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お金 に参加中！

毎月各地方に行って面談を行う

地方遠征面談ですが、

今年に入ってこの企画も３年目になります。


２年半前、最初に大阪に行った時は

果たしてどうなるのか？と思っていましたが、

各地方に行く事で、

各地方ごとの不動産投資がわかってきました。


そして今年で３年目になり、

今年はひと月で２地方に行こう…

という事で動いてきて、

今年は４月の今の時点で、

京都、大阪、名古屋、福岡、広島、浜松と

すでに６都市に行っています。


まあ、長期休暇などもあるので、

１都市しか行けない月もありますが、

行ける月は２都市に今年は行ってきました。


で、来月は仙台に行くのですが、

こちら、あまり埋まっていません。


今、２週間前なのでまだこれから

埋まっていくと思いますが、

まだまだ仙台は空いている状態ですね。


２週間前の今の状態で

５月

　７日（木）　１６時〜１８時(残り２名)

　８日（金）　１３時〜１７時、２１〜２２時(残り５名)

　９日（土）　１６時〜２２時(残り６名)

　１０日（日）　１５時〜２１時(残り６名)

という状態になってます。


５月は社員旅行があるので、

地方に行くのは仙台だけです。


それで、再来月の６月ですが、

今度は初めて行く都市に行きます。


６月に行くのは神戸と新潟にしました。


新潟は今回初めて行く都市で、

今まで行った事はないです。


今年はひと月で２都市に行く予定なので、

初めて行く都市がどんどん増えるかと思います。


新潟には行った事はないのですが、

新潟の人で当社で売買をしている人は

かなり多いので、

色々と情報はすでに入ってきています。


また、神戸は今回で２回目ですが、

こちらも関西エリアは今年でもうすでに

京都、大阪と行っていますし、

金融機関の情報もかなり入ってきています。


もう関西だと行きまくっているので

かなり詳しくなっていて、

関東周辺の次くらいに詳しくなっています。


新潟は初なのでどれくらい集まるのかは

未知数ですが、新潟の投資家さんも多いですし、

初めて行く所なので、

すぐに埋まってしまうかもしれません。


また、神戸は人気エリアなので

こちらは一瞬で埋まってしまうと思います。


という事で、今年はひと月２都市に遠征に行っていますが、

５月は仙台、６月は神戸、新潟に行きます。


そんな６月の神戸と新潟のスケジュールは

神戸面談（６月）

　１１日（木）　１３時〜２２時

　１２日（金）　１３時〜２２時

　１３日（土）　１３時〜２２時

　１４日（日）　１３時〜２２時

新潟面談（６月）

　１９日（金）　１３時〜２２時

　２０日（土）　１３時〜２２時

　２１日（日）　１３時〜２２時

という感じになります。


申し込み方法や最新のスケジュールは

こちらから確認出来ます。

→　http://mitoooya.jp/nitt.html


今年は今までにも増して地方に行っていますが、

日本全国に行く事で各地方の情報が

ドンドン入ってくるので、

日本全国の不動産投資を極めたいですね。



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物件情報が出てきた時に

どこに注意して物件の購入をすすめるのか？

という事を解説します。


例えば、物件自体にリフォームが必要な物件の場合、

どこに気を付ければ良いのかですが、

これはリフォームの内容にもよります。


例えば大規模修繕などの大きなリフォーム、

外壁塗装や屋上防水など、

それをしないと物件が埋まらないであろう工事や

それをしないと雨漏りや建物自体に

不具合が生じる恐れのある場合は、

その金額を考えた上で投資の契約を

すすめた方が良いです。


ただ、まだ持ちそうな状態で

塗装や防水の金額を入れてしまうと

買える物件が無くなってしまうので、

あくまで直近で工事が必要な場合のみ、

この金額を考慮した方が良いです。


このような大きな工事が直近で必要な場合は、

その金額を物件価格に乗せて投資計画を立てる訳です。


長期的に見て大規模修繕は必ず必要なのですが、

まだまだ先の場合は毎月入ってくる

キャッシュフローをしっかりと貯めておけば

そこから払っていけるので、

直近で工事が必要な場合以外は

そんなに深刻に考えなくて良い訳です。


あと、小さい工事についてですが、

これもそこまで深刻に考えなくて良いです。


小さい工事とは、例えば給湯器が壊れたり、

エアコンが壊れたりという設備関係の故障などです。


資金的にカツカツで買うような人は別ですが、

ある程度余裕があって物件を買う人は

毎月のキャッシュフローから、

こちらの小規模なリフォーム料金も回収できます。


長い目で見ていくと不動産投資というものは

毎月の安定した家賃収入があるので、

キャッシュフローが出て

しっかりと需要がある物件を買うと

お金が残る訳です。


ただここまでの内容は

全てお金で解説出来る事ですが、

お金で解決できない事もあるので、

その場合は物件を買えないという

根本的な事になるかもしれません。


例えば、再建築不可とか借地であるとか、

建物の築年数が古すぎるとか、

