2015年02月

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お金 に参加中!
不動産屋の儲けの元となるものは

何だと思いますか?


これは不動産屋の営業形態にもよりますが、

仲介で食べているところは仲介手数料が

儲けの元になっています。


儲けの元というか、

私のように売買の不動産を仲介している業者は

売買の仲介手数料が生きて行く糧ですし、

賃貸の不動産業者であれば

賃貸の仲介手数料が生きて行く糧です。


また、管理料を管理業者は取りますが、

これが管理業者にとっては生きて行く糧です。


そんな業者が生きて行く元になる

仲介手数料や管理料ですが、

賃貸にしろ、売買にしろ、管理にしろ、

しっかりと仕事をしている実力がある業者に

値切ったり、交渉したりすると

そんな人はドンドン相手にされなくなります。


不動産投資は情報が全ての世界です。


例えば、管理業者は管理だけでなく、

賃貸の客付けもセットで行っている業者が

ほとんどです。


ここで、管理料を安くしてもらえれば

賃貸物件を持っているオーナーとしては

少しでも管理量を安くしたいところです。


出来れば、入居者が決まった時の広告料も

少しでも安ければ安いほうが

良いと思う事でしょう。


売買にしても良い物件は欲しいけれど、

なるべくお金は出したくない…

というのが、人の心情というものでしょう。


そして扱っている物も、

無形の情報という形の無いものです。


しかし、私たち業者から言わせると、

この情報を持っているだけで

物凄い経費を使っています。


当社でも情報を集めるだけで

毎月500万円くらいの広告費を掛けています。


そして、その情報を持ってきたからこその対価が

私たちが生活している糧になっている訳です。


だからこそ、手数料の値引きや

少しでもまけて欲しい…という事は、

「良い情報を欲しくない…」

という風に受け止めてしまう訳です。


これは力のある管理業者や賃貸業者も

同じ見解だと思います。


管理量や広告料を安くしてほしい、

まけて欲しいという話をしてくる人は

「自分の物件の客付けは後回しでいい」

と言っているのと同義語な訳ですね。


また、情報を持っていない業者や

力のない業者は値引き販売に走りがちですが、

力のある業者や情報を持っている業者は

自分の仕事に自信を持っているので

安売り販売はしない業者が多いと思います。


当社ももちろん、情報量に自信があるので、

安売り販売はしないですね。


という事で、不動産投資をするのに

オーナーさんから見ると

自分は良い投資はしたいが、

お金はなるべく払いたくない…

というのが心情だと思います。


しかし、そのような考え方だと

良い情報は回ってきませんし、

入居付けも後回しになってしまうので

ご注意ください。



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お金 に参加中!
不動産投資で1番大事な事は何か?というと、

