2015年01月

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不動産投資のリスクとして考えられるのが

家賃の滞納です。


実は空室になるよりも

家賃の滞納をされる方が

不動産のオーナーとしてはきついです。


というのも、家賃は入ってきていないのに

収入としてカウントされてしまい、

未収の家賃に対しても税金を払う義務が

あるからです。


また、最終的に家賃滞納をする

入居者に対しては退去してもらうのですが、

それには裁判をして入居者を追い出します。


その際に弁護士を使う場合、

その費用も不動産のオーナー負担になります。


しかし、家賃の滞納問題に関しても

実は対応が可能です。


今は家賃を保証してくれる会社があり、

入居の段階でそのような会社に

一定の保証料を支払えば

滞納が起こった時に家賃保証をしてもらえます。


また、保証会社によっては

訴訟の費用も持ってもらえるところもあるので、

実は入居時に家賃保証会社を使うだけで

ほぼノーリスクに近い状態で

滞納問題はクリアできます。


ただ、家賃保証会社によって

保証内容に違いがあるので、

どの家賃保証会社を使うのか?は、

事前に保証内容を考慮して

使って行った方が良いのです。


この事例でもわかるように

今の不動産投資には

リスクと言えることに関して

事前に対応が出来てしまいます。


他にも不動産投資で

◯◯だったらどうしよう…

という事柄があると思いますが、

そのほとんどで対応している事例があるのが

すでに成功している人が多数いる訳です。


火事や地震も保険でカバー出来ますし、

空室に関してもサブリースとして

借り上げて家賃保証してくれる会社も

実はあったりするからです。


いつも私は不動産投資のリスクは

リスクではなく事前によく調べておくと

回避が出来るデメリットという

そんなイメージで対応出来る訳です。


ということで、不動産投資のリスクというと、

色々と考えられることが多いです。


ですが、それはそんなに怖くないことだらけで

知っているかどうかで

全然、リスクにならないことも

多数ある訳です。


ですので、◯◯だから不動産投資は怖い…

という人は、一度、その怖がっていることを

私に直接聞いてみてください。


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不動産投資をしてサラリーマンを辞めた人は

他のビジネスをしてサラリーマンを辞めた人より

自由な生活を送っている人が多いです。


今はサラリーマンの副業として

様々なビジネスや投資が挙げられます。


例えばネットを使ったビジネスだと

転売ビジネスやアフィリエイト、

情報販売などがサラリーマンの副業として

手軽に始められて、

なおかつ頑張ればその先には

サラリーマンのお給料を超えて収益を

上げている人もいます。


しかし、収益を上げることが出来ることは

多くの実践者の方が証明していますが、

ネットビジネスと言えども

自分が動くことが基本なので

時間的に余裕がある人はごく少数です。


また、ビジネスだと最終的に

人を雇って人に任せることもできますが、

その任せた人の管理が出来ないと

最終的にはそのビジネスは崩壊します。


そして難しいのがネットビジネスだと

事業市場が成熟しておらず、

人が辞めたとして、

その後任の人を雇うにも

経験者がいないので

最初から教えなくてはいけません。


自分でやるか人に任せないと

基本的に収益は上がらないですし、

経験者が少ないので人を採用し

育つまでは自分が頑張らないといけない訳です。


もちろん、それで多くのスタッフを採用し、

ガシガシ良いサービスを提供し、

収益を伸ばしている素晴らしい起業家の方も

大勢いるので、そういうのが好きな人は

ネットビジネスで独立していくことも

1つの選択肢だと思います。


ただ、サラリーマンを引退して

ゆっくりしたい…という方には

ちょっと違うのかもしれません。


では、不動産投資はどうなのか?というと、

不動産投資は物件を買って、

その後は物件の管理だけをしていくと

収益は生まれてきます。


物件の管理というと例えば、

入居者の家賃が遅れていれば、

その督促をしたり、

物件の電球が切れたら、

その電球を新しくしたり、

入居者からトイレが詰まったとしたら

そのトイレの修理をしたりします。


また、入居者の退去があれば