違反建築であるとか…です。


このような場合は、いくらお金を出しても

問題そのものが解決出来る物ではないので、

物件のエリアによっては融資を出す金融機関がなく、

物件を物理的に買えない…

という事も出てきますね。


という事で、投資物件を検討する段階では、

何を注意すれば…ですが、

これは直近で発生そうな大規模修繕は

よく考えて売買代金と一緒に考えた方が良いです。


ですが、他のリフォーム費用などは

余程まとまった数があり、

大きな金額にならない限りは

キャッシュフローから出す…という意識で

良いと思います。


また、お金を出したりして

解決出来る問題であれば

金額を計算して投資として合うのであれば

その物件は検討できますが、

お金を出しても根本的に

解決できない問題を抱えていて

さらに融資を使って物件を買いたい場合は、

その問題が解決できない事もあるので、

その場合はその物件の検討は出来ません。


それ以外の場合は、金額の問題なので

数字が合って投資として成り立つのであれば

その物件は検討しても良いと思います。



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物件を買うのであれば、

都心が良いのか、地方が良いのか…

という質問をする人もいます。


この質問ですが、その前に質問する人は

どこに住んでいて、年収はいくらで、

自己資金はどのくらい持っていて、

どのくらい残債があるのか？でも

答えが変わってきます。


というのも、都心の区分マンションを買っても

赤字になる可能性が大なので、

そもそも投資対象として見れません。


では、一棟のマンションやアパートを

融資を受けて買おうと考えた場合、

安いもので５０００万円くらいから物件があります。


ただ、５０００万円といえども、

年収４００万円くらいの人だと

かなりの自己資金がない限り物件を買えません。


それは融資を引いて来る事が年収が低いので

対象にならない可能性が高いので、

かなりの自己資金を出さないと買えないからです。


また、東京でまともな一棟物に

融資を付けようと考えると、

築１５年以内のRCや鉄骨が対象になりますが、

このような物件は利回りが７%もあれば

かなり高い利回りと言えます。


今は、この条件だと６%後半でも

全然売れてしまう状況にあります。


と考えると、融資の金利を１%台、

もしくは１%を切るくらいの条件で

引いてこないと投資として厳しい訳です。


仮に１億円の物件で利回りが６，５%、

融資金利が１%で３０年融資という投資だとすると、

年収６５０万円に対して年返済額は約３９０万円です。


ここから年間で家賃の３０%がランニングコストとして

掛かったとすると１９５万円になり、

家賃から返済とランニングコストを引いた残りが

６５万円です。


金利１%で資金調達出来る人というと、

都銀を使える属性にある人か、

東京に住んでいて東京の地銀でも

金利の低いところを使える人だけです。


このような人でないと、

このような投資は出来ませんし、

それでも１億円の借り入れをして、

年間６５万円のキャッシュフローしか出ない投資です。


今回のシミュレーションではフルローンで

諸費用の８００万円は自己資金から

出している計算なので、

８００万円出していて年間の手残りが

６５万円という投資しか

今の東京ではほぼ限界の投資になる訳です。


ちなみに、東京の物件に金利１%で

融資を引ける人の属性というのは、

あくまで想定ですが、

年収で１０００万円以上で

自己資金も３０００万円くらい欲しいところです。


１%の金利を切っている融資を

付けられる人もいますが、

それは自己資金で１億円は欲しいところです。


こういう基準があるので、

この基準以上の人は利回り６，５%の投資を

フルローンで引いていくと、

年間で６５万円が残る投資が出来る…

という訳で、あとはこのような投資で

良いのかどうか？という事ですね。


もっとキャッシュフローが欲しいと思うのであれば

もっと地方に行くべきですし、

東京で物件を取得したい…

という事が１番の目標であれば、

このような投資が今の相場では限界…

という訳です。


という事で、都心なのか？地方なのか？

という質問をたまに受けますが、

これは色々とお話を聞いて

属性がかなり高い人でも

今の相場で東京でキャッシュフローを出す投資は

かなり難しいです。


ですので、キャッシュフローを優先させて

早期にセミリタイア…と考えているのであれば

東京の投資は向かないでしょうし、

反対に東京で物件が欲しい！という事が

１番の目標の人は、

高属性の人でギリギリ合う投資ができるかな？

という感じになります。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は　

「不動産投資でお金持ちになる人の特徴」

です。


私は今まで多くの人の不動産の相談を受けてきましたが、

その中で不動産投資で成功したお金持ちが一定数います。


その不動産投資で成功したお金持ちは

ある共通点がありました。


その不動産投資で成功したお金持ちの共通点とは？