キャッシュフローだ!と、私はメルマガでも

書いています。


キャッシュフローとは、

どれだけお金が残るか?という事で、

家賃から銀行への返済や

ランニングコストなどを引いた

最終的な手残りのがキャッシュフローとなります。


では、なぜキャッシュフローが大事か?というと、

それは不動産投資の攻めでも守りでも

プラスの要素があるからです。


キャッシュフローの守りの要素とは何か?というと、

単純にお金が残るので様々なリスクに対応できます。


例えば、予想外の修繕や空室、

金利の上昇など様々なリスクが

不動産投資では考えられます。


そのリスクというものの、

ほぼ全てが実はお金があれば解決出来る事です。


例えば予想外の修繕が発生した場合もで、

お金が手元にあれば対応できます。


予想外の空室が発生しても

その時点でキャッシュフローが出ていて

お金もたくさん貯まっていれば、

多少、家賃を下げて入居をさせる…

という対応も出来るでしょう。


空室に関しては他にも

リフォームをして募集する事で、

家賃を変えずに募集することや

場合によっては家賃を上げられる

可能性もあると思います。


金利上昇リスクにしても

その時点でお金が貯まっていれば

金利が上がり、その分上がった返済分を

吸収するくらいの繰上げ返済も出来る訳です。


このように、リスク部分に対して

お金があるという事は様々な対応が出来ます。


また、キャッシュフローは不動産投資の

攻めの要素にもなりますが、

そのお話もしてみます。


キャッシュフローが出てお金が貯まってくると

そのお金があるという事は、

銀行に対して強力な武器になります。


私も様々な人の銀行へ

様々な人をご紹介していますが、

お金を持っていれば持っている金額が多いだけ

銀行の対応は良くなります。


特に1000万、2000万、と

額が増えていくにつれて

銀行の対応は良くなりますし、

億単位で現金を持っていると

完全に銀行の対応は変わります。


そのお金は融資がしっかり付けば

実際に使う必要は無いですが、

いくらお金を持っているのか?は

融資の付きやすさだけでなく、

金利や融資期間も違ってくるので

どんどんアピールした方が有利になるのです。


このように、キャッシュフローが出る物件を

買うという事は、攻めにも守りにも繋がります。


特に不動産投資といえども

不動産賃貸業という事業の起業だと考えると

起業当初こそお金が少ない時期なので

そういう時期こそキャッシュがしっかり残る、

そんな物件を買って行けるのが理想になります。


という事で、私は物件を買う時に

もっとも大事な事は

キャッシュフローが出る物件を買う事!

という事をメルマガで書いています。


それは今日のメルマガにも書いたように、

リスクの対処と次に繋がるという事だからです。


たまに都心の物件を

キャッシュフローが出なくても欲しい…

という人がいますが、

リスクには対応が難しくなりますし、

次にも繋がらない可能性が高くなるので

その辺を意識するとキャッシュフローは大事な訳です。


そもそも、キャッシュフローが出ていない物件を買うと

決算書も黒字化しないので、

不動産賃貸業の経営者としても

ダメという評価になってしまいます。



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お金 に参加中!
不動産投資で成功したいと思うのであれば

まず、融資を理解しなければなりません。


融資を制する者は不動産投資を制す!

