。


では、不動産投資特有の大事な事は

あるのでしょうか？


これはあります。


何が他の物と違うのか？というと、

不動産投資は結果の出るまでに

時間の掛かる投資なのです。


１つの物件をどのくらい所有するか？

にもよりますが、

少なくとも数年は購入した物件を

所有する事が多いですし、

１つの物件だけではなく、

出来れば複数の物件を所有する人が多いのです。


また、本当に長期で所有する人もいるので、

その所有期間が１０年なら１０年、

２０年なら２０年の期間、

不動産投資と向き合わなければいけません。


それだけの長い期間を

不動産投資と向き合うという事は

何が大切か？というと、

一言で言うと、「信念」が大事になります。


これは不動産投資の初期の段階、

物件を買っていない時から

必要な事だったりします。


みんな実は最初の頃に

物件を買えなくて悔しい思いをしたり、

キャッシュフローが出ない物件を買ってしまって、

悔しい思いをしたりしています。


物件を買えない事は失敗した…

とは言えないかもしれませんが、

物件を買っていなければスタートにも

立てていないので失敗よりもひどいです。


また、元々、勉強をせずに

新築ワンルームマンションなどの

物件を買ってしまって、

全くキャッシュフローが出ないどころか、

毎月、マイナスの物件を保有してしまう事も、

失敗と言えます。


あと、投資には興味が無くて

支払いだけが負担になってくる

マイホームを買ってしまっている人も

不動産投資の観点から見ると

失敗と言えるでしょう。


そんな状態からも復活している人もいますし、

もっと酷い状態から復活している人もいます。


これは悔しい思いをした事からくる

「絶対に投資で成功するぞ」

という信念からくるものです。


そして、その信念があるからこそ、

その後の長期に渡る物件を保有する期間も

しっかりとした方針で運営出来る訳です。


ただ、長い期間と言っても、

信念を持ってと言っても、

しっかりと数字の残る物件を買えさえすれば

保有するストレスもプレッシャーも少なくなるので、

そこだけ気をつけると、

そこまで毎日が大変という事もないです。


それよりも、拡大させていく事が

エネルギーがいるので、そこが１番

「こんな方針で投資をしていこう！」

という「信念」が必要になると思います。


規模が大きく何十億も投資をしている人もいますが、

「信念」を持って行動を起こせば、

そこまで大きく資産規模を増やす事も

実は出来てしまうのが

不動産投資の世界だったりする訳です。


という事で、

始めなければ何も起こらないので、

他のビジネスや投資と同じように

不動産投資は「行動力」は当然に大事です。


そして、不動産投資は長期的になる事が多いですし、

時には失敗もする事もあるかもしれません。


だからこそ、

「絶対に成功してやる！」

という

「信念」

が、不動産投資では他のビジネスや

投資に比べてかなり重要な気がします。


信念と行動力、この２つがあれば

不動産投資は絶対に成功します。



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私は思考には金持ち思考と

貧乏思考があると思います。


金持ち思考とは、

まず「成功したい」という気持ちがあり、

その上で素直に自分よりも成功している人の

言葉を受け入れ、実行する人が

この思考をしている人です。


反対に貧乏思考は、

「成功したい」という気持ちではなく、

「お金がほしいな」という気持ちしかなく、

「誰かお金くれないかな？」

と常に考えている人の事です。


自分の主張だけが強く、

成功者が「○○した方が良いですよ」

と言っても聞く耳を持ちません。


まあ、貧乏思考の人は

まわりにあまり成功者がいないので、

（そもそも寄って来ないので）

たまに成功者の人と会って、

成功者の話を聞いたとしても、

自分の意見を押し通そうとして、

成功者の話を全く聞きません。


これが私が考える金持ち思考と

貧乏思考なのです。


例えば、金持ち思考の行動だと、

かなり苦労して今まで積み上げてきた物を

全部否定してぶっ壊して、

やり方を１８０度変える必要性も出てきます。


これは非常に不快感もありますし、

自己否定されている気分になる人もいます。


ですが、それをやらないと

そもそも今までの生活と行動の延長なので、

今まで以上の結果を残すには

今までと一緒の事をしていたのでは

そもそも無理なのです。


例えば、極端な話、成功者の話というのは

「目の前に１００万円落ちてますよ」とか、

「あなたの資産が１０億円になりますよ」

と、間接的に言ってくる事があります。


不動産投資で言うと、

「年間のキャッシュフローが１０００万円」

と言っている人がほとんです。


ですが、

「じゃあ１０００万円目指すなら

　今までのやり方を変えて、こんなやり方でやりましょう」

という話をする事もあります。


ですが、例えば今、年間５００万円の

キャッシュフローを得ているやり方に固執します。


これが金持ち思考と貧乏思考の違いです。


やり方を変えて取り組めば、

年間１０００万円入ってくるのに、

今のやり方に固執すると、

ずっと年間５００万しか入ってきません。


こういう話って世の中に実は数多くあると思います。


ビジネスの世界でもそうですし、

投資の世界でもあると思います。


まあ、「年間５００万円でいいや」

と言っている人はずっと年間５００万円しか

入って来ませんし、

「年間１０００万円絶対に欲しい」

と考えている人には１０００万円が入って来ます。


「思考は現実化する」という本がありますが、

あれは本当の話ですし、

それは高見を目指すのであれば

いかに自分の意見を捨てて、

自分よりも成功している人の

話を聞けるか？という事だと思います。


という事で、私は最近、

お金持ちの人と、

いつまでも貧乏でいる人の

思考の違いを考えてみました。


まあ、それでも今の日本では

マニュアルが多く配布されているので、

確かな情報であれば

マニュアル通りやれば

サラリーマン以外に年間５００万円くらいは

確保出来ると思います。


ですが、それ以上を目指すのであれば

自分の考えは捨てて

成功者の声を聞き入れないと

その先は無い…という事です。


特に不動産投資は成功するノウハウは

決まっているので、

より自分の素人意見は参考にしない方が良いですね。



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