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お金 に参加中！

情報収集の初期段階で

自分のこだわりを入れている人は

物件を買えなくなる可能性が高まるので

ご注意ください。


例えば、購入する物件を選ぶ時に、

「どんな間取りが良いか？」

を先に決めてしまう人がいます。


これは非常にもったいない事で、

チャンスを逃している事になっているかもしれません。


例えば多いのがワンルームは避ける…

という考え方です。


特に地方物件を検討する時に、

ワンルームは間取りを広くしようがないので

少し広めの物件だけを狙っている人もいます。


ただ、これも思い込みの可能性があって

地方物件でもワンルームで

入居が決まるものは決まります。


私も地方に住んでいた人間なので、

「このエリアはワンルームは厳しいだろう…」

と思っていたエリアで

しっかりと満室で経営している人もいます。


地方物件で地元に住んでいる私でさえも

「この物件は厳しいのでは？」

と思った物件でも満室経営が出来てしまう物件が

実際に存在するのです。


それはなぜか？というと、

「需要があるから…」

という一言に尽きます。


私が住んでいた地方は茨城県ですが、

茨城県の事はだいたいわかる…

と思い込んでいて、

そのエリアにワンルームの需要があるという事を

調べていないからわからなかったのです。


私は過去に大きな不動産会社の

賃貸のトップ営業マンと話をした事があるのですが、

その人が言うには、

「賃料次第で貸せない物件は無い！」

と断言していました。


当然、相場からかけ離れた家賃では

借り手は付きませんし、

需要が無ければ借り手は付きませんが、

しっかりと需要がある物件で、

賃料が適正であればどんな物件も貸せてしまう訳です。


また、このトップ営業マンは空室率の低い

東京の営業マンではなく、

全国でも空室率が３位とか４位に位置する

茨城の営業マンなので、

地方であってもこんな状況なのです。


つまり、どんな物件でも需要がしっかりとあって

家賃設定を間違わずに賃貸の募集をすれば

借り手は付いてしまう訳です。


今、市場には物件が非常に少ないのですが、

このような状況であればあるほど、

最初の入り口の段階で自分のこだわりを入れると

検討できる物件の選択肢が少なくなってしまいます。


だからこそ、自分のこだわりの間取りで

入り口の段階で選別せずにしたいものです。


ただ、地方のワンルームで入居が入らない物は

本当に入らない物もあるので、

入り口の段階で選別はしないにしろ、

その後はしっかりと需要があるのか？と

相場家賃を調べた上で数字が合うのであれば

買いに行っても良いと思います。


物件の入り口の段階で単純に

「ワンルームは買いたくない…」

などと自分の変なこだわりを持っている人もいますが、

それだとドンドン良い物件を逃す事になるので、

自分のこだわりを捨てて物件を探したほうが良い訳です。


ちなみに東京や大阪などの大都市圏では

実は単身者の方が圧倒的に多く、

需要もあるのは単身者用なので、

大都市圏投資の場合は全体的に見ても

ワンルームが有利です。


また、地方によっては大学の近くや

オフィス街の近くや工場の近くなどは、

やはり単身者の方が多くなるので、

そのようなエリアはワンルームの方が

地方でも好まれますね。


あとは「ここが人気なの？」というエリアと

間取りの組み合わせもあるので、

あくまでも上の例は参考程度で、

物件は１つ１つ調査していく必要があります。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は　

「目標のためには妥協することも必要」

です。


不動産投資で目標を達成するには

自分がこうしたい！という要望を

全て満たした上で進める事は出来ません。


投資方針によっては自己資金を多めに出したり、

銀行から借り入れするのなら、

自分が欲しい物件ではなく、

銀行が融資を出す物件を探さないと買えないからです。


そんな事を解説した動画です。

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私のメルマガを読んでいる人は

そのほとんどの人が少なくとも

１冊くらいは不動産投資の本を

読んだ事がある人が多いかと思います。


不動産投資の本の多くが、

その著者である人の体験談が多く、

どのように物件を取得していったとか

そういう本を出している人が多いです。


そんな中で、最初は手探りで始めた不動産投資ですが…

と始まり、途中から一気に規模を拡大する人も

実は多かったりします。


その一気に物件を買い始めるきっかけになるのが

信頼できる業者の存在です。


実は多くの不動産投資の本で、

ある特定の信頼できる業者さんに

不動産投資の本の著者が出会う事で、

その後の展開が加速していく事がほとんです。


反対に投資を始めた初期の頃は

物件を買えずに試行錯誤をする様子が

描かれている事が多いです。


では、最初から試行錯誤するのではなく、

最初から情報を持っていて、

信頼できる業者の開拓をした方が

実は不動産投資での成功の近道なのでは？

と思う訳です。


ある本を最近読みましたが、

不動産をネットで探して