と言っても過言ではないからです。


たまにあるのが、

「自己資金ゼロで築が古い大型の物件を

 融資を引いて買いたい。

 なぜなら手元の自己資金が全くないから。

 利回りは高ければ高いほど良いが
 
 最低でも20%欲しい。

 築が古い木造とかであれば高利回りだろう。

 自分は東京に住んでいるが、

 実家が釧路なので釧路にほしい…」

という感じです。


この条件を見てわかる人にはわかると思いますが、

釧路でこの利回りの物件は

出て来るかもしれませんが、

相当、買うまでに至るには難しいと思います。


というのも、金融機関ですが、

銀行は物件と購入者の両方の場所に

支店か本店が無いと融資を出しません。


例外として支店や本店がなくても

融資を出す金融機関もありますが、

基本的には購入者の住所地と

物件の住所地に支店や本店が無いと

融資は出しません。


東京にも釧路にも支店や本店がある

もしくは融資を出してくれる金融機関というと、

今、詳しく調べていませんが

都市銀行くらいしか可能性が無いと思います。


都市銀行は、99%、築が古い木造には

融資を出しません。


他には日本政策金融公庫があるのですが、

公庫は評価額を出して、

その評価額の約半分を融資してくれます。


つまり、この条件だと自己資金ゼロなので

相当、評価額が高く無いと

そこまで融資額は伸びません。


ですので、自己資金ゼロでこのような物件を

買える確率はゼロではないですが、

限りなく低いと思う訳です。


それでも、例えばこの条件を言っている人が

年収の高い方だったら、

年収の部分を評価してくれる金融機関を使い、

融資を引き出していくのも1つの方法でしょう。


何が自分に出来て、

何が自分に出来ないのか?は、

一般の人で理解している人は

かなり少ないです。


なぜなら、不動産投資の融資が

どんな基準で貸し出されているのか?を

知っている人が少ないからです。


私のところに相談に来る人の中で

自分が何が出来て、

何が出来ないのか?を正確に理解している人は

非常に少ないというか、ほぼ理解していません。


なぜなら、ちょっと知っている人でも

1つか2つの金融機関で

自分の借りられる枠を知っている人も

たまに訪れます。


ですが、金融機関は1つや2つだけでなく、

全国に無数にあったりします。


そして、自分が住んでいる住所地と

購入対象の物件の住所地に

支店や本店が無いと融資の対象に

ならない金融機関がほとんどです。


そんな色々と地域の色々な金融機関を

知っている人は日本でも数少ない訳です。


例えば、地方銀行は東京に支店や本店が

ある銀行がかなり多いです。


その中でも東京の人が

その東京の支店や本店を使える銀行と

使えない銀行もあるのです。


実際に当社の場合、

ある地方銀行の東京支店を使って

結構、融資を取り付けたりしています。


しかも1つの地方銀行だけでなく、

複数に最近はなってきました。


多いところでは10億以上の取扱高に

なっていると思います。


で、この話を無料面談に来た人にしても

「そんな銀行、初めて知りました」

という答えが返ってくるんですね。


ですので、まずは、自分が何が出来て

何が出来ないのか?を理解すべきです。


それをやっておかないと、

自分が買えない物件を探す事になりかねません。


そして、次に行うのが、

自分がやれる事がわかったら、

その中でキャッシュフローの出る物件を探して

そして買っていく訳です。


という事で、不動産投資を制するには

融資を制さないと始まりません。


それには融資を理解し、

自分に出来ることを理解する事が

不動産投資では1番の近道です。


それをやらないで物件探しをしても

全く時間の無駄になりますね。


ちなみに融資の話は

融資をよく知っている人に聞くべきで、

他の人に聞くよりも私に聞いた方が

何倍も早いと思います。



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お金 に参加中!
水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は

「不動産投資セミナー【空室率の嘘・ホントを見極めよう】」

です。


自分が物件を買う時に、

購入しようとしている物件周辺の

空室率は気になるところです。


ですが、その空室率という数字、

どこまで信用できるのでしょうか?


数字で考えることは非常に大事ですが、

空室率に関していうと、

ちょっと見方を変えたほうが良い指標の1つです。

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お金 に参加中!
今日は2月25日ですが、

約1ヶ月前に私がメルマガの記事で

「ここから1ヶ月は本気で物件探しをしましょう」

と書いています。


そして、この1ヶ月、本気で物件探しをした人と

そうでない人に別れたと思います。


では、なぜ2月は本気で物件探しを

した方が良いのでしょうか?


理由は1つで、多くの会社が

決算期を迎えるからです。


会社の決算期と不動産投資は

関係あるの?と言われそうですが、

これは多いにあります。


まず、そもそも融資を使って物件を

買う人が多いと思います。


その融資を出す先はどこか?というと、

それは銀行で、銀行も株式会社です。


3月で締めて、4月から新年度に

ほぼ全ての銀行がなります。


つまり、3月の時点での貸し出し額で

その銀行の業績が決まる訳です。


この話もメルマガでよく取り上げますが、

3月に決済を向かえる場合、

銀行融資は通常よりも緩くなる事が

実に多いのです。


しかし、タイムスケジュール的に

3月の決済が必須ですし、

全く土俵に上がらない人は

そもそもダメです。


例えば年収がほんのちょびっと

その銀行の規定に達してないとかだと

取り上げてくれる可能性はありますが、

全く下回っていたりすると

融資は受けられません。


それと先ほどの決算の話で

3月に決済を向かえる…という事は、

3月に銀行に審査を持ち込む事ではありません。


遅くても今ぐらいのタイミング、

融資の可否が早い金融機関でも

3月上旬には審査に持ち込まないと

3月中の決済は出来ないのです。


つまり、今、物件を審査に持ち込んでいない人は

融資が緩くなる恩恵は一部の審査の

早い金融機関を抜かして受けられません。


それから、法人の決算月が来月に迫っている…

というと、実は銀行だけが

このタイミングで動いている訳ではありません。


もう1つ動いているのが

その他の法人です。


どういう事か?というと、

3月の売り上げで企業の業績は決まります。


そんな時に、業績の悪い企業は

とにかく売り上げを伸ばしたい訳です。


売り上げが伸びないと

来年の金融機関からの融資枠が

少なくなって資金繰りが悪くなってしまう…

そんな業績が悪くなっている企業も

少なからずあるはずです。


そんな企業が不動産を所有していたら

どうでしょう?


法人が所有する不動産を売却する場合、

それは立派な売り上げに見られます。


もちろん、厳密には本業の儲けが

下がっていると見られますが、

とにかく数字上、売り上げも見てくるので

そんな企業は法人の所有物件を

対金融機関対策で、このタイミングで

売りに出す事もある訳です。


今は景気が良いのに業績の悪い企業があるか?

