2015年06月

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不動産投資で1番の魅力は?と聞かれると

「融資を使える投資」と答える人が

不動産投資家の中には、かなり多いです。


しかも他の投資に比べて

不動産投資はレバレッジが効いた上に

安定した投資と言えます。


というのも、FXや株式投資は

ちょっと市場になにかあると一気に相場が

上下する事はよくある話です。


ですが、不動産投資は他の投資と比べて

物件からの家賃収入が主な収益源なので、

株式やFXなどのように値上がり期待の投資ではない訳です。


ですので、予想に反して価格が上がらなくても

家賃がしっかりと入ってくる限りは、

安定した収益が見込めます。


1棟物の物件を所有して

一気に半分空いたり、

全部空いてしまったり…

という事は、よほどの事がない限り

考えずらいと思います。


空室が出たとしても、

少し空いてしまったとして

適切な空室対策をしていけば

そんなに空室が多くなってしまう…

という事は考えずらい訳です。


それは、特になにもしてない高齢の

おじちゃんやおばあちゃんが大家として

ちゃんと経営していけているのが

日本の不動産投資の市場だからですね。


そんな中でしっかりと勉強して

空室対策をしている投資家には

全く歯が立たない訳です。


今、サラリーマンでも不動産投資をして

どんどん物件を増やしている人が非常に多いですが、

それでも地主さんの大家さんの方が圧倒的に多く、

サラリーマンとの兼業大家さんは全体の10%くらいです。


90%が元々地主さんの大家さんで、

まだまだ、キチンと勉強して参入すれば

しっかりと結果が出るビジネスだと言えますね。


という事で、不動産投資の最大の魅力は?と聞かれると、

レバレッジを使った投資ができる事と、

それでいて安定している投資…

というところに魅力を感じている人が多いです。


また、他のライバルがあまり努力していないので

参入してしっかり勉強すれば、

高確率で成功しやすいというのも良いところですね。



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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「売却をしたい方必見!」

です。


今、当社に不動産を売却してほしい…

という人が増えています。


では、なぜ当社には物件売却の依頼が多いのか?

という事を解説している動画です。

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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「築古物件の出口とは?」

です。


築年数が古い物件の出口とは

どのようにすればいいのでしょうか?

という質問をいただく事があります。


築が浅い物件であればある程度融資が付いて

売りやすいですが、

築が古い物件だとなかなか融資が付きません。


では、そんな物件の出口はどのように考えればいいのか?


私の考えとは?

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このメルマガを見ている人は、

海外不動産投資も検討している人が

いるかと思います。


私は海外不動産投資は

リスクが読みきれないので

あまりオススメはしていません。


というのも、不動産投資で1番のリスクは

人が原因になる事が多いです。


たとえば、不動産投資で物件を買う時に、

業者に騙されて物件を買ってしまい、

損をしてしまったら、

その物件の本質を見抜けなかった…

という事が原因になると思います。


また、不動産投資においては、

物件購入だけでなく、

その後の管理も人対人の関係性が重要になってきます。


管理会社との関係が悪くなると

当然に入居募集などが後回しに

されたりする事も考えられるので、

人とどう付き合うか?が大事です。


また、投資の本質を見極めるために

自分で勉強したり、情報収集したりして

騙されないように行動する事も重要です。


場合によっては自分で調査して

投資の裏付けをとったり、

本当にその投資が成功するのか?を

見極めるという作業は非常に大事です。


私が海外不動産投資をおすすめ出来ない理由は

人に関するリスクが回避できない可能性が

高いからです。


たとえば、売買ひとつ取ってみても、

騙されやすいのが海外不動産です。


日本であれば、不動産の相場を知ろうと思えば、

自分だけでも色々な物件とで

比較検討する事は簡単にできます。


海外不動産だと、それが高いのか安いのかは

業者のさじ加減になってしまうので、

高いものでも安いと言われれば、

それを信じるしかないのです。


また、勉強して知識を得ようとしても、

商慣習は違うでしょうし、

自分が投資しようと考えている国の事例や

商慣習が学べればいいですが、

そもそも情報が少ないと学ぶ事ができないのも

海外不動産投資のリスクですね。


日本での不動産投資の場合、

業者を変えようと思えば

みんな日本語なのですぐに変えれますし、

情報を得ようと思えば、

こちらもたやすいので、

そういう意味ではリスクが少ない訳です。


という事で、私は日本の不動産投資はおすすめしていますが、

海外不動産投資はおすすめしていません。


その最大の理由に、情報の不足と

人に対するリスクがあるので、

この2つがクリアにならないと

ちょっと海外不動産投資はおすすめ出来ないです。



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融資を受けて不動産を購入するときに

検討する事の1つが変動金利にするか、

固定金利にするか?という事です。


不動産投資で融資を受ける場合、

固定金利と変動金利を選べる金融機関と

選べない金融機関があります。


固定か変動かを選べない金融機関でお金を借りる場合、

当然、金融機関側に合わせるしかないので、

この場合は悩む事はありません。


でも、固定か変動かを選べる場合には、

どちらにしようかと悩む人もいらっしゃいます。


では固定金利で借りたときのメリットとデメリット、

変動金利で借りたときのメリットとデメリットを

しっかりと理解していますか?