リフォームをしたり、

入居者の募集をしたりします。


「それも結構、大変じゃないの?」

と思われる方もいるかもしれませんが、

実はサラリーマンをしながら

このような業務を全て外注で行って

最終的には外注に任せた状態で

サラリーマンを引退している人も

かなり多いです。


トイレが壊れたからといって、

トイレを自分で直している大家さんは

実際のところ、ほぼいないのです。


では、その外注先ですが、

それは全国にある不動産屋です。


さすがに不動産屋がない所の物件は

管理を任せられないかもしれませんが、

そんな所はそもそもアパートや

マンションに住むという

需要自体がない可能性が高いので、

そんな所の物件は買わない方が

良いのかもしれません。


私は結構田舎の物件も今まで

見てきましたし、

自分でも持っていたりしましたし、

仲介もしてきました。


そして、結構な田舎でも

不動産屋が無いという場所は

ほとんど聞いたことがないのです。


では、そんな不動産屋に管理を

任せたとして、

どれくらいの労働時間なのか?というと、

数億規模の物件を持っていても

月の労働時間は数時間くらいだと思います。


たぶん、多くて3時間とか

それくらいの時間を割けば、

数億規模の物件でも管理会社に任せると

管理出来てしまいます。


なぜこんなに短時間で済むのか?というと、

管理会社に任せると

ほぼ報告を聞いて話を進めてもらう

決断をするくらいです。


大きくお金が掛かることだと

慎重に考えないといけないことも

出てくるかもしれませんが、

そんなに考えなくても大丈夫だと思います。


また、電話だけでなく、

今はメールで管理会社とやりとりが出来るので、

特に日本にいなくても

物件の管理は出来てしまう訳です。


ということで、今は色々なビジネスで

実際に実績を出して

サラリーマンを辞めている人もいます。


ですが、不動産投資で引退する…

ということと、

他のビジネスで引退することの違いは

圧倒的に時間の余裕が出来ることです。


なぜなら、不動産投資は

物件を買ってからの管理が仕事なのですが、

そのほとんどを外注に出すことが出来るからですね。


ですので、時間に余裕がある生活が

サラリーマンを辞めてしたい人は

副業として不動産投資を

サラリーマンのうちに始めて

最終的にはその規模を拡大して

サラリーマンを辞めると

時間もお金も自由にすることが

出来やすいです。


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毎年2月くらいになると話題にするのですが、

今年は1月後半になったので

この話題を解説します。


なんの話なのか?というと、

3月は融資が緩くなる時期です。


3月は一般の企業も決算月としている

会社が多いと思いますが、

銀行も株式会社なので

ほとんどの銀行が決算を3月に迎えるのです。


ですので、いつもの月に比べると

3月は融資が緩くなる月になります。


では、まだ1月の後半なのに

なぜ3月の話をするのか?というと、

3月に入ってから

その事に気付いたのでは遅いからです。


例えば融資がいくら緩くなるとはいえ、

どんな物件でも買っていいのか?というと、

利益が残る物件が欲しいはずですし、

私もそのような物件を買って欲しいです。


これはタイミングも関係してきますが、

3月は融資が緩くなる…というのは、

3月に物件の決済をする…ということです。


3月に決済するとなると、

銀行の融資審査のことを考えると、

2月には融資を銀行に持ち込まないといけません。


融資審査が早い銀行であれば

3月の上旬に物件を持ち込んでも

3月中に決済が出来るかもしれませんが、

基本的に多くの銀行が融資審査は

1ヶ月くらい掛かるので、

2月中には遅くても良い物件を

見つけておく必要性が出てきます。


そう考えると3月の

緩い時期の融資を利用して

物件を買おうと考えると

今から1ヶ月は真剣に物件を探していくことが

大事になってくる訳です。


ここから1ヶ月は非常に大事です。


ただ、融資の基準が緩くなる…

といっても、全く融資の

土俵に上がらない人は

3月だからといっても融資は付きません。


あくまでもギリギリ融資がいけるかどうかが

わからないラインにいる人、

そんな人が今回の3月決算期だから…

ということで融資が下りる可能性がある訳です。


では、そもそも自分がどんな融資が付くのか?