と言われそうですが、

例えば安価の外食系は

ブラック企業問題で

売り上げが落ちているそうです。


また、急激な円安で困っている企業もあるでしょう。


いつの時代も実は業績が伸びている企業もあれば

その裏で業績が悪くなっている企業もある訳です。


つまり、通常の時よりも融資は付きやすく、

法人の売り物件が増えるので、

不動産投資をより良い条件で

始めやすい時期が1月下旬から

2月下旬までに物件を見つけて、

銀行に持ち込む事なのです。


とは言え、良い物件はいつ出てくるのか?

というセオリーはないのですが、

それでもこの時期は

色々な意味で良い投資をしやすい

環境にある時期と考えて良いと思います。


ちなみに、まだ2月中に審査を持ち込むと

3月決済出来る金融機関は多いですし、

融資審査の早い金融機関は

3月上旬でも間に合うので、

この記事を読んであとわずかな日数ですが、

必死になって行動しても良いと思います。


という事で、1ヶ月前に

「必死になって行動しましょう」

とメルマガで書きましたが、

行動出来た人と行動出来なかった人と

様々だと思います。


そして、素直に行動している人は

良い物件を買えると思いますし、

何も出来なかった人は

いつまでも同じ毎日の繰り返しになります。


やはり、お金持ちになるには

素直な人間が最短でなれると思います。


まあ、2月も残り2日、

この2日を必死になって行動してみましょう。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は

「不動産投資で失敗しない唯一の方法とは?」

です。


私は起業して5年以上が経ちますが、

ずっと腰痛に悩まされていました。


医者に行って注射を打っても、

色々なマッサージに通っても治りませんでした。


でも、それが治ったんですが、

これが不動産投資にも通じる話だな!と思ったので

その事を話した動画です。


これは、不動産投資だけでなく、

ビジネス全般に通じる事かもしれません。

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普通のサラリーマンの方が、

不動産投資をする場合、

どんな道筋で投資を始め、

どんな道筋を辿ると成功出来るのか?

という事を今日は解説したいと思います。


なぜこんな事を書くのか?というと、

最近はいつにも増して

何もわからない初心者で

不動産投資を始めたがっている人が

実に多いからです。


ですので、不動産投資は

まず目的というか目標があって

それを達成するためには

どのような投資をしていけば良いのか?

を考えなくてはいけない訳です。


では、仮に目標を

不動産投資だけで食べていけるようにする…

というところに置いたとします。


その時に、何をやっていけば成功に近づき、

何をしてはいけないのか?を

解説していきます。


まず、絶対にやってはいけない投資、

これはメルマガで何回も何回も何回も

言っていますが、

新築のワンルームマンションへの投資です。


私は新築のワンルームマンションへの投資を

している人を何人も、

もしかすると何十人、何百人かもしれませんが

見てきています。


その中で黒字経営をして

事業を拡大させて

その収入だけで食べている…

という人を見た事がありません。


なぜなら、新築のワンルームマンションへの投資は

融資を組んで行っていくと

ほぼ赤字になるように価格設定されていて

その赤字になった分は業者の利益に

そのまま還元されるからです。


目指すならアパートやマンションなど

一棟物への投資が基本です。


では、一棟物だと何でも良いのか?というと、

これも違います。


ここで大事になってくるのが、

自分はどれだけ自己資金を入れていくか?です。


アパートなりマンションなり、

一棟を丸々買うので、

当然、金額はそれなりに高いです。


全額自己資金を出せる人は

現金で買っても良いでしょうが、

そもそも自己資金が少ない人や

お金を持っていても

投資は借り入れで行いたい人もいるかと思います。


そうなってくると、

銀行の考え方を理解していく事が

まずは最初の作業になります。


自分はどの銀行を使えるのだろうか?


そしてその銀行は

どんな物件にどのような融資付けるのか?

という事を理解してから動くのです。


これを行っていないと

自分が必死で見つけてきた物件が

融資が全く付かなかったりします。


また、融資が付いたとしても

思ったよりも金利が高かったり、

思ったよりも融資期間が短かったりで

利回りが高くても

先ほどの新築ワンルームマンションと

同じような財務状況になってしまう事もありえます。


ですので、まずは融資の状況を

しっかりと理解して

物件選びをしていかないと

時間の無駄使いになってしまう事もあり得ます。


そして、その時に重視するのが

キャッシュフローです。


不動産投資を始める時に

多くの人が利回りを重視しています。


ですが、何度も言いますが、

現金で買うなら利回りを見て買えば良いのです。


しかし、融資を引く場合は

その物件が本当に買えますか?という事と、

買えたとして本当に回りますか?