まず、固定金利で借りたときのメリットですが、

これは1番のメリットが、

金利が上昇したときのリスクヘッジになる事です。


金利は上昇する…といつも言われていますが、

日本は世界的にも超低金利政策を続けている国で、

確かにいつかは金利上昇する可能性は

充分にありえる話でしょう。


ただ、これは毎年のように

「金利は上昇する…」

という話が出てきて、

結局は低金利政策いなっているので、

急激な金利上昇は日本では考えにくいです。


ただ、このまま景気が上昇していき、

日本経済が力を付けていくと、

金利は緩やかに上昇する事もあるでしょう。


それは5年後なのか、10年後なのか、

来年なのか?は誰にもわからないですが、

そのような可能性があり、

そのリスクを軽減させる意味では、

固定金利を選択する事も良い事だと思います。


ちなみに数十億規模で複数の金融機関と

取り引きをしている不動産投資家の方は、

固定で借りている物件もあれば

変動で借りている物件もあり、

色々と組み合わせて

リスクヘッジしている人が多いです。


では、固定金利で借りる事のデメリットはあるのか?ですが、

これは売却や繰上げ返済時に違約金が発生して、

しかも高額になることが多いです。


たとえば、今の時点での話ですが、

ある金融機関の売却や繰上げ返済での

違約金は早く返済した金額の2%を取っています。


仮に売却などによって1億円を

通常よりも早く返済した場合、

200万円の違約金を取られてしまう訳です。


ですので、「この物件は早期で売却するかも…」

という物件は、そもそも固定金利で借りない…

というのも戦略の1つになる訳です。


また、売却時に固定金利で借りている人は、

この違約金の事が頭にないと

売却が決まってから計算違いが出てきてしまうので、

固定金利で借りている物件の売却は注意が必要です。


という事で、不動産投資で物件を買うときに

金融機関によっては固定と変動の

金利のタイプを選べるところもあります。


そのときに固定にするのか変動にするのかは、

その物件によって、またはリスクヘッジへの考え方によって

柔軟に考えていかなければなりません。


そのためには正確な固定と変動の金利のタイプの

メリットとデメリットを知った上で

考えていったほうがいい訳です。



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私が2011年から無料で配布している

不動産投資の事を全般的に解説している教材、

不動産投資大百科が累計で20万人以上の人に

読まれるまでになりました。


不動産投資大百科

→ http://mitoooya.jp/d.html


今も昔も500ページを超えるボリュームで

不動産投資の事を解説した教材は

この教材だけだと思います。


もうかなりの人がこちらの教材を読まれていますが、

まだ読んでい無い人は

不動産投資の基礎から実践まで

かなり多岐にわたって解説していますので、

この機会にぜひ読んでみてください。


私は元々サラリーマンをしていて不動産投資を始め、

不動産投資で生活できるようになってからは

独立して不動産仲介業を始めました。


なんで、不動産屋を始めたのか?というと、

自分自身が不動産投資をしていて

不誠実であったり、知識がなかったりと

とても信用できる不動産業者が少なかったからです。


不動産業を開業した後に、

不動産投資大百科を無料でお配りしたのですが、

これも不動産投資の知識を得るのに、

専門的な知識を得るには

当時は高額な教材を買うしか方法がなく、

誰でもお手軽に不動産投資を学ぶ事が

出来づらかったからです。


私は不動産投資を25歳の時の

今から9年前に始めて、

色々な不動産投資家をみてきましたが、

実際に会社を辞められるレベルの収入を

家賃収入だけで得ている人は

不動産投資では普通にその辺に

ごろごろしています。


不動産投資でサラリーマンを引退した人が

全員が物凄い頭がキレるか?というと

そんな事はありません。


それでも普通の人が普通に良い物件を買って

物件を持っているだけで年収1000万円以上…

とかが普通の世界なのが不動産投資です。


この年収ですが、家賃で入っているのが

年間1000万円ではありません。


純粋に手残りで残る利益が

年間で1000万…という人が

年収1000万円の人です。


もちろん、しっかりとした物件を

しっかりとした融資を付けて

キャッシュフローが出るように物件を買わないと

年収1000万円以上とかになりません。


だけど、普通の人でも

しっかりとノウハウさえ身につければ

割と簡単に年収で1000万円以上になれるのが

不動産投資の世界なんですね。


実はだからこそ、その世界を

多くの人に知って欲しいので、

不動産投資大百科は書いています。


多くの人にお金持ちになって欲しいからこそ、

不動産投資大百科は作られています。


ただ、何でもかんでも始めれば

不動産投資で成功できるか?というと、

それは違っていて、

正しいノウハウを知って

正しい行動をとった人だけが成功できる世界です。


だからこそ、正しいノウハウを提供するために

