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不動産投資をするのに物件を買いますが、

「良い物件があったらください」

という方がいます。


基本的に物件自体に良いとか悪いとかは

そのような物は無いと思います。


「この物件価格が高いな！」

と思っても、実は価格が高く、

利回りが低いだけで、

物件価格が下がりさえすれば

良い物件になる訳です。


正確に言うと、良い物件悪い物件ではなく、

条件の良い物件、条件の悪い物件で、

物件そのものは良いとか悪いとかはないのです。


物件が再建築不可とか、

接道している道路が私道とかでも、

物件価格が安く、利回りが高ければ

買う人はいる訳なので、

購入条件が良いとか悪いという事になる訳です。


では、この条件の良い物件を買うには

どのようにすれば買えるのか？というと、

２つの方法があります。


１つは市場に出てきた時点で

購入条件が良い物件です。


融資が付きやすく手間がかからずに、

同じような物件と比較して、

利回りが高くキャッシュフローが残る物件です。


また、融資が付きづらくても

現金買いの人が欲しがるような物件です。


最初から同じような条件の物件と比べて

明らかに割安な物件を紹介されて、

その物件をスピード勝負で他の人を制して

買うパターンが、購入条件が良い物件を買う、

１つ目のパターンです。


このような買い方が出来る人は、

まず自分が買える人間である事を

不動産会社に理解してもらっていて、

優先して情報をもらえる立場になる事です。


１番優先して情報を貰えるのが、

買えるお客さんで、

すでにその不動産会社から物件を買っている人です。


次に優先して情報を貰えるのが、

買えるお客さんで、

まだ物件を買っていないけれども、

動きの良い人です。


ただ年収が良く、自己資金があるだけの人は

そのような人に情報が行った後で、

誰も買わなかったら情報が行きます。


これが購入条件の最初から良い物件を

スピード勝負で買う方法です。


そして、もう１つが最初、市場に出て来た時は、

購入条件が悪いけれども、

その後、値下げしたり、

値下げ交渉したりして、

購入条件が良くなる物件です。


これは、物件購入者が、その物件を買える事が前提で、

売れ残り物件に粘りつよく価格交渉していきます。


数多くの物件に価格交渉していくと

まれに物件価格を落としてくれる物件があったりします。


ただ、市場に出ている物件の価格は

その多くが裏付けがあり、

その価格で売らなければならない訳で、

ほとんどの物件の価格が

下がらないものだと思って良いと思います。


例えば、本当はもっと安く売っても良いのだけれど、

残債が多すぎて、もう価格を下げられない物件とかです。


反対に価格を下げられる物件は

高値で売りたかったけれども

急にお金が必要になって

安く売らなければならなくなったとか

売主の状況が変わった物件とかです。


または、高く売りに出したけれども

全然、その価格では売れないという事がわかり、

久しぶりに入った買い付けを飲んでしまう…

というケースです。


売主も人間なので、

なかなか売れないと痺れを切らして

安く売る場合もある訳ですね。


ですので、売れ残っている物件には

ごくまれにそんな物件もあって、

粘りつよく交渉していくと

本当にごくまれに価格が安くなります。


ただ、気をつけて欲しいのが、

価格交渉してそれが通ったら、

確実に買える人でないとダメです。


融資が通らない人はそもそも価格交渉の

テーブルにつけませんし、

物件が買える人で価格交渉をした後に、

「やっぱり買わない…」

というのは筋は通らないので

その後、不動産業者から相手にされなくなります。


ということで、

「良い物件あればくだいさい…」

という人がいますが、

そもそも物件には良いも悪いもありません。


あるのは、その物件の購入条件が良いものと

悪いものがある訳です。


また購入条件が良い物件を買うには、

スピード勝負で押さえるか、

市場に残っている物件を

１つ１つ粘りつよく交渉していくしかないですね。


ただ、この２つしか購入条件の良い物件を

買えることは少なく、

どちらも根気のいることですが、

この２つが出来れば良い投資家になれる

可能性がある訳です。



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