物件の問い合わせを毎日行って、

１年掛かってやった物件を購入…

と書かれていました。


私も業者として物件の情報を集め、

そしてポータルサイトなどに物件の情報を

掲載していますが、

ネットに載せる物件はぶっちゃけ売れ残りです。


良い情報というのは当社もそうですが、

基本的に表に出しません。


表に出したとしても、

もうその時点で話が進んでいる可能性が

かなり高いです。


だからこそ良い情報を集めて、

早い段階で不動産投資を進めていこうと考えれば

情報力があって、信頼の出来る業者と知り合い、

その業者と一緒に不動産投資を進めていくのが

１番規模も拡大しやすいですし、

良い物件情報も集まりやすいです。


どんな業者でも良い訳ではなく、

実際に実績があり、

お客さんに信頼される仕事をしていて、

情報力がある業者を選ばないとダメです。


ちなみに今年、うちの会社は

今までの業績を税理士に出してもらいましたが、

昨期と同時期で１０００万円以上も多く、

広告費を出しています。


締め月が１０月の会社ですので、

１１月からの数字で今期はすでに

２６００万円の広告費を使って情報を集めています。


この数字は２月までの５ヶ月間の数字なのですが、

１ヶ月５００万円以上の広告費を使っている訳です。


昨年は同時期で１５００万ほどの広告費でした。


私はいつもメルマガで情報を集める事が

不動産投資は大事！と再三言ってきましたが、

うちの会社と付き合いを深める…という事は、

毎月５００万円以上の広告費を掛けた

川上の情報をもらえる…という事な訳です。


儲かってなくて情報が少ない業者に

「物件情報ください…」

と再三言っても貰えないのですが、

当社に言うと情報が出てくるのは

こういう訳だからです。


ちなみに情報を出せるエリアも全国で

全国どこの物件でもご紹介できます。


という事で、多くの不動産投資家は

最初、なんとか自力で情報を集めようとします。


ですが、良い業者と懇意になると

一瞬で不動産投資は進んでいきます。


それはなぜか？というと、

情報は集まるところには集まりますが、

全然集まらないところには集まらないからです。


また、ネットの情報は売れ残りか、

もうすでにお得意さんに先に情報がいって

話が進んでいる事がほとんどなので、

そういう情報が欲しい場合は、

情報を持っている業者と付き合うべきですね。



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無料面談をしているとたまに

ビックリするくらい感覚がズレている人がいます。


例えば、色々と話を聞いたあとで、

「特に急いでいませんので…」

という一言を出す人です。


その一言を聞くと、

「物件の情報はいりません！」

としか聞こえません。


というのも、今の不動産市場は

非常に優良な物件情報は少なく、

良い物件は一瞬で売れていってしまいます。


また、当社もそんな情報を集めるために

１ヶ月に物件情報を集めるだけで

今は２００万円は使っています。


他の広告も合わせると月に６００万円ほど

広告は使っていますが、

うちの会社もこれだけ情報を集めるのに

毎月お金を使っている訳です。


その情報を

「特に焦ってませんので…」

と言われると、

毎日、必死になって行動してくれる人に

情報を優先して回したくなってしまうのが

心情という物です。


そして、今は年収１０００万円以上、

自己資金も２０００万とか３０００万とか

それくらい持っている人が本気になって

不動産投資をしたがっています。


どちらかというと、情報を誰に回すかは、

うちの会社の方で見定めてしまいます。


本気になって今、不動産投資をしたい！と

そう考えている人に情報を優先して回してしまうのは

それは当然の事になる訳です。


それが「特に急いでいないので…」

というのは、住宅を買うのではないので

後回しの人になりますね。


住宅を買う事と投資物件を買うのとでは、

全く意識が違います。


住宅を買う場合は購入者はお客さんです。


ですが、投資物件を買う投資家の場合、

良い物件を買えればリアルにお金が手元に残ります。


しっかりと融資を引いて物件を買えれば

規模にもよりますが、

年間で数百万とかお金が手元に残る訳です。


そんな優良な物件の情報を

これから欲しい…という人が

優先して情報を貰うには本気になって

不動産投資に取り組まないともらえません。


不動産投資をしたいという人は

今、物凄く多いのですし、

年収や自己資金の面で実際に買えるレベルにいる人も

物凄く多いです。


ですが、優良なキャッシュフローが出る物件は

非常に少ないので、

そんな物件が欲しい人で

実際に優良な情報を回してもらえる人は

本気になって取り組んでいる人です。


「特に急いでないです」

という人は急いでないのであれば

後回しになりますし、

良い情報は欲しくないと受け取りますので

ご注意ください。


マイホームの場合は買い手の力が強いですが、

投資用の場合は情報を持っている

業者の力が強いので、

お客さんは業者に選ばれてしまうという事です。



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