を理解することが大事で、

まずはそこを理解していない人は

理解すべきです。


そして理解している人で、

「自分はこの物件で融資が付くのかは微妙…」

という人は、この時期に真剣に行動すべきです。


ちなみにどんな人が

どんな基準で真剣に行動しなければ

いけないのか?というと、

例えば、1億円の融資はOKをもらっている人が

1億2、3千万とかの物件を検討する場合は

これは融資の打診をしてみるべきです。


1億円の融資がOKをもらっている人が、

3億円の物件を検討しても

いくら3月だからといっても

融資は付かない可能性が高いので

ご注意ください。


ということで、まだ1月ですが

3月の融資の銀行が緩い時期に

融資を持ち込んだ方が良い訳です。


ただ、それは自分が融資を借りられる

ギリギリよりもちょっと上のラインであれば

いける話で、全く手が届かない案件は

難しいです。


またそもそも自分が

どんな融資が付くのかわからない…

という人は、私に一度聞いてみてください。



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今日の動画は

「水戸大家さんがどうやって物件情報を集めているのか?」

です。


当社では、ある特殊な方法で物件情報を

集めています。


広告でも月額500万円以上を使って

情報を集めていますが、

その他にも特殊な方法で情報を集めていたりします。


そんな特殊な方法の1つを

ちょっとだけ話しています。

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たまに不動産を探しているという人とお話しすると

「土地値の物件を探しています」

という声を頂くことがあります。


土地値というのは、建物が建っていますが、

かなり古い物件が建っていて、

土地の値段だけで建物はタダでついてくる…

というような物件です。


古い建物というのは日本では

評価されないことが多く、

例えば銀行などは法定耐用年数が

過ぎた物件を価値がゼロで見るところが

実は多いです。


ですから、土地の値段で

建物も付いてくるような

そんな物件も存在する訳です。


場合によっては建物が古すぎて、

なおかつ、どの物件が人気が無いと

その建物を解体する費用も

土地の値段から引ける可能性もあり、

土地の値段よりも安く買える物も

あったりもします。


では仮に土地の値段で売られている物件を

買えれば100%安心なのか?

という事を解説します。


例えば、その物件の土地の面積が広い場合、

その場合は注意が必要です。


というのも、土地値で買える物件と言っても、

売る時は土地で売ることを想定します。


土地面積が広すぎると、

土地を分譲して売るのですが、

土地分譲というのは業者の免許が必要になります。


自分が業者であれば土地分譲も出来ますが、

業者ではない場合、広い土地を売るには、

業者に買い取ってもらうしかありません。


業者にしか売れないとわかっていて

業者が買う場合、一般の土地の値段よりも

少し安くなるのは当然の結果です。


たぶん、一般価格よりも

土地分譲に必要な経費が掛かるので、

その経費プラス利益も出したいので

利益分も低くなります。


これは一概に言えないのですが、

一般の土地価格の70%とか

それくらいの価格でしか売れないと

考えられます。


また、建物が付いていて

さらにそれが賃貸物件だとすると

業者は入居者に対して退去してもらい、

建物を取り壊すしかないので

もっと安く買い取らざるおえません。


ですので、土地値で買っているから

絶対に損をしないで最後は売れる!