私は不動産投資大百科を作った訳です。


という事で、2011年から無料配布している

不動産投資大百科ですが、

累計で読まれた数が20万人を超えました。


この根底にあるものは、

不動産投資は特殊な能力がなくても

しっかりとしたノウハウがあれば

サラリーマン以上の収入を得られる…

ということを私は知っているので、

その事を多くの人に知って欲しいですし、

多くの人にその事を実践して

お金持ちになって欲しいからですね。



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今、不動産投資の本を書いている…

とメルマガで書いていますが、

発売日が決定しました。


発売日は7月末くらいになりそうで、

今回の本は超真面目な不動産投資を

私が今まで5000人以上の人の相談を

受けた経験から書いた本になります。


不動産投資家が自分の経験を元に書いた本は

今までかなりの数が出版されてきました。


また、業者が不動産投資について書いた本も

かなりの数が出版されてきました。


では、元々不動産投資家をしていて、

不動産業者になった人が本を書いた事例は

少なのではないかと思います。


また、不動産業者になると

多くの人が業者視点から物事を見ますが、

私の場合は毎日の無料面談を通して

常に不動産投資家の目線から、

不動産投資を見るようにしています。


たぶん、私のメルマガを読んでいただいている人は

おわかり頂けるかと思いますが、

ガチガチの不動産業者というよりは

どちらかというと不動産投資家に近い考え方で

不動産投資を見ている訳です。


この考え方の根本的な部分にあるのが、

私が関わった不動産投資家が、

儲かれば儲かるほど私も儲かるからです。


この前もメルマガに書きましたが、

普通の会社は1人の人に

1つ物件を買ってもらったら、

もう融資が引けなくなってしまって、

次の物件に行けなくなる事が多いです。


つまり、どんな物件でも売ってしまえば

それで良い…という考え方です。


当社の場合だと、

2棟、3棟と買い進めるスキルも、

情報も持っているので、

1つ目の物件から良い物件を買ってもらえ無いと

次の物件は買ってもらえ無い…

という考え方で物件をすすめています。


だからこそ、不動産投資家の目線に立って

良い物件を買ってもらい儲かってもらって、

また次の物件を買ってもらう訳ですね。


だからこそ、不動産投資家目線に立って

収益物件を見ていきますし、

いかにキャッシュフローを出してもらうかを

考えている訳ですね。


という事で、7月末に久しぶりに本を出します。


今度出す本は、

今まで5000人を超える人の

不動産の相談をお受けしてきましたが、

その経験から真面目な不動産投資とは…

という事を書いた本です。


また、ガチガチの不動産業者や

不動産投資家の本は世に出ていますが、

私のような変わった経歴を持った人の本は

世の中には少ないと思うので、

7月末に出る本は楽しみにしていてください。



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不動産投資のリスクで

怖いと思っているリスクの1つが

空室になる事のリスクです。


この空室リスクですが、

なぜ物件が空いてしまうのか?というと、

色々な理由がある事がわかってきました。


例えば、その1つが、

そもそも最初の計画段階で、

返済比率が高い事例です。


返済比率とは家賃収入に対する

返済額の比率です。


では、借り入れをして行う不動産投資で

純粋な手残りはどんな風に考えるのか?というと、

家賃収入からランニングコストと返済を引いた残りが、

税金を引く前の純粋な不動産投資の手残りになります。


家賃収入やランニングコストは、

経営努力次第で改善できるかもしれませんが、

劇的に変わる事はあまり初期の計画段階では

考えない方がいいです。


つまり、家賃収入はあまり増える事は考えず、

ランニングコストも厳しめに考えた方が

物件を買う前の計画段階では良い訳です。


そのような厳しい計画を立てて、

返済比率に余裕がある不動産投資であれば

空室が出た時に多少家賃を下げても

余裕がある投資なので大丈夫です。


ですが、これが最初からキャッシュフローがゼロで

カツカツの不動産投資だと

回りの物件の家賃が下がったとしても

それに対応できずに空室になってしまいます。


もちろん、物件を購入する時に、

その購入する物件が周辺の家賃に対して

高すぎではないか?という事を

調べなくてはいけません。


例えば、実際に物件を借りる側の人の立場に立って

アットホームなどで物件を探したり、

物件の回りの不動産業者にヒアリングして

その物件の家賃相場や賃貸需要を調査する事は大事です。


そして、次に大事になってくるのが、

そもそもの返済比率に無理はないのか?を

よく考えてから投資をした方が良い訳です。


これもたまに

「空室が大変でなかなか埋まらないのです…」

という相談をされる人がいますが、

それはよく聞くとカツカツの経営をしていて

周辺の家賃相場が下がったり、

物件が古くなって家賃を下げざるおえないのに、