という2点をクリアする必要があります。


もちろん、利回りの低い物件を買いなさい

と言っている訳ではなく

融資を使うのであれば

自分が使える融資の範囲の中で

1番良い物件を探すべきなんですね。


そしてそこで重要視するのが

キャッシュフローという指標で

いったい、いくらお金が残るの?

という事な訳です。


ちなみにその融資基準も

極端な話、昨日と今日で変わる事もあります。


当社は複数の銀行の担当者が

直接、事務所に訪問に来ますが、

昨日と今日とで融資の基準変更を

いきなり言われた事も

何回かあったりします。


だからこそ、その融資の基準を理解するには

まず、当社のような

いつも融資の最前線にいる会社と

お付き合いしていく事が大事になってくる訳です。


そして、1つ物件を買い、

2つ買い、3つ買いと…

あとはこれを目標まで買い進めるだけなので

実は2回目以降の物件取得は

繰り返しの作業になりますね。


そしてより多く融資を受けるには

より多くの緩い金融機関を開拓出来るか?なので、

それも当社に聞いて頂けると

お伝えする事が出来ると思います。


ちなみに、こんな事を書くと

電話で「教えろ」とか言ってくる人もいますが、

やはり、しっかりと私の面談に来ないとダメです。


しっかりと対面でお会いして

話をした人が優先されるので

情報はいつも無料で出していますが、

無料面談に来てもらうのが

その情報を貰う方法になります。



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今日の動画は

「【融資を組むのが怖い】と思うあなたへ」

です。


不動産投資を始めるには融資を組んで

物件を購入する人がほとんどだと思います。


ですが、不動産投資の融資よりも

普通の人は私から言わせると怖い融資を組んでいたりします。


その怖い融資とはなんでしょうか?

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他の会社に売却を依頼した人が

うちの会社に売却を依頼して

他社よりも高く売却するケースが

最近増えてきました。


これはなぜこんな事が出来るのか?というと、

単純に融資を色々と知っているからです。


通常、物件を買う立場になって考えると

利回りがより高い方が望ましいです。


しかし、融資を使って買っていくと

最終的にはどんな融資を付けられるのか?が大事で

それによりキャッシュフローがどれくらい残るのか?が

変わってきます。


例えば、30年と同じで

1億円の融資を4%で受けたとします。


その時の毎月の返済は

47万7415円です。


しかし、融資金額が1億500万と上がっても

30年の借り入れで金利が2%だと

月々の返済は36万9619円です。


買って頂く方にもこれなら良い投資が出来て

売る方も高値で売れる…

というサイクルが起きてくる訳です。


もちろん、金利が高いからダメという訳ではなく、

その人の個人の背景によっては

金利の高い金融機関を使わなければ

ならない事もあります。


また、足の速い物件によっては

多少金利が高くても抑えてしまわないと

ダメな時もあります。


ですので、一概にはなんとも言えませんが、

最近は金融機関の開拓が進んできたからこそ、

他社に売却を依頼するよりも

当社に依頼した方が

早く高く物件が売れる訳です。


これも毎日のように

コツコツコツコツ面談を繰り返したり、

当社のスタッフが銀行回りをしたりしているので、

その成果な訳です。


だからこそ、物件を買いたい人も

物件を売りたい人も

その情報を使って欲しい訳です。


という事で、最近は他社に売却を依頼している人が

当社に相談に来るとすぐに売れてしまう事例が

多発しています。


そして買った人も

かなり良い投資が出来ている事例が多く、

それはなぜなのか?という事を

書いてみました。




■当社のホームページです。

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今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は

「成功する不動産投資家vs始められない人」

です。


不動産投資をしようと決意した後、

不動産投資家として成功している人と

不動産投資を始められない人に別れます。


始められない人とと、成功している人では、

実は考え方が違うんですね。


そんな事を解説している動画です。







PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
(ビッグ・トゥモロウ)
2009年 12月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

ビジネスチャンス別冊
家主と地主 Vol.31
2010年 08月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


月刊 ビジネスチャンス
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


NET M@NEY ( ネットマネー )
2010年 09月号 [ 雑誌 ]

に掲載されました。
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