と考えているとそれは

実はケースバイケースだったりする訳です。


また、土地として売るのが損をするのであれば

収益物件として売る…

という選択肢も出てきます。


ですが、古い物件は収益物件として売る場合、

融資が付きづらいので、

現金買か、かなりの自己資金を使わないと

買えないケースも出てきます。


積算評価という1つの銀行の

評価基準があるのですが、

売値を積算評価が大きく上回る物件であれば

積算評価で評価をする金融機関であれば

融資を付けてくれる可能性も出てきます。


ですので、もし仮に土地値で買う…

という事にこだわり、

より損をしない物件と考えるのであれば

土地が小さく、積算評価が高い物件であれば

損をしない可能性もありえます。


ですが、土地が小さいという時点で

積算評価も低くなるので、

ほぼそんな物件は無いと考えて良いです。


そう考えると、「土地値で買うと絶対に損をしない…」

という事は、絶対とは言い切れない訳ですね。


しかも、このような物件は

現金買いか、大量の自己資金を入れないと買えないので、

買える人も限られますし、

難易度は高い投資と言えそうです。


まあ、しっかりと業者の免許を取って、

土地分譲まで見据えて

取り組むのであればおもしろいと言えますね。


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水戸大家こと峯島です。


今日の動画は

「不動産投資は長期借入か短期借入、どちらがお得!? 」

です。


不動産投資をする時に返済期間を

長期で借りた方が良いのか?

短期で借りた方が良いのか?

という事は借り入れをして不動産投資をするとしたら

気になる所です。


そんな長期での借り入れと短期での借り入れの

メリットとデメリットを解説しています。

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世の中には頭の良い人と悪い人がいます。


学校に行っている時は、

いかにテストで良い点を取るか?が大事でしたが、

起業しようとか、投資をしようと考えると

それ以外の能力が求められます。


私は毎日のように不動産の相談を

お受けしていますが、

良い大学を出ていて、

良い会社に入っている人も来ますし、

決して良い大学には行っていない方も来ます。


そして、不動産投資に関して言うと、

学校の勉強が出来るからといっても、

飲み込みが悪い人が一定数いる訳です。


では、どんな人が不動産投資に

向いていなくて、

どんな人が向いているのでしょうか?


不動産投資に向いている人は

まず、人の意見に耳を傾ける人です。


不動産投資といえども

成功している人がもうすでにいます。


それは不動産投資関連の本が

書店にたくさん並んでいるという事実を見れば

おわかり頂けるかと思いますが、

普通のサラリーマンが不動産投資で

普通に会社を辞めています。


それで、私もこうして不動産の相談を

3年以上お受けしてきましたが、

基本的に私の場合は、成功している人が

どんな事をしていて、

どんな投資をすれば成功出来るのか?という

前例があった上で話をしています。


ですので、何の根拠もなく

話をしている訳では無い訳です。


ですが、自分なりのこだわりが

投資に対してある人は

私が成功者の話をしても

「それは私の感性に合わない…」

と言って話を聞かない人もたまにいます。


このような人は不動産投資に対しては

あまり良い結果を生まない可能性が高い訳です。


そして、もう1つ不動産投資をする上で

大事な要素があります。


それは何か?というと、

何か物事が起こった時の順応性です。


不動産投資は全くリスクが無いモノではありません。


不動産を購入して入居者に貸す…

という事業を行っています。


その時に、大なり小なり少なからず

トラブルが発生します。


そのトラブルが起きた時に、

トラブルに対してどのように考え、

どのように対処するのか?

という事が大事です。


サラリーマンだけやってきた人は、

自分のお金が自分がミスをした訳でもないのに

減っていく事にストレスを感じる人もいます。


しかし、不動産投資というものは、

自分は何もミスをしていなくても

物件が痛んできたので修繕を

しなくてはいけなかったり、

入居者が退去したのでその募集のために

出費を求められたりと、

様々な事で費用が発生してきます。


そのようなお金を出していかないと

そもそも入居者が入らない事になるので

その辺の順応性が非常に大事な能力になる訳です。


ということで、人は小さい頃から

良い大学に入って良い会社に入る事が

正しいことだと教えられて育っています。


また、そのためにはテストの点数を

いかに多く取るか?を求められますが、

不動産投資に関してはテストの点は関係ないです。


何が求められるのか?というと、

いかに成功者の真似が出来るのか?と、

危機対応能力がいかに優れているか?ですね。


それを早く達成するには、

成功しているノウハウを

素直に聞くことが大事だと思います。



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今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は