何も手が打てない状況になっている人がいる訳です。


ですので、空室リスクを考える時は、

家賃相場の調査はもちろんですが、

そもそもの不動産賃貸業に無理が無いかを

しっかりと考えて投資を進めた方が良い訳です。


という事で、空室リスク対策で、

購入前に物件の家賃相場を調べましょう…

というのがあります。


ですが、いくら家賃相場を調べて、

その家賃相場が適切な家賃相場であっても

最初の計画に無理がある場合は、

その後、なにかあった時の事を考えると

余裕を持った投資計画でないとやめた方が良い訳です。


不動産投資は無理がある計画でやると

どこかに無理が出てくるので

余裕ある投資が大事な訳です。



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今日は新しい動画を撮りましたので

そのご案内です。


今日の動画は 

「今後の融資状況」

です。


今は不動産投資に対して融資が

非常に付きやすい状況になっています。


では、今後の不動産投資に対して

融資は付きやすい状況は続くのでしょうか?


私の考えとは?

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水戸大家こと峯島です。


今日は新しい動画を撮りましたので

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今日の動画は 

「安定した資産形成をするために」

です。


これを見ている人で自分で起業したい人もいるかと思います。


ですが、サラリーマンをしている人で

いきなり会社を辞めて起業するとリスクが高いです。


では、もっと低リスクで起業するには

どのように起業すれば良いのでしょうか?







PRESIDENT (プレジデント) 2016年1/18号
プレジデント社
2015-12-28



ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方)
ダイヤモンドZAI(ザイ) 2016年 02 月号 (2016年株全予測&儲け方) [雑誌]
ダイヤモンド社
2015-12-21



Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊
Yen SPA! 2016冬 2016年 1/12 号 [雑誌]: SPA!(スパ!) 増刊 [雑誌]
扶桑社
2015-12-12



BIG tomorrow(ビッグトゥモロー) 2015年 12 月号 [雑誌]

BIG tomorrow
( ビッグトゥモロー )
青春出版社
2015年 12 月号

に掲載されました。
週刊エコノミスト・2015年 11/3号


週刊エコノミスト
2015年 11/3号

に掲載されました。
SPA!(スパ!) 2015年 9/8 号 [雑誌]


SPA!( スパ! )
2015年 9/8 号

に掲載されました。
マネー&フリー 僕らが楽して大儲けした57の秘訣


マネー&フリー
僕らが楽して大儲けした
57の秘訣

に掲載されました。
朝日新聞

朝日新聞
に掲載されました。
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

満室大家さん
12人の極意を盗め!
不況に強い「不動産経営」
50の戦略

に登場しました。
人生マル得不動産経営のススメ―『夫婦円満』『楽しく資産を増やす』10人のサクセスウーマンが実践する!

人生マル得不動産経営の
ススメ―『 夫婦円満 』
『 楽しく資産を増やす 』
10人のサクセスウーマンが
実践する!

の中で推薦文を書いています。
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法

年収350万円以下で
金持ちサラリーマンに
なる方法

に登場しました。
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?

あと5年で会社を辞めて
豊かに暮らす仕組みのつくり方
―家賃0円で高級マンションに
住みながら資産を築く方法とは?

に登場しました。
BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 2009年 12月号 [雑誌]

BIG tomorrow
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に掲載されました。
ビジネスチャンス別冊 家主と地主 Vol.31

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2010年 08月号 [ 雑誌 ]

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月刊 ビジネスチャンス 2010年 09月号 [雑誌]


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NET M@NEY (ネットマネー) 2010年 09月号 [雑誌]


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