「不動産投資はどのくらい儲かるのか知りたいあなたへ 」

です。


不動産投資で儲けている人がいる…

ということは、不動産投資関連の著書が

多数出版されていることからも

多くの人がその事実を理解しているかと思います。


しかし、実際に不動産投資を始めると、

銀行への返済や様々な経費が掛かってきます。


そんな返済や経費を差し引くと

最終的にどのくらいの利益が見込めるのか?

ということを解説した動画です。

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私は不動産を買いたいというご相談も

お受けしていますが、

不動産を売りたいというご質問も

かなり多く頂きます。


なぜ、私は不動産を売りたいという

ご相談を多く頂くのか?というと、

当然、会社の取り引き額が大きい事がありますが、

実は他社に頼んでいた人が、

当社に売却依頼をしてくると

高値で早く売れているのが実情だったりします。


不動産を売りたいという人は、

1社に任せる専任媒介や専属専任媒介といった形態と

多くの会社に任せることができる

一般媒介という形態があります。


専任の場合は1社にしか任せられないので、

色々な会社に売却依頼をすることは出来ませんが、

一般で売却活動をしている人が

他社で依頼していてなかなか売れなくて

当社に試しに売却を任せているケースも

今まで多々ありました。


そして、当社に依頼して来る人の多くが

他の会社よりも高く売却している事例が

かなり多いのです。


これはなぜなのか?というと、

もちろん、うちの会社がお客さんが多い事が

1つの理由だと思います。


もう1つが融資です。


実は融資というと、

不動産業者はどこも詳しい…

と思っている人も多いかと思います。


しかし、中身を開けてみると、

アパートやマンションなどの

収益物件を扱う不動産業者で

銀行融資に詳しい業者というのは

非常に少なかったりします。


1つや2つの銀行を知っている業者は

結構いますが、複数の銀行を

知っている業者は少ないのです。


なぜ、私やうちの会社のスタッフは、

様々な銀行に詳しくなってきたのか?ですが、

やはり全国の売りたい人と買いたい人を

ずっと仲介してきたからです。


ほとんどの不動産会社が

地元密着で地元の人を相手に

地元の物件を売っているのが実情です。


しかし、うちの会社は

南は沖縄から北は北海道まで

実際に仲介しています。


そして、様々な地域の人に対応することによって

少しずつですが色々な地域の

金融機関を使うようになってきた訳です。


また、最近は私のメルマガを読んでいる

銀行の融資担当者も多く、

銀行の方から当社を訪ねてくるケースも

かなり多くなってきています。


また地方に行って面談をしている事も

多くなってきています。


だからこそ、◯◯県と言えば

◯◯行が緩い…

ということもわかってきています。


そんな状態だからこそ、

他の不動産会社では融資が付けられないような

そんな物件も融資を付けて

売却することができる訳ですね。


また、物件を買う人も

他の業者が知らない銀行を知っているので

だからこそ、良い条件で融資を引けて

良い条件で物件が買える訳です。


ということで、最近は購入の相談も

かなり多いのですが、

売却の相談も増えてきています。


それは、実際に他の会社よりも

より高くより早く物件を売っているから…

なのですが、その裏側には

銀行融資に詳しいという理由があるからでした。



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今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は

「法人設立して不動産投資物件を購入する前に知っておきたい3つのこと」

です。


法人を設立して不動産投資がしたい!

という方も多いと思います。


法人で不動産投資をするメリットは、

不動産や本業での収入が増えれば増えるほど、

増していく税金を軽くすることにあります。


では、どんな法人を作れば、

どのくらいの節税メリットがあるのか?

という事を解説した動画です